上半年浙江省房地产估价师案例与分析征收估价工作流程试题.docx

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1、2015年上半年浙江省房地产估价师案例及分析：征收估价工作流程试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发项目建成时，按国家有关财务与会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指_。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 2、下列对工程建设定额的理解有误的是_。 A工程建设定额是工程造价计价的重要依据 B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品及各种生产消费之间的特定的数量关系 C工程建设定额体现某企业在正常施工条件

2、下人工、材料、机械等消耗的生产水平 D工程建设定额反映了工程建设与各种资源消耗之间的客观规律3、最低收入家庭住房保障原则上以_为辅。 A实物配租 B租金核减 C发放租赁补贴 D实物配租与租金核减 4、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对_并不具有吸引力。 A置业投资者 B开发商 C承建商 D租客5、房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低于级资质企业的条件。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。 A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理

3、负担补偿-投资带来的优惠 C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 7、市场需求的预测一般需要从_类产品层次、五类空间层次及三类时间层次上进行分析。 A三 B四 C五 D六 8、如果没有_的约束，人们的需要可以说是无止境的。 A支付能力 B国家政策 C经济法律 D市场控制 9、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题) A：市场需求容量调查 B：消费者行为调查 C：市场营销因素调查 D：竞争情况调查 E：借款合同 10、在现实中主要存在着下列相邻关系_。

4、A通风、采光、排水、排污的相邻关系与险情危害的相邻关系 B通风、采光、排水、排污的相邻关系与友好睦邻的相邻关系 C友好睦邻的相邻关系与险情危害的相邻关系 D通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系与险情危害的相邻关系11、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配_，建立与完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育与规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。 A商品化 B社会化 C货币化 D规范化 12、房地产抵押价格通常情况下及市场价格的关系是：_。 A两者相同 B两者没有关系 C前者高于后者 D前者低于后者 13、转让房地产开发项目，转让人及受让人应当自土地使用权变更

5、登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A30 B45 C60 D9014、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价与取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 15、关于下列数据表述正确的是。(2003年试题) A：上述数据的众数为100 B：上述数据的众数为101 C：上述数据的算术平均数为101 D：上述数据的中位数为101 E：执行层的组织协调 16、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理

6、B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型与抵押型两种形式 D投资流动性好 17、 18、房地产投资的角度来说，风险涉及变动与可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就_。 A越大 B越小 C不存在 D分散 19、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元，后街路线价为240元。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则) A：144.6 B：160.8 C：170.8 D：180.8 E：工业用地的监测点评估价格 20、某写字楼年出租净收益为300万元，预计

7、未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产市场中的_，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格与租金下降的情况。 A需求饱与 B供求平衡 C泡沫经济 D过度开发 22、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于_。 A信用贷款 B透支贷款 C直接融资 D间接融资23、住房公积金管理的决策机构是_。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C存储住房公积金的金

8、融机构 D设区城市人民政府 24、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84%25、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。 A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路与其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排 B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量与期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用 C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑 D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议

9、支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价报告中专门列出估价的假设与限制条件的目的是。 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险 D：保护估价报告使用者 E：防止委托人提出高估或低估要求 2、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是_。 A以投资估算价控制设计方案的选择 B用预算造价控制施工图设计 C通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包

10、商 D合同管理 E进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据3、 4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。 A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧5、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B取得待开发房地产的价值 C开发成本与管理费用 D开发成本、管理费用与销售费用 E开发成本、管理费用、销售费用与销售税费 6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 7、影响房地产价格的经济因素有。 A：经济发展状况、储蓄、消费、投资

11、水平 B：社会发展状况、房地产投机与城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入 E：人口数量、行政隶属变更、居民收入 8、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 9、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题) A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率 D：静态投资回收期 E：内部收益率 10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元

12、/m2与2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36与-1.43，则可以判定_。 A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D此时乙的需求价格弹性最大11、下列关于定额与工程建设定额的概念，表述正确的是。 A：定额是一种规定的额度 B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度 C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据 E：工程建设定额反映了工程建设与各种资源消耗之间的客观规律 12

13、、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑与开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计及方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设及竣工验收；市场营销与物业管理；签署合作协议 A B C D 13、关于重新购建价格的说法，正确的有。 A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出 B：重新购建价格相当于账面价值 C：重新购建价格是客观重新购建价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格14、是中华人民共与国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或

14、者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途 D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任 15、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能 D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同 16、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参及企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是_。 A股份 B股单 C股票 D公司债券 17、房屋产权登记面积的特点包括。 A：由房地产开发企业测算 B：由房产测绘单位测算 C：标注在房屋权属证书上 D：记入房屋权属档案 E：是房

15、屋的建筑面积 18、土地管理法将土地分为_。 A生产用地 B非生产用地 C农用地 D建设用地 E未利用地 19、长期趋势法可以用于。 A：推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 20、下列说法正确的是_。 A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变与递减分别对应于边际成本的递减、不变与递增 B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定 C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时

16、由于自身原因所引起的产量减少与成本增加 D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模 21、一般认为，交易实例的成交日期及估价时点相隔在_以上的不宜采用。 A1年 B半年 C2年 D3年 22、下列不属于房地产权属登记的是_。 A总登记 B初始土地登记 C房屋不变更登记 D房屋转移登记23、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。 A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用 B：原有建筑物、构筑物补偿费用 C：场地平整费用 D：通水、通电、通路的费用 E：公共配套设施建设费 24、下列有关存款业务的说法正确的一项是_。 A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日 B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种 C单位活期存款以每月月末的30日为结息日 D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息25、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。 A独立、客观、公正原则属于普适性原则 B合法原则属于一般性原则 C最高最佳使用原则属于技术性原则 D谨慎原则属于一般性原则