公共建筑中央空调系统设计阶段物业管理 早期介入工作要点.docx

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1、公共建筑中央空调系统设计阶段物业管理早期介入工作要公共建筑中央空调系统设计阶段物业管理早期介入工作要点公共建筑中央空调系统设计阶段，设计人员往往从设计技术角度 考虑较多，很少从后续使用和物业管理运行的角度考虑，加上设计规 范滞后于新技术应用、创新管理及使用需求，难以避免的设计缺陷往 往成为用户使用不便、物业管理工作开展困难、能耗居高不下的根源。 公共建筑大多具有建筑体量大、投资规模大、功能繁杂、设备设施齐 全、智能化程度高等特点，其中央空调系统是其重要的设备系统之一, 设计考虑得全面与否不仅会带来使用和管理不便的问题，还将对后期 的运行效果、运行成本等产生重大影响。公共建筑中央空调系统设计阶段

2、物业管理的早期介入则可借助物 业管理企业的管理经验和信息资源优势，以人对建筑及系统使用的 “感受”为出发点，综合考虑该系统的使用需求、管理功能需要及运 营成本，与设计所围绕的工作重心实现互补相比，有效提升物业使用 价值、效益。本文结合当前理论研究成果，从使用功能需求、设备选 型配置、维护空间、智能控制等方面就公共建筑中央空调系统设计阶 段物业管理早期介入进行探讨，以供借鉴。1、协助相关方理清使用功能需求一般公共建筑立项阶段其使用方均已明确，但使用方往往缺少空 调通风、建筑智能化等相关专业技术人员，往往不能较全面考虑并明 确表达其使用需求，对设计定位要求也把握不准，而富有经验的物业 管理相关专业

3、技术人员却有这方面的优势，若能邀请物业管理相关专 业人员参与前期设计咨询、方案讨论，就能对后期所需使用功能及管 理功能考虑得更周全，从而充分理清设计需求，全面深化、补充设计 任务书相关内容，以保证日后使用、管理的便利。如采用中央空调的 公共建筑中，部分配套用房暖通及控制需特殊处理，值班室等区别于 办公区域需提供24小时空调；医务室、美发室等需独立空调系统和 送排风系统，保持负压等。从而不仅要确保使用功能齐全，也力争了 所需配套功能完备，设施的配置满足日后使用需求和物业管理服务需 求。2、对设施设备选型、参数等进行建议现代公共建筑不仅有传统建筑的供电、照明、暖通、给排水，还 有目前发展迅速的建筑

4、智能化系统，具有设施设备数量多、系统复杂、 管理难度高的特点，前期设施设备的设置、选型和产品选择直接影响 着后期运行服务质量和效益，特别是空调系统是否科学配置，将较大 程度上决定管理的难易和运维的耗费。如目前建筑设计标准中大部分 计算量为各系统所需峰值的叠加，未针对使用状况进行科学统筹核减, 造成目前公共建筑普遍存在设计、安装容量过大，投资成本较高的同 时，也使后期运行维护成本居高不下。再如离心式制冷主机，设计单 位为便于设备配置和出图，通常会按系统所需的峰值平分后配置同一 型号制冷机组而非大小搭配，忽略了机组在小负荷模式下的低效率运 行、易产生喘振，致使停机频繁，系统运行稳定性差、调节困难。

5、由 上可见，我们在设计阶段的早期介入应重视各系统设计容量的校核、 设备及系统配置，及时提出修改建议，为后期节能运行打好基础。3、对设备品牌、质量等进行建议设施设备的选择建议提出了技术先进、稳定可靠、便于维护等的 要求，可协助建设方对空调主要设备厂商及其投用设备运行情况进行 考察，对生产企业资质规模、产品技术和质量性能、市场占有率、工 程业绩、运行稳定性、售后服务及市场价格等情况进行比较，在满足 设计技术参数要求的前提下，综合考虑相关因素确定配置、品牌范围， 从而既确保设备的产品质量、售后服务等，又可实现技术、性能基本 一致基础上的竞争性采购价格，也为后期物业管理工作中实现良好的 设施设备管理提

6、供了可能。4、对中央空调智能控制系统设备配置、软件融合进行建议公共建筑对中央空调智能控制系统的要求越来越高，面对建筑智 能化技术更新、产品换代让人眼花缭乱、目不暇接，而中央空调控制 系统的运行效果、维护成本饱受争议的现状，前期需求功能的明晰、 设计定位的准确显得尤为重要。设计阶段我们建议除着眼于硬件功能 的选择、设备的选型，更要推敲软件配置的合理性、全面性；在考虑 硬件技术的先进与运行可靠的同时，更需要考虑软件技术的整合。中 央空调智能控制系统建议通过软件技术的整合完善，提升系统功能, 减少硬件设备的配置。尽可能在原设备自带控制系统中采样并适度集 成，从而达到智能控制齐全、配置合理经济的建设目

7、标，也降低了物 业管理运行维护成本。另，还应从后期使用及管理的角度提供计量表 具的布置、选型、功能等要求建议，为后期的能耗分析打下良好的硬 件基础。5、就合理的操作空间、维护所需配套设施提出需求目前设计过程很少考虑设备的操作空间和配套维护设施，常常因 操作空间不足、配套维护设施缺少造成后期运行、维护困难。设计阶 段物业早期介入人员应总结以往的经验，加大对此方面的关注力度。 如AHU箱体离墙不能太近，以免影响检修门开闭；吊顶内部分控制水 阀、风阀、回风设备、VAVBOX末端等附近需考虑上人孔；新、排风 防虫网最好可拆洗等。最好还要设计拆卸、更换主要设备的空间、 通道，维修、维护较重设备部件所需吊

8、装配套设施等。与设计相关方 进行充分沟通，以解决相关问题，从而大大方便日后物业管理人员的 巡检、操作、应急处理及维修和更新。6、协助审核设计结果、提出修改建议在建筑机电设计中，中央空调系统设计主要依照相关建筑设计标 准，但实际上建筑设计相关标准并不能面面俱到，设计也就难以避免 出现这样那样的不足，其中一部分就需要物业管理根据前期积累的管 理经验及时提出修改建议。另外，由于设计人员经验因素及工作疏忽, 设计可能出现一些后期调试运行困难的设计缺陷。如部分大厦外装饰 立面高度常设计超出冷却塔出风口，冷却空气流短路，将对冷却效果 产生严重影响；而各设计专业间沟通不彻底，可能出现设计图中设备 位置冲突，

9、电力和暖通专业图设备不匹配，装修图将房间吊顶隔断无 法回风等；甚至出现个别风管截面积计算值偏差较大、蒸汽疏水管材 质选择不当、蒸汽管路安全阀及疏水器均直接开口在室内等问题。大 多数问题在施工后再行整改困难，且整改工作量较大，不仅会增加建 设成本，对后期运行效能、效果影响也较大，相应更会增大后期物业 管理的难度和运行费用的支出。公共建筑中央空调系统投用后运营业绩是否优异，投资、使用等 各方反响是否良好，现设计阶段物业管理的早期介入是否成功，早期 介入是否实现需求功能明晰、设计定位准确、功能布局合理、设备配 置科学、智能控制齐全等密切相关，早期介入相关工作若富有成效, 则可避免诸多设计缺陷，最大限度地满足业主、使用方和物业管理的 需求，也确保了后期使用方便、运行高效，较好地实现了其经济和社 会目标价值。