土地学权属.ppt

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1、土地管理学权属管理土地管理学权属管理北京大学信息管理系 目目 录录第一章第一章 绪论绪论 4第二章第二章 土地管理原理土地管理原理 2第三章第三章 土地管理过程与体制土地管理过程与体制 2第四章第四章 土地地籍管理土地地籍管理 8第五章第五章 土地权属管理土地权属管理 4第六章第六章 土地利用管理土地利用管理 4第七章第七章 城市土地市场管理城市土地市场管理 6第八章第八章 农用地管理农用地管理 2第九章第九章 海外土地管理简介海外土地管理简介 2学时安排学时安排总学时总学时4545学时学时(理论理论34,34,实训实训11)11)成绩评定成绩评定平时平时3535考试考试6565 课程实践课程

2、实践：专题讨论，课程论文。专题讨论，课程论文。教教 材材：朱道林朱道林.土地管理学土地管理学.北京北京.中国农业大学出版社中国农业大学出版社北京大学信息管理系主要教学参考书1.陆红生等，土地管理学，中国经济出版社，陆红生等，土地管理学，中国经济出版社，2000.2.方芳，土地资源管理，上海财经大学出版社，方芳，土地资源管理，上海财经大学出版社，2006.3.林培等，土地资源学，北京农业大学出版社，林培等，土地资源学，北京农业大学出版社，1991.4.苏璧耀，土地资源学，江苏教育出版社，苏璧耀，土地资源学，江苏教育出版社，1994.5.谢应齐等，土地资源学，云南大学出版社，谢应齐等，土地资源学，

3、云南大学出版社，1994.6.王万茂，土地资源管理学，高等教育出版社，王万茂，土地资源管理学，高等教育出版社，2006.7.中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国土地管理法（1998），中国法律出版社），中国法律出版社.教学资源网站：教学资源网站：1.国土资源部国土资源部.http:/ 土地管理学土地管理学为本专业的核心主干课。土地管理学与经为本专业的核心主干课。土地管理学与经济学和土地规划、土地估价、信息管理等方面的技术联系紧济学和土地规划、土地估价、信息管理等方面的技术联系紧密，土地管理知识是房地产开发经营的基础。密，土地管理知识是房地产开发经营的基础。课程设置的目标是：课程设置的目标是

4、：（1）掌握）掌握管理学管理学、经济学经济学及及资源学资源学的基本理论；的基本理论；（2）掌握）掌握土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管 理、土地信息系统应用及土地开发经营理、土地信息系统应用及土地开发经营的技术；的技术；（3）具有）具有土地利用与管理土地利用与管理方面的基本能力；方面的基本能力；（4）熟悉国家有关）熟悉国家有关土地利用与管理及可持续发展土地利用与管理及可持续发展方面的有关方针、政方面的有关方针、政 策和法规；策和法规；（5）了解社会经济发展过程中）了解社会经济发展过程中土地利用与管理的发展动态土地利用与管理的发展

5、动态；北京大学信息管理系土地管理学课程内容 地籍地籍管理管理 权属权属管理管理 土地管理 市场市场管理管理 利用利用管理管理北京大学信息管理系第五章第五章 土地权属管理土地权属管理5-1 征地制度与土地征收管理征地制度与土地征收管理5-2 土地征收案例土地征收案例5-3 建设用地供应管理建设用地供应管理5-4 建设用地管理案例建设用地管理案例北京大学信息管理系5-1 征地制度与土地征收管理征地制度与土地征收管理一、我国征地制度概述一、我国征地制度概述 1 1、土地征收概念、土地征收概念 土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依据法律土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准

6、权限，并依法给予农村集体经济组织及规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收其实质是强制收买，主要是土地所有权的改土地征收其实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题变，不存在返还的问题。北京大学信息管理系2 2、土地征用法律制度、土地征用法律制度（1 1）20042004年年8 8月月2828日，十届人大常委会第十一次会议日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改通过了关于修改 中华人民共和国土地管理法）的中华人民共和国土地管理法）的决定。决定。（2 2）征收和

7、征用共同之处在于，都是为了公共利益需）征收和征用共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。（3 3）征收的实质是强制收买征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。变，不存在返还的问题。（4 4）征用的实质是强制使用征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。是一种临时使用土地的行为。北京大学信息管理系3 3、征收土地的特征、征收土地的特征（1）政府行

8、为，主体和客体特定。政府行为，主体和客体特定。（2 2）补偿性和公共目的性。）补偿性和公共目的性。（3 3）强制性。）强制性。国家征收，被征单位必须服从，不得阻挠。国家征收，被征单位必须服从，不得阻挠。（4 4）权属转移性。）权属转移性。国家征用农村土地后，原属于集体所有国家征用农村土地后，原属于集体所有的土地转变为国家所有，使用单位取得国有土地使用权。的土地转变为国家所有，使用单位取得国有土地使用权。（5 5）必须依法批准。）必须依法批准。基本农田、耕地超过基本农田、耕地超过3535公顷，其他公顷，其他的用地超过的用地超过7575公顷的报国务院批准。其他由省、自治区、公顷的报国务院批准。其他

9、由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。直辖市人民政府批准，报国务院备案。（6 6）征地行为的公开性。）征地行为的公开性。北京大学信息管理系例题1：某特大型电厂是“十一五”期间的国家重点建设项目，计划在M省T市投资建设，因用地量较大和生产工艺设计的要求，需要征收47亩基本农田和1320亩耕地，根据法律规定，该建设项目征收的土地，应由（C）批准。A.T市人民政府B.M省人民政府C.国务院D.国土资源部北京大学信息管理系例题2：国家能源：交通、水利、军事设施等重点 项目选址确实无法避开基本农田的必须经（D ）批准方可征收。A.县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院 北京大学

10、信息管理系4 4、征收土地的原则、征收土地的原则（1 1）维护土地公有制原则）维护土地公有制原则（2 2）珍惜耕地，合理利用土地的原则）珍惜耕地，合理利用土地的原则（3 3）保证国家建设用地的原则）保证国家建设用地的原则（4 4）妥善安置被征地单位和农民的原则）妥善安置被征地单位和农民的原则（5 5）有偿使用土地的原则）有偿使用土地的原则（6 6）依法征地的原则）依法征地的原则北京大学信息管理系二、土地征收的审批与程序二、土地征收的审批与程序1 1、审批权限、审批权限（教材（教材P269P269）例题：例题：具有征收土地审批权的部门有（AB）。A.国务院 B.省级人民政府 C.市级人民政府 D

11、.县级人民政府北京大学信息管理系2 2、土地征收的程序、土地征收的程序（1 1）土地征收应当依照法定审批权限、程序逐级上）土地征收应当依照法定审批权限、程序逐级上报省人民政府或国务院审批。报省人民政府或国务院审批。（2 2）在土地征收依法报批前，主管部门应将拟征收）在土地征收依法报批前，主管部门应将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征收土地农村集体经济组织和农户，面形式告知被征收土地农村集体经济组织和农户，并告知其对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申并告知其对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。请听证的权利。（

12、3 3）土地征收依照法定审批权限、程序报经批准后，）土地征收依照法定审批权限、程序报经批准后，由市、县人民政府组织实施，并在被征收土地所在由市、县人民政府组织实施，并在被征收土地所在地的镇（乡、办事处）、村范围内公告。地的镇（乡、办事处）、村范围内公告。l详细见教材详细见教材P271P271。北京大学信息管理系三、征收土地的补偿三、征收土地的补偿1 1、土地征收补偿、土地征收补偿包括：包括：（1 1）土地补偿费；）土地补偿费；（2 2）安置补助费；）安置补助费；（3 3）青苗补偿费；）青苗补偿费；（4 4）地上附着物补偿费；）地上附着物补偿费；（5 5）农民的社会保障费用）农民的社会保障费用(

13、物权法）。物权法）。l北京大学信息管理系例题 根据中华人民共和国土地管理法，征根据中华人民共和国土地管理法，征收耕地的补偿费用应包括（收耕地的补偿费用应包括（BCDE ）A.耕地占用费 B.土地补偿费 C.安置补助费 D.青苗补偿费 E.地上附着物补偿费；北京大学信息管理系 延伸阅读理解延伸阅读理解 P 294 P 294 在当今社会保障城乡二元化的情况下，被征地农民的社会保障不落实，被征地后生活质量下降。劳动和社会保障部、国土资源部于2007年4月28日联合做出的规定，明确要求，尽快将被征地农民纳入社保体系。物权法第四十二条的规定，以后对于集体土地的征收要符合几个条件：1、征收的目的是为了公

14、共利益。2、依照法律规定的权限和程序。3、足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。4、安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。北京大学信息管理系1、土地补偿费 因国家征地对土地的投入和收益造成损失的补偿。依据土地法第47条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的土地补偿费，法律授权省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准制定。北京大学信息管理系土地补偿费补偿的一般标准1.水田：公益性项目按其平均年产值的8倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的10倍补偿。2.旱地、菜地：公益性项目按其平均年产值的6倍补偿；

15、非公益性项目用地按其平均年产值的8倍补偿。3.鱼塘：公益性项目按其邻近水田平均年产值的10倍补偿；非公益性项目按其邻近水田平均的12倍补偿。4.果园：公益性项目用地按其平均年产值的5倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的7倍补偿。5.林地：公益性项目用地按其平均年产值的5倍补偿，非公益性项目用地按其平均年产值的7倍补偿。6.花圃地：公益性项目用地按其平均年产值的6倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的8倍补偿7.未利用地：按邻近其他耕地补偿标准的50%补偿。8.农民集体非农建设(村庄)用地：按邻近其他耕地的补偿标准补偿。北京大学信息管理系土地补偿费的计算方法 土地补偿费=该耕地被征收前三年

16、平均年产值补偿倍数。根据地方是否制定了统一年产值标准，土地补偿费的计算公式有以下两种情形：（1）如果被征地所在市、县已有征地统一年产值，土地补偿费=被征耕地面积该耕地每单位面积统一年产值标准补偿倍数（2）在没有制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费=该耕地前三年平均年产量(包括副产品)平均农作物价格补偿倍数。北京大学信息管理系2.2.安置补助费n用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。n征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助

17、费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。北京大学信息管理系例题一：某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为（C）。A.42007000元 B.14002800元 C.28004200元 D.42005600元北京大学信息管理系例题二:某市建设博物馆需要征收土地120亩,该耕地平均年产值为5000元/亩,补偿方案批准补偿倍数为:土地补偿费10倍;安置补助费为10倍；该村人均耕地为0.8亩,问该村应获得多少土地补

18、偿费和安置补助费(BC)?A.土地补偿600万元，安置补助1350万元 B.土地补偿费600万,安置补助费750万元 C.土地补偿和安置补助共1350万元 D.安置补助费450,土地补偿费300万元北京大学信息管理系 土地补偿费计算土地补偿费计算土地补偿费土地补偿费=120=120亩亩*50005000元元/亩亩*1010倍倍=6,000,000.00=6,000,000.00元元 (每亩为每亩为5000050000元元)安置补助费安置补助费=(120=(120亩亩/0.8/0.8亩亩)*5000)*5000元元/亩亩*1010倍倍=7,500,000.00=7,500,000.00元元 (每

19、口人为每口人为50000.0050000.00元元)土地补偿费与安置补助费总计土地补偿费与安置补助费总计:13,500,000.00:13,500,000.00元。元。北京大学信息管理系3.3.青苗补偿费及地上附着物补偿费青苗补偿费及地上附着物补偿费n青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对在拟定征地协议以前已种植的青苗进行补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般按照当季作物的产值予以计算。n地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。北京大学信

20、息管理系征收城市郊区的菜地征收城市郊区的菜地l征收城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准如下：l百万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳7000-10000元;l50万以上不足百万人口的城市每征收一亩地，缴纳5000-7000元;l不足10万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳3000-5000元。l各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。北京大学信息管理系例题：征收农村集体土地时，对地上附着物和已种植的青苗应当给予补偿，但是，（C）一律不予补偿。A.在拟定征地之前地上存在的养殖场及坟地B.在拟定征地之前已种植下的，在生长尚未成熟的农作物C.凡在协商征地方案后

21、抢种的农作物、树木和抢建的设施D.需要拆迁的农田水利设施及其他配套建筑物北京大学信息管理系剩余劳动力安置 因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位，用地单位和有关单位，通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置，安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。北京大学信息管理系土地补偿费用的处理国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，自2004年10月21日起该项费用以被国务院2004年28号决定解禁，准许集体组织内部进行分配。具体分配办法各省有不同的规

22、定，但主要原则是村民自制原则，由村民2/3以上决定分配方案。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。安置补助费是针对土地使用权、农民生活来源给予的补偿，因此该项补偿归土地承包户，即农民个人，如果同意集体统一安置安置补助费则归集体统一使用。不得挪作他用。市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督，侵占，挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。北京大学信息管理系5-2 土地征收案例土地征收案例一、土地补偿费案例二、土地补偿纠纷案例北京大学信息管理系案例一案例一原告易某系长沙某村村民，自幼在该村生活，参与了

23、该村土地原告易某系长沙某村村民，自幼在该村生活，参与了该村土地承包经营。承包经营。20072007年年2 2月月5 5日与现役军人孟某登记结婚。同年日与现役军人孟某登记结婚。同年1212月生育一女儿并将女儿户口落在母亲易某所在的村。此后，月生育一女儿并将女儿户口落在母亲易某所在的村。此后，该村的土地被征收并于该村的土地被征收并于20082008年年7 7月以人均月以人均4300043000元向村成员发元向村成员发放土地征用补偿费。村委会认为易某母女为挂靠户，根据放土地征用补偿费。村委会认为易某母女为挂靠户，根据20052005年年5 5月该村的一个内部协议规定，本村女孩结婚后，不论月该村的一个

24、内部协议规定，本村女孩结婚后，不论其户口是否迁出，均不参加分配，如要得到同等享受，一人其户口是否迁出，均不参加分配，如要得到同等享受，一人须交纳现金须交纳现金1010万元，故未向两原告发放补偿金。易某多次要万元，故未向两原告发放补偿金。易某多次要求补发未果，遂诉至法院。求补发未果，遂诉至法院。请问：法院会怎样判决？请问：法院会怎样判决？一、土地补偿费案例北京大学信息管理系人民法院依法判决如下：人民法院依法判决如下：法院法院审理后认为：审理后认为：易某母女均系该村的村民，其有易某母女均系该村的村民，其有权享有该村因土地被征用所获得的补偿。权享有该村因土地被征用所获得的补偿。故依法故依法判决原告易

25、某母女享有村民同等的承包征收补偿判决原告易某母女享有村民同等的承包征收补偿费用分配权；同时由被告给付原告易某母女土地费用分配权；同时由被告给付原告易某母女土地补偿费补偿费8 8万余元。万余元。判决生效后，被告一直拒绝支付补偿费。为此，易判决生效后，被告一直拒绝支付补偿费。为此，易某向法院申请执行。执行局多次派人协调，同时某向法院申请执行。执行局多次派人协调，同时还争得该村所在的镇党委机关的协助，前后不到还争得该村所在的镇党委机关的协助，前后不到一个月的时间就将该案执行到位，有力保障了易一个月的时间就将该案执行到位，有力保障了易某母女的合法权益。某母女的合法权益。北京大学信息管理系二、土地补偿纠

26、纷案例案件事实：1988年2月10日，张平与李三经协商签订“关于责任地、田、自留地的使用合同”。合同约定：李三将生产组交与其承包的4.592亩土地全部转与张平使用，国家和集体因该土地而下达的各项义务和享受由张平承担。并约定该合同从签订之日起到国家统一收回土地之日为止。合同经村、组签名、盖章认可。同年8月30日，张平与钟灵村补签了农耕地承包合同书。次年3月21日，张平将全家(四口)户口迁入钟灵村。在履约中，1992年至1996年，该土地中有0.851亩被华能公司临时征用，李三被确定为赔偿对象。1996年之后，该0.851亩土地被华能公司永久性征用。为此，双方对0.851亩土地的征用费权属发生争议

27、。北京大学信息管理系u原审法院判决：原审法院判决：法院判决土地征用费中的青苗补偿费归原告张法院判决土地征用费中的青苗补偿费归原告张平所有。平所有。u法院判决的法律依据：法院判决的法律依据：土地承包经营权要依法保护，土地承包经营权土地承包经营权要依法保护，土地承包经营权人的合法利益要依法保护。人的合法利益要依法保护。u为了协调国家利益与被征地农民的利益，为了协调国家利益与被征地农民的利益，民法通民法通则则第八十条第二款、第八十条第二款、农村土地承包法农村土地承包法规定了规定了土地承包经营权受法律保护。土地承包经营权受法律保护。土地管理法土地管理法第四第四十七条对于征收集体所有的土地补偿费、安置补

28、助十七条对于征收集体所有的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费作了原则规定。费以及地上附着物和青苗的补偿费作了原则规定。北京大学信息管理系临时使用土地的审批程序临时使用土地的审批程序1、用地单位就临时征用得到土地所有者或土地使用者同意，并就补偿和使用后土地恢复等事项初步达成协议。2、临时用地单位向当地县、市人民政府土地行政主管部门提出临时用地申请，并附建设单位与土地所有者或土地使用者的原则协议。在城市规划区的,还应取得城市规划行政主管部门的同意。3、县、市人民政府土地行政主管部门对临时用地的用途、使用方式、土地权属、补尝、复垦措施及退还时间等进行审查后，作出是否批准临时用地的决定

29、。4、临时用地经依法批准后，用地单位根据土地权属与土地行政主管部门或者农村集体经济组织或者农村委员会正式签订临时使用土地合同，并按照合的约定支付临时使用土地补尝费。北京大学信息管理系5-3 建设用地供应管理建设用地供应管理一、建设用地概述一、建设用地概述二、二、我国城镇土地使用权有偿出让我国城镇土地使用权有偿出让三、国有土地使用权转让、出租和抵押三、国有土地使用权转让、出租和抵押北京大学信息管理系一、建设用地概述一、建设用地概述1 1、建设用地的概念、建设用地的概念 通常是指一切建筑工程物体所占用及其使用范围内的通常是指一切建筑工程物体所占用及其使用范围内的土地。如城乡住宅和公共设施用地，工矿

30、用地，能源、交土地。如城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。2 2、建设用地的分类、建设用地的分类 （自学，可参考教材第九章（自学，可参考教材第九章P186P186）北京大学信息管理系3 3、建设用地的特征、建设用地的特征（1 1）承载性与非生态利用承载性与非生态利用 从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，而不是利用土壤的生产功能。（2 2）可逆性差可逆性差（3 3）区位选择的重要性区位选择的重要性 如道路的位置决定着商业服务中心的布局。（4 4）土地利用的集约性土地

31、利用的集约性 利用具有高度集约性和资金高密性，可以产生更高的经济效益。（5 5）无限性与再生性无限性与再生性 经济发展使建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的。（6 6）空间性与实体性空间性与实体性北京大学信息管理系例题：下列不属于建设用地的特点的是（B）。A.承载性与非生态利用性 B.土地利用逆转相对容易 C.土地利用的集约性 D.无限性与再生性北京大学信息管理系4 4、建设用地取得的基本原则、建设用地取得的基本原则（1）我国实行最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。（2）我国的土地管理法明确规定：“任何单位和个人进行城市建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”

32、。“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。（3）农村乡镇企业、宅基地、乡镇村办公共设施和公益事业建设需要使用土地，可批准后直接使用，不需要由国家征收后再使用。教材P188-201北京大学信息管理系5 5、国家建设用地使用权的供应方式、国家建设用地使用权的供应方式 在现阶段，按照我国有关规定，建设用地使用权的供应主要有下列4种：通过行政划拨方式；通过行政划拨方式；通过国家出让方式；通过国家出让方式；通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）；法方式）；通过土地或房地产租赁方式。通过土地或房地产租赁方式。北京大学信息

33、管理系6 6、国家对建设用地的使用要求、国家对建设用地的使用要求（1）不得改变规定的土地用途，需要改变用途的，应当依法经有关行政主管部门批准（教材P99)（2）不得改变土地用途系针对土地的利用环节，从遵守城市规划、村镇规划及保证土地的利用效能这两个角度设置。（3）遵守规划的土地用途即属于遵守土地的控制性建设用地条件及参数标准。（4）保证土地的利用效能。包括两个方面的含义：一是政府计划意义上的节约用地，主要体现在控制建设用地总量、盘活存量用地；另一方面是建设用地使用意义上的集约用地，主要指建设用地的使用必须达到一定的投资强度及容积率，或满足一定的建设用地定额标准。北京大学信息管理系1 1、土地使

34、用权出让、土地使用权出让 教材教材P303-307P303-307（1 1）概念）概念 土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者、并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、我国城镇土地使用权有偿出让二、我国城镇土地使用权有偿出让北京大学信息管理系（2 2）从主体看）从主体看 土地使用权出让方是土地所有者国家。（唯一性）土地使用权受让方是中国人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，法律有特别规定者除外。（范围广）（3 3）从内容看）从内容看 由土地使用权的出让方出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应的土地使用权出让金。北京大学信息管理系（4

35、4）从客体看）从客体看 土地权利客体土地权利客体 土地使用权出让的是国有土地。对于集体土地，经依法征用后转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让和转让。北京大学信息管理系（5 5）土地使用权出让和转让的比较）土地使用权出让和转让的比较出让出让土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让人。转让转让土地使用权转让是受让人取得土地使用权再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等。国家（土地所有者）地方政府（代表国家）受让方（第一受让方）第二受让方一级市场（出让）二级市场（转让）政府垄断平等交换北京大学信息管理系2 2、土地有偿有限期使用制度、土地有偿有限期使用制度（1）

36、居住用地 7070年年（2）工业用地 5050年年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 5050年年（4）商业、旅游、娱乐用地 4040年年（5）综合用地、其他用地 5050年年 教材：第教材：第1313章章 P305 P305北京大学信息管理系3 3、我国城镇土地使用权出让的管理方式、我国城镇土地使用权出让的管理方式（1）拍卖（2）招标（3）协议（4）挂牌交易北京大学信息管理系1 1、土地使用权划拨、土地使用权划拨 教材教材P302-303P302-303 概念：概念：国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交

37、付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。二、二、国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨北京大学信息管理系2 2、国有土地使用权划拨的适用范围、国有土地使用权划拨的适用范围（1）国家机关用地和军事用地 指国家各级权力、行政、审判和检察机关用地。（2）城市基础设施用地和城市公益事业用地 指给排水、环境保护、供电、通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地。城市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等设施用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地北京大学信息管理系例题：国有土地使用权划拨具有的特征中，不包括(B)。A国有土地使

38、用权划拨是国家的一种行政行为 B因划拨而取得的国有土地使用权一般有期限上的限制 C土地使用权人仅需以较小的代价或不付任何代价即取得划拨的土地使用权 D国有土地使用权的划拨要经过县级以上人民政府的批准，由同级土地管理部门负责实施 北京大学信息管理系答案：B 解析：国有土地使用权划拨具有的特征中，因划拨而取得的国有土地使用权一般无期限上的限制。北京大学信息管理系3 3、我国国有土地使用权出让、划拨的、我国国有土地使用权出让、划拨的 不同和管理方式的区别不同和管理方式的区别 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使

39、用权出让金的行为。管理方式实行政府垄断国有土地使用权出让、出让是有偿的，土地使用权出让有年限限制。土地使用权划拨土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。管理方式实行政府垄断国有土地使用权划拨、划拨是无偿或低偿的，土地使用权划拨没有年限限制。北京大学信息管理系1 1、转让的概念、转让的概念 根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的

40、，土地使用权不得转让。三、我国国有土地使用权转让、三、我国国有土地使用权转让、出租和抵押出租和抵押北京大学信息管理系2 2、土地使用权转让的程序、土地使用权转让的程序(1)申请。(2)批准。(3)签约。(4)公证和认证。(5)登记。北京大学信息管理系3 3、土地使用权出租、土地使用权出租 根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。北京大学信息管理系4 4、土地使用权出租的程序、土地使用权出租的程序（1）申请和审核（2）签订租赁合同（3）合同公证（4）办理土地使用权出租登记

41、教材教材P308-309P308-309北京大学信息管理系5 5、出租双方当事人的权利与义务、出租双方当事人的权利与义务(1)根据土地使用权与地上建筑物及其附着物所有权主体同一原则，土地使用权出租时，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租；反之，地上建筑物及其附着物出租时，其所占有的土地使用权亦同时出租。(2)承租人非经出租人同意，不得将租赁权转让或者将土地使用权转租给第三人，亦不得将土地使用权用于抵押等。(3)优先权。出租人需要将土地使用权转让时，在同等条件下，承租人有优先他人接受转让（出售）的权利。北京大学信息管理系6 6、土地使用权抵押、土地使用权抵押 土地使用权的抵押是我国土地使用制度改革

42、而出现的一种法律制度。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例作了专门规定：“土地使用权可以抵押。”“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”“土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。”北京大学信息管理系5-4 建设用地管理案例建设用地管理案例案例一、首例土地使用权出让案例一、首例土地使用权出让案情介绍案情介绍：1987年9月，深圳特区公开将一块面积为5321.8平方米平方米职工宿舍用地的国有土地使用权有偿出让给一家公司(中航工贸中心),使用年期50年，协议地价106万元（200200元元/平方米

43、平方米），正式拉开了我国国有土地使用制度从“无偿、无期限、无流动”变为“有偿、有限期、有流动”改革的序幕，这标志着我国长期以行政划拨方式无偿供给分配的土地己作为一种特殊商品进入了流通领域。北京大学信息管理系1987年11月25日深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为46355平方米商品住宅用地的使用权有偿出让给深华工程开发公司,地价为1705.88万元（368368元元/平方米平方米），使用期限50年。1987年12月1日，深圳首次公开拍卖土地使用权，一宗面积为8588平方米的土地被另一家房地产公司以525万元（611611元元/平方米平方米）的价格竞得使用权（拍卖底价拍卖底价200200万万

44、元，以元，以525525万元成交万元成交）。这是我国土地拍卖的第一槌，从此揭开了土地使用制度全面改革的序幕。北京大学信息管理系案例二、案例二、镇政府拍卖国有土地案情介绍案情介绍:某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力建造。于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方米，以每31.5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。8月26日由镇政府及委托单位、物价局、拍卖行、司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府

45、共得拍卖国有土地款97900元。问题问题：镇政府拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？北京大学信息管理系参考答案：参考答案：（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。（2）根据中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定第 9 条规定:土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。第10条规定:土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,按照批准权限批准后,由土管部门实施。第47条规定:无偿使用划拨土地使用权的土地使用者,因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权,并可以依法予以出让。以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。北京大学信息管理系第五章第五章简答练习题1 1、何谓建设用地？有哪些供应方式？、何谓建设用地？有哪些供应方式？2 2、简述征收土地的特征。、简述征收土地的特征。3 3、简述我国国有土地使用权出让、转让的区别、简述我国国有土地使用权出让、转让的区别和管理。和管理。