2022年房地产开发成本计算.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一、 建设工程投资估算固定资产投资 ：工程按拟建规模 .规划设计方案 .建设内容进行建设所需地费 用 建设期借款利息 ：企业为建设工程进行建设投资借款和流淌资金借款而发 生地利息支出 流淌资金 ：爱护企业地正常生产经营活动所占用地全部周转资金建设工程总投资形成地资产分为：固定资产.无形资产 .延递资产 .流淌资产二、 房地产工程投资与总成本费用估算（一）概念1、开发工程投资特点 ：出售 .出租 .自主经营2、开发工程总投资 （开发建设投资 .经营资金）开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入地各项成本费用 . 土地费用 .前期工程费

2、 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费 .开发间接费 .治理费用 .财务费用 .销售费用 .开发期税费 .其他费用以及不行预见费等经营资金：开发企业用于日常经营周转地资金3、开发产品成本 ：房地产开发企业在开发过程中所发生地各项费用用途角度分为：土地开发成本.房屋开发成本 .配套设施开发成本核算分为：开发直接费（土地费用 .前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费）.开发间接费（治理费用 .财务费用 .销售费用 .开发期税费 .其他费用以及不行预见费等）；开发成本 .开发费用进行同样地分类名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8

3、 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）房地产开发工程总成本费用构成估算1、土地费用估算土地使用权出让金 ,方式：拍卖 .招标.协议土地征用及拆迁安置补偿费,方式：货币补偿 .产权调换土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费土地租用费：土地租用方向土地出租方支付地费用 . 置业投资中常常使用土地投资折价：合作开发工程2、前期工程费工程地规划 .设计 .可行性讨论费用：一般来说 ,规划及设计 费用占建安工程费地 3%左右,可行性讨论 费占工程总投资地 0.1%-0.3%,水文.地质勘探 为设计概算地 0.5%左右“ 三通一平” 等土地开发费用 ,一般为设计概算地

4、 0.35% 3、基础设施建设费 （红线内外工程费）：建筑物 2M 以外和小区规划红线以内地各种管线和道路等工程地费用 .其通常采纳单位指标估算法来运算 ,粗略估算时 ,各项基础设施工程均可按建筑平方 M或用地平方 M 造价运算4、建筑安装工程费 ：直接用于工程建设地总成本费用主要包括：建筑工程费（结构.建筑 .特别装修工程费） .设备及安装工程费（给排水 .电气照明 .电梯.空调 .煤气管道 .消防 .防雷 .弱电等设备及安装） .室内装修工程费用等5、公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设地各种费营业性地公共配套设施地建设费用（居委会 .幼儿园等）6、开发间接费 ：房地产开发企业

5、所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生地各项费用（工资 爱护 .周转房摊销等）.福利 .折旧 .修理 .办公 .水电 .劳动7、治理费用 ：房地产企业行政治理部门为组织和治理房地产工程地开发经营活动二发生地各项费用 . 包括：治理人员工资 .工会经费 .业务接待费 .职工训练经费 .劳动保名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 险费 .待业保险法 .董事会费 .询问费 .审计费 .诉讼费 .房产税 .土地使用税（企业治理用房） .车船使用费 .技术开发费 .无形资产摊销 .开办费摊销等治理费用以工程投资或1-5 项直接费

6、用为基数 ,取 3% 8、财务费用 ：企业为筹集资金而发生地各项费用包括：借款和债权地利息 .金融机构手续费 .保险费 .融资代理费等 .利息外地财务费用可按利息 10%估算9、销售费用 ：在销售产品过程中发生地各项费用广告宣扬及市场推广费 ,约为销售收入地 2%-3%（住宅销售物业较高 ,写字楼物业较低）销售代理费约为销售收入地 1.5%-2% 其他销售费用约为销售收入地 0.5%-1% 以上各项合计 ,销售费用约占销售收入地 4%-6% 10、 其他费用包括：暂时用地费和暂时建设费.工程造价询问费 .总承包治理费 .合同公证费 .施工执照费 .工程监理费 .竣工图编制费 .工程保险等 一般

7、约占投资额地 2%-3% 11、 开发期间税费 （依据当地有关法规标准估量）以广州为例 ,包括 配套设施建设费 固定资产投资方向调剂税（免）土地使用税 建筑工程质安监督费 供水 /电增容费（已免增）物业治理基金12、 不行预见费名师归纳总结 以上述各项费用之和为基数,按 3%-5%运算第 3 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 假如是开发工程完成后出租或自营地工程,仍应估算以下费用：13、 运营费用 （治理费用 .销售费用等）14、 修理费用三、 房地产工程地收入（一）经营收入测算.税金估算与资金筹措1.租售方案：可供租售地房地产类型及数量

8、 .租售价格 .收款方式 等 2.租售收入估算：主要包括：土地转让收入.商品房销售收入 .出租房租金收入 .配套设施销售收入和开发企业自营收入对于出租要留意空置期和空置率；自营收入：房地产开发企业以开发完成后地房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动地载体,通过综合性地自营方式得到地收入（二）税金估算1、经营税金及附加 ：房地产销售 .出租与自营过程中发 生地税费 包括：营业税 .城市爱护建设费 .训练费附加（两税一费）营业税 ：税额 =应纳税销售（出租）收入 * 税率 ,（我国是 5%）城市爱护建设费 ：按增值税 .消费税 .营业税地实缴税额为计税依据 .纳税人所在地为市区地,税率为7%；在

9、县城 .镇地 ,税率为 1% 名师归纳总结 训练费附加 ：以实际缴纳地营业税为计税依据,税率为 3% 第 4 页,共 8 页2、土地使用税 ：房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳地一种税.以实际占有地土地面积为计税依据,- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 采纳分类分级别地幅度定额税率 年应缴纳土地使用税 =应税土地面积 * 税率3、房产税 按房产余值计征 ,税率为 1.2% 按房产租金收入计征 ,税率为 12% 4、企业所得税 所得税税额 =（利润总额 -答应扣除工程地金额） * 税率 对于开发企业 ,利润总额主要是开发建设及经营期间地收入

10、, 答应扣除工程为总开发成本和经营成本 . 25% 房地产开发企业所得税税率一般为 5、土地增值税 概念：对转让国有土地使用权 .地上建筑物及其附着物并取得收益地 单位和个人 ,就其转让房地产所得地增值额为征税对象征收地一种 税转让房地产取得地收入转让房地产地全部价款及有关地经济收益 土地增值税地扣除工程包括：a 取得土地使用权所支付地地价款和相应地手续费；b 房地产开发成本：土地征用拆迁补偿费 .前期工程费 .基础设 施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费 .开发间接费等；c 房地产开发费用：治理 .财务 .销售费用留意：三项费用在运算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发工程实际发

11、生地费用进行扣除 .详细扣除时 ,要看财务费用中地利息支出是否能够按转让房地产工程运算分摊并供应金融机构地证明 .假如是 ,就财务费用中地利息支出答应据实扣除 ,但最高不能超过商业银行同期贷款利率运算地金额,而其他房地产开发费用就名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据第 1.2 项运算金额之和地5%以内运算扣除 .假如否 ,就凡不能按转让房地产工程运算分摊利息支出或不能供应金融机构证明地 ,就整个房地产开发费用依据第 1.2 项运算金额之和地 10%以内计算扣除 . d 旧房或建筑物地评估价格e 与转让房地产有关地税

12、金 训练费附加 .印花税等.包括：营业税 .城乡爱护建设税 .f 财政部规定地其他扣除工程对从事房地产开发地纳税人可按第 土地增值税地税率 四级超额累进税率：1.2 项之和地 20%扣除未超过 50%（包括本比例） ,税率为 30% 50%-100%,税率为 40% 100%-200%,税率为 50% 大于 200%,税率为 60% 免税规定纳税人建筑一般标准住宅出售,增值额未超过扣除工程金额20%地；因国家建设需要征收地房地产四、 借款仍本付息地估算归仍建设投资借款地资金来源主要是工程建成后可用于借款 偿仍地利润 .折旧费 .摊销费用等；对预售或预租地工程 ,仍款资金 仍可以是预售或预租收入

13、 . （1）利润 用于归仍地利润 ,一般应是可供安排地利润中补偿以前年度亏损 .提取了盈余公积金 .公益金以及向投资者安排利润后地利润（2）折旧费 仍未需要投入使用地折旧基金名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）摊销费（4）预售或预租收入版权申明 本文部分内容,包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整 理；版权为张俭个人全部This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Quans p

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16、纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - remuneration shall be obtained from the person concerned and the relevant obligee. 转载或引用本文内容必需是以新闻性或资料性公共免费信息为 使用目的的合理、善意引用,不得对本文内容原意进行曲解、修改,并自负版权等法律责任；Reproduction or quotation of the content of this article must be reasonable and good-faith citation for the use of news or informative public free information. It shall not misinterpret or modify the original intention of the content of this article, and shall bear legal liability such as copyright. 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页