洗浴中心可行性报告报告~.doc

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1、.洗浴中心可行性分析报告.1. 洗浴市场未来发展趋势洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在 25 至 30 亿元左右。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模的不断

2、扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。.尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万元） 。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心

3、相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为 218 万，就业人口达 73 万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有 2来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金

4、佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。.2. 本项目洗浴中心的可行性分析2.1 项目经营洗浴中心的优势洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达 8000 平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的

5、五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有 1

6、0 多年的物业管.理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。2.2 项目的机会分析从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。位于项目北部 2.5 公里处的北京第

7、一家大型 Mall金源Shopping Mall 即将于今年 10 月 1 日开业，依靠本项目的特色和服务，金源 Shopping Mall 在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金.佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源Shopping Mall 中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐

8、场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街” 、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城” 。消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。2.3 结论本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。3. 洗浴中心消费群体特征分析4. 自营洗浴中心的空间布局划分洗浴中心初步规划面积为 8000 平米。表 洗浴中心项目的大概面积规划序号项目 数量 单面积 面积（平方米）1 前台大厅 1 5002 男桑拿区 1 1500.3 女桑拿区 1

9、7504 自助餐厅 1 5005 按摩室 60 10 平米/个 6006 VIP 包间 20 40 平米/个 8007 休息室 80 12 平米/个 9608 套间（棋牌室）30 30 平米/个 9009 游泳池 1 62510 公共部分 865合计 80005. 自营洗浴中心的人员配备5.1 洗浴中心的组织框架保安部工程部保健部鞋部洗涤部客房部采购部财务部前厅接待预定接待总机总经理副总经理洗浴部经理 客房部经理桑拿部市场部后勤部经理.5.2 洗浴中心的人数配备本项目规模的洗浴中心至少配置 400 人左右。表 洗浴中心项目的人员配备序号 职位 数量（人）1 总经理 12 副总经理 13 大堂经

10、理 4.4 前台经理 25 前台服务人员 146 洗浴部经理 27 技师 1008 服务人员 1509 保安部经理 210 保安 2011 内保 2012 会计 113 出纳 314 后勤部经理 215 后勤人员 101516 餐厅经理 117 餐厅服务人员 2018 后厨 619 维修工程部经理 120 维修工 621 采购人员 2022 销售部经理 123 销售推广人员 10备注：1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；2、至少保证坐班有 60 人，其中搓澡工 20 人，足底按摩师 20.人，保健、修脚师各 10 人；3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩；4、管理人员可以自定；5.3 洗浴中心的人员招聘途径主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角” ，其次是从外地的按摩学校招聘技师。一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来510 名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。6. 自营洗浴中心的成本分析6.1 员工工资依据以下数据测算，每月员工工资为 250,000 元/月，年员工工资为 300 万元。表 洗浴中心项目的员工工资