成都羊马项目定位报告.ppt

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1、成都羊马项目定位报成都羊马项目定位报告告 Copyright Centaline Group,2009项目自身价值分析项目自身价值分析Part 12 Copyright Centaline Group,2009项目占据“两河”及湿地公园的自然景观优势，与成都市区之间有光华大道连接，具备打造高端物业的基础条件。一、项目四至一、项目四至 分析 项目四至情况项目东邻“金马河”自然景观带、西靠“羊马河”景观带及羊马湿地公园，南临新华大道（即光华大道西延线）及规划中的万亩花卉现代农业观光旅游产业园区，北临“德中慧项目”；项目紧邻金马河和羊马湿地公园，自然景观资源丰富；项目南面为新华大道，昭示性好，并可经

2、由光华大道直接与成都市区相连，交通便捷。3 Copyright Centaline Group,2009项目距离成都市区约20公里，有光华大道和成温邛高速路与成都市区连接，交通通路完善。依据近年来成都市区逐渐向外扩张的情况，待项目呈现之时，交通的改善将改进项目不仅仅只是第二居所的定位。二、项目交通组织二、项目交通组织 规划中的地铁4号线延长线将经过项目 项目主干道成温邛高速路和光华大道延线4 Copyright Centaline Group,2009项目总共占地2700亩，规划有18洞国际标准高尔夫球场、五星级酒店、大型商业，以及多组团临高尔夫独栋别墅，规划上已达到成都一线别墅标准三、项目规

3、划三、项目规划5 Copyright Centaline Group,2009项目价值体现为周边规划完善的自然生态环境、与主城便捷的交通组织以及自身规模、配套。四、项目价值体系分析四、项目价值体系分析项目价值项目价值体系分析体系分析 自然生态环境交通组织项目周边布局规划中的湿地公园、花卉主题公园、现代农业产业园区等系统的生态体系，并占据了羊马河、金马河两大水系资源。项目规划占地2700余亩，规模庞大；自身配套18洞标准高尔夫球场，景观资源丰富；五星级酒店和商业配套将弥补项目当前生活配套不足的缺陷自身规模、配套项目距离成都中心城区仅20公里，目前已有成温邛高速路与光华大道沿线直接连接主城。随着城

4、市化进程不断发展，项目与中心城区的距离将进一步拉近6 Copyright Centaline Group,2009结论：周边丰富的自然生态景观资源，完备的交通通路、占地周边丰富的自然生态景观资源，完备的交通通路、占地27002700亩的规模以及自身高尔夫、大型商业和五星级酒店的配亩的规模以及自身高尔夫、大型商业和五星级酒店的配套将成就项目打造立足成都、面向全国顶级别墅社区的目标。套将成就项目打造立足成都、面向全国顶级别墅社区的目标。7 Copyright Centaline Group,2009成都别墅市场分析成都别墅市场分析Part 28 Copyright Centaline Group,

5、2009Part 2.1成都别墅市场格局成都别墅市场格局9 Copyright Centaline Group,2009成都别墅市场成都别墅市场 “七分天下七分天下”成都别墅市场格局成都别墅市场格局目前成都别墅主要集中在南沿线、牧马山、温江、青城山、龙泉、主城区及新都七大板块，此外郫县、浦江等其它区域也有少量分布。都江堰-青城山版块温江版块主城区版块龙泉版块南延线版块牧马山版块新都版块10 Copyright Centaline Group,2009成都别墅市场成都别墅市场 “居家、休闲、度假居家、休闲、度假”区域区域板块板块功能特征功能特征板块代表楼盘板块代表楼盘区域代表楼盘区域代表楼盘城南

6、城南南沿线板块以居家型别墅为主三利宅院、江南宅院麓山国际社区麓山国际社区麓山板块以自住、休闲型别墅为主麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、雅居乐花园牧马山板块以度假型别墅为主中航云领、龙湖长桥郡、置信牧山丽景城北城北新都板块以自住、休闲度假型别墅为主保利.拉斐庄园、万科双水岸保利保利.拉斐庄园拉斐庄园城东城东龙泉板块以居家自住型别墅为主中粮御嶺湾、东山国际传世家宝、桃源铭蓝光蓝光.观岭观岭金堂板块以度假型别墅为主蓝光.观岭国际社区城西城西温江板块以自住、度假休闲型别墅为主芙蓉古城、国色天乡别墅、金河谷、清溪玫瑰园、仁和春天大道无高端别墅代无高端别墅代表楼盘表楼盘青城山板块以度假型别墅为主逸岭锦江、香颂湖

7、国际社区、青城山房、龙湖小院青城主城区主城区 主城区板块以居家自住型别墅为主华侨城纯水岸、迎宾大道一号华侨城纯水岸华侨城纯水岸各版块市场功能特征各版块市场功能特征11 Copyright Centaline Group,2009各版块市场产品特征各版块市场产品特征板块板块开发情况开发情况比较优势比较优势典型项目典型项目板块形象板块形象板块特征板块特征主要产品主要产品（平米）（平米）主力户型主力户型（平米）（平米）目前均价目前均价（元（元/平米）平米）麓山成都别墅的标杆居家、休闲城市别墅联排独栋联排：190370独栋：237-245独栋：600-800联排：13000独栋：20000城市副中心交

8、通便利品牌开发商云集麓山国际、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚等牧马山纯粹的别墅住区休闲、度假纯别墅区独栋独栋：210-410独栋：500-800独栋：16000国际性高尔夫球场板块别墅氛围沉淀自然资源牧山丽景，龙湖长桥郡，中航云岭等温江西贵之地休闲、度假近郊别墅独栋 双拼联排叠拼独栋：500以上双拼：360-500联排：310-370叠拼：190-270独栋12000双拼：10000联排：9000叠拼：6800江安河自然资源交通便利芙蓉古城、仁和春天大道、先生、金河谷、月映长滩等青城山天然的山水度假别墅第二居所养老、度假远郊别墅独栋叠拼叠拼：90-200独栋：350-500独栋：16000叠拼：120

9、00自然历史文化资源青城山休闲度假胜地逸岭锦江，香颂湖国际社区、青城山房等新都别墅后起之秀居家、休闲近郊别墅独栋联排联排：200-270独栋：300-600独栋：13000联排：10000自然历史文化资源青城山休闲度假胜地保利公园198保利拉斐庄园万科双水岸等主城区闹中取静的城市别墅第一居所城市别墅双拼叠拼叠拼：190-360双拼：360-420叠拼:13000联排:17000双拼：20000便利交通完善配套产品稀缺性华侨城纯水岸龙泉山水别墅居家、休闲近郊别墅独栋联排联排：180-300独栋：190-360联排：6000独栋：12000山水自然资源中粮御嶺湾东山国际传世家宝等12 Copyri

10、ght Centaline Group,2009各版块市场特征各版块市场特征总结总结 成都别墅“七分天下”，别墅主要集中在南沿线、牧马山、温江、青城山、龙 泉、主城区及新都七大板块1 各版块别墅功能定位参差不齐，价格水平相差较大2 项目所在温江版块产品 供应丰富，主力产品为独栋、双拼、联排、叠拼、双拼3 项目所在温江版块，属成都市大城西范围，为传统的西贵之地，具有区域优势4 城都高端别墅代表楼盘，南有麓山国际、北有保利.拉斐庄园、东有蓝光.观岭、独西面缺成都别墅高端代表楼盘213 Copyright Centaline Group,2009结论：结论：成都高端别墅格局：南有麓山、北有保利、东有

11、中粮，而西面到目前位置还没有一个成都一线别墅，城西缺乏高端别墅。城北：保利拉斐庄园 城南：麓山国际社区 城东：中粮.御岭湾城西：？成都高端别成都高端别墅格局墅格局？市场机会：弥补市场空白，树立新标杆14 Copyright Centaline Group,2009Part 1.2成都高端别墅市场产品分析成都高端别墅市场产品分析15 Copyright Centaline Group,2009项目项目2700亩规模大，得天独厚的稀缺湿地公园自然资源，更加拥有成都少有的国亩规模大，得天独厚的稀缺湿地公园自然资源，更加拥有成都少有的国际标准高尔夫球场，因此本项目的竞争对手应鉴定为成都第一梯队别墅楼盘

12、。际标准高尔夫球场，因此本项目的竞争对手应鉴定为成都第一梯队别墅楼盘。竞争关系确定竞争关系确定本本项项目目优优势势规模规模资源资源配套配套2700亩大规模社区养马河、金马河+15平方公里的湿地公园18洞国际标准高尔夫球场+10万平米商业16 Copyright Centaline Group,2009重点别墅市场产品分析重点别墅市场产品分析项目目产品品建筑面建筑面积供供应量量均价（元均价（元/）总价（万）价（万）销售情况（月售情况（月/套）套）畅销面面积麓山国际独栋（长岛，2010.3推出）440-46011018000-23000800-130015440-460独栋（黑鹰庄园，2010.1

13、推出）570-7503826000-35000（12000精装）1500-3000售罄570-750独栋（碧湖岸，2009.11推出）360-48013016000550-900售罄360-480独栋（黑钻，2009.7推出）570-7156627000（含12000精装）1200-2400开盘售罄570-715独栋（香怡林，2009.6推出）280-34013015000390-550开盘售罄280-340独栋（翠云岭，2009.3推出）310-37010914000380-580月均30套(已售罄）310-370叠拼（圣芭芭拉，2009.11推出）190-41918011000250-50

14、0月均35套(已售罄）200-300电梯（因特拉肯）80-150（小高层）136650050-1002580-150170-310（高层）2328300140-26020170-220龙湖长桥郡纯独栋370-50015014000500-7006370-700500-80024816000700-10003800-96080200001000-50001蔚蓝卡地亚独栋420-70011720000800-140004420-700700-150015200001400-6000 1双拼400-5001518000700-900月均5套（已售罄）400-500叠拼230-3042858000-1

15、4000200-4503230-250联排255-2913689500-15000250-5003255-280蓝光.观岭国际社区独栋300-496 30012000-15000360-8004300-400双拼26045110002805260联排190-2101108000-9000160-1907190-210保利.拉斐庄园独栋400-50027020000800-1200 推出36套，开盘售罄 400-500 500-800115未推出 17 Copyright Centaline Group,2009重点别墅市场独栋产品面积配比重点别墅市场独栋产品面积配比18 Copyright C

16、entaline Group,2009 独栋面积集中在400-500，500-800的大独栋占25%，龙湖长桥郡、蔚蓝卡 地亚有少量1000的大独栋。1 双拼面积集中在260-500，价格集中在12000-18000元/，总价集中在300-800万，畅销户型260-400 3 叠拼面积集中在220-300，价格集中在8000-10000元/，总价集中在250-300万，畅销户型200-2504 联排面积集中在200-270，价格集中在9000-12000元/，总价集中在180-300 万，畅销户型180-2605小结：小结：麓山国际电梯户型面积区间80-310，其中主要以170-220的豪宅为

17、主6 独栋价格集中在18000-22000元/，总价集中在800-1200万，畅销户型为400-500219 Copyright Centaline Group,2009Part 2.2叠拼、四孖屋市场分析叠拼、四孖屋市场分析20 Copyright Centaline Group,2009 由于成都第一梯队别墅产品涉及叠拼、四孖屋产品较少，由于成都第一梯队别墅产品涉及叠拼、四孖屋产品较少，因此补充成都其它知名别墅的叠拼、四孖屋市场作为本项目产因此补充成都其它知名别墅的叠拼、四孖屋市场作为本项目产品设计的依据品设计的依据21 Copyright Centaline Group,2009目前成都

18、市四孖屋在成都别墅市场上到目前为止共供应目前成都市四孖屋在成都别墅市场上到目前为止共供应244244套，销售套，销售133133套，销售率为套，销售率为55%55%，月均销售，月均销售1010套左右，由于产品面积控制合理（面积区间在套左右，由于产品面积控制合理（面积区间在150-200150-200左右），左右），而价格与联排、双拼等物业类型价格相对较低，所以市场接受度较好。而价格与联排、双拼等物业类型价格相对较低，所以市场接受度较好。成都别墅市场四孖屋市场情况成都别墅市场四孖屋市场情况项目名称项目名称面积区间面积区间供应套数供应套数销售套数销售套数销售时间销售时间均价（元均价（元/）龙湖小院

19、青城20216套12套1个月13000（精装）观岭国际社区16432套25套3个月6000-8000雅居乐花园152196套196套7个月10500合计244套133套22 Copyright Centaline Group,2009总体来说成都叠拼别墅销售情况良好，月均去化总体来说成都叠拼别墅销售情况良好，月均去化2525套左右，与本项目一河之套左右，与本项目一河之隔的月映长滩叠拼面积区间隔的月映长滩叠拼面积区间130-170130-170，面积和总价控制合理，销售较好。，面积和总价控制合理，销售较好。成都别墅市场叠拼市场情况成都别墅市场叠拼市场情况项目名称项目名称面积区间面积区间供应套数供

20、应套数销售套数销售套数销售时间销售时间均价（元均价（元/）麓镇拉佩维尔201-250380套380套16个月11000麓镇圣芭芭拉201-400126套119套4个月10500月映长滩130-17065套40套2个半月6000-7000合计506套499套23 Copyright Centaline Group,2009 竞争项目别墅面积主要集中在250500，均价15000元/独栋畅销面积400-500，双拼260-400，联排180-250总结：总结：麓山国际高层产品以170-220的豪宅为主51 500-700大独栋，所处景观位置最好，套数占比较低，去化速度也快42 叠拼、四孖屋市场整体

21、销售较好，其中叠拼最产销面积集中在180-220，四 孖屋在150-180324 Copyright Centaline Group,2009项目整体定位项目整体定位Part 325 Copyright Centaline Group,2009项目卖点梳理：对于项目卖点进行分析，提取项目的核心价值点是关键。一、项目核心卖点提炼 项目价值信息分析（项目价值信息分析（FAB分析）分析）F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：项目带给用户的利益/价值26 Copyright Centaline Gro

22、up,2009F（Features/fact）:项目本身的特性/属性1.1.高端的贵族运动设施，国际标准高端的贵族运动设施，国际标准1818洞高尔夫球场；洞高尔夫球场；2.2.独有的环境资源，成都唯一一个湿地公园；独有的环境资源，成都唯一一个湿地公园；3.3.27002700多亩大规模，以别墅和高层的高端物业组成；多亩大规模，以别墅和高层的高端物业组成；4.4.幼儿园、商业街、电影院、幼儿园、商业街、电影院、SPASPA水疗馆等配套完善，且档次品位高；水疗馆等配套完善，且档次品位高；5.5.超五星级度假酒店超五星级度假酒店 ，全部由独栋别墅组成。，全部由独栋别墅组成。27 Copyright

23、Centaline Group,2009A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势1.1.高端的贵族运动设施，国际标准高端的贵族运动设施，国际标准1818洞高尔夫球场；洞高尔夫球场；2.2.独有的环境资源，成都唯一一个湿地公园；独有的环境资源，成都唯一一个湿地公园；3.3.超五星级度假酒店超五星级度假酒店 ，全部由独栋别墅组成。，全部由独栋别墅组成。以上三点是我们的核心价值点所在28 Copyright Centaline Group,2009B（Benefit/value）：项目带给用户的利益/价值1.1.独一无二的奢侈度假生活享受以及专属地位；独一无二的奢侈度假生活享受以及专属地

24、位；2.2.高端的圈层效益以及社交场所；高端的圈层效益以及社交场所；3.3.完善的配套设施，生活便捷；完善的配套设施，生活便捷；29 Copyright Centaline Group,2009项目所处的羊马镇与金马镇仅一河之隔，同时两者拥有同样的自然资源以及发展规划，可将羊马与金马联合为区域造势，打造区域的高端形象。羊马镇羊马镇金马镇金马镇自然资源：自然资源：金马河、羊马河定位：定位：国家体育产业基地城市功能：城市功能：休闲、旅游、度假大型城市运营商：大型城市运营商：中铁二局自然资源：自然资源：金马河、羊马河定位：定位：湿地羊马新城城市功能：城市功能：休闲、旅游、度假大型城市运营商：大型城市

25、运营商：中信集团合二为一合二为一自然资源的稀缺和不可复制性自然资源的稀缺和不可复制性国际标准的旅游度假生活配套国际标准的旅游度假生活配套未来规划为成都未来规划为成都1 1小时生活圈小时生活圈二、区域定位30 Copyright Centaline Group,2009成都西湖.国际生态度假区成都西湖：成都西湖：由四川省规划打造金马河沿线运动休闲和观光旅游产业带，成为以生态、旅游、运动、休闲、会议中心、高尚社区为一体的经济区域，区域形成后将作为成都的一张新名片；国际：国际：突出国际化的生活配套，包括金马国际体育城的赛马场、自行车场，本项目的高尔夫球场以及星级酒店，风情商业街等等；生态：生态：区域

26、拥有羊马河、金马河及规划的15平方公里的湿地公园，生态环境是区域的最大优势，突出湿地公园的生态特色，强调羊马河、金马河的环境优势；31 Copyright Centaline Group,2009三、项目市场站位立足成都，辐射西南，影响全国立足成都，辐射西南，影响全国前期客户立足以城西和成都客户为主，后期辐射西南乃至全国 价值支撑点价值支撑点地处成都未来的高端休闲旅游度假区国际标准的18洞高尔夫球场成都唯一一个生态湿地公园，在全国也少有 完善的国际化高端商业配套成都唯一一个五星级度假别墅酒店成都别墅向西看，成都别墅新形象32 Copyright Centaline Group,2009中国首例

27、湿地高尔夫别墅四、项目总体定位突出项目“湿地”生态景观带的核心优势，因地制宜，借势取景；配合区域规划打造项目配套的生态湿地公园，突出湿地文化；以高尔夫为核心主题，强调高端、圈层、休闲的居住氛围；33 Copyright Centaline Group,2009中国首创“第六代别墅”.国际高端生活新样板五、项目形象定位 形象气质支持点：形象气质支持点：稀缺景观资源彰显稀缺性与唯一性标准的18洞高尔夫球场，代表身份与圈层国际化配套演绎国际化生活氛围高端生态休闲生活方式34 Copyright Centaline Group,20091、区域在城市规划中的重要位置；2、拥有丰富的真山、真水等原生态的

28、自然景观资源；3、强调建筑、人、自然的和谐统一；4、强调特有的生活方式；5、体现不可复制的文化价值；6、高端完善的配套，超前的规划设计理念。第六代别墅新标准：35 Copyright Centaline Group,2009在旷野和草地的绿色徜徉感悟一份悠闲，体验国际化高端生活36 Copyright Centaline Group,2009本项目客户群定位：项目初期以成都区域为主，包括成都市区周边县、市的城市塔尖人群；项目初期以成都区域为主，包括成都市区周边县、市的城市塔尖人群；后期通过项目影响力的塑造，后期通过项目影响力的塑造，“由内往外由内往外”逐步辐射省内二级城市、西南逐步辐射省内二级

29、城市、西南地区乃至全国客户；地区乃至全国客户；主要面向以上地区的私企业主、国家企事业单位高管、政府高官为主等。主要面向以上地区的私企业主、国家企事业单位高管、政府高官为主等。以成都和省外为主财富阶层的顶端客群六、项目客户定位37 Copyright Centaline Group,2009在这里，你隐藏在属于自己的圈子里属于四川乃至全国的财富阶层自由支配自己的财富自由支配时间，合理安排社交回归对人本的关注，追求更自然、健康的生活方式国际视野的品质生活38 Copyright Centaline Group,2009项目产品建议项目产品建议Part 439 Copyright Centaline

30、 Group,2009总体建议原则：迎合成都第一梯队别墅畅销户型产品，保证项目销售速度。1 符合项目高端定位，在产品上支撑项目高度形象2 寻找市场稀缺产品，进行遗拾补缺3 适当丰富项目产品线，迎合不同客户的需求4四大原则四大原则40 Copyright Centaline Group,2009市场回顾：独栋别墅面积集中在400-500，畅销户型为300-500，另有少量500-800（约占20%），景观资源较好的大独栋产品，销售情况良好。一、独栋产品面积建议一、独栋产品面积建议项目目产品品建筑面建筑面积供供应量量地上建筑面地上建筑面积 地下建筑面地下建筑面积花园面花园面积销售情况（月售情况（月

31、/套）套）畅销面面积麓山国际独栋（长岛，2010.3推出）440-460110340-360100100-30015440-460独栋（黑鹰庄园，2010.1推出）570-75038370-550200300-400售罄570-750独栋（碧湖岸，2009.11推出）360-480130260-38010090售罄360-480独栋（黑钻，2009.7推出）570-71566370-515200280-400开盘售罄570-715独栋（香怡林，2009.6推出）280-340130211-28270-9055-105开盘售罄280-340独栋（翠云岭，2009.3推出）310-37010921

32、1-2829090-280月均30套(已售罄）310-370龙湖长桥郡纯独栋370-500150270-400100200-3006370-700500-800248400-700100-150300-8003800-96080650-810150-200500-14181蔚蓝卡地亚独栋420-50085300-400100100-2003420-700500-70032400-500100-200200-3002700-150015500-1200200-300200-4001蓝光.观岭国际社区独栋300-496 300300-4960300-10004300-400保利.拉斐庄园独栋400

33、-500270230-330170300-400推出36套，开盘售罄400-500500-800115330-540170-260400-60041 Copyright Centaline Group,2009主力产品户型区建议间为250-450之间占独栋总体量的84%，此外在项目景观最佳处（如高尔夫球场边、庄园独栋区域），修建少量500以上大独栋以及800-1200 的庄园式独栋。产品类型占地容积率面积及套数比例套数独栋29.70.3312001%18003%76506%165506%1645014%3635040%10025030%79具体户型比例如下：42 Copyright Centa

34、line Group,2009独栋产品分布独栋产品分布1200楼王800大独栋独栋别墅组团：独栋别墅组团：波西塔诺波西塔诺（650650独栋）独栋）（650650独栋）独栋）（450450、550550独栋）独栋）（450450、550550独栋）独栋）（350独栋）（250250独栋）独栋）在项目中心位置，景观最佳处，建1套1200楼王，7套800大独栋，在高尔夫景观较好处，组团1、组团2建650独栋，在组团4、组团5建450、550独栋，在景观较差处，组团3建350独栋，组团6建250独栋。43 Copyright Centaline Group,2009户型建议原则800800户型设计建

35、议户型设计建议功能空间功能空间建议建议客厅客厅6.8米挑高设计，主客厅开间8米，面积60-70卧室（房间）卧室（房间）4-5个卧室，主卧开间6-8米，总面积80-100（包括卫浴、衣帽间、书房）厨、卫厨、卫中西双厨，20-30平米；5个卫生间花园花园花园赠送面积500平米以上车位车位设置3个室内车位，1-2户外停车位其他功能空间其他功能空间设置独立的会客空间、储藏室、保姆室、娱乐空间、带电梯设置44 Copyright Centaline Group,2009地下室240，设桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等，同时配有电梯设置。桌球家庭影院棋牌室酒吧健身房茶艺45 Copyri

36、ght Centaline Group,2009一层设1个大会客厅，厨房、三个架空车库；二层设一个小会客厅，2个卧室电梯大堂电梯大堂2323 平台花园平台花园186186，可通过楼梯直达花园可通过楼梯直达花园厨房厨房 2929会客厅会客厅 6464三车位架三车位架空层车库空层车库平台花园平台花园3535卧室卧室3434卧室卧室4646会客厅会客厅2323电梯大堂电梯大堂3737露台露台3333一层建筑面积280二层建筑面积200保姆间餐厅餐厅202046 Copyright Centaline Group,2009三层设一个主卧室，一个主次卧室主人套房主人套房8484睡房睡房4747电梯大堂电

37、梯大堂2525三层建筑面积20047 Copyright Centaline Group,2009设计建议原则350350户型设计建议户型设计建议功能空间功能空间建议建议客厅客厅6.8米挑高设计，客厅开间6米，面积40-50平米卧室（房间）卧室（房间）4-5个卧室，主卧开间5-6米，面积50厨、卫厨、卫中西双厨，20-30平米；4个卫生间花园花园花园赠送面积200平米以上车位车位设置2个室内车位，1个户外车位其他功能空间其他功能空间设置储藏室、保姆室、娱乐空间等48 Copyright Centaline Group,2009地下室作为储藏、娱乐功能，一层为客厅、厨房、餐厅，二层卧室、娱乐室等

38、，三层为主卧、书房等。地下层，作为车库、视听室、酒窖，提高居住品质1F入户花园2楼露台3楼露台1F后花园大面积落地飘窗大面积落地飘窗大面积落地飘窗49 Copyright Centaline Group,2009市场回顾：市场双拼供应较少，260双拼供应最多，产品畅销二、双拼产品建议二、双拼产品建议项目项目产品产品建筑面积建筑面积供应量供应量地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积 花园面积花园面积销售情况销售情况（月（月/套）套）畅销面畅销面积积蔚蓝卡地亚双拼400-50015300-400100-200100-300月均5套（已售罄）400-500观岭国际社区双拼260452600

39、300-360526050 Copyright Centaline Group,2009双拼别墅户型区间建议在220-280之间，主要以220-250面积区间段的户型产品为主，以迎合市场畅销产品。产品类型占地容积率面积及套数比例套数双拼21.40.4328015%5725035%13322050%190具体户型比例如下：51 Copyright Centaline Group,2009户型建议原则双拼户型设计建议双拼户型设计建议功能空间功能空间建议建议客厅客厅6.8米挑高设计，主客厅开间5.6米，面积40卧室（房间）卧室（房间）4-5个卧室，双主卧设计，主卧开间4.8米，总面积35-40厨、卫

40、厨、卫厨房15平米；4个卫生间花园花园花园赠送面积200平米以上车位车位设置1个室内车位，1-2户外停车位其他功能空间其他功能空间设置储藏室、保姆室、娱乐空间52 Copyright Centaline Group,2009地下室设计一个地下车库，多功能室、工人房、储藏室一层设花园（前院、中院、后院）（前院、中院、后院）、厨房、餐厅、卫生间、客厅 参考户型（户型面积：250）地下室地上一层工人房储藏室53 Copyright Centaline Group,2009二层：两个带阳台带卫生间的卧室，一个多功能室。三层：主卧、带衣帽间、带卫生间、大面积露台二层三层54 Copyright Cent

41、aline Group,2009市场回顾：市场联排别墅供应面积主要集中在200-270，畅销户型为190-280。三、联排别墅建议三、联排别墅建议项目目产品品建筑面建筑面积（）（）供供应量量均价均价（元（元/）总价（万）价（万）销售情况售情况（月（月/套）套）畅销面面积蔚蓝卡地亚联排255-2913689500-15000250-5003255-280观岭国际社区联排190-2101108000-9000160-1907190-21055 Copyright Centaline Group,2009联排别墅面积区间段建议做到200-230，联排别墅端头户型为230，中间户型为200户型。产品类

42、型占地容积率面积及套数比例套数联排11.50.623036%11520064%198具体户型比例如下：56 Copyright Centaline Group,2009户型建议原则联排户型设计建议联排户型设计建议功能空间功能空间建议建议客、餐厅客、餐厅6.8米挑高设计，客厅开间5米，面积35-40平米卧室（书房）卧室（书房）4个房间，主卧开间4.5米，面积30厨、卫厨、卫厨房面积12-18平米；4个卫生间花园花园花园赠送面积200平米以上，多露台设计车位车位设置1-2个室内车位其他功能空间其他功能空间设置储藏室、保姆室、多功能空间57 Copyright Centaline Group,200

43、9 参考户型（户型面积：200）多功能空多功能空间间独立车独立车位位梯步入户梯步入户设计设计完善的双主卧系统完善的双主卧系统一层独立室内车位，多功能房；二层梯步入户设计，客厅、厨房、卧室；三层双主卧室系统设计58 Copyright Centaline Group,2009市场回顾：市场回顾：总体来说成都叠拼别墅销售情况良好，月均去化25套左右，与本项目一河之隔的月映长滩叠拼面积区间130-170，月均去化18套左右。四、叠拼别墅建议四、叠拼别墅建议项目名称项目名称面积区间面积区间供应套数供应套数销售套数销售套数销售时间销售时间均价（元均价（元/）麓镇拉佩维尔201-250380套380套16

44、个月11000麓镇圣芭芭拉201-400126套119套4个月10500月映长滩130-17065套40套2个半月6000-7000合计506套499套59 Copyright Centaline Group,2009叠拼户型建议控制面积区间段，以免为联排户型产品向重合，同时注意控制总价，面积区间段建议在150-180户型。产品类型占地容积率面积及套数比例套数叠拼7.20.818060%20015040%140具体户型比例如下：60 Copyright Centaline Group,2009户型建议原则叠拼户型设计建议叠拼户型设计建议功能空间功能空间建议建议客厅客厅客厅开间4.8-5.2米，

45、面积35-40平米卧室（书房）卧室（书房）4个房间，1个主卧；主卧开间4.2-4.5米，面积25-30（包括衣帽间、卫生间）厨、卫厨、卫厨房面积10-12；3个卫生间花园花园花园赠送面积150以上，多露台设计车位车位设置1个室内车位，1个户外车位其他功能空间其他功能空间设置储藏室、保姆室、多功能空间61 Copyright Centaline Group,2009 参考户型（户型面积：180）地下室做一个独立停车位、娱乐活动室、保姆房、下沉式花园；一层除设计一个客厅、两个卧室外，设计一个娱乐休闲厅，多个露台。地下室地下室一层平面露台露台娱乐休闲间62 Copyright Centaline G

46、roup,2009二层做独立主卧室，配大露台，体现私密性和舒适性。3、4层户型无地下室，赠送屋顶花园。二层屋顶花园63 Copyright Centaline Group,2009市场回顾：五、四孖屋别墅建议五、四孖屋别墅建议目前成都市四孖屋在成都别墅市场上到目前为止共供应244套，销售133套，销售率为55%，月均销售10套左右，由于产品面积控制合理（面积区间在150-200左右），而价格与联排、双拼等物业类型价格相对较低，所以市场接受度较好。项目名称项目名称面积区间面积区间供应套数供应套数销售套数销售套数销售时间销售时间均价（元均价（元/）龙湖小院青城20216套12套1个月13000（精

47、装）观岭国际社区16432套25套3个月6000-8000雅居乐花园152196套196套7个月10500合计244套133套64 Copyright Centaline Group,2009建议将四孖屋面积段统一做到155，保证户型的舒适度，加强该产品形态的纯粹性，同时避免与叠拼别墅形成内部竞争。产品类型占地容积率面积及套数比例套数四孖屋 6.40.7155100%290具体户型比例如下：65 Copyright Centaline Group,2009户型建议原则四孖屋户型设计建议四孖屋户型设计建议功能空间功能空间建议建议客厅客厅客厅开间4.8米，面积35平米左右卧室（书房）卧室（书房）4

48、个房间（1个主卧、2次卧、1保姆间）；主卧开间4.2米，面积25-30（包括衣帽间、卫生间）厨、卫厨、卫厨房面积10-12；3-4个卫生间花园花园花园赠送面积50-100，多露台设计车位车位设置1个户外车位其他功能空间其他功能空间设置保姆室、多功能空间66 Copyright Centaline Group,2009独门独院设计，每户赠送独门独院设计，每户赠送30-5030-50户外花园，一个室外停车库；户外花园，一个室外停车库；一层设计一个保姆房，客厅开间做到一层设计一个保姆房，客厅开间做到4.84.8米，全飘窗设计，宽敞米，全飘窗设计，宽敞大气大气保姆房一层平面图参考户型15067 Cop

49、yright Centaline Group,2009二层卧室带大阳台，均带卫生间，体现舒适性；三层做独立主卧二层卧室带大阳台，均带卫生间，体现舒适性；三层做独立主卧室设计带大露台，露台面积约室设计带大露台，露台面积约2222，主卧开间，主卧开间4.24.2米，设计独立米，设计独立衣帽间、卫生间衣帽间、卫生间二层平面图三层平面图68 Copyright Centaline Group,2009市场回顾：麓山国际社区茵特拉肯户型区间80-310，畅销户型为80-150，170-220户型。六、小高层产品建议六、小高层产品建议项目名称面积区间供应套数月均销售套数畅销户型麓山.茵特拉肯80-150（

50、小高层）1362580-150170-310（高层）23220170-22069 Copyright Centaline Group,2009小高层户型产品建议丰富产品线，面积区间建议在120-360之间，主力户型以120-180为主，以迎合市场需求。具体户型比例如下：产品类型占地容积率面积及套数比例套数小高层（20层）14.11.643602%302208%10018025%38015050%69012015%20070 Copyright Centaline Group,2009本项目电梯户型以面积区间为120-360，其中以150户型为主，因此本建议以150户型作为标准。电梯户型设计建议