土地剩余法(1).doc

《土地剩余法(1).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地剩余法(1).doc（3页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、依照城镇土地估价规程以下简称，通行的估价方法有市场比拟法、收益规复法、假定开辟法、本钞票迫近法、基准地价系数修改法等。估价方法的选择应依照地价评价的技艺规程，依照外地地产市场发育情况并联合估价货色的详细特点及估价目标等，选择恰当的估价方法。估价货色为寓居用地，拟进展房地产开辟，且经计划、疆土局部断定土地运用前提，依照土地的最精确最无效使用原那么，可选择残余法评价；因为估价货色位于威海市，属威海市基准地价粉饰范围之内，故可采纳基准地价系数修改法进展评价。一残余法残余法是在预算开辟实现后不动产畸形交易价钞票的根底上，扣除修建物修建用度跟与修建物修建、交易有关的专业费、本钞票、利润、税收等用度后，以

2、价钞票余额来断定估价货色土地价钞票的一种方法。其计划公式为：V=A-B-C式种：V待估土地价钞票A开辟实现后房地产总代价B全体开辟工程的开辟本钞票C开辟商公平利润1、断定估价货色最精确开辟方法估价货色位于武昌区沙湖地域，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区当局及湖北大年夜学。近多青年，跟着地点地域的尚隆地球村、东龙世纪故土等大年夜型室庐小区对外地域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁革新、周边情况的改良以及武青三干道的建成通车，不时晋升外地域的寓居质量，扩展外地域房地产的需要，使之存在相称的潜伏开展空间。联合待估宗地的临湖上风、交通优势、区位上风及地块详细计划前提，断定待估宗地拟建成中

3、档室庐区。依照威海市都会计划治理局出具的计划计划土地运用前提树破工程选址见地书武规选2002号附件一：1、计划用地总面积为29792平方米以实测面积为准，此中：净用空中积24348平方米以实测面积为准；代拆、代征计划道路面积5444平方米以实测面积为准。2、计划修建总面积56000平方米；容积率：2.3；修建密度：30%；修建高度：36米以下；层书：11层以下。估价货色土地为该工程计划前提的一局部。本次评价的计划前提采纳工程的总体计划前提，因此估价东东计划修建面积为45401.86平方米。估价货色土地上拟建成框架构造的中档小高层室庐区。2、断定开辟周期跟投资进度布置1开辟周期断定房地产开辟的周

4、期普通分三个阶段，前期要紧包含报建、土地的开辟拆迁、园地平坦、暂时水电等、勘探、计划、工程投标等；中期要紧包含修建装置工程树破含装备的装置；前期要紧包含室外附属工程的树破含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、路途、围墙等。依照威海市同类房地产工程的开辟周期、估价货色工程的范围及开辟工程的实际情况断定开辟周期为2年。2投资进度布置房地产开辟的资金投入依照开辟周期的时刻也分三个阶段，前期包含报建、都会根底装备配套费、土地的开辟、勘探、计划、工程投标等用度；中期要紧包括修建布置工程树破含地基、根底的处置、装备及装置等资金；前期要紧包括室外附属工程的树花用度含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、路途等，贩

5、卖税费等。依照威海市同类房地产开辟资金投入普通情况及该工程的详细情况，断定在开辟树破期内，开辟资金的投入在第1年为40%，在第2年为60%。3、估价货色开辟实现后房地产价钞票确实定依照该工程的详细计划前提跟委托方的工程计划，估价货色拟将树破成为“清芷园中档寓居小区，计划修建面积45401.86平方米。估价职员经考察该工程分歧供求圈内相似的房地产市场情况。现在与估价对象工程似的楼盘有嘉跟阳光水岸、木樨公寓、东龙世纪花圃、尚隆地球村等楼盘，因为地域要素跟个不要素的差别，其室庐的价钞票均有所差别，依照考察以上楼盘室庐的均价在2200-2700元/平方米。依照估价货色工程的详细情况与以上的楼盘交易价钞

6、票进展交易情况、交易期日、地域要素跟个不要素的综合思索，确定估价货色开辟实现后的室庐均价2400元/平方米。因为选用的案例价钞票均是现房或准现房的价钞票，而估价货色树破实现后的价钞票为以后的价钞票，依照威海市现房与期房价钞票的差别的普通程度及威海市同类房地产的价钞票变卦趋向综合剖析，对此价钞票不做调停。依照威海市同类房地产的市场情况、普通贩卖进度及该房地产的详细树破情况，断定在第1年的树破期中贩卖30%，第2年的树破期中贩卖70%。依照建设开辟的周期，折现率取1-3年期存款利率5.49%。-0.5-15房地产总价钞票=24001+5.49%30%+1+5.49%70%=2252元/平方米4、断

7、定开辟本钞票开辟本钞票包含工程开辟树破时期所发作的所有用度总跟。依照本工程的实际情况，开辟本钞票要紧包含修建工程用度含地基处置、主体工程、普通水电装置等、室外附属工程的树破含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、路途、围墙等、专业用度、根底装备配套费、治理用度、投资本钞票、投资利润跟贩卖税费。1修建用度A、待估宗空中积为19739.94平方米，拟建修建面积为45401.86平方米。依照00三年二季度造价指数的告诉修建工程用度市造价治理站对于宣布威海地域修建装置二武建价字200320号及威海市同类屋宇修建物的工程造价的普通程度，断定其工程造价为750元/平方米含根底工程、土建装置费。B、室外附属工程

8、用度附属工程的树花用度要紧包含室表里供水、排水、供电、煤气、绿化、路途、围墙、消防跟室内电梯等，但威海市商品房的出卖价钞票中普通不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费。依照该工程的范围、市造价治理站对于发布威海地域修建装置二00三年四序度造价指数的告诉武建价字200332号及同类房地产的配套树破普通程度及工程拟将树破的实际情况，工程的树花用度170元/平方米。断定室外附属C、根底装备配套费依照市国平易近当局对于撤消跟调停局部免费工程及规范进一步改良投资情况的告诉开政199720号跟省物价局财务厅对于威海市都会根底装备配套费免费规范的批复鄂价房服2002178号，都会根底装备配套费按修建

9、面积计收，免费规范核心城区计划范围内为80元/平方米。-0.5-15修建用度=750+1701+5.49%40%+1+5.49%60%+80=948元/平方米2专业用度专业用度指工程的可行性研讨、计划、勘探、计划、监理、造价征询标底体例、决算考察等等相干工程师的用度，普通为修建本钞票的5%-10%。依照国家计委对于树破工程前期工程征询免费暂行规那么计委价钞票19991283号、省物价局对于都会计划征询的有关征询题的告诉鄂价房服函200246号、国度计委、树破部“对于宣布工程勘探计划免费治理规那么的告诉计价钞票200210号、国度物价局、树破部对于宣布工程树破监理费有关规那么的告诉(1992)价

10、费字479号)、湖北省物价局、树破厅对于调停树破工程造价征询服务免费规范的告诉鄂价房地字200051号等有关免费规范，并联合威海市房地产市场、修建市场的普通程度及该工程的实际情况，断定专业用度为修建成本的8%。专业用度=9488%=76元/平方米3治理用度治理用度指开辟商为构造跟治理房地产开辟经济以及房地产开辟供给种种效能而发作的用度。要紧包含治理职员人为及附加费、办公用度、差盘川盘川、硬朗资产运用费、营业款待费等。参照国度计委、树破部对于印发经济无效室庐房价钞票治理方法的告诉计价钞票20022503号，并联合该工程的范围跟开辟周期断定为修建用度的3%。治理用度=9483%=28元/平方米4投

11、资本钞票投资本钞票指房地产开辟商在房地产开辟进程中，为张罗短期资金，而向金融机构存款所领取的本钞票。不克不及表达自有资金的投资的时刻代价。因此，投资本钞票为全体本钞票的本钞票。本次评价按折现进展测算，因此不计划本钞票。5投资利润投资利润指房地产开辟商投资房地产开辟工程应获得资金酬劳及承当危险的弥补。依照威海市同类房地产工程的投资利润均匀程度，断定综合利润为投资本钞票的20%。以下计划V为总地价。o投资利润=V+948+76+2820%=0.2V+190oo6贩卖税费贩卖税费指房地产进入市场流畅范围中发作的贩卖用度跟应交纳的贩卖税金及附加等。贩卖用度要紧包含市场实行费、贩卖代办费跟贩卖手续费。贩卖税金及附加要紧包含营业税、都会保护树破税、教导费附加、地点教导开展费、平抑副食物价钞票基金等。威海市都会税金及附加包含：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食物价钞票基金为营业额的0.1%，都会保护树破税为营业额的7%，地点教导开展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。依照威海市房地产贩卖的普通情况，税费取7%。贩卖税费=22527%=158元/平方米5、地价断定Vo=2252-948+76+28+0.2V+190+158=710.33元/平方米oV=710.33203=1633.76元/平方米