《商铺投资培训》PPT课件.ppt

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2、导客户；让置业顾问熟练掌握商业投资基本计算方法；让置业顾问熟练掌握商业投资基本计算方法；让置业顾问熟练掌握商业投资基本计算方法；让置业顾问熟练掌握商业投资基本计算方法；&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！商铺投资收益率四种算法：商铺投资收益率四种算法：n n租金回报率法租金回报率法租金回报率法租金回报率法 n n租金回报率分析法租金回报率分析法租金回报率分析法租金回报率分析法 n n内部收益率法内部收益率法内部收益率法内部收益率法 n n简易国际评估法简易国际评估法简易国际评估法简易国际评估法

3、&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！1、租金回报率法、租金回报率法n n公公公公式式式式：（税税税税后后后后月月月月租租租租金金金金按按按按揭揭揭揭月月月月供供供供款款款款）1212（首期房款期房时间内的按揭款）（首期房款期房时间内的按揭款）（首期房款期房时间内的按揭款）（首期房款期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为

4、理想的投资分析工具。&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！2、租金回报率分析法、租金回报率分析法 n n公式：（税后月租金每月物业管理费）公式：（税后月租金每月物业管理费）公式：（税后月租金每月物业管理费）公式：（税后月租金每月物业管理费）1212购买房屋总价购买房屋总价购买房屋总价购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据

5、。对按揭付款不能提供具体的分析。&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！3、内部收益率法、内部收益率法 n n公公公公式式式式为为为为：累累累累计计计计总总总总收收收收益益益益累累累累计计计计总总总总投投投投入入入入月月月月租租租租金金金金 投投投投资资资资期期期期内内内内的的的的累累累累计计计计出出出出租租租租月月月月数数数数（按按按按揭揭揭揭首首首首期期期期房房房房款款款款保保保保险险险险费费费费契契契契税税税税大大大大修修修修基基基基金金金金（维维维维修修修修基基基基金金金金）家家家家具具具

6、具、电电电电器器器器等等等等其其其其他他他他投投投投入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。&沟沟 通通 创创 造造

7、价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！4、简易国际评估法、简易国际评估法 n n公式为：如果该物业的年收益公式为：如果该物业的年收益公式为：如果该物业的年收益公式为：如果该物业的年收益1515年房产购买价年房产购买价年房产购买价年房产购买价认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所

8、包含的意义呢？如何计算投资回报率&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！计算投资回报率的计算公式计算投资回报率的计算公式计算投资回报率的计算公式计算投资回报率的计算公式 公式：计算购入再出租的投资回报率月租金公式：计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月个月)/售价售价或者保守计算公式：投资回报率月租金或者保守计算公式：投资回报率月租金11(个月个月)/售售价价公式：计算购入再售出的投资回报率公式：计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价售出价购入价)/购入价购入价&沟沟 通通 创创 造造 价价

9、 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！举例说明举例说明举例说明举例说明例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2万元12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物

10、业的投资回报率将是：&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！如何判断投资回报率如何判断投资回报率如何判断投资回报率如何判断投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？我们认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几

11、，差的也只是小数点以后的数值。&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如商住两其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如商住两其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如商住两其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如商住两用物业、烂尾翻新物业、地铁物业及名校物业来说，它用物业、烂尾翻新物业、地铁物业及名校物业来说，它用物业、烂尾翻新物业、地铁物业及名校物业来说，它用物业、烂尾翻新物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表

12、们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：所列：所列：所列：物业类别物业类别 合理回报率合理回报率 投资临界点投资临界点 超高回报率超高回报率 (需审慎需审慎)商住两用物业商住两用物业 1012 7 15以上以上 烂尾翻新物业烂尾翻新物业 910 6 20以上以上&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！沟通试题沟通试题沟通试题沟通试题例如：上东大街6栋1层1号铺，建筑面积：47.11现设定其

13、销售：29000元/，计算依据国际简易评估法问题1：1、此商铺以15年投资回报期，问此商铺静态投资回报率是多少？2、根据15年投资回报期，问此商铺每月租金是多少？&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！例如：上东大街6栋1层1号铺，建筑面积：47.11现设定其销售：29000元/，计算依据国际简易评估法问题2：1、如果商业营运公司承诺客户前3年每年10%的投资回报，那么此商铺每个月每平方米的租金应该是多少？2、如果客户客户说15年投资回报周期太长要12年收回投资，那么此商铺每个月每平方米的租金应该是多少？&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！例如：上东大街6栋1层1号铺，建筑面积：47.11现设定其销售：29000元/，(计算依据国际简易评估法)问题3：1、假设商业营运公司承诺客户，此商铺每个月每平方米租金是180元，问此商铺的年收益率是多少？&沟沟 通通 创创 造造 价价 值值地产江湖地产江湖-数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！overThanks