《房地产金融》课件.ppt

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1、第六章 房地产金融 房地产经济学房地产经济学六六 房地产金融房地产金融n房地产金融概述房地产金融概述n房地产金融市场房地产金融市场n国外房地产金融国外房地产金融 6.1 房地产金融概述n n房地产金融产生的必要性房地产金融产生的必要性n n房地产金融与项目融资的概念房地产金融与项目融资的概念n n房地产融资的意义房地产融资的意义n n影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素n n房地产融资方式房地产融资方式n n房地产开发经营金融房地产开发经营金融n n住房消费金融住房消费金融房地产金融产生的必要性n n房地产投资的特性房地产投资的特性n n资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和资金垫付量大

2、、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高等增值性、风险大、回报率高等n n房地产投资存在的矛盾房地产投资存在的矛盾n n资金投入的集中性和来源分散性的矛盾资金投入的集中性和来源分散性的矛盾n n资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾n n投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾房地产金融与项目融资的概念n n房地产金融房地产金融 指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通的融通n n融资融资 融资是融资主体利用融资工具动员储蓄并将融资是融资主体利用融资工具动员储蓄并将之转移

3、到投资领域的过程，这一过程既是资金筹之转移到投资领域的过程，这一过程既是资金筹集和资金供给过程，同时也是资金配置过程集和资金供给过程，同时也是资金配置过程 n n房地产项目融资房地产项目融资 是房地产投资者为确保房地产投资项目的顺是房地产投资者为确保房地产投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动利进行而进行的融通资金的活动 n n对房地产开发商对房地产开发商n n获得资金的使用权，为房地产投资融通资金，获得资金的使用权，为房地产投资融通资金，达到尽快开发、提高投资效益的目的达到尽快开发、提高投资效益的目的n n对置业投资者对置业投资者n n提高投资能力提高投资能力n n对金融机构对金融机构n

4、n 获取投资收益获取投资收益房地产项目融资的意义房地产项目融资的意义影响房地产金融的因素n n影响房地产金融的外部因素影响房地产金融的外部因素n n居民收入水平居民收入水平居民收入水平居民收入水平n n住房价格住房价格住房价格住房价格n n房租水平房租水平房租水平房租水平n n通货膨胀率通货膨胀率通货膨胀率通货膨胀率n n企业经营状况企业经营状况企业经营状况企业经营状况n n影响房地产金融的内部因素影响房地产金融的内部因素n n首付款比首付款比首付款比首付款比n n贷款年限贷款年限贷款年限贷款年限n n抵押贷款利率水平抵押贷款利率水平抵押贷款利率水平抵押贷款利率水平n n融资工具和还款方式融资

5、工具和还款方式融资工具和还款方式融资工具和还款方式房地产融资方式n n按内容划分按内容划分n n房产融资房产融资房产融资房产融资n n土地融资土地融资土地融资土地融资n n按融资主体所承担的责任和义务划分按融资主体所承担的责任和义务划分n n权益融资权益融资权益融资权益融资n n公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发发发发n n债务融资债务融资债务融资债务融资n n开发建设贷款、商业房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款开发建设贷款、商业

6、房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款开发建设贷款、商业房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款开发建设贷款、商业房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款n n按房地产金融是否经过房地产金融机构可分为按房地产金融是否经过房地产金融机构可分为n n直接融资和间接融资直接融资和间接融资直接融资和间接融资直接融资和间接融资资金盈余单位资金盈余单位政府部门政府部门公司企业公司企业金融企业金融企业家庭个人家庭个人海外投资海外投资资金短缺单位资金短缺单位政府部门政府部门公司企业公司企业金融企业金融企业家庭个人家庭个人直接信贷（房地产抵押）直接信贷（房地产抵押）证券市场证券市场购买房购买房地产证券地产证券出售房出售房地产证券地产

7、证券资本形成资本形成（不动产、资产、劳力）（不动产、资产、劳力）消费增加消费增加（住房等）（住房等）直接融资示意图直接融资示意图间接融资示意图间接融资示意图资金盈余单位资金盈余单位政府部门政府部门公司企业公司企业金融企业金融企业家庭个人家庭个人海外投资海外投资资金短缺单位资金短缺单位政府部门政府部门公司企业公司企业金融企业金融企业家庭个人家庭个人购买房购买房地产证券地产证券出售房出售房地产证券地产证券资本形成资本形成（不动产、资产、劳力）（不动产、资产、劳力）消费增加消费增加（住房等）（住房等）中介机构中介机构银行银行保险保险信托信托投资投资互助基金互助基金出售房出售房地产证券地产证券购买房购

8、买房地产证券地产证券存款存款贷款贷款投资（资金运用）投资（资金运用）消费（资金运用）消费（资金运用）房地产开发经营金融n n房地产开发经营企业融资决策的基础房地产开发经营企业融资决策的基础房地产开发经营企业融资决策的基础房地产开发经营企业融资决策的基础n n资本的成本资本的成本资本的成本资本的成本n n风险（破产风险）风险（破产风险）风险（破产风险）风险（破产风险）n n融资方式融资方式融资方式融资方式n n房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款n n房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款n n

9、土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款n n房地产债券融资房地产债券融资房地产债券融资房地产债券融资n n房地产股票融资房地产股票融资房地产股票融资房地产股票融资n n回租回租回租回租n n回购回购回购回购住房消费金融n住房公积金贷款住房公积金贷款n个人住房组合贷款个人住房组合贷款n商业银行个人住房担保贷款商业银行个人住房担保贷款n住房储蓄贷款住房储蓄贷款n存单抵押贷款存单抵押贷款 房地产金融市场n n房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客体n n政府政府n n银行与非银行的金融机构银行与非银行的金融机构n n房地产开发经营企业房地产开发经营企业n

10、 n居民个人居民个人n n房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构信用贷款市场信用贷款市场抵押贷款市场抵押贷款市场房地产贷款市场房地产贷款市场房地产储蓄市场房地产储蓄市场房房地地产产借借贷贷市市场场房房地地产产金金融融市市场场房地产保险市场房地产保险市场房地产信托投资市场房地产信托投资市场一级市场一级市场股票市场股票市场二级市场二级市场债券市场债券市场房地产证券市场房地产证券市场一级一级市场市场二级二级市场市场房地产金融市场结构图房地产金融市场结构图6.3 6.3 国外房地产金融国外房地产金融n美国房地产金融模式美国房地产金融模式n德国房地产金融模式德国房地产金融模式n新加坡房地产金融模式新加

11、坡房地产金融模式一级市场融资一级市场融资二级市场融资二级市场融资政府国民抵押政府国民抵押协会协会联邦国民抵押联邦国民抵押协会协会联邦住房贷款联邦住房贷款抵押公司等抵押公司等投投资资者者购买并购买并持有贷款持有贷款资金资金资金资金发行发行债券债券抵押传递证券抵押传递证券剥离式抵押担保证券剥离式抵押担保证券担保抵押债务担保抵押债务美国资本市场住房融资流程图美国资本市场住房融资流程图居居民民购购房房商业银行商业银行抵押银行抵押银行储蓄协会储蓄协会储蓄银行等储蓄银行等联邦住宅管理局联邦住宅管理局退伍军人管理局退伍军人管理局农户住宅管理局农户住宅管理局担保担保发放抵押贷款发放抵押贷款偿还资金偿还资金抵押

12、银行抵押银行居居民民购购房房居居 民民住房互助储蓄信贷社住房互助储蓄信贷社住房储蓄银行住房储蓄银行低利率储蓄低利率储蓄高利率储蓄高利率储蓄政政 府府获得配贷获得配贷偿还贷款偿还贷款贷款资金贷款资金偿还贷款偿还贷款偿还贷款偿还贷款抵押贷款抵押贷款储蓄奖励储蓄奖励购房奖励购房奖励德国契约储蓄融资模式德国契约储蓄融资模式雇员雇员雇主雇主中央公中央公积金局积金局政政 府府投资局投资局住住 房房发展局发展局公积金公积金资金资金发行债券发行债券贷款贷款偿还资金偿还资金退休养老退休养老雇员雇员购购 房房雇雇 员员银银 行行建房出售建房出售支付房价款支付房价款公积金公积金（储蓄）（储蓄）冲减储蓄冲减储蓄用于养

13、老用于养老支付首期款支付首期款冲减储蓄冲减储蓄贷款购房贷款购房动员公积金偿还贷款动员公积金偿还贷款新加坡强制储蓄融资模式新加坡强制储蓄融资模式参考文献和进一步阅读的材料n n王洪卫王洪卫.中国住房金融中国住房金融:奖金筹措与风险防范机制奖金筹措与风险防范机制M.上海上海:上海财经大学出版社上海财经大学出版社,2001.n n常永胜常永胜.中国房地产金融体系研究中国房地产金融体系研究M.北京北京:经经济科学出版社济科学出版社,2001.n n曹振良等曹振良等.房地产经济学通论房地产经济学通论M.北京北京:北京大学北京大学出版社出版社,2003.n n牛仁亮等牛仁亮等.房地产金融房地产金融:资本市场中的新亮点资本市场中的新亮点M.北京北京:中国财政经济出版社中国财政经济出版社,1998.思考题n影响住房抵押贷款的因素有哪些？n我国住房金融存在问题及其对策。n试比较我国与美国、德国和新加坡的住房融资机制有可不同。