全国物业管理师执业资格考试.doc

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1、2012年度全国物业管理师执业资格考试物业经营管理试卷 应试人员注意事项 1全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。 2作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1判断写字楼等级时，不考虑的因素是()。 A建筑形式 B建筑装潢 C建设单位 D建筑质量 2房地产资产管理和房地产投资组合管理以()管理为主。 A运行 B策略性 C日常 D设施 3关于房地产置业投资的说法，错误的是()。 A房地产置业投资属于直接投资 B房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

2、 D房地产出租属于房地产置业投资 4关于房地产投资利弊的说法，错误的是()。 A房地产投资能够抵消通货膨胀 B房地产投资会降低投资者的资信等级 C房地产投资能够得到税收方面的好处 D房地产投资收益通常高于社会平均利润 5房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的 ()。 A适应性 B相互影响性 C政策影响性 D专业管理依赖性 6下列风险中，属于房地产投资的系统风险是()风险。 A收益现金流 B未来经营费用 C利率 D资本价值 7关于净运营收益的说法，正确的是()。 A净运营收益等于有效毛收入的税后收益 B净运营收益等于潜在毛收入的税后收益 C净运营收益等于潜在

3、毛收入与运营费用之差 D净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差 8下列费用中，不属于运营费用的是()。 A房产税 B城镇土地使用税 C抵押贷款还本付息 D保险费 9当每年计息周期大于1时，实际利率()。 A小于名义利率 B等于名义利率 C大于名义利率 D不存在 10下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是()。 A税前现金回报率 B税后现金回报率 C财务净现值 D投资回报率11关于物业价格特征的说法，正确的是()。 A物业价格受区位影响小 B物业价格实质上是物业权益的价格 C物业价格不容易受交易者的个别因素影响 D物业价格形成的时间较短 12关于拍卖底价的说法，错

4、误的是()。 A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B拍卖底价又称为保留价 C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价 13房屋租赁成本租金中不包括()。 A房产税 B投资利息 C折旧费 D利润 14房地产评估价值所对应的时间是()。 A估价时点 B开始估价日期 C完成估价日期 D出具估价报告日期 15下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是()。 A一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 B家庭人口规模及构成 C居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向 D域地质条件 16按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为()。 A

5、居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等 B房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场 C低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场 D一级市场、二级市场、三级市场 17某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228m2，则2011年该城市住房可销售面积为()万m2。 A138 B202 C242 D266 18对城市风貌起直接指导作用的手段是()。 A土地供应政策 B金融政策 C地价政策 D城市规划 19国有企事业单位管理自管公房，应持有()。 A“房地产权证”或“

6、房屋使用权证” B“房地产权证”或“房屋所有权证” C“房地产权证”或“房屋租赁证” D“房屋占有权证”或“房屋租赁证” 20将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按()划分的。 A房屋所有权的性质 B物业租金的内涵 C房屋租赁期限的长短 D房屋租赁期限约定模式的不同21出租共有房屋应提交()同意出租的证明。 A共有人的证明人 B其他共有权人 C共有人的委托人 D其他承租人 22下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是()。 A公有住宅无正当理由闲置6个月以上的 B故意损坏房屋的 C承租人利用承租的房屋进行违法活动的 D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的 23承租人

7、无正当理由拖欠房屋租金达()个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。 A3 B6 C9 D12 24客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户()为中心的企业管理理论。 A价值 B忠诚 C创利 D满意度 25下列费用中，属于物业管理营业成本的是()。 A咨询费 B酬金 C固定资产折旧费 D业务招待费 26下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是()的支出。 A购置固定资产 B购置无形资产 C职工劳动保险费 D赞助、捐赠 27在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是()预算。 A固定 B弹性 C零基

8、 D概率 28物业管理成本控制的中心环节是()控制。 A事前 B事先 C事中 D事后 Z9制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是()控制。 A前馈性 B防护性 C反馈性 D应急性 30下列部门中，最有可能成为成本中心的是()。 A总经理办公室 B公共关系部 C客户接待部 D工程维修部31下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是()。 A物业增值率 B房屋完好率 C成本降低率 D事故发生率 32前期物业服务合同的甲方应为()。 A物业服务企业 B建设单位 C社区居委会 D业主委员会 33与邀请招标相比，公开招标的优点是()。 A节约招标费用 B在较广泛的范围内选择承包商 C节

9、省招标时间 D减少工作量 34风险管理内容不包括()。 A风险制造 B风险识别 C风险评估 D风险控制 35固定资产的保险价值，是指出险时的()。 A重置价值 B抵押价值 C账面价值 D交易价格 36某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为()万元。 A9 B10 C19 D20 37下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是()。 A被雇人员由于疾病所致死亡 B被雇人员自残导致的伤残 C投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残 D被雇人员违反操作规程出现的伤残 38保险合

10、同的受益人是()。 A保险人 B保险代理人 C投保人 D被保险人 39物业服务企业持续经营的前提条件是()。 A资金运用 B资金消耗 C资金收回 D资金分配 40资本利润率又称为()。 A资产收益率 B资产利润率 C净资产收益率 D资金回报率41现代财务管理的最基本内容是()决策。 A筹资 B投资 C利润分配 D资产管理 42关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是()。 A绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据 B绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据 C绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据 D绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础 43实施物业管理绩效评价的参照系

11、数称为()。 A评价措施 B评价方法 C评价标准 D评价时点 44下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是()状况指标。 A财务效益 B资产营运 C偿债能力 D经营发展 45依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效 评价方法是()。 A隶属度赋值法 B基本指标计分法 C修正指标计分法 D评价指标计分法 46从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好() 工作。 A物业经营管理的绩效评价 B物业安全管理 C房屋与设备维护 D物业风险管理 47租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是()。 A门厅 B会议窒 C出租办公区 D租赁仓库

12、 48某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼整体有效使用率为()。 A56 B70 C80 Di00 49写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是()。 A围绕物业的交通便利性展开市场宣传 B围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传 C将拟出租房间对外开放，以供参观 D以租金递减的方法吸引租户 50写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是()。 A可能面积的组合 B寻租者将来扩展办公室面积的计划 C寻租者现在的办公面积 D寻租者经营业务的性质2012年物业管理

13、师经营管理真题及答案来源：233网校2013年8月11日【233网校：教育考试门户网站】已有802人加入 物业管理师考试群组收藏本页免费做试题知识点考点免费试听课程我有疑问？本文导航 第1页：单项选择题1-10 第2页：单项选择题11-20 第3页：单项选择题21-30 第4页：单项选择题31-40 第5页：单项选择题41-50 第6页：单项选择题51-60 第7页：多项选择题61-70 第8页：多项选择题71-80 第9页：参考答案51市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于()。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类物业的市场供求关系 52业主出租写字楼时，其测算最低租金水

14、平的依据为能够抵偿()之和。 A抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失 B人工费用、建造费用和空置损失 C抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失 D经营费用、建造费用和空置损失 53在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是()。 A可以促进销售 B管理难度减小 C各疗责任明确 D物业使用率提高 54制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现()的最大化。 A物业收入 B物业收益 C物业使用率 D物业自然寿命 55选择零售商业物业租户时不考虑的因素是()。 A租户的声誉 B租户组合与位置分配 C租房需要的服务 D租房的企业所有制性质 5

15、6某租户应缴纳的基础租金为10万元月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、 400万元，这两个月应缴租金共计()万元。 A20 B25 C30 D35 57在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结 构是()。 A投资商拥有全部产权 B投资商拥有大部分产权 C投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有 D投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有 58在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有()。 A租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B租户要按比例分摊与物业有关

16、的税项和保险费 C所有的经营费用都由业主来全额支付 D所有的经营费用都由租户来直接支付 59通过科学的投资组合，投资者可以在()之间找到平衡点。 A收益与成本 B收益与支出 C收益与风险 D成本与风险 60投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的()。 A兴趣 B资历 C实力 D技能二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分) 61与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有()。 A能提高管理效率和质量 B能有效控制和降低管理成本 C能提高企业的劳动生产率和效益 D能减少与业主或使

17、用人的矛盾 E能避免成为诉讼中的被告 62房地产间接投资有()。 A房地产企业债券投资 B房地产企业股票投资 C房地产开发投资 D投资于房地产投资信托基金 E购买住房抵押证券 63房地产投资个别风险包括()。 A持有期风险 B通货膨胀风险 C市场供求风险 D机会成本 E收益现金流风险 64房地产投资济动中，现金流出主要包括()等。 A土地费用 B建造费用 C空置损失 D还本付息 E税金 65建筑物折旧分为()。 A功能折旧 B人为折旧 C经济折旧 D物质折旧 E自然折旧 66下列价值中，属于估价的基本价值类型的有()。 A市场价值 B账面价值 C投资价值 D原始价值 E快速变现价值 67房地产

18、市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有()。 A空置量 B出租量 C房地产价格 D销售量 E竣工房屋价值 68房屋租赁的基本特征有()。 A房屋租赁不转移房屋的所有权 B房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 C房屋租赁关系因所有权的转移而中止 D租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 E房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 69租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()。 A租金结算 B租金方案与策略制定 C租户选择 D租金确定 E租约谈判 70下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有()。 A劳动保护费 B董事会费 C财产保险费 D技术开发费 E业务

19、招待费71按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为()。 A目标成本 B定额成本 C计划成本 D固定成本 E实际成本 72风险具有的特征有()。 A负面性 B不可测性 C确定性 D不确定性 E可测性 73关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有()。 A投保人可向保险人索赔 B受害人可向保险人索赔 C投保人、受害人均可向保险人索赔 D受害人可向投保人索赔 E受害人可同时向投保人、保险人索赔 74物业管理绩效评价的基本要素有()。 A评价指标 B评价标准 C评价时点 D评价方法 E评价内容 75在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有()。 A评价标准值的选用保持前后一致性 B

20、每次评价只能采用同一套评价标准 C基本指标的实际得分不能超过指标权数 D单项指标的积分应精确到小数点后两位 E对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分 76写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有()。 A员工流失率 B服务满意度 C员工年龄结构 D物业经济指标 E物业品牌化 77零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括()。 A所售食品安全 B防火安全 C治安保卫 D劳动安全 E媒体风险防范 78在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户()。 A税收优惠 B装修补贴 C搬家费用补贴 D一段时间的免租期 E低息贷款 79全面质量管理是为宴现其目标而指导()的协调活动。

21、 A人 B机器 C信息 D资金 E客户 80可持续发展的关键是将人、()几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。 A环境 B资源 C社会 D信息 E经济2012年度全国物业管理师执业资格考试物业经营管理试卷答案 一、单项选择题 1C2B3B4B5D6C7D8C9C10C11B12A13D14A15A16B17D18D19B20D21B22D23B24A25C26C27A28C29B30D31C32B33B34A35A36B37D38C39C40C41A42C43C44D45B46C47A48B49D50C51D52C53C54B55D56A57D58C59C60D 二、多项选择题 61ABC62ABDE63AE64ABDE65ACD66ABCD67AE68ABDE69BCDE70BDE71ABCE72ADE73ABCD74ABD75ABCD76BDE77BCDE78BCD79ABC80ABCE