全国土地估价师考试理论与方法模拟试题上.doc

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1、2010年全国土地估价师考试理论与方法模拟试题(上)一、判断题(共10题，题号1-20，每题05分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“”，认为错误的涂“X”。答题错误倒扣05分，本题总得分最多扣至0分)1估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( )答案：X解析：估价期日是指估价结果对应的日期。2容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。( )答案：3一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( )答案：X解析：例如在实际评估中，采用市场

2、法，其最终合理比准地价的确定应该是根据数学处理后，再加上多方面的经验分析和判断确定的4土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。( )答案：5基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( )答案：解析：按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。6、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理

3、与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )答案：7、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）答案：错解析：在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。8、基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( )答案：解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。9、无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收

4、回。( )答案：解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。10、与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( )答案：解析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。二、单项选择题(共65题，题号11-75，每题1分，共65分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)11在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期

5、日的水平，是依据土地估价的( )进行的。A.替代原则B供需原则C变动原则D预期收益原则答案：C解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。12根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租答案：C解析： 绝对地租是

6、指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。13、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。A、高于 B、等于C、低于D、无法判断答案：A解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。14以下关于中心地职能的说法

7、不正确的是( )。A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B中心地职能以商业、服务业为主C中心地职能包括社会、文化方面的内容D中心地职能包括制造业活动答案：D解析：中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。15路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。A.平均深度B深度的中位数C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度答案：C解析：设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。16某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元平方米，估计尚可使用32年，残值率为5，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。A.

8、250B304C324D340答案：C解析：重置成本1000元/平方米，残值率为5%，可使用32+8=40年所以平方米现值=1000（1-5%）32/40+10005%=810元总面积4000平方米，该建筑物现值=8104000=324万元17在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括( ) 。A.管理费B土地税C维护费D保险费答案：D解析：一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3计算。(3)维护费。指维护土地使用所发生的

9、费用。在房地出租中总费用的计算，房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。18在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。A.相同区域或同供需圈B比较区域或同一供需圈C类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域答案：C解析：在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在类似区域，案例与待估宗地在同一区域，则为相同区域。19某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50

10、年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。A.2145B2130C2040D2005答案：D解析：40年期使用权，96年取得至2009年，还剩27年，2009%(1-1/(1+9%)27)=2005.3万元。20在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )，、A.土地取得费B土地开发费C利息D.税费答案：C解析：成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。投资利润(土地取得费+土地开发费+税费)投资回报率21运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到

11、比准价格。A.待估宗地B某交易案例C类似宗地D标准宗地答案：A解析：运用市场比较法的直接比较法是以待估宗地为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。用标准宗地为基准是间接比较。22某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。A.195B205C25D27答案：B解析：第一年纯收益39万元，逐年减2万，则20.5年后收益为零，土地使用权27年，建筑物使用年限25年，取最小者为20.5年。23某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用

12、国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元亩。假设土地还原率为7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。A276B414C690D714答案：C解析：最高年限工业用地为50年，每亩5万元，则为： 57%(1-1/(1+7%)50)=69万元。24市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。A.统一价格时点B统一面积单位C统一付款方式D统一货币种类和单位。答案：A解析：市场法根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。25在某不动产总价值中

13、，地价占45，建筑物价值占55，土地和建筑物的还原率分别为9和11，则综合还原率为( )。A.98B10C101D105答案：C解析：综合还原率=（45%9%+55%11%）(45%+55%)=10.1%26标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( ) 。A.里地和表地B临街地和表地C里地和袋地D.临街地和袋地答案：C解析：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，未临街的被称为袋地（袋地是被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地）。，里地线以外的区域被称为里地。27下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。答案：D解析：土地自然供给

14、无弹性，因此D。28下表为某城市住宅用地20052008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500 元平方米，该案例修正到2008年的价格为( )元平方米。年份2005200620072008地价指数108106110109A.1635B1650C1785D1799答案：D解析：该城市的环比地价指数，则2008年的价格修正为：1500110/100109/100=1798.5元。29采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。A.建造时B估价工作时间C估价期日D未来某个时点答案：

15、C解析：建筑物重置价格应求取估价期日的。30、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )A宏观因素B经济因素C个别因素D社会因素答案：C解析：三种类别因素之一为个别因素。31、地产的( )性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A价值B价格C普遍D个别答案：D解析：地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。32、根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自( )。A农业雇佣工人创造的剩余价值B社会其他部门工人创造的价值C农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润答案：B解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具

16、有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。33、根据中心地理论，( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A.三角形B.四边形C.六边形D.同心圆答案：C解析：中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论

17、图式。34、使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为( )。A.广义地租B.狭义地租C.准地租D.经济地租答案：C解析：这是对准地租概念的考察。35、下列( )因素不是工业区位论主要讨论的内容。A.运输成本B.产品质量C.劳动力成本D.分散与集聚因素答案：B解析：工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。36、阿兰索的主要贡献在于：将( )作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。A.交通B.时间C.距离D.空间答案：D解析：这是阿兰索地租模型的最大特点。该题2000年也出过，

18、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租的一个核心考虑，引进(C)概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A、同好曲面 B、买价曲线 C、区位平衡 D、非完善市场37、以下因素中，( )是土地价格存在的根源。A.级差地租B.垄断地租C.绝对地租D.相对地租答案：C解析: 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。38、( )是级差地租产生的原因。A.土地的自然条件差异B.土地所有权垄断C.土地的生产效率差异D.土地经营权垄断答案：D解析: 土地自

19、然条件的差别(即土地等级的差别)只是级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。39、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。A.中心的规模与人口分布密度B.居民收入水平和人口分布密度C.中心地规模和居民收入水平D.中心地规模、居民收入水平和人口分布密度答案：D解析: 中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干

20、扰，就将形成规律有序的中心地市场等级体系。40、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指(C )。A.商品的最低售价B.商品的销售价格C.交通费用D.商品的销售价格加交通费用答案：D41、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对(C)的比较。A.产品的市场价格与生产价格B.产品的生产价格与社会平均价格C.边际产品价格与生产要素价格D.产品的社会平均价格与生产要素价格解析：有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。42、农业区位论的创始人是( )。A.亚当斯密B.冯

21、杜能C.阿尔申尔德韦伯D.大卫李嘉图答案：B43、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。A.存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离B.在任何社会制度下都存在地租C.存在着国家所有和集体所有两种所有制形式D.土地是重要的生产要素答案：A44、根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。A.地租是土地所有权借以实现的经济形式B.土地价格是地租的资本化C.土地价格是土地价值的货币表现D.一切地租都是剩余价值答案：C解析；土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。45、有甲、乙两宗权益、区

22、位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况答案：A解析：依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：乙房地价值乙空地价值拆迁费用建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用46、根据地租理论，最劣等土地的级差地租( )。A.等于零B.大于零C.土地价格D.房地产价格答案：A解析：最劣等土地没有级差地租。47、土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。A.价值B.地租C.成本D.劳动产品

23、答案：B48、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5，重置价格为2000元平方米，则该建筑物现值为( )万元。A.1220B.1274C.1525D.1593答案：A解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-1600*（1-5%）*15/60=1600-380=1220。这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。49、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。A.10B.2C.0D.重置成本

24、乘以折旧率。答案：C解析：根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。50、建筑物折旧是指( )。A.建筑物因时间经过所造成的损耗B.建筑物的新旧程度C.对建筑物的人为破坏D.建筑物重置成本与残值率的乘积答案：A解析：建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。51、建筑物的重置价格等于( )。A.估价时点上旧有房屋的建筑成本B.估价时点上房地产交易价格于地价的价值C.估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润D.重置成本和折旧成本之和答案：C解

25、析：建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。52、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为55、50、45，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。A.甲B.乙C.丙D.甲或丙答案：B解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,

26、乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。53、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。A.2B.3C.4D.5答案：D解析:该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.54、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧答案：C解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例

27、如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。55、建筑物的耐用年限有( )之分。A.物理耐用年限和经济耐用年限B.经济耐用年限和会计耐用年限C.主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限D.自然耐用年限和经济耐用年限答案：D56、对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.成新度答案：B解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具

28、备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。57、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.物质折旧答案：C解析：引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。58、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。A.原始价值

29、的摊销B.原始价值的回收C.价值的减价修正D.折余价值的差额答案：C解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。59、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为( )万元。A.197B.161C.160D.150答案：B解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-

30、2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8161。60、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为( )。A.重置成本B.重建成本C.建造成本D.建筑造价答案：B61、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为( )。A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.成新折旧答案：A62、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。A.区域平均地价B.市场价格的平均值C.成交地价的平均水平D.评

31、估价格的平均值答案：A解析：基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。63、根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行( )的定期公布制度。A.市场交易价格B.出让价格C.宗地地价D.标定地价答案：D64、凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。A.经济师B.会计师C.规划师D.土地估价师答案：D65、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。A.基准地价B.标定地价

32、C.政府最低限价D.宗地评估价答案：C66、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。A.土地低效利用B.未交纳土地使用税C.为了社会公共利益的需要D.划拨土地用于出租、抵押答案：C解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。67、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。A工业厂房B工业用地C娱乐用地D商住用地答案：D解析：

33、在合法的前提下采用最高最佳原则估价。68、估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（）来确定。A估价对象B估价目的C估价程序D估价原则解析：B估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。69、在实际估价中，通常是评估（）的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。A过去B未来C现在D无法确定解析：C在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。70、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A法律上的许可性、

34、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大B技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性C经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性、技术上的可能性D法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大、技术上的可能性解析：A寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列4方面依次筛选：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。71、在某宗土地估价中，三个可比实例宗地对应的比准单价分别是6800元/、6700元/和6300元/，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是03、05和02。如果分别采用加权算术平均法和

35、中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/。A100B50C50D100答案：B解析：加权平均值为：6800036700056300026650元/中位数为6700差值为：6650670050元/72、土地状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A可比实例宗地B估价对象宗地C标准宗地D类似宗地答案：C解析：宗地状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准宗地状况为基准参照进行的。73、开发完成后用于出租、营业的房地产通常采用()测算开发完成后的房地产价值。A.市场法B.收益法C.成本法D.推测法答案：B74、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A路线价法实

36、质是一种市场法，其理论依据与市场法相同B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格75、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A最低价格B平均价格C出让地价D标定地价答案：B三、多项选择题(共15题，题号76-90，每题2分，共30分。每题有二个或二个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂

37、黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得05分)76下列适用于假设开发法评估的房地产是()A.待开发的生地B.待开发的毛地C.待开发的熟地D.新近开发建设的房地产E.在建工程答案：ABCE解析：新近开发建设的房地产适用于使用成本法评估。77估价中的最高最佳使用原则具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度答案：ACE解析：最高最佳原则具体包括3个方面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。78、市场法适用的对象有（）。A标准厂房B在建工程C高档公寓D房地产开发用地E纪念馆答案：ACD解析：在建工程属于可比性较差的房地产难以采用市场法估价；纪念馆很少发生交

38、易，也难以采用市场法估价。79、收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短答案：BCE解析：收益性房地产的价值高低与过去和现在的收益均无关。80、下面属于收益性房地产的是（）。A未出租的餐馆B旅店C政府办公楼D学生公寓E未开发的土地答案：AB解析：未开发的土地不产生收益，也没有潜在收益。81、土地价格是土地在( )的价格。A.某一权利状态下B.某一时点C.某一土地利用方式D.某一经营管理水平下答案：ABC82、在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925年高峰值直线下

39、跌，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升，对于这个现象，下列( )的说法是正确的。A.随着世界市场的进一步开发，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多的受世界经济秩序的影响B.1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素C.在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快D.1929年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的答案：AC解析:选项B是将1929年爆发的全球性经济危机作为影响地价的个别因素提出，显然是不属于个别因素。选项D是考察对行政因素的理解，而1929年至1933年的美国地价暴跌，是受全球

40、性经济危机的影响，属于国际因素，因此是错误的。83、地价的特点是( )。A.地价具有明显的地区性和个别性B.地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度C.土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定D.地价高低主要由土地供给决定答案：AB解析:CD均为明显错误,前面的题中已作分析。84、地价与地租的关系是( )。A.10年的地租相当于地价B.类似资本与利息的关系C.地价的高低取决于地租的高低D.地价是地租的资本化答案：BCD85、影响地价的区域因素包括( )。A.地价政策B.交通条件C.环境质量D.土地使用年限答案：BC解析：地价政策为一般因素，土地使用年限对于具体土地来说

41、是个别因素。86、影响地价的个别因素包括( )。A.城市规划B.基础设施条件C.地块形状D.宗地位置答案：CD87、按土地权利的不同，地价可分为( )。A.所有权价格B.使用权价格C.评估价格D.抵押权价格答案：ABD88、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。A.中心地规模B.居民收入水平C.人均消费水平D.人口分布密度答案：ABD89、建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。A.物理B.功能C.成新D.经济答案：ABD90、影响建筑物价格的主要因素有( )等。A.建筑物重置价B.建筑物材料C.建筑物用途D.建筑物朝向答案：ACD