中国物业行业发展格局发展趋势：智慧服务[图].docx

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1、中国物业行业发展格局发展趋势：智慧服务图 当前规模拓展为物业企业第一要务，但不同企业扩张途径有所不同。当前较为主流的三种拓展路径各有利弊，对物业企业自身资质要求也有所差异：三种面积拓展模式优劣对比模式资质要求优点缺点代表企业获取兄弟房企资 源背靠大型地产开 发商面积拓展高确定性，或有获得更高物业 费可能或削弱公司自身市场化拓展意愿，对关联房企形成较大 依赖，品质或有下滑可能碧桂园服务、 新城悦服务等靠品牌获取第三 方开发商资源自身品质突出，具 有品牌溢价在行业高速扩张期可获得较好增长，在 进入存量市场博弈时或靠品牌致胜品牌打造并非一朝一夕，具备品牌溢价企业相对较少， 且品质的提升需要长期较高技

2、术投入与较强管理支撑绿城服务、永 升生活服务等收并购有较充足资金，具 备一定品牌优势可以短期达到在管面积迅速扩张目的存在资本开支，对现金流有较大影响，若收并购行为不 够审慎，或存经营风险雅生活服务等数据来源：公开资料整理 一、碧桂园服务 2017年及之前年份，公司近9成在管面积来自关联方碧桂园集团，2017年公司在管面积已达1.23亿平方米，迈入“亿平俱乐部”行列。背靠龙头房企，公司在面积拓展方面获得长足支持，2018年在高基数背景下在管面积仍同比提升47.86%至1.82亿平方米。储备面积充沛更是保障了未来面积拓展的高确定性，2018年公司储备面积高达3.23亿平方米，为在管面积的1.78倍

3、，即使不考虑后续新签面积也够支撑公司以2018年47.86%的高增速增长两年以上。公司持续三年位列中指院发布的中国物业服务百强企业名单前三甲，龙头格局较为稳固。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 尽管碧桂园集团仍为公司最重要的管理面积来源，但公司也在不断通过收并购等方式加大市场化拓展力度，2018年新增管理面积中有38.64%来自第三方物业开发商。公司通过收并购一方面拓展项目储备，一方面完善物业生态。2019年7月10日，公司与港联不动产达成100%股权合作，强强联合下公司加强一线城市的核心物业服务布局，高端住宅、商业综合体、写字楼等高端物业业态占比进一步强化。

4、此外，2018年7月公司与洲际海峡能源投资（北京）成立合资公司，并出资1亿元认购合资公司80%的股权，全面承接中石油“三供一业”改革的物业管理及增值服务，拟接管的物业项目面积约9000万平方米，拟接管的供热项目管理面积约4170万平方米，拓宽了其承接物管面积渠道，为后续或有接管央企物业项目机会奠定了基础。碧桂园服务积极通过并购等方式，降低对关联公司依赖时间被收购企业名称收购总价（万元）收购股权比例2018-11-26成都清华逸家物业管理有限公司68,259100%成都佳祥物业管理有限公司100%北京盛世物业服务有限公司70%上海睿靖实业有限公司100%南昌市洁佳物业有限公司100%2019-3

5、-19北京盛世物业服务有限公司9,00030%2019-7-10港联不动产37,540100%数据来源：公开资料整理 二、绿城服务 绿城服务龙头地位稳固，最近5年在中指院物业服务百强企业榜单中稳定在榜眼位置，仅次于万科物业。公司物业服务品质得到广泛认可，在2019中国物业服务百强满意度领先企业榜单中位列榜首。公司对关联房企绿城中国依赖度较低，2016年报显示来自绿城中国的销售金额仅占当年总销售额的4.7%，且据中指院数据2018年公司在管面积中市场化外拓面积占比超70%。凭借强劲的品质保证与品牌实力，公司面积拓展能力凸显，2018年在管面积同比增加23.66%至1.70亿平方米。公司在手储备充

6、足，最近5年储备面积均超过在管面积。2018年末储备面积1.92亿平方米，为在管面积的1.13倍，为公司延续高速发展提供保障。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 公司凭借卓越口碑加大向高价值业态渗透，2018年成功签下无锡国际金融中心、西安中核长安印、台州天盛中心等地标性建筑，并为上海浦东机场、温州机场、岳阳机场等城市窗口场所提供服务，逐渐实现toC向toB与toG渗透，公司非住宅物业收入逐年提升。优质服务品质带来高客户满意度与较好溢价，公司在平均物业费逐年提升情况下仍实现高位物业费收缴率，叠加科技赋能下的成本优化，公司基础业务毛利率持续提升。公司着力打造完整的全生命周期服务版图，园

7、区服务业务逐步完善；重视技术与管理输出，2018年推出的“绿联盟”服务创新技术输出模式，业务管理面积再创新高达到1.57亿平方米，助推年内咨询服务收入实现38.1%的增长至9.39亿元。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 三、雅生活服务 雅生活服务通过收购绿地物业，形成“雅居乐+绿地”双品牌驱动下的快速扩张模式。2017年6月，雅生活服务以10亿元代价收购绿地物业；同年8月，绿地控股注资10亿元换取雅生活服务20%股份，成为公司长期战略股东，雅生活服务正式成为“雅居乐+绿地”双品牌背书的物业服务企业。除收购绿城物业外，近两年雅生活服务持续参与南京紫竹、兰州城关、

8、青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华等重大收购项目，在管面积迅速扩张至15360万平方米（考虑青岛华仁与哈尔滨景阳的在管面积），被中国指数分析院评为2019年中国物业服务百强企业成长性TOP1企业。2017-2019.3雅生活服务共有6项重大收购项目时间被收购企业名称收购股权比例收购总价（万元）在管面积（万平方米）2017-6-30上海绿地物业服务有限公司100%1000002002018-4-9南京紫竹物业管理股份有限公司51%2048124262018-7-11兰州城关物业服务集团有限公司51%1479024902019-1-23青岛华仁物业股份有限公司89.66%133585702019-1-

9、23哈尔滨景阳物业管理有限公司60%113889782019-3-28广州粤华物业有限公司51%195343000数据来源：公开资料整理 2018年末在管面积达13812万平方米，同比增长76.32%，公司跻身在管面积破亿平物业服务企业之列。公司在管面积中，母公司雅居乐集团提供的在管面积占比持续下降，2018年仅为34.89%，较2015年下降近50pct，与之形成鲜明对比的是，其他收并购1提供在管面积占比上升至21.25%。从新增在管面积来看，2018年雅生活服务新增其他收并购管理面积为2935.3万平方米，占2018年新增管理面积的49.1%，而雅居乐集团提供的新增管理面积仅占10.04%

10、，2017年购入的绿地物业于2018年贡献新增面积的3.42%，由第三方物业开发商提供的新增管理面积占比则同比下降25.10pct至37.44%，收并购成为雅生活服务扩张规模的重要方式。数据来源：公开资料整理 收并购是进行规模扩张最为直接高效的方式，雅生活服务2018年合计使用上市募集资金7.62亿元，其中55.37%用于战略投资与收购，且剩余未使用款项计划用于战略投资收购金额占比为65%，可以预见雅生活服务在短期内仍将以收并购作为主要扩张方式，但长期面积扩张持续性仍有待观察。收并购在规模扩张的同时也伴随着风险，如规模提升后管理难度提升、被收并购企业经营不善、第三方开发商物业费相对较低等问题，

11、均会一定程度上影响公司经营业绩，在2017年雅生活服务大力开展收并购后，公司虽然通过发展高毛利率的增值业务维持整体毛利率上升，但不可忽视的是公司基础物业毛利率增速迅速趋缓，2018年公司基础物业毛利率为27.4%，同比微增0.5pct，远低于整体毛利率水平同比4.7pct的增幅。此外，如果后续购入标的盈利未达预期，公司收并购产生的近10亿商誉需作出减值，也将对公司经营业绩产业重大不利影响。数据来源：公开资料整理 四、中航善达 中航善达旗下全资子公司中航物业，结合自身优势，致力于成为中国卓越的机构物业平台运营商。中航物业市场拓展的目标定位于机构类物业，将核心业务聚焦于政府类、公共类及企业总部类物

12、业，涵盖金融、通讯、制造、能源等行业，包括教育、民生、公共服务等政府、企事业单位，被业界称为“机构物业大管家”。截至2019年中，公司全国物业管理项目613个，管理面积7634万平方米；2019年上半年实现物管业务收入19.96亿元，同比增加21.19%。公司市场拓展聚焦高价值业态物业类型代表项目政府类物业最高人民检察院、珠海市政府、中国日报社、港珠澳大桥管理局商业类物业深圳国际创新中心、南昌中航国际广场、成都中航国际广场、成都中航城市中心企业总部类物业中国国际航空股份有限公司、腾讯大楼、武汉建设银行、湖南省烟草专卖局公众类物业中国科学技术馆、深圳龙华新区人民医院、深圳大学总医院、广州白云国际

13、机场停车场高端住宅类物业南京中航科技城、南京中航樾府、昆明云玺大宅、惠州中航元屿海数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 相较于2018年物管百强企业平均物业费4.22元/平方米月（其中住宅物业平均服务费2.25元/平方米月），机构类物业为主的中航善达在各地物管收费明显更高，为公司盈利提升奠定了基础。近年公司高价值业态物管占比持续提升，2018年物管业务中84.94%来自机构类与商业类，占比较上年提升1.75pct；新签约物管面积中87.87%为机构类或商业类，占比较上年提高13.22pct。此外，中航善达在商业地产有较好布局，截至2019年6月末中航九方管理项目数量15个，管理面积达1

14、27万平方米，已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌，具备一定的行业影响力，自持物业的发展为公司商业物管面积提升提供了重要支持。数据来源：公开资料整理 2019年4月招商蛇口与中航国际控股签署股份转让协议，受让中航国际控股持有的中航善达1.49亿股，约占总股本的22.35%；其后中航善达拟以发行股份的方式购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，招商物业相关资产有望上市。招商物业为招商局集团旗下唯一一家房地产价值链全程综合服务商，截至2018年底员工规模16000余人，在管物业逾500个，服务面积超7500万平米，服务客户人数超百万。招商物业依托物业基础服务这“一片沃土”，初步

15、绽放“四朵金花”，即分别成立了招商建筑科技、招商设施运营、招商置业、招商到家汇四个专业公司，通过四家专业公司的业务升级，为整个公司创造新的利润增长点。依托招商局集团，招商物业在toB与toG方面优势明显，高价值业态物管占比较高。中航善达与招商物业强强联合，在机构物业方面优势更为突出。若成功打造成为央企机构物管龙头，公司品牌度与盈利性有望持续提升。 五、增值业务成为差异化竞争重要阵地 相较于较为同质化的基础物业服务，高盈利性的增值业务受到物管企业的追捧，服务领域不断扩大，占企业营收的比重也不断提升，2018年物业服务百强企业增值业务收入均值1.73亿元，贡献了营收的19.51%。物管企业结合自身

16、资源及特点，充分发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，使得增值业务成为企业进行差异化竞争的重要阵地。物管企业作为联系房企开发商与业主的纽带，在业主与开发商两头均有增值业务拓展可能。随着“技术+物业”的不断升级，物业百强企业从业主需求出发，拓宽服务范围，丰富盈利来源，2018年业主增值服务收入占增值业务收入比重达54.40%，其中重点为空间运营与房屋经纪业务；非业主增值服务领域方面，在案场服务、工程服务与顾问咨询三驾马车拉动下，物管公司从房企开发商手中获取盈利的能力不断提升，2018年百强企业非业主增值服务收入占增值业务收入比重为45.60%。部分上市物业企业增值服务具体内容企业名称增值服务

17、内容绿城服务物业资产管理服务、园区产品和服务、园区空间服务、家居生活服务、文化教育服务等雅生活服务生活及综合服务（物业维修、家政服务、社区团购等）；社区资源服务（物业租赁服务、社区广告、停车场管理服务等）；家装 宅配服务（拎包入住服务等）碧桂园服务家居生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务等佳兆业美好停车场、空间租赁等服务永升物业家居生活服务、公用区域增值服务、物业经纪服务等中海物业自有资产经营（房屋、车位经营等）；客户资产经营服务（经纪服务、公共资源租赁协助服务等）；生活及商业服务（房屋生态、 家居家装、新零售、教育培训等）彩生活网上推广服务、销售及租赁协助以及其他增值服务新城悦服务开发商增

18、值服务（销售案场协助、保洁、安保、咨询服务等）；社区增值服务（公共资源管理服务、拎包入住服务、新橙社APP 经营业务、资产管理服务）；专业服务（电梯及智慧化设备维保维修服务、智慧化工程施工服务等）滨江服务业主增值服务（社区增值服务、定制室内装饰服务和物业代理服务等）；非业主增值服务（交付前服务、咨询服务和社区空间服 务等）数据来源：公开资料整理 由于不同公司自身禀赋条件不同，增值业务拓展能力存在差异等原因，上市物管企业增值业务收入占比有所分化，如雅生活服务、佳兆业美好等公司增值业务营收占比均超50%，而中奥到家等公司相比占比较低。但总体上看，主流物业上市企业多数加大了增值服务领域拓展，2018

19、年多数企业增值业务营收增速在30%以上，为公司盈利提升提供了较大助力。数据来源：公开资料整理 六、彩生活 彩生活是我国领先的智慧社区服务商，在中指院发布的2019中国互联网社区运营领先企业榜单中位列榜首。公司重视科技赋能，着力打造“互联网+社区”，持续从传统的“管理物”向“服务人”转型。与传统物业企业重视通过使用高杠杆、重资产的收并购扩张模式不同，公司更加重视用户体验，奉行轻资产的扩张模式，即平台输出战略。通过将成熟的彩之云平台陆续向行业内的优秀合作伙伴输出，用户规模逐渐突破彩生活合约管理面积的局限。截止2018年末公司通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积达到5.69亿平方米，加上合约面积5.

20、54亿平方米，彩之云的平台服务面积共计达到11.22亿平方米，同比提升24.67%。 伴随彩生活平台服务面积提升，用户规模日趋巩固，2018年公司生态圈注册人数达2640万，活跃用户达1400万，活跃度达53.0%，且用户粘性强，形成明显的社区流量入口优势。公司充分利用流量优势，积极创新盈利模式。2018年3月31日与第三方合作推出基于彩生活、供应商、业主三方共赢的“彩慧人生”服务平台，将“收费”转为“消费”，改变了物业企业与业主天然的对立关系，迅速获得业主认可，9个月累计成交180万单合计7090万元交易额，为26万户家庭抵减了合计3620万元物业管理费。在此过程中公司不断激活社区消费场景，

21、创新增值业务发展路径，提升品牌价值。数据来源：公开资料整理数据来源：公开资料整理 2018年彩之云平台交易金额达到94.48亿元，同比增长24.1%，带动增值业务收入同增47.5%至4.08亿元，增值服务利润贡献占比达33.6%。此外，公司积极与互联网企业合作，提升技术优势，实现流量兑现。2019年7月19日，彩生活宣布，其分别与京东、360在资本和业务层面达成全面战略合作协议。其中，彩生活拟向京东定向增发7114.9万股新股，涉资约3.71亿港元；拟向360发行2295.6万股新股，涉资约1.2亿港元。交易完成后，京东和360将分别持有彩生活已扩大股本约5.0%、3.05%。公司未来将与京东在商业、物流、融资及科技业务方面加强合作；与360的合作则聚焦在将大数据、IoT、人工智能等技术广泛应用在社区安全领域，提高360在社区安全方面的知名度和影响力。 相关报告：智研咨询发布的2020-2026年中国物业服务行业发展形势分析及市场前景趋势报告