【住建讲话】厅长在全省城市棚户区改造座谈会上的讲话.docx

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1、【住建讲话】厅长在全省城市棚户区改造座谈会上的讲话在全省城市棚户区改造座谈会上的讲话（2005年12月19日）同志们：下面，我就城市棚户区改造的有关问题谈几点想法。一、关于棚户区改造工作的提出在今年5月份建设厅向王珉省长汇报工作时，王珉省长首先提出要把棚户区改造提上日程，作为继国企改革后的第二个战役，利用三到五年时间完成改造任务。他指出，我国沿海发达地区以及南方一些城市已经基本完成了城市建成区内的棚户区改造工作。从我省实际来看，城市棚户区还大量存在。随着市场经济体制的进一步完善，特别是法律法规的逐步健全和物权法的即将颁布实施，城市房屋拆迁工作将越来越难，棚户区改造的难度也越来越大，棚户区将成为

2、城市建设发展的“毒瘤”。对此，他要求省建设厅要认真研究并尽快开展棚户区改造工作。此后，省建设厅立即开展了前期各项工作。一是深入省内各地进行调研，综合掌握全省城市棚户区现状，进行情况、数字统计；二是深入辽宁省考察学习棚户区改造工作经验做法，出席国家在抚顺市召开的棚户区改造座谈会，学习贯彻建设部关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见；三是代省政府起草关于城市棚户区改造的实施意见，制定规划、设计、拆迁、土地、税收等相关配套政策，并分别召开十余次由各地建设、规划、房地产、省直相关部门负责同志参加的专题会、座谈会，反复征求意见。在此期间，我们还先后两次向王珉省长和牛海军副省长做专题汇报，领会省长的指示

3、精神。11月4日和11月15日分别向省政府常务会议和省委常委会议做出专题汇报，通过了实施意见和组织领导机构建议名单（成立全省城市棚户区改造领导小组，组长由王云坤和王珉担任；成立协调小组，组长由田学仁担任；领导小组下设办公室，主任由王葆光和我担任，办公室下设四个工作组）。11月21日，召开协调小组第一次全体会议，讨论通过了棚户区改造攻坚工作方案和相关配套文件，对下一步工作做出了部署。目前，各项准备工作正在紧锣密鼓地进行，计划本月23日召开全省动员大会。二、关于棚户区改造的重要意义实施棚户区改造是省委、省政府继国企改革后提出的又一个重大任务，将作为第二战役来完成。我想，其重要意义主要体现在以下几个

4、方面：首先，实施城市棚户区改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，我省绝大多数城市棚户区房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共排水、供热、供气、照明等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安吉林的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施。其次，实施棚户区改造有利于拉动投资和消费，加速房地产业发展。“十五”期间，我省

5、以振兴老工业基地为统领，经济社会发展一直保持良好势头，GDP年均增长预计在两位数以上，总量有望达到3300亿元。“十一五”期间，我省经济社会要实现新一轮发展，任务十分艰巨。其重点任务之一就是要实现“三轮驱动”，即实现出口、投资和消费的持续快速增长。实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来讲，近些年来，我国一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江，房地产投资已经占固定资产投资的50%以上，有的城市甚至达到60%，其支柱产业地位已经牢固确立。特别是房地产业发展带动了机械加工、建筑建材、冶金制造、交通运输等三十多个相关行业的发展，还为社会提供了大

6、量的就业岗位。一般情况下，房地产投入每增长10个百分点，GDP就增长0.5到0.6个百分点。可以看出，开展棚户区改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。我省近年来，房地产投资增幅也较快，今年将达到20%以上，投资总额接近200亿元。明年开始进行棚户区改造，如果第一年拆迁750万平方米棚户区，那么，按容积率1.4计算，就将新建楼房1750万平方米，光棚户区这一项就将完成投资200多亿元，其拉动作用可想而知。五年坚持下去，对经济发展的贡献将是相当大的。再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。同时，由于房地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点，这对于

7、促进本省投资和消费的增长以及经济发展，是其它行业无法与之相比的。所以，通过棚户区改造，将会极大地增强城市经济活力，加快振兴吉林老工业基地步伐。再次，实施棚户区改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十一五”期间我省的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政

8、策措施的重要推动力量。通过实施棚户区改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。最后，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌。提高城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。三、需要明确的几个问题棚户区改造政策性强，覆盖面广，任务艰巨，涉及社会各个方面和最基层群众，是一个综合性的经济、社会和群众问题。所以，我们必须多角度、多侧面、全方位地深

9、入研究，做好过细工作，确保改造工程的顺利实施。就大家共同关心和关注的几个问题，我代表厅党组发表一些意见。（一）关于棚户区的界定问题在实施意见中对棚户区范围已经给予了原则上的界定。通过进一步调研和分析，并吸收各方面的意见建议，我们感到，各地在确定具体棚户区和改造政策时，应明确以下界定范围：我省这次改造的棚户区主要是指那些在城市建成区范围内，存在问题突出，影响城市发展，居民迫切要求改造的中心区域里的集中连片棚户区。具体来讲，就是在老城区中配套不全、非成套的平房区；建成使用时间久，房屋密度大，人均居住面积不足10平方米，失修、失养的旧房和危房；消防安全隐患突出，基础设施条件差，行路难、吃水难、入厕难

10、，没有配套的公共排水、供热、供气等设施的区域。就宏观来讲，改造棚户区要做到“三个相适应”：即改造必须与经济社会发展水平相适应，与群众的经济承受能力相适应，与城市未来发展需要相适应。做到科学合理、循序渐进，改造与改善相结合，不搞突击。改造的对象是：已经无法再维持下去，既承受不了居民的生活居住和生产发展需要，又严重影响城市规划和建设发展的城市中心的集中连片区，对这些集中连片区，要统一规划，统一拆迁，统一建设。改善的对象是：规划比较合理，建成使用时间不长，房屋质量良好，在打通消防通道，完善道路、给排水、供热、供气和照明等配套设施后，适宜人居的集中连片区和一定区域内的房屋，对这些房屋不能全部拆除，因为

11、任何城市都有这样的消费群体。实施改造时要区分具体情况，该改造的改造，该改善的改善。同时，要先易后难、逐步突破。要集中在城市中心区内，先实施有利于改造、有开发价值的区域。我们要辨证地看到，随着城市规模的不断扩大，特别是农村人口逐步向城市转移，城市周边棚户区（说平房区更准确）将永远存在，因为有这么一些消费群体。我们要解决的关键问题是打造一个良好的住区环境，给居住在这里的群众创造一个良好的生活条件，使他们居住舒心，生活舒畅。（二）关于规划问题棚户区改造要坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，做到与城市基础设施建设相结合，预留足够的未来发展空间。拆迁后的棚户区，在进行房屋建设的同

12、时，还要按照城市总体规划，进行必要的道路、休憩娱乐设施以及园林绿化设施建设。各地在棚户区改造中要特别注意历史文化街区和重点文物的保护，要注意保护不同时期的建筑，体现城市的历史和沧桑变化。比如长春市50年代初在二道区建设了大批工人新村，这些也是一段历史的见证，只要进行必要的设施配套和完善，可以考虑规划保留几个街坊。在规划调控上，除注意实施城市中心区棚户区改造外，还要加快铁路沿线、城市出入口等重要地区的改造建设问题。当前，各地要加快分区规划和控制性详细规划的编制工作，为棚户区改造和城市建设谋划好空间布局，奠定基础。（三）关于拆迁安置补偿问题我们感到，实施棚户区改造的重点、难点之一是拆迁安置补偿问题

13、，也就是对弱势群体的关怀问题。在实施意见中，省里该给的政策都给了，提出对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿和照顾，可采取货币补偿、回迁安置(产权调换)、现房安置(二手房)、廉租房等多种形式安置。实行回迁安置的，对私有产权房屋原面积部分拆一还一；对合理扩大面积部分，按照房屋建筑成本价购买，对低保户扩大面积部分，无能力购买的，可确认为公有产权，实施廉租办法；采暖费减免按当地有关规定执行。实施意见还要求，要结合棚户区改造，尽快形成制度化的廉租住房财政资金渠道，从公有住房出售收入、住房公积金收益和处理无籍房收益中拿出一部分，专项用于廉租住房建设。加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。为避免拆迁难的问

14、题出现，各地在实施前，要对棚户区现状进行认真分析。因为在棚户区居民当中，有一定经济承受能力的一定支持改造计划，但对于没有经济承受能力的就会成为障碍，导致拆迁难、改造难。所以，为确保改造工作的顺利进行，各地要深入调查摸底，掌握群众的基本生产生活情况，尤其是对特困群众的情况要更清楚，以便有针对性地做好工作。城市拆迁涉及到千家万户。在具体工作中，要坚持人性化操作，实行“阳光拆迁”，体贴老百姓的具体困难，倾听他们的要求，既要保持政策的连续性，又要考虑动迁者的切身利益，着眼于实现好、维护好、发展好广大人民群众的根本利益，杜绝违法行政和野蛮拆迁。对于借棚户区改造之机，漫天要价、无理纠缠、恶意炒房、强买强卖

15、、鱼肉百姓、扰乱市场秩序的极少数人员，公安等部门要依法予以坚决打击。（四）关于棚户区改造与房地产业发展的关系问题究竟怎样看待棚户区改造对房地产市场的影响？我想，我们还是应该用全面的、发展的观点看问题。这次我省实施棚户区改造，决不是简单的经济行为或者说房地产开发。而是政府行为，由政府组织、市场化运作，并给予土地、税收以及各项收费减免的优惠。优惠政策和补贴必须全部体现在老百姓身上，通过棚户区改造，让他们住上好房、住得起房，居者有其屋，对特殊困难户政府还要给予补贴和救助。省里这次为什么要在财政十分紧张的情况下安排一部分资金用于棚户区改造补贴，并制定了这么宽松的政策，目的就是要通过政府的参与和政策的支

16、撑，既保证弱势群体住房问题的解决，体现党和政府的关怀，又确保城市改造建设的顺利进行和房地产市场的健康快速发展。棚户区改造不会造成商品房积压。棚户区拆迁户中大部分还是要回迁的，他们的最大欲望是获得新的住房并用于个人居住，改善住房条件，而不是投资或投机。同时，实施意见中又提出两条原则：一是在实施棚户区改造期间，各地原则上不再下达其它类型的住宅建设计划，也就是说，从严控制在城市外延土地上新批准建设其它类型的住宅，严格控制城市规模的无序扩大。特别是要严格控制占用耕地、在风景名胜区周边、水源地近区、规划控制地区进行住宅建设。通过政策调控，各地要把商品房增量控制在合理的水平；二是享受优惠政策的回迁房安置房

17、屋5年内不得进入房地产市场进行交易，这就在一定程度上，控制了利用棚户区改造进行炒房的问题。此外，棚户区被拆迁居民还会有一部分选择重新自主买房，并且以普通商品房为主，这就给做普通商品房的开发商提供了很大的机会。尤其是各地的部分棚户区区位比较好，规模也很大，适宜连片开发，在满足被拆迁居民回迁安置需要外，还可以进行商品房开发，这对参与棚户区改造的开发商是一次很好的机会，不会因为棚户区改造而使房地产市场受到冲击。相反，将会拉动我省房地产市场实现健康较快发展。（五）关于运作方式问题一种是政府主导型。就是政府组织拆迁安置，由土地储备中心出资收购土地，实行“净地”出让。在政府组织拆迁时，除货币安置外，必须规

18、划建设足够的回迁房，保证被拆迁居民按时回迁；另一种是市场主导型。就是按照政府制定的优惠政策，“毛地”交由开发商进行开发，开发商必须对居民补偿安置负责。政府主要是帮助协调拆迁，创造建设环境，制定政策措施。特别是要加大监管力度，保证被拆迁居民及时回迁，规范开发建设行为。这两种方式都要做到政府与市场的良好结合。完全由政府运作，不利于市场化原则；完全由市场运作，由于受利益驱动，又可能会导致政策弱化，被拆迁居民的利益将无法保障。（六）关于弱势群体保障问题各地要深入研究解决工作运行过程中出现的问题。我们要清醒地看到，由于棚户区居民中大多数是低保户和特困户，一旦棚户区改造全面展开，可能会出现各种意想不到的困

19、难和问题，尤其表现在就业、社会保障、生活救济等方面。所以，要把棚户区改造与社会保障工作结合起来，充分发挥社会救助体系的功能，切实做好困难群众子女上学、冬季取暖、大病救助、就业培训和就业安置等方面的工作，使城市困难群众的基本生活得到保障。要通过棚户区改造，把改革开放的成果惠及到老百姓身上。为了做好回迁居民后续生活保障工作，新建回迁住宅小区要实行物业管理，可以由社区组织，房产部门、街道办事处和物业公司实施，并提倡小区居民实行“自助式”物业管理。为保证小区物业管理正常运行，应按照规定比例建设提供经营用房，产权为政府所有，由房产部门代管，用于物业管理单位或企业经营，所得收益专项用于补助住宅小区低保户的

20、物业管理及其它费用。（七）关于计划指标和资金问题关于改造计划和资金补贴，省里还没有最后确定，但基本原则已经明确。省财政资金补贴方式是先根据改造计划安排一半，另一半采取以奖代补的方式进行补贴。国家开行贷款也正在积极争取当中。各市州财政也要投入一部分，作为匹配资金。明年应尽量对有开发价值的棚户区实行市场化运作，计划优先安排，减轻省市两级财政的压力。省市财政都很困难，要想方设法筹集资金。（八）积极为棚户区改造创造良好的环境各地要开通“绿色通道”，实行特事特办、“一站式”办公。在政务大厅设立集中审批办事窗口，各相关部门都要进驻，决不能因行政审批而影响工作进程。对于破坏建设发展软环境、行政不作为以及官商勾结的腐败行为，相关部门一定要坚决打击。总之，城市棚户区改造是一项德政工程、民心工程。省委、省政府对此高度重视，要求必须集中精力、下大气力把好事办好。各市州要立即行动，投入到棚户区改造攻坚战役当中来，打好打胜明年第一仗，实现开门红，为我省经济建设和社会各项事业发展做出更大的贡献。