1101按揭楼盘准入政策培训.ppt

《1101按揭楼盘准入政策培训.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1101按揭楼盘准入政策培训.ppt（57页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中国农业银行北京市分行中国农业银行北京市分行按揭楼盘准入政策培训按揭楼盘准入政策培训 二0一一年一月1提纲提纲个人住房按揭楼盘个人住房按揭楼盘第一部分第一部分个人商业用房按揭楼盘个人商业用房按揭楼盘第二部分第二部分商业用房流程介绍商业用房流程介绍第三部分第三部分2各种业态介绍各种业态介绍 v什么样的业态可以认定为住宅？什么样的业态可以认定为住宅？v什么样的业态可以认定为商业用房？什么样的业态可以认定为商业用房？3各种业态介绍各种业态介绍 v土地使用年限土地使用年限v预售许可证预售许可证v销售合同销售合同4各种业态介绍各种业态介绍 v住宅可以分为几种类型？住宅可以分为几种类型？v商业用房可以分为

2、几种类型？商业用房可以分为几种类型？5各种业态介绍各种业态介绍 v普通住宅和非普通住宅的区别和联系？普通住宅和非普通住宅的区别和联系？6各种业态介绍各种业态介绍 v单笔信贷业务的差异化要求单笔信贷业务的差异化要求v不同的准入权限和流程不同的准入权限和流程1、免准入、免准入2、支行准入、支行准入3、分行准入、分行准入7免准入免准入 v免准入条件：免准入条件：同时满足以下三个条件的住房按揭楼盘同时满足以下三个条件的住房按揭楼盘 1、拟购住房所处楼座已主体封顶；、拟购住房所处楼座已主体封顶；2、借款人信用评级在、借款人信用评级在A+级及以上；级及以上；3、借款人不为开发商及其母子公司、销售代理商、借

3、款人不为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业员工。承建商等关联企业员工。8免准入免准入 v操作流程：操作流程：符合上述三个条件的按揭楼盘可以不单独履行符合上述三个条件的按揭楼盘可以不单独履行准入审批流程，可仅由首笔贷款有权审批行在调查、准入审批流程，可仅由首笔贷款有权审批行在调查、审查、审批首笔贷款的同时调查、审查、审批该楼审查、审批首笔贷款的同时调查、审查、审批该楼盘是否符合准入条件（主要是五证及是否符合免准盘是否符合准入条件（主要是五证及是否符合免准入要求），并在相关意见中注明。入要求），并在相关意见中注明。9免准入免准入 v是否要签合作协议：是否要签合作协议：能与开发商签订按

4、揭合作协议的，可与开能与开发商签订按揭合作协议的，可与开发商签订协议。不能签订协议的，开发商应在发商签订协议。不能签订协议的，开发商应在抵押借款合同担保人的位置签字盖章为借款人抵押借款合同担保人的位置签字盖章为借款人承担阶段性担保。承担阶段性担保。10免准入免准入 v以下那中业态可以进行免准入以下那中业态可以进行免准入？（）A、住宅、住宅B、临街商业用房、临街商业用房C、住宅底商、住宅底商D、集资建房、集资建房11支行自行准入支行自行准入 v支行准入条件：支行准入条件：符合以下条件的普通住房按揭楼盘由支行自行负责准符合以下条件的普通住房按揭楼盘由支行自行负责准入审批：入审批：1、总、分行级房地

5、产优质客户开发的楼盘；、总、分行级房地产优质客户开发的楼盘；2、我行或同业已发放住房开发贷款的楼盘；、我行或同业已发放住房开发贷款的楼盘；3、同一开发商分期开发的楼盘，前期楼盘已进行、同一开发商分期开发的楼盘，前期楼盘已进行按揭合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。按揭合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。注：容积率低于注：容积率低于1.0的住宅楼盘不适用上述政策的住宅楼盘不适用上述政策12支行自行准入支行自行准入 v支行在进行免准入与自行准入过程中要正确支行在进行免准入与自行准入过程中要正确认清认清“或或”与与“且且”的关系。的关系。13支行自行准入支行自行准入 v容积率低于容积率低于1.0

6、的住宅楼盘由谁准入？的住宅楼盘由谁准入？v非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的住宅楼盘由谁准入？我行进行按揭合作的住宅楼盘由谁准入？v非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的住宅楼盘能否进行免准入我行进行按揭合作的住宅楼盘能否进行免准入？v项目免准入后可否接受开发商高管人员借款申项目免准入后可否接受开发商高管人员借款申请？请？14支行自行准入支行自行准入 v住宅楼盘的支行准入流程：住宅楼盘的支行准入流程：开发商提出按揭合作申请；支行客户部门开发商提出按揭合作申请；支行客户部门

7、受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见门负责人进行审核并出具审核意见;支行行长支行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；支（或经授权的副行长）签署准入审批意见；支行客户部门在信贷管理系统（行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相）中录入相关信息；支行与开发商签署按揭合作协议。关信息；支行与开发商签署按揭合作协议。15支行自行准入支行自行准入 v关于简化材料关于简化材料 支行在准入审批住宅楼盘时可对准入资料进支行在准入审批住宅楼盘时可对准入资料进行适当简化，免于要求开发商提供公司章程、贷行适当简化，免于要求开发商提供公

8、司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、企业财务报表，可款卡、房地产开发资质证书、企业财务报表，可只提供企业营业执照、法人身份证、项目只提供企业营业执照、法人身份证、项目“五证五证”、项目工程进度影像等相关资料。对开发商及、项目工程进度影像等相关资料。对开发商及其法定代表人信用状况，可以以北京市工商行政其法定代表人信用状况，可以以北京市工商行政管理局、北京市房地产交易管理网查询为准。管理局、北京市房地产交易管理网查询为准。16支行自行准入支行自行准入 v支行自行准入的住宅楼盘是否要查询企业法支行自行准入的住宅楼盘是否要查询企业法人征信和法定代表人个人征信？人征信和法定代表人个人征信？17支行权限内

9、项目的备案支行权限内项目的备案v关于支行权限内住宅楼盘的备案关于支行权限内住宅楼盘的备案 材料要求材料要求 1、调查报告、调查报告 2、备案表、备案表 3、银企合作协议、银企合作协议 18支行权限内项目的备案支行权限内项目的备案v关于调查报告原件的具体要求：关于调查报告原件的具体要求：1、相关责任人签字，盖行章（可以不出红头）、相关责任人签字，盖行章（可以不出红头）2、准入范围、准入范围 3、相关规证的取得情况、相关规证的取得情况 4、当前工程进度（封顶、内外装、交房）、当前工程进度（封顶、内外装、交房）5、是否符合准入要求的认定、是否符合准入要求的认定;6、是否同意按揭合作、是否同意按揭合作

10、 7、累计按揭贷款最高发放额、累计按揭贷款最高发放额 8、单笔贷款主要要素（期限、成数、利率、担保方式）、单笔贷款主要要素（期限、成数、利率、担保方式）9、保证金比例及限制性条款、保证金比例及限制性条款 19支行权限内项目的备案支行权限内项目的备案v关于备案表的具体要求：关于备案表的具体要求：1、盖行章（可以不手签字）、盖行章（可以不手签字）2、填写内容与备注中所列备选项相符、填写内容与备注中所列备选项相符 3、报备时间在合作协议签署日期以后、报备时间在合作协议签署日期以后v关于银企合作协议的具体要求关于银企合作协议的具体要求 1、非制式合作协议使用前需取得法律部门出具的法律非制式合作协议使用

11、前需取得法律部门出具的法律审查意见审查意见 2、签字盖章、签字盖章 3、要素要填全（签约日期、签约地点）、要素要填全（签约日期、签约地点）20分行准入分行准入v对不属于支行负责准入审批的楼盘，由分行负对不属于支行负责准入审批的楼盘，由分行负责楼盘准入审批。责楼盘准入审批。v什么样的项目是不属于支行负责准入审批的楼什么样的项目是不属于支行负责准入审批的楼盘？盘？1、非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进、非总分优开发、未发放开发贷且前期楼盘未与我行进行按揭合作的普通住宅楼盘行按揭合作的普通住宅楼盘 2、非普通住宅楼盘、非普通住宅楼盘(容积率在容积率在1.0以下以下)3、非住宅楼盘（商业用

12、房等）、非住宅楼盘（商业用房等）21分行准入分行准入v其他政策其他政策集资建房集资建房 各行应审慎介入集资建房楼盘，介入楼盘各行应审慎介入集资建房楼盘，介入楼盘应符合国家相关规定，并由分行负责准入审批，应符合国家相关规定，并由分行负责准入审批，具体流程从个人商业用房贷款准入审批流程。具体流程从个人商业用房贷款准入审批流程。集资建房需要提供的资料：集资建房需要提供的资料：1、项目四证（土地、用地、工程、项目四证（土地、用地、工程、施工）；施工）；2、集资协议；、集资协议；3、可研；、可研；4、房改办或国务院批复。、房改办或国务院批复。注：集资款要打入住房资金管理中心账户或批复中指定的账户注：集资

13、款要打入住房资金管理中心账户或批复中指定的账户22提纲提纲个人住房按揭楼盘个人住房按揭楼盘第一部分第一部分个人商业用房按揭楼盘个人商业用房按揭楼盘第二部分第二部分商业用房流程介绍商业用房流程介绍第三部分第三部分23各种业态介绍各种业态介绍 v临街商业用房临街商业用房 v住宅底商住宅底商 v大型整体商业用房大型整体商业用房 v写字楼写字楼v商住两用房商住两用房v产权式物业产权式物业24各种业态介绍各种业态介绍 v临街商业用房临街商业用房 门面朝向繁华市政街道、可独立经营的门面朝向繁华市政街道、可独立经营的商业用房。商业用房。该类楼盘，尤其是中心城区或成熟商业该类楼盘，尤其是中心城区或成熟商业区域

14、的临街商业用房是我行个人商业用房贷区域的临街商业用房是我行个人商业用房贷款支持的重点。款支持的重点。25各种业态介绍各种业态介绍 v住宅底商住宅底商 位于住宅楼首层或二层的临街商业用房。位于住宅楼首层或二层的临街商业用房。该类业态应作为营销同一小区个人住房贷款该类业态应作为营销同一小区个人住房贷款的辅助性手段。的辅助性手段。26各种业态介绍各种业态介绍 v大型整体商业用房大型整体商业用房 内部划分为若干可独立经营的铺位的整体内部划分为若干可独立经营的铺位的整体商用物业，如批发市场、专业市场、综合百货商用物业，如批发市场、专业市场、综合百货商场等。商场等。各行应重点支持原有成熟商业项目基础上各行

15、应重点支持原有成熟商业项目基础上的改扩建项目。的改扩建项目。大型整体商业用房中属于临街商业用房的大型整体商业用房中属于临街商业用房的部分，适用临街商业用房准入政策。部分，适用临街商业用房准入政策。27各种业态介绍各种业态介绍 v写字楼写字楼 即办公用房，指机关、企业、事业单位即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等办公的业务行政管理人员、业务技术人员等办公的业务用房。用房。由于分散出售的写字楼档次相对较低，由于分散出售的写字楼档次相对较低，经营收入较不稳定，变现难度较大，各行应经营收入较不稳定，变现难度较大，各行应审慎准入此类楼盘。审慎准入此类楼盘。28各种业态介绍各种业

16、态介绍 v商住两用房商住两用房 土地规划用途为商业、综合等非住宅用途，土地规划用途为商业、综合等非住宅用途，但户型设计、销售定位、配套设施等符合居住功但户型设计、销售定位、配套设施等符合居住功能的物业形式。能的物业形式。鉴于当前北京市正在逐步规范限制以商业立鉴于当前北京市正在逐步规范限制以商业立项、改建住宅项目的建设和销售，各行应审慎准项、改建住宅项目的建设和销售，各行应审慎准入此类楼盘。对明确禁售此类项目的，禁止准入。入此类楼盘。对明确禁售此类项目的，禁止准入。29各种业态介绍各种业态介绍 v产权式物业产权式物业 开发商将整体物业分割成独立产权出售给投资者，开发商将整体物业分割成独立产权出售

17、给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权或经营权，将物业委托开发商或品牌经营商统一经营，或经营权，将物业委托开发商或品牌经营商统一经营，按约定获得租金收益的物业形式。开发商承诺提前返租按约定获得租金收益的物业形式。开发商承诺提前返租金以减少首付款的形式也属于产权式物业。产权式住宅金以减少首付款的形式也属于产权式物业。产权式住宅按商业用房楼盘准入政策执行。按商业用房楼盘准入政策执行。产权式物业所涉法律关系极为复杂，银行信贷风险产权式物业所涉法律关系极为复杂，银行信贷风险与收益极不匹配，禁止介入。与收益极不匹配，禁止介入。30总体政

18、策总体政策 v产权式物业一律不予受理和准入产权式物业一律不予受理和准入v地下一层及以下的个人商业用房（配套车位除地下一层及以下的个人商业用房（配套车位除外）一律不予受理和准入。外）一律不予受理和准入。v由分行负责准入审批的商业按揭楼盘，按揭合由分行负责准入审批的商业按揭楼盘，按揭合作额度超过作额度超过2亿元的由分行向总行（住房金融亿元的由分行向总行（住房金融与个人信贷部）备案。与个人信贷部）备案。v根据合作项目具体情况，可适当延长开发商承根据合作项目具体情况，可适当延长开发商承担阶段性担保的期限。担阶段性担保的期限。v 31分项政策分项政策 v临街商业用房、商住两用房、住宅底商保证金临街商业用

19、房、商住两用房、住宅底商保证金比例原则上不得低于比例原则上不得低于5%，在竞争楼盘可参照，在竞争楼盘可参照主流同业标准执行，与住宅一并准入的底商保主流同业标准执行，与住宅一并准入的底商保证金比例可同住宅按揭保证金比例，其他业态证金比例可同住宅按揭保证金比例，其他业态商用房贷款保证金比例原则上不低于商用房贷款保证金比例原则上不低于10%。v除政策规定由分支行负责商业按揭楼盘准入审除政策规定由分支行负责商业按揭楼盘准入审批的情形外，其他由总行负责准入审批。批的情形外，其他由总行负责准入审批。32分项政策分项政策 v临街商业用房、大型整体商业用房、商住两用临街商业用房、大型整体商业用房、商住两用房项

20、目准入由分行负责准入审批房项目准入由分行负责准入审批。v写字楼准入由分行负责准入审批，且仅可准入写字楼准入由分行负责准入审批，且仅可准入审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘。商业用房开发贷款支持的楼盘。33分项政策分项政策 v住宅底商准入政策：住宅底商准入政策：1、对总、分行级优质房地产客户开发的或我行、对总、分行级优质房地产客户开发的或我行商品房开发贷款支持的楼盘，住宅底商可由支商品房开发贷款支持的楼盘，住宅底商可由支行负责准入审批。行负责准入审批。2、对其他楼盘，住宅底商由住房按揭楼盘有权、对其他楼盘，住宅底商由住房按揭

21、楼盘有权审批行一并准入审批。此种情况下，个人商业审批行一并准入审批。此种情况下，个人商业用房贷款与个人住房贷款按揭合作额度比例及用房贷款与个人住房贷款按揭合作额度比例及实际投放金额比例均不得超过实际投放金额比例均不得超过1:3。34特殊政策特殊政策 v对综合百货商场由分行负责准入审批，进行准对综合百货商场由分行负责准入审批，进行准入审批时，除符合入审批时，除符合“总体政策总体政策”外，原则上外，原则上还要求该楼盘至少与一家国际或国内著名品牌还要求该楼盘至少与一家国际或国内著名品牌卖场、超市等签订正式的商铺出售协议或长期卖场、超市等签订正式的商铺出售协议或长期租约，并且面积不低于综合百货商场总面

22、积的租约，并且面积不低于综合百货商场总面积的40%。35特殊政策特殊政策 v对我行商品房开发贷款支持或总行级房地产优对我行商品房开发贷款支持或总行级房地产优质客户开发的住宅底商，贷款发放前工程形象质客户开发的住宅底商，贷款发放前工程形象进度可比照住房贷款有关要求执行。进度可比照住房贷款有关要求执行。v对总行级房地产优质客户开发的其他商业用房，对总行级房地产优质客户开发的其他商业用房，在不违背监管机构要求的前提下，贷款发放前在不违背监管机构要求的前提下，贷款发放前工程形象进度可参照主流同业标准执行。工程形象进度可参照主流同业标准执行。36特殊政策特殊政策 v对大连万达集团股份有限公司、中国保利集

23、团公司（包对大连万达集团股份有限公司、中国保利集团公司（包括保利房地产（集团）股份有限公司）、万科企业股份括保利房地产（集团）股份有限公司）、万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、有限公司、中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、招商局地产控股股份有限公司、中粮地产（集团）股份招商局地产控股股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等八家总行级房有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等八家总行级房地产优质客户（包括其控股地产优质客户（包括其控股50及以上的子公司）开发及以上的子公司）开发的商业楼盘，在符合的商业楼盘，在符合“总体政策总体政策”的前提

24、下，除可由支的前提下，除可由支行自行准入审批的情形外，无论合作额度多少，均由分行自行准入审批的情形外，无论合作额度多少，均由分行负责准入审批。行负责准入审批。37提纲提纲个人住房按揭楼盘个人住房按揭楼盘第一部分第一部分个人商业用房按揭楼盘个人商业用房按揭楼盘第二部分第二部分商业用房流程介绍商业用房流程介绍第三部分第三部分38商业用房基本条件商业用房基本条件v开发商具有房地产开发资质（资质证书），开发商及其开发商具有房地产开发资质（资质证书），开发商及其法定代表人（查询授权书）在我行和其它金融机构信用法定代表人（查询授权书）在我行和其它金融机构信用记录良好（征信报告）记录良好（征信报告），合作申

25、请时没有逾期未还的贷，合作申请时没有逾期未还的贷款本息（相关证明）；款本息（相关证明）；v按揭楼盘已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可按揭楼盘已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及销证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及销（预）售许可证（简称（预）售许可证（简称“项目五证项目五证”，下同）（多期项，下同）（多期项目的延续性要一致），建设用地规划用途主要为商业或目的延续性要一致），建设用地规划用途主要为商业或商住（立项与使用年限）；商住（立项与使用年限）；39准入基本条件准入基本条件v项目相关审批手续齐全，可分户办理房屋所有权证并分户项

26、目相关审批手续齐全，可分户办理房屋所有权证并分户设定抵押；设定抵押；v按揭楼盘已取得竣工验收合格证明，且取得证明的时间不按揭楼盘已取得竣工验收合格证明，且取得证明的时间不超过超过3年；年；v项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高分户出租或经营收益较高;v原则上要求位于商业氛围成熟、交易活跃（在调查报告中原则上要求位于商业氛围成熟、交易活跃（在调查报告中需认定）的区域。需认定）的区域。40准入基本条件准入基本条件 按商业或商住立项但土地使用权以划拨方式取得的项目能按商业或商住立项但土地使用权以划拨方式取得的项目能

27、否准入？否准入？v不能。根据不能。根据担保法担保法规定规定,对于划拨项目即使我行办妥抵对于划拨项目即使我行办妥抵押登记手续押登记手续,在处置抵押物时也需要先行缴纳相当于土地出在处置抵押物时也需要先行缴纳相当于土地出让金数额的款项后让金数额的款项后,才享有优先受偿权。才享有优先受偿权。按综合、酒店、文化创意等立项的项目能否准入？按综合、酒店、文化创意等立项的项目能否准入？v原则上可以准入。具体要看项目土地使用权是否以出让方原则上可以准入。具体要看项目土地使用权是否以出让方式取得、国有土地使用年限是否为式取得、国有土地使用年限是否为50年或年或40年、实际用途年、实际用途是否为商业或商住。是否为商

28、业或商住。41操作流程操作流程支行受理准入支行受理准入 v开发商提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户开发商提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理（指从事个人信贷业务的客户经理，下同）调查；经理（指从事个人信贷业务的客户经理，下同）调查；支行客户部门负责人签字同意后出具调查报告；支行支行客户部门负责人签字同意后出具调查报告；支行信贷管理部门进行审查并出具审查报告；支行贷审会信贷管理部门进行审查并出具审查报告；支行贷审会审议；报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批审议；报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部意见；支行与开发商签署按揭合作协

29、议；支行客户部门在信贷管理系统门在信贷管理系统(CMS)(CMS)中录入相关信息。中录入相关信息。42操作流程操作流程支行受理、分行准入支行受理、分行准入 v开发商向支行提出按揭合作申请；支行客户部门受理、开发商向支行提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理调查；支行行长（或经授权的副行长）签字同客户经理调查；支行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具初步调查报告并向分行个人金融部上报准入请意后出具初步调查报告并向分行个人金融部上报准入请示；个贷营销部与支行联合调查；个人金融部会同有关示；个贷营销部与支行联合调查；个人金融部会同有关部门完成内部运作流程后报有权审批人审批；有权审批部门完成内

30、部运作流程后报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；对同意准入的，分行下达批复至人签署准入审批意见；对同意准入的，分行下达批复至支行；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门支行；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门在信贷管理系统中录入相关信息。在信贷管理系统中录入相关信息。43操作流程操作流程 关于资料清单：关于资料清单：支行受理、分行准入的项目需按支行受理、分行准入的项目需按准入准入资料清单资料清单的要求内容上报相关材料，上报的要求内容上报相关材料，上报的相关材料需加盖的相关材料需加盖“与原件核对无误章与原件核对无误章”并并由调查经办人签字。（第三方查询材料，骑由调查经办人签

31、字。（第三方查询材料，骑缝）缝）44操作流程操作流程关于内部运作表关于内部运作表 个人商用房按揭楼盘准入还需同时上报个人商用房按揭楼盘准入还需同时上报中国中国农业银行北京市分行按揭楼盘准入内部运作（审批）农业银行北京市分行按揭楼盘准入内部运作（审批）表表（两页的新表），调查意见应对是否同意按揭（两页的新表），调查意见应对是否同意按揭合作、按揭贷款最高额度、最高成数、最长期限、合作、按揭贷款最高额度、最高成数、最长期限、适用利率、还款方式、担保方式、是否需要收取保适用利率、还款方式、担保方式、是否需要收取保证金及其比例、限制性条款等提出调查意见。证金及其比例、限制性条款等提出调查意见。45操作流

32、程操作流程注意：注意：v对于支行受理、分行准入的个人商业用房项目在准入完成对于支行受理、分行准入的个人商业用房项目在准入完成后分行还将下达批复；后分行还将下达批复；v支行需严格按照批复中所提出的管理性要求执行；支行需严格按照批复中所提出的管理性要求执行；v请支行特别注意批复内容，有可能存在审批内容与支行申请支行特别注意批复内容，有可能存在审批内容与支行申请内容不一致的情况，一切以批复要求为准；请内容不一致的情况，一切以批复要求为准；v原则上首笔贷款提请审查应在批复生效日期之后；原则上首笔贷款提请审查应在批复生效日期之后；v批复将通过电子公文系统流转，请注意查收。批复将通过电子公文系统流转，请注

33、意查收。46操作流程操作流程合作申请合作申请v开发商提交按揭楼盘合作申请，按要求填写开发商提交按揭楼盘合作申请，按要求填写中国农业银中国农业银行北京市分行按揭楼盘合作申请表行北京市分行按揭楼盘合作申请表（要求使用分行制式（要求使用分行制式的，项目名称以立项规证名称为准，分期开发的项目要注的，项目名称以立项规证名称为准，分期开发的项目要注意核对规证编号的一致性）；意核对规证编号的一致性）；v支行调查人员应通过开发商、工商行政管理部门、房地产支行调查人员应通过开发商、工商行政管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集相关资料管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集相关资料。47操作流程操

34、作流程准入调查准入调查v参与按揭楼盘调查的调查人员应不少于两名，调查人员同参与按揭楼盘调查的调查人员应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责；各自的调查结论负责；v调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查地调查等多

35、种方式进行调查。48操作流程操作流程关于评估关于评估v由分行指定的房地产评估机构对项目价格进行评估，整体由分行指定的房地产评估机构对项目价格进行评估，整体（评估范围的确定）价格评估应采用两种（含）以上估价（评估范围的确定）价格评估应采用两种（含）以上估价方法并按层或按户（以销售方式一致）审慎估价方法并按层或按户（以销售方式一致）审慎估价；v调查人员要通过调查项目的市场定位、周边同类同档次项调查人员要通过调查项目的市场定位、周边同类同档次项目的租售情况等对销售价格和评估价格的合理性出具调查目的租售情况等对销售价格和评估价格的合理性出具调查意见意见；v对于以自住用途为主的个人商业用房按揭楼盘可免予

36、对其对于以自住用途为主的个人商业用房按揭楼盘可免予对其进行价格评估进行价格评估。49操作流程操作流程关于合作协议关于合作协议v支行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最支行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例、资金监管及其他必高贷款成数、担保方式、保证金比例、资金监管及其他必要事项，并约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登要事项，并约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续等内容经营行办理抵押登记手续等内容；v按揭合作协议有

37、效期原则上在有权审批人审批之后不超过按揭合作协议有效期原则上在有权审批人审批之后不超过一年一年；v按相关要求在相应会计科目下为保证人设置保证金专户按相关要求在相应会计科目下为保证人设置保证金专户。50操作流程操作流程CMS录入录入v在发放首笔个人商业用房按揭贷款前，由支行客户部门负在发放首笔个人商业用房按揭贷款前，由支行客户部门负责在责在CMS中录入中录入“法人客户基本信息法人客户基本信息”（“客户管理客户管理客客户概况登记户概况登记法人客户基本信息法人客户基本信息”）、）、“合作商基本信息合作商基本信息”（“客户管理客户管理客户概况登记客户概况登记法人客户基本信息法人客户基本信息合作合作商基

38、本信息商基本信息”）。）。v合作商基本信息根据审批内容或与开发商签订的合作协议合作商基本信息根据审批内容或与开发商签订的合作协议内容录入，具体录入规范按照内容录入，具体录入规范按照中国农业银行信贷管理系中国农业银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引统个人信贷业务数据录入规范指引（农银发（农银发2008185号）号）执行执行。51操作流程操作流程后续管理后续管理v支行应每半年对个人商业用房按揭楼盘及开发商进行定期支行应每半年对个人商业用房按揭楼盘及开发商进行定期检查，并将检查结果上报分行（个人金融部）；检查，并将检查结果上报分行（个人金融部）；v定期检查的内容应包括但不限于开发商基本情况、

39、财务情定期检查的内容应包括但不限于开发商基本情况、财务情况、限制性条款落实情况；项目施工进度、销售进度、市况、限制性条款落实情况；项目施工进度、销售进度、市场前景、抵押物情况等。场前景、抵押物情况等。52业态规定业态规定特别注意：特别注意：v支行在准入过程中要特别关注拟准入商业项目的业态是否支行在准入过程中要特别关注拟准入商业项目的业态是否为产权式商业物业（实地走访、电话询问、开发商座谈等）为产权式商业物业（实地走访、电话询问、开发商座谈等）并需在调查报告中对业态做出明确认定；并需在调查报告中对业态做出明确认定；v对于不符合业态规定或支行调查报告中未对拟准入对于不符合业态规定或支行调查报告中未

40、对拟准入项目业态做出认定的，分行一律不予受理。项目业态做出认定的，分行一律不予受理。53产品政策产品政策二手商用房贷款二手商用房贷款v审慎介入；审慎介入；v重点用于个人高端客户的营销与维护或清收盘活我行一手重点用于个人高端客户的营销与维护或清收盘活我行一手商业用房不良贷款。商业用房不良贷款。54产品政策产品政策置换式商业用房贷款置换式商业用房贷款v审慎介入，重点用于个人优质客户的营销与维护；审慎介入，重点用于个人优质客户的营销与维护；v只能介入具有较高知名度和美誉度的中高档成熟社区的首只能介入具有较高知名度和美誉度的中高档成熟社区的首层底商或成熟商业区可独立经营的临街商业用房；层底商或成熟商业

41、区可独立经营的临街商业用房；v申请贷款的商用房必须已投入正常的商业运营，取得房产申请贷款的商用房必须已投入正常的商业运营，取得房产证的时间为证的时间为13年，最高贷款成数最高不超过成交价、评年，最高贷款成数最高不超过成交价、评估价中低者的估价中低者的5成，贷款年限加房屋已使用年限不超成，贷款年限加房屋已使用年限不超20年。年。v由分行认可的评估机构进行价格评估，调查人员应在调查由分行认可的评估机构进行价格评估，调查人员应在调查报告中对评估价格是否合理出具调查意见。报告中对评估价格是否合理出具调查意见。55相关材料相关材料v准入资料清单准入资料清单v准入请示模版准入请示模版v调查报告模版调查报告模版欢迎垂询欢迎垂询 联系人：刘用凯联系人：刘用凯联系电话：联系电话：8833876988338769