如何做好地下停车场管理服务培训资料.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。如何做好地下停车场管理服务-如何做好地下停车场管理服务随着城市建设的快速发展和土地价格的逐渐攀升，以及私有车辆的迅速增加，致使越来越多的以住宅为主的建设项目将停车场建在了地下（如：我市的地王国际花园、万科紫金苑、方迪大厦等园区）。这就给我们物业管理服务带来了新课题：如何做好地下停车场管理服务？对此，笔者有如下体会：一、做好前期准备工作目前地下停车场有专门建设的停车场和利用人防工程辟为停车场两种形式，前者可以接管过来即投入使用，后者需要开发建设单位向人防部门移交验收后，物业管理公司获得人防部门审批同意才能

2、将其做为停车场使用。无论哪种形式的停车场，其管理服务内容大同小异，都必须做好前期准备工作。1、监控、识别系统在停车场入口或出口，无论是利用监控探头识别车牌号还是设置读卡机识别使用卡，都需要与输入计算机的相关信息进行甄别，计算机确认车牌号或使用卡有效时，门禁系统自动启动伸缩门或起落杆，车辆得以进入或离开。因此，要求停车场管理人员在停车场正式使用前，要反复试验和检测探头监控识别或读卡识别的准确性和启动伸缩门或起落杆的灵敏性、安全性。一定要做到万无一失，决不能出现伸缩门或起落杆失灵而撞车或砸车的现象。同时还要熟练掌握伸缩门或起落杆的人工操作方法，遇到停电或识别系统故障时，能快速开启或关闭门禁系统，避

3、免出现车辆进不来出不去的堵塞现象。如果地下停车场没有监控识别或读卡识别系统，最好安装其中一种识别系统，因为它可以有效地促进收缴停车费，更可以有效地避免车辆丢失的问题。2、消防系统地下停车场都应具有消防安全设施（如：烟感、温感、喷淋、通风、排烟等设施设备）。物业管理公司所要做的是进行消防演练，通过演练检验已有的消防安全系统是否管用，决不能出现烟感不报警、喷淋不出水、通（排）风设备不启动的现象。同时通过演练，还可以检验消防预案是否行之有效，有无需要改进完善的地方，也可以锻炼义务消防队临战能力，进而达到遇火不慌灭火有方。3、排水防寒设施地下停车场容易出现积水，特别是雨季可能会进水或出现地面、墙面渗水

4、现象，这样用来排水的污水泵要始终处于好用管用状态，积水坑要有自动排水装置，排水管道要有逆止阀，在停车场没有使用前，物业管理公司要实际启动排水设施，检验其有效性。有的地下停车场没有供暖设施，冬季容易出现给排水管道冻裂现象，特别是喷淋水嘴，冻裂已不鲜见，所以应将给排水管道、喷淋水嘴及管线做保温处理，特别是出口和入口的管线，一定要做好保温。必要时应在出口和入口处安装电热风幕设施，确保给排水管线不被冻裂。4、停车场标识设置地下停车场标识是重要环节，也是做好地下停车场管理的首要内容。物业管理公司需要设置的标识大体可分为：提示标识：主要有入口处减速慢行、出口处注意瞭望、安全第一等标牌；指引标识：主要有直行

5、、转变、调头和出口等箭头指示线；行驶直线、车位分隔线；车位号段方向箭头线，车位号等；警示标识：主要由文字来体现，如：禁止烟火、注意安全、限高3M、注意锁好车门窗、不要将贵重物品放在车上等；夜光标识：专为停电或供电故障的特殊情况设置。采用荧光油漆画写的转弯箭头、车位号、柱角黑黄线等，以保障没有照明或照明状况不好的情况下提醒司机注意行驶安全。画写各种标识需要投入较大人力、财力、物力，不要舍不得投入，如果有必要还应辅以减速坡、转弯反光镜等来增强司机对提示标识指引标识的注意和重视，减少和杜绝意外事故。二、车辆入场登记与收费前期准备工作做好后，应对业主进入停车场停放的车辆进行详细登记和收取停车费。1、登

6、记验证对业主停放在停车场的车辆一定要求业主认真详细填写登记表。（如附表1）业主填写登记表后，要认真检验其行车证和车辆保险证明。如果没有年检合格或没有保险证明（主要查验第三者责任险和车损险）的车辆不应办理停放。年检合格和车辆保险缺一不可，决不能为了收停车费或业主很熟不好意思，而允许停放。一旦出现违法车辆或行驶不当碰撞其他车辆时，将很难处理。因此必须认真核验，如果有必要也可以对行车证、保险证明复印留存。登记表中本人申明内容可视为业主对停放车辆的承诺，同时物业管理公司也应告知业主停车场是否附表1：有监控设施，是否有巡视检查，还要告知进场出场车辆一定要按线行驶以及车辆发生碰撞或损坏的处理方法，也要告知

7、停车场管理规定（最好是发给业主一份停车场管理规定），请业主认真遵守。在地下停车场管理实践中常见的停车场管理规定如下：地下停车场管理规定为保持停车场的良好秩序，维护业主（车辆）利益，保护停车场的设施，减少和杜绝不安全现象发生，制定如下规定：一、进入停车场停放的车辆必须是合法车辆，必须具有检验合格的行车证和有效的车辆保险证明。二、按车位号停放，不许占用其他车位，车辆须在车位线内停放，不得越（压）线停放。三、所有进入停车场的人员禁止吸烟，禁止使用明火。停放的车辆不要将易燃易爆，易腐蚀物品和贵重物品存放在车上。不要在车场内修车、加油和刷洗车辆。不要随意扔弃废旧物品和垃圾，不要随地吐痰。四、进场、出场车

8、辆须按线行驶，场内限速5公里/小时，场内禁止鸣笛、禁止长时间不熄火停放。要安全行车，文明停放。五、发生碰撞其他车辆或人员时，业主（车主）要积极与保险公司沟通协调，予以赔偿，不足部分业主（车主）应予以补偿。不能确定责任的或双方协商不一致时，应立即报案，由公安机关处理。六、对不按车位号停放的车辆或堵塞通道的车辆，车场管理人员有权对其进行挪移，造成损失的由擅自停放者承担责任。对屡次违反本规定拒不改正的车辆，车场管理员可谢绝该车辆入场停放。七、车辆停放服务费标准为：按年收费为400元/月，按半年收费为500元/月，按月收费为600元/月，中途退场的车辆按月或半年收费标准计算已停放月数（不足整月按整月计

9、算）的停车费。如车场因故不能停放车辆时，应退回已收取的不能停放月数的停车费（不足整月时按整月退回）。八、进出停车场车辆要服从车场管理人员指挥。车场监控探头可能会摄录到车辆或驾驶人的某些行为过程，不再另行告知。停车场2、收费发卡地下停车场大多为暖库，冬季时停放的车辆明显多于夏季，所以很多地下停车场都采用按年收取停车费的做法。目前地下停车场没有统一收费价格标准，按园区档次和停车场条件大体上为4800元-9600元/年。为避免冬季和夏季停放车辆的不均衡以及考虑车场冬季采暖成本的增加，各停车场采取的收费方式基本上分为三种：按年度收费，每次收费都以年为单位收取，不以季度或月份计算；按半年以上停放期限收费

10、，每月收费标准高于按年度收费的每月收费标准；按月停放收费，每月收费标准高于按半年以上停放期限收费的每月收费标准。（如三种收费形式的比例：400元.月/500元.月/600元.月）虽然说地下停车场收费是协商定价，但实际上是以物业管理公司定价为主，业主停放车辆交费时是被动接受。因此，物业管理公司要做好停车场收支测算，拟定出既符合园区实际，又不亏损经营，还能被广大业主（车主）接受的收费标准。值得注意的是无论收费标准是多少，都要报请物价管理部门审核批准后，依据收费许可证进行收费，否则就是违规收费。在办理登记收取停车费后，要发给业主（车主）车辆通行卡，通行卡有效期应以略高于交费的有效期为宜。发卡同时要告

11、知业主（车主）通行卡需妥善保管，读卡机只认卡不认人也不认车，应避免丢卡导致丢车的事情发生。提醒业主（车主）在交费有效期结束前要及时交纳下年度停车费，并办理下年度新的车辆通行卡。对于使用监控探头识别车号的停车场，也要告知业主（车主）输入计算机内的车号（探头监控识别是只认车不认人）和有效日期，并提醒其在有效期快结束时，如欲继续停放车辆应重新办理和交纳停车费，以免不被计算机确认而出现麻烦。三、停车场管理无论前期准备工作做得多么详尽和周密，也不管入场登记与收费做得多么热情和文明，最终都应体现在停车场规范管理服务上。这就要求停车场要做好车辆入场、停放巡视、车辆出场三方面规范有序的管理服务。1、车辆入场管

12、理首先要保证车辆入口处视线开阔，没有任何堆放物和遮挡物。车辆读卡或探头识别后，开启伸缩门或起落杆要设计为足够车辆驶入的时间，并在明显处提示开启到关闭的间隔时间（如果是感应门禁系统就减少了这种麻烦），以免出现伸缩门或起落杆砸碰车辆的难堪场面。在早、午、晚车辆进出高峰时，应有专人引导和指挥车辆入场停放。指挥车辆停放时手势和语言（口令）要准确、简捷、迅速，要提示车主关好车门窗和不要将贵重物品存放在车上。在指挥停放这一点上，有一些大酒店门前停车场的保安指挥停车时的动作和语言，很值得我们地下停车场的人员借鉴学习。通过指挥停放可以避免刮碰柱子、墙角和碰撞其他车辆，还可以观察停放的车辆有无明显的外伤，如有外

13、伤应立即告知车主，以免过后车主误以为是在停车场被其他车辆刮碰的。在非车辆出入高峰时间，可以通过车场内监控探头跟踪进（出）场车辆行驶、停放过程，也可以由专人对停放的车辆进行车位对否、车身是否有外伤等查看，这种查看应该在车主没离开停车场前完成，以便发现问题及时找车主沟通处理。把车辆入场管理服务内容归纳起来，应为：监控跟踪-确认车位-指挥停放-提示锁车-查验车身。2、车辆停放管理服务车辆停放管理服务重点是监控和巡视。如果停车场内有足够的监控探头，不存在死角盲区，可以减少巡视次数和人员，如果有死角盲区或没有监控探头的停车场，则需要定时巡视（不低于1小时一次），巡视内容主要包括：(1)是否有停错车位的车

14、辆(2)是否有越（压）线停放的车辆(3)是否有明显外伤的车辆(4)是否有忘记熄火的车辆(5)是否有忘关车门窗的车辆(6)是否有忘关车灯的车辆(7)是否有正在修理或加油的车辆(8)是否有正在刷洗的车辆(9)是否有装有货物的货车停放(10)是否有临时停放的车辆(11)是否有火险隐患(12)防火设施（物品）是否被挪移(13)停车场照明是否正常(14)正在行使车辆的状况(15)其他不正常情况附表2地下停车场巡视记录项目名称：巡视人值班时间记录人定时巡视时间巡视内容如何处理年月日7时-8时辽A行驶鸣笛对其进行了制止9时-10时正常11时-12时辽A货车上有纸箱二个已找到业主放在驾驶室里13时-14时正常

15、15时-16时正常17时-18时辽A忘关车窗已找业主关上接班人接班意见领导审阅年月日3、车辆驶出管理服务有监控探头的停车场应对驶出的车辆进行监控，要摄录车辆行驶过程和正面牌号与驾驶人。没有监控系统的地下停车场管理人员应主动查看车辆行驶状况，有无刮碰其他车辆、车辆驾驶人是否熟识，如果是陌生人驾驶（熟悉的车辆）应予以询查。车辆在驶出时大多速度较快，要及时提醒车主慢行、注意了望、请不要鸣笛等，同时在车辆离开停车场后，要对其停车位进行卫生保洁，如果发现有遗忘物品要妥善保管。在冬天还要保证出入口坡道没有积雪，避免车辆打滑溜车出现意外。做好地下停车场管理服务是业主安居乐业的需要，也是物业管理公司重要的经营项目。因此，地下停车场的管理服务应引起物业管理公司的足够重视。在实际工作中，还有很多细微之处需要注意，如：应保证停车场要有足够照明，（但也要注意节约用电）要保持停车场整洁干净，要注意电梯通道、出入人员的安全，要预防雨季雨水灌入和冬季冻裂管线.等等。各个停车场自然条件不同，管理服务方式也不尽相同，但是目标应该是相同的，那就是要用规范有序的管理服务赢得业主的满意，进而增进企业的社会效益和经济效益。-