房地产开发企业税收讲解.ppt

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1、房地产企业纳税筹划技巧房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避与涉税风险规避！2项项项项 目目目目指指指指 标标标标税负是否异常税负是否异常税负是否异常税负是否异常增值税税负率增值税税负率增值税税负率增值税税负率=应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入100%100%100%100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）业、运输业）业、运输业）业、运输业）=当期扣除金额当期扣除金额当期扣除金额

2、当期扣除金额当期营业收入当期营业收入当期营业收入当期营业收入100%100%100%100%所得税税负率所得税税负率所得税税负率所得税税负率=应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入100%100%100%100%税负异常与否分析税负异常与否分析2021/9/18！3项项项项 目目目目指指指指 标标标标收入是否完整收入是否完整收入是否完整收入是否完整主营业务收入增长率主营业务收入增长率主营业务收入增长率主营业务收入增长率=（本期主营收入（本期主营收入（本期主营收入（本期主营收入-上期主营业务收入）上期主营业务收入）上期主营业务收入）上期主营业务收入）上期

3、主营业务收入上期主营业务收入上期主营业务收入上期主营业务收入100%100%100%100%其他应付款增长率其他应付款增长率其他应付款增长率其他应付款增长率=（期末其他应付款（期末其他应付款（期末其他应付款（期末其他应付款-期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款）期期期期初其他应付款初其他应付款初其他应付款初其他应付款100%100%100%100%单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产成品数本期产成品数本期产成品数本期产成品数量量量量100%100

4、%100%100%单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自来水吨位）来水吨位）来水吨位）来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量本期产成品数量本期产成品数量100%100%100%100%单台设备月产量单台设备月产量单台设备月产量单台设备月产量=上年产成品数量上年产成品数量上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量设备数量设备数量收入完整与否分析收入完整与否分析2021/9/18！4收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指

5、指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初应收账款）月初应收账款）本月主营业务收本月主营业务收入入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客

6、户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+月末其他应付款）月末其他应付款）-（月初预收账款（月初预收账款+月初其他应付款）月初其他应付款）（月初预收账款（月初预收账款+月月初其他应付款）初其他应付款）100%100%2021/9/18！5视同销售情况分析视同销售情况分析视同销售情况分析视同销售情况分析项项 目目指指 标标自产产品视同销售业务自产产品视同销售业务是否确认计税收入是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）增值税税率（增值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料视同销售业外购原材料视同销售业务是否确认计税收入

7、务是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）增值税税率增值税税率2021/9/18！6成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率=（主营业务收入（主营业务收入-主营业务成本）主营业务成本）主营业务成本主营业务成本100%100%2021/9/18！7费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率=（管理费用（管理费用+营业费用营业费用+财务费用）财务费用）（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理

8、费用率=管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+其他业其他业务收入）务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率=业务招待费业务招待费（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率=总机构管理费总机构管理费（主营业务（主营业务收入收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%2021/9/18！8费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理营营业业费费用用率率=营营业业费费用用（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务务收收入入）100%100%A.A.运运输输费费用用率率=运

9、运费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务务收收入入）100%100%C.C.广广告告费费用用率率=广广告告费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务务收收入入）100%100%D.D.宣宣传传费费用用率率=宣宣传传费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务务收收入入）100%100%E.E.佣金率佣金率=佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%2021/9/18！9费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率=财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100

10、%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率=预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息=资本化利息资本化利息+费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率=平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款=（长短期借款期初数（长短期借款期初数+长短期借款期末数）长短期借款期末数）22应收账款周转率应收账款周转率=主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额=（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款

11、期初数应收账款期末数）222021/9/18！10扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除项工资、折旧等扣除项目是否合理目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率=累计折旧额累计折旧额平均固定资产原值平均固定资产原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值=（期初固定资产原值（期初固定资产原值+期末固定资产期末固定资产原值）原值）22工资变动率工资变动率=（本期工资总额（本期工资总额-上期工资总额）上期工资总额）上期工上期工资总额资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率=（本期预提费用（本期预提费用-上期预提费用）上期预提费用）上上期预提费

12、用期预提费用100%100%2021/9/18！11非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是否非经常性损益是否合理合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+本期补贴本期补贴收入收入+本期营业外收支）本期营业外收支）-（上期投资收益（上期投资收益+上期补上期补贴收入贴收入+上期营业外收支）上期营业外收支）（上期投资收益（上期投资收益+上上期补贴收入期补贴收入+上期营业外收支）上期营业外收支）100%100%2021/9/18！12关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价是否关联交易定价是否合理合理

13、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。2021/9/18！13非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方串是否存在非关联方串谋谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主营业本年主营业务收入月平均数）务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初应收账款）月初应收账款）本月主营业本月主营业务收入务收入赊购率赊购率=（月末

14、应付账款（月末应付账款-月初应付账款）月初应付账款）本月购进原本月购进原材料或库存商品材料或库存商品2021/9/18！3 3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读142021/9/18！15营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读2021/9/18！16营业税基本法规及优惠政策解读 营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，对于

15、企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税2021/9/18！17 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，

16、应分别计算增值额。值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位2021/9/18！18 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超以上，或该比例虽未超过

17、过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件2021/9/18！19房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权投资人、抵偿债

18、务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，时，如果产权未发生

19、转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。不扣除成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 2021/9/18！20扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合

20、清算要装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算2021/9/18！21房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清

21、算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算

22、收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。用。2021/9/18！22房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。得扣除。得扣除。得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用

23、，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2021/9/18！23满满 足清算条件之日起足清算条件之日起9090日内或在主管税务机关限定的期限内办理日内或在主管税务机关限定的期限内办理清

24、算手续。清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；关的证明资料；土地增值税

25、清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料2021/9/18！24纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款土地增值税清算税款鉴证报告鉴证报告。2021/9/18！25税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应

26、按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内

27、容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证 2021/9/18！26 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收相近的当地企业土

28、地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；责令限

29、期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收2021/9/18！27在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费

30、用乘以销扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。售或转让面积计算。售或转让面积计算。售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额 清算清算清算清算的总建筑面积的总建筑面积的总建筑面积的总建筑面积清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理2021/9/18！28各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房各地要进一步完善土地

31、增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。限届满的次日起，加收滞纳金。关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定2021/9/18！29住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在

32、住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.01.01.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在120120120120平平平平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格易价格易价格易价格1.21.21.21.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政

33、策普通住房的具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的20202020。明确普通标准住宅标准明确普通标准住宅标准2021/9/18！30对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应对纳税人既建普通标准住宅又搞其

34、他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。定。混合项目要分开核算混合项目要分开核算2021/9/18！31凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支

35、付转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强2021/9/18！32个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建个人购入房地产再转让

36、的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关与转让房地产有关的税金的税金”予以扣除。予以扣除。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。所发生的评

37、估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。2021/9/18！33土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地地增值税，具体办法由各省、自治区、直

38、辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。分类预征到期清算分类预征到期清算2021/9/18！34纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和纳税人建

39、造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%20%的，的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。应就其全部增值额按规定征收土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后

40、，免予征收土地增值税。免予征收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读2021/9/18！35个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年以上的，免征年以上的，免征土地增值税；居住满土地增值税；居住满3年未满年未满5年的，减半征收土地增值年的，减半征收土地增值税；居住未满税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

41、。核实，可以免征土地增值税。2021/9/18！36对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征

42、收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。增值税。2021/9/18！4 4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 372021/9/18！38营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路2021/9/18！39房地产企业

43、纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善总结完善 纳税筹划的平台纳税筹划的平台 纳税筹划的技术纳税筹划的技术2021/9/18！5 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 402021/9/18！41“临界点临界点临界点临界点”筹划法筹划法筹划法筹划法 费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分

44、摊筹划法费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法 建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法 股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法 核算方式筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 2021/9/18！42纳税人建造普通标准住宅出售，

45、增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。“20%的的增值额增值额”就是就是“临界点临界点”。“临界点临界点”筹划法筹划法2021/9/18！43某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年年3月月2日，日，出售普通住宅用房一幢，总面积出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价平方米，平均销价2030元元/平平方米，售价总额为方米，售价总额

46、为1847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200万元，万元，房地产开发成本房地产开发成本900万元，利息费用为万元，利息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税、印花税税率为税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为许扣除的房地产开发费用为10%。2021/9/18！44筹划前筹划前转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值

47、税额为94.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元万元2021/9/18！45筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降元，降到每平方米到每平方米1978元，则售价总额为元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。万元，其他资料不变。允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元）增值额增值额271万

48、元，增值率为万元，增值率为17.72%实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元2021/9/18！46虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万元，但实际税后收益反而比原来增万元，但实际税后收益反而比原来增加了加了48.0148.01万元。万元。认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、房地产开发成本中包括

49、可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。做文章。2021/9/18！47房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，加重企业的

50、税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时