探寻商业地产的发展实录(doc 20页).doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作探寻商业地产的发展实录此次论坛主要探讨在目前广州房地产市场当中，什么才是成功的商业地产？在广东发展商业地产的优劣条件？如何看待现在商业地产热潮？论坛主题：关注商业地产探寻商业地产的发展主持：南方电视台财富论坛主持人 王世军嘉宾：正佳广场企业总裁、副董事长 陈维民先生珠江恒昌房地产顾问有限公司商业地产事业部总经理 张广忠先生主持人：各位朋友欢迎来到这一期的南方财富论坛。在现代城市经济发展过程中，大型购物中心、商业中心成为各个投资商的投资重点，在城市经济发展的过程中，大型商业中心发展的如何往往代表城市经济发展的如何，地产项目往往也会成为这个城市

2、的代表。在2003到2004年，整个广东省各个地方都开始了商业地产的热潮，商业加地产代表怎样的概念，是不是盖一栋楼招商有商户进来经营就算是成功的商业地产呢。首先介绍一下今天的两位嘉宾。一位是广州市正佳企业有限公司陈维民总裁。还有一位是珠江恒昌房地产顾问有限公司张广忠副总经理。商业加地产等于不同的两个行业在一起，什么才是成功的商业地产概念呢？是不是盖一栋楼分割不同的商铺有商户进来有消费者进来购物就算是成功的商业地产呢？陈维民：要想讲清楚我们现在讨论的主题，首先要对商业地产有一个定义，现在大家对商业地产的理解不一样，只能从各自的理解来说。图为：正佳广场企业总裁、副董事长陈维民先生商业地产我个人认为

3、，是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。像住宅盖好了就是卖掉，不是经营，也不是盖了商业物业之后出租，国内比较多，但是国际来看其实不是出租的方式，是和商户共同经营，产生了巨大增殖的销售额。我觉得从本质的意义来讲，商业地产的概念，它生产的对象或者是目的，我认为实际上地产和商业物业产生增殖的总额，这是商业地产。主持人：不是简单的盖一个庞大的建筑群或者是一个住宅群，讲起来好像很复杂。陈维民：对，租金的来源是什么？肯定是销售总额中的一个成本部分，而且按目前国内租金和销售总额的比例关系，我想是比较清楚的，大概租金是销售总额的十分之一，广东的市场行情也是这样。所以如果从事商业地产的开发商，只从自己的角度

4、考虑租金，没有去兼顾考虑租金的源头，就是怎样做到多少的营业额才有租金的保障。如果签了租金，营业额上不去，就可能出现断租的情况。所以商业地产的本质，应该是你所开发的这一块地和商业物业的营业额，作为整个的对象。主持人：实际上商业地产的发展商扮演和住宅发展商不同的角色，既要把地拿下来，而且要建设好，而且要和商户共同经营才能存活下去。这是考虑商业地产发展商最硬的标准吗？张广忠：可以这么说。因为商业地产是区别于住宅地产的房地产开发业务。目前商业地产也是这一两年，在中国的大中城市兴起的，而且也是由原来主要开发住宅产品的开发商来进行商业地产的经营。往往这些开发商会用以前开发住宅产品的思路，习惯性思维开发商业

5、地产，就会遇到一系列的问题。实际上我认为商业地产，地产是基础，商业是关键，或者说要把商业作为龙头带动，然后我们地产是作为建筑、作为地段，或者是作为一个舞台，让商业经营者在广阔的舞台上表演、经营，获取最大的市场价值，然后你的地产物业就有了租金来源，或者是投资来源。如果没有商业的经营，或者没有商业经营的成功，地产就成了无源之水了。主持人：很多人心目中理解这个概念很容易，但是今年我们发现在广东各地，已经有很多房地产开发商做大量的宣传攻势说我要做商业地产，如何如何要在这个领域做第一，有一哄而上的情况。其实衡量它有没有能力做的标准，你们觉得除了他们拿到地盖好楼，最核心的衡量标准是什么？陈维民：商业地产的

6、成功不仅仅是一个理念的问题，涉及到的因素很多。比如说地段的选择、城市的容量、城市的经济发展、居民的收入水平，以及交通、周围环境等。刚才张总也说了，好像大家都同意知己知彼，但是还是要有具体的分析和研究。主持人：在日常的生活中，就以广州来观察，有人说在地铁沿线必将使商业地产一路旺起来。但是我们发现真正旺起来的，依然是过去传统商业比较热销的地方，比如说天河城、中华广场等，商业地产要成功，是策划、理念、宣传还是其他的一些什么东西？陈维民：在这个案子里可能观念很重要，在另外一个案子里可能地段的选择很重要，在第三个案子里可能是交通的配套很重要，总而言之，商业地产最关键的是什么，不太好讲。张广忠：我认为一个

7、成功的商业地产项目，最关键的是成熟的、优良的开发商，是这个主体。我们可以看到很多例子，同样的项目，不同的操作者，市场有不同的期望。反过来，可能有些地段并不是特别好，但是如果说它确实有很成熟的开发商，就可以弥补地段或者其他不成熟的因素。成熟、优良的开发商，包括很多因素，总而言之，如果有了很优秀、很成熟的开发商，在选择地段时，前中后的情况都会考虑进去。像一些不太成熟的开发商，只会考虑一两个因素，商业地产开发是有很多一系列复杂的因素，如果只选择好了地点，没有好的开发模式，或者是商场的设计有很大的硬伤，或者我没有办法招来很好的商户，等等这些情况，都会导致这个项目不成熟。而一个优秀、成熟的开发商，都会注

8、意到这些因素。主持人：两位都是从事商业地产的专业人士，不妨以你们为例子。陈先生有一个非常大型的在传统商业旺地的商业地产项目正在做，我们提一个质疑的问题，在这个地方空间很狭窄，已经集中了非常多的商业地产项目，也做的非常好。虽然人流集中在这里，但是怎样保证在这么拥挤狭窄的空间里，你做的项目能够吸引更多的消费者？你们这个案例里，觉得你们能够成功是靠什么？陈维民：我们从事的是超大型的购物中心，不是一般的商业项目。考虑和一般零售街面铺不一样。重要的是这么几条。购物中心，特别是大型购物中心的业态，本身就有生命力，我们看到在发达国家，现在基本上购物中心的营业额，占到了全社会销售总额的50%。但是购物中心作为

9、一个项目的并不多，因为在经济社会发展到一定程度时，必然有一个阶段，人们有闲钱了，就要衣食住行一站式的解决，刺激消费，减少了很多不必要往返的购物时间，而增加了直接购物的时间，而且选择性更多，高中低档都有，这是购物中心的特点，是符合社会发展消费者需求变化的。比如说没有到小康社会时，我们经历过，大家的消费以省钱为标准，为什么从城东跑到城西，就是因为可以省几毛钱。那时的购物中心肯定是生不逢时。现在人们考虑的不是省了，是值不值的问题。我到这个地方，虽然这个地方比那个地方的东西贵一些，但是整个环境我觉得值。用中国人的话来说，购物中心在全世界是小康社会到来之后，应运而生的新兴业态。国际的资料反映购物中心是人

10、均GDP二千美元时起步，四千美元时就是快速发展期。现在广州人均GDP是五千美金，北京我印象中是三千多美金。就到了这个时候了，为什么选择广州，选择西北还不行，因为广东珠三角、长三角是中国经济发展最好的地区，能够承载这样的业态。为什么考虑在天河呢？因为天河是广州新形成的一个商圈，大型购物中心在老城区是没有办法做的。为什么？因为老城区的商铺是几十年几百年形成的商业价值，都很小，是属于不同的所有者，要把它们都收到你收里，要花多大的功夫多大的代价啊。这是一个问题。再一个问题，老城区的配套也是一个问题，一般街面比较窄，如果一下几十万人进去，交通怎么解决。像国外大型购物中心法律规定都允许在城市中心搞，现在在

11、中国是千载难逢的机会，因为中国城市急剧扩大化，形成新的城市中心，才能嫁接到大型商业中心，要么就没有机会了。 主持人：显然你们是看到了大的背景，以及城市发展对业态的需求，就你们本身的生存而言，在同一个地区有很多投资者都看到了您看到的这一点，彼此相距一两公里。你凭什么能够让那么多的消费者觉得到你这个大型购物中心，购买、娱乐、游玩值得呢？你有什么特色赢过别人、胜过别人？陈维民：我刚才说了，这种业态在中国还是新出现的，并不说是我左邻右舍的商铺设计风格、规模都跟我们同一个水平，我们肯定是有领先的地方，就有竞争的优势了。各自都有各自的考虑，我说我们有竞争优势，并不是别人没有竞争优势了，只不过大家有错位，像

12、一些小店主要是方便群众，包括像地铁，是带来人流，人流带来商流，商流带来钱流。但是人们购买电视机或者高档商品，都不会在地铁里购买，地铁里购买主要是考虑到方便，和我们所营造的一站式消费、一家式的消费不是一样的，大家都有各自的氛围，在各自的角度都有竞争优势。珠江恒昌房地产顾问有限公司张广忠先生主持人：陈先生虽然不谈自己的商业机密，说自己有什么优势，但是我感觉到他的优势不是我们平时感觉到的，房子营业面积比别人大，设计可能我要很漂亮，他希望提供消费者一站式的消费，更多是软性的东西。张先生你同意吗？张广忠：在正佳广场的旁边，天河城提出了一个口号，天河城我的广州生活。这意味着天河作为广州甚至是中国第一代的购

13、物中心，他已经从传统的业态，比较分散单一的业态，转变为各种业态组合的形式，从传统的商圈进入新城市的中心区商圈，发生了这样的转换。但是不仅仅停留在这里，不仅仅是卖产品，还是卖生产方式。所以他们提出这是代表广州的消费走势和趋势，所以他提出的口号是“天河城我的广州生活”，承载目前广州生活时尚的元素。正佳提出的口号是“亚洲体验之都”，购物中心从第一代纯粹购物，或者说多业态的组合，现在发展到体验，有很好的环境和很好的服务。从简单的物质消费转化到附加价值和精神层面的消费，这也是全世界随着经济发展阶段往上走的必然产物。主持人：两位过去做一些项目时，盖好地方消费者来买东西。你们各自发展的商业地产项目，陈先生的

14、亚洲体验之都要让我感觉到亚洲经济发展的时尚感或者其他的感觉，要管理在这个商业地产中成千成百到你这里来承载的商户，这么多不同形态的店铺，如何体现动感之都或者亚洲动感之都的服务理念。这已经不是简单的双方租赁合同的关系，怎么办？陈维民：这个关系，我可能不讲百货或者其他的业态。购物中心全世界的经验是统一经营、统一管理，是成功的必要条件。但是又不是统一到百货的层面上，比如说麦当劳有麦当劳的发票，有自己的经营理念和风格，我认为它适合总体的风格所以可以进来。如果烤羊肉串的我认为不太符合我这里的风格，就不让他进来。购物中心不是经营所有的品牌，这些品牌还是由各自商户去经营的，但是我们跟他们的沟通，是大家都在一条

15、船上，大家要朝一个模式或者一种理念，或者一种氛围共同的经营，如果我这边是很高雅的东西，你那边是敲锣打鼓的话，可能氛围就不一样了，不太协调了。所以我要管理使它们协调起来。还有就是我要解决同场恶性竞争的问题，不可能一个品牌的东西，在我场里几十家都卖，这是我要调整的。还有商户经营的不错，但是比如说女装的面积过大了，有一些更好的男装品牌要进来，我就要调整比例了，甚至我要把国外一些品牌影响力稍差一些的挪走，让其他的品牌进来。主要是全场协调的问题。张广忠：经济学上两个概念，一个是规模经济，一个是范围经济，实际上购物中心就是在商业竞争领域里，很好的体现范围经济和规模经济。在购物中心里，一般也会达到中型的，目

16、前来说十万平方米左右，大型的是二十几万都有，百货公司可能有一万或者二万平方米，大型综合超市是一二万平方米，在这样的面积里可能规模效应比较好。购物中心是把零售业态和消费业种聚集在一起，北方人说扎堆，是规模经济的表现。购物中心是把各种各样的零售商家，以及其他的消费经营商户很好的集中在一起，产生聚合的效应，这就比单个的经营有更好的优势了。当然还要看地点，地点不具备这样的条件也不行的。所以除了购物中心，还有传统的商业中心、社区商业等。主持人：现在给人感觉购物中心一哄而上，一个城市发展所能容纳的大型购物中心是有限的，消费者的数量、沟通状况、商流、物流、人流在一定时间里都是有限的。我们分析广州的情况，现在

17、的状况像这样的大型购物中心，究竟更适合在哪一个区域，在这个区域究竟能够容纳多少？比如说天河，可能有三家或者四家之后，大家都赚不到钱了，你们如何看待这个问题，这是很现实的操作问题？陈维民：从目前的情况来说很难说情况，有人感觉多了，有人认为还不够。现在购物中心有一个数据，大型商业设施维持成本，需要每一个平米提供一年要卖八千到一万块钱的营业额，你盖房子可以盖很多，但是老百姓能够消费的钱不是随随便便可以增加的，所以不管盖一个还是盖二个，都是从消费的饭碗里抢占有率。比如说天河城是做的很成功的大型购物中心，它大概就比平均值高了一倍，每个平米一年有二万块钱的营业额，所以生存的很好。主持人：你希望从二倍的概念

18、增加到多少？张广忠：我想补充一下。可以从两个角度来看。像美国等发达国家，目前购物中心所拥有的销售额，占了全美国社会零售总额的50%-60%，就广州来说，其实天河城加起来的销售额，一年大概是20-30亿，广州一年的社会消费品的零售总额是一千五百亿。30对1500亿，显然差距很大，我们再把中华广场等中小型购物中心加起来，比例也是相当大的，跟国际先进水平相比，随着我国经济在发展，购物中心所占的销售零售总额的比例会增加。目前购物中心是符合社会发展到一个阶段的产物，会对传统的业态有替代或者有竞争优势的关系，尽管测试时某个区域是饱和的，份额可能夺过来了，但是从社会管理的角度来说，也不完全希望把所有的都夺过

19、来，还是要百花齐放。但是购物中心本身的效率或者消费的方式，还是比较先进的，必然份额是会增加的。主持人：除了两位刚才谈的细节问题，比如说地段，还有分析消费者的实际能力，会提出怎样的口号或者服务水平也好，我们发现每个城市的商业地产特色非常鲜明的差别，广州的商业地产也许跟北京、上海的就完全不同，跟香港可能也完全不同。商业地产的发展，是不是也反映了城市文化状况？你们经营过程中考虑过这个问题吗？张广忠：购物中心在西方是向郊区发展，在竞争中产生的，主要是从六十年代开始，一直到八十年代末，是一个高潮。从八十年代末到九十年代又有回到都市、回到城市的现象。城市的历史、人文、经济活动等都有很大的魅力，商业要表现城

20、市的魅力，所以现在在美国也好，或者欧洲、日本也好，很多购物中心已经回到城市发展。陈维民：而且城市购物中心的发展，他们的数据表明，市区的购物中心一定比郊区的购物中心营业额高，郊区购物中心一般是周末有人，平时没有人。张广忠：MALL是代表城市的发展水平，每个城市的个性、文化不同，购物中心也是不同的，目前大家对购物中心的认识、经营管理水平都还是在初级水平，产品结构、消费结构管理都是趋同的，但是随着竞争的激烈化以及细分，也会出现差异化、个性化的竞争，上海有上海文化的特点，所以它们的MAL L或者购物中心是反映上海的海派文化以及消费文化，北京和广州也是一样。 主持人：在你们实际的操作过程中，毕竟一个大型

21、购物中心存在城市当中，依靠当地的消费者支撑它。两位在实践过程中，有没有像张先生这样，考虑过广州消费者的消费心理，来建设自己的购物中心？陈维民：广州的辐射性比较大，而且像超大型的购物中心，在世界各国都是旅游点。天河城也有统计，70%的消费者不是本地的，现在旅游作为很重要新兴的产业，和购物中心是紧密结合在一起的。回答你这个问题，我个人的想法是这样的，各个城市的商业地产或者购物中心，都带有一定的特殊性，这是无可争议的。但是特殊性不是一般性的表现形式，不是相违背的。图为：嘉宾热烈讨论中(左至右)王世军陈维民张广忠张广忠：先是普遍性，然后是个性。陈维民：像服装，北方一般到冬天要厚一点，而南方相对薄一些。

22、还是有一些区别的。张广忠：还有南方的消费者，特别是在广州，饮食是非常重视的消费形式，吃在广州，现在广州也在打造全国最佳的餐饮旅游城市，也反映了我们饮食文化。吃不光是消费，而且也是一种社会交往方式，带来很多商机，在我们的购物中心里，在饮食方面体现了很多个性化的特色，包括粤菜，还包括全国各地的风味，还包括环球的饮食，其实也是跟消费者的体验性结合在一起，也是个性化的趋势。在广州来说，因为跟香港距离非常近，可以很快的摸到像日本、韩国甚至欧洲美国的消费动态，在时尚方面款式变化非常快，年轻人的个性化消费比内地甚至比上海、北京，可能更有特色。主持人：张先生提到香港，我们离香港确实太近了，商业地产朋友肯定经常

23、过去。有一个朋友过去回来之后对我说那边的商业地产比我好，我问为什么，他说我进去之后连空气里都有香水的味道。考察商业地产比较发达的地区，他们表现的管理理念、服务水平，究竟跟我们的差别在哪里，最显著的特点是什么？陈先生考察过吗？陈维民：差别很多。就我个人看到的，中国的购物中心和国外的购物中心，差别最大的不是在那些方面，最大是在品牌知名度。在国外能够看到的商品，国内很多没有进入，大家的选择性还是不够的。为什么没有进来？有很多原因，比如说收入水平还不到能够消费这个产品的地步，或者说有些商品现在还进不来。大型购物中心简单的说，为什么就变成了大型购物中心呢？就是因为商品越来越多，消费者需要进行选择比较，要

24、有比较大的地方摆，然后郊区的地方比较大，大家也有汽车，所以就在郊区发展起来了。国内的品牌总数和国际品牌总数相比还差一倍，最大的问题是在这里了。张广忠：现在已经实行香港自由很了，很多国内的旅客为什么去香港？就是因为那里商品丰富，这是市场决定的。另外一个因素，我刚才说了，一个成功的商业地产项目，背后一定有成熟、优秀的开发商在后面。我们看香港的太古广场、时代广场、恒丰广场等，开发商都是非常优秀、有经验、成熟的开发管理商。在开发管理的过程中，积累了很丰富的经验，在全世界上管理商业物业很好的经验都搬了过来，这就体现了我们的差距。在这方面来说，正是我们做商业地产要考虑到的。我们不仅是简单的做一个投资，做一

25、个物业开发，还包括运营模式、运营策略、商场设计、营业管理，我们对商户的服务，还有随时跟踪市场的变化，怎样进行商户的调整、优化组合，这一系列的问题，才是真正商业地产的关键地方。陈维民：我补充一下。盖一个商场就象盖一个舞台一样，盖舞台肯定是想卖票吸引观众来，但是票要卖的好要看谁表演了，如果是世界一级的明星表演肯定票很好卖，但是如果还是没有出名的演员，肯定就不太好卖票了。所以演员的水准，是要考虑到的。张广忠：商业物业的开发商，就象是演出的经纪人，就是一个编导，知道找什么样的演出团队或者是演员，知道怎样导好一部戏，将静态不动产的商业物业和运营结合在一起。我所了解的，我最近去了香港，我们也经常去香港考察

26、商业地产，看到香港优秀商业地产背后有很优秀的团队在推动经营，他们会组合他们外部的专业资源，结合内部的资源，去推动这个商业的发展，也就是陈总说的，找到好的演员，演出好的戏，使观众得到很好的享受。主持人：就象我们今天请两位嘉宾来，谈商业地产的项目，就要找好的嘉宾。张广忠：还要有好的主持人。主持人：但是我们会发现，商业地产的发展和城市的发展是共命运同步走的，什么样的城市拥有什么样的购物中心或者是什么样的商业地产。如果按照今后的发展，我们会发现城市的运营也会在你们的经营思路中。如何看待二者之间的湖东关系？你们对这个城市有什么期待？陈维民：以大型的商业地产项目可以更好的说明这二者的关系。城市的市，是和市

27、场结合在一起的，正佳很大，而且在城市的中轴线上，所以跟城市的远景和规划关系就很紧密了。我个人也到国外看了看，形成了一个看法，把大型购物中心仅仅作为商业设施恐怕是不够的，严格的说，实际上它已经是一个现代化城市的基础设施和主要标志了。到国外哪一个城市说没有购物中心，全是邻街小铺的话，这个城市绝对不现代化。而且它是一个什么样的基础设施，我们来看看，这个话题很有意思。基础设施象机场、码头、体育中心等，我们已有的一个城市的基础设施，可以这么说，但是不是很准确，基本上是功能很单一的基础设施，飞机场就是飞机上上下下的。张广忠：现在机场也考虑了一些消费因素。陈维民：对，但是主要的功能，盖一个飞机场或者是体育馆

28、，都是有主要功能的。但是购物中心可以是功能最全的基础设施，里面什么都有，不象比如说盖一个博物馆，那是文化必要的产业，但是功能比较单一，就是宣传文化历史科技知识，但是购物中心是复合型的设施，再往下说，和社会居民最息息相关的基础设施，象一些人可能不去博物馆，但是一定会去购物中心。怎样来看待大型的购物中心，如果你把它看成是一个城市的基础设施，是现代化的一个主要标志，设置是小康社会的一个综合窗口，你想一个城市的形象和综合发展，肯定是完全结合在一起的。现在中国大型购物中心还是比较少的，还是一个新生事物，所以我们叫商业网点的建设，实际上商业网点的建设不太容易把购物中心套在里面，因为购物中心太大，自己本身就

29、是一个网了，可以把现在商业的所有业态都集中在一起，和商业街不同的是，商业街也有吃、喝、玩，但是我认为商业街是各种商业业态的积聚，但是购物中心不是积聚是集成。什么是集成？就是按照一定的规律，按一定统一的设计，按一定功能的比例分配，全部系统化的集成，这和商业街就不同了。商业街可能这条街全部是卖服装的，或者是吃一条街、穿一条街，但是购物中心一定要有规划的比例，比如说零售占百分之多少，餐饮占百分之多少，娱乐占百分之多少，为什么这么定，整个设备、层面的安排都是系统集成的。张广忠：实际上购物中心是有规划的商业业态，不是自然形成的。购物中心是集成，是开发者这个主体有意识有组织的集合而成得到的。主持人：你们是

30、不是希望城市规划者希望从另外一个层面去认识商业地产的发展？张广忠：简单来说，城市的发展为商业地产的发展提供了巨大的发展空间和消费资源，商业地产的发展也会为城市增添很多的活力、魅力，进一步促进城市的发展。也就是说我们在城市发展的过程中，或者在城市规划的过程中，应该把一些大型的商业中心，比如象购物中心等这些重大的基础设施考虑进去，完全是作为简单的消费零售业态来考虑，整个城市功能的一部分去规划去考虑去建设。反过来，作为购物中心的开发商，他们也要很好的理解城市的规划，自觉的服从城市规划，这样就可以达到政府、市场、开发商的共赢局面。 主持人：现在有人提出城市经营概念，认为无论是商业地产的发展商，或者是住

31、宅地产的发展商，都必须把自己的思路融入到整个城市经营的思路中，才有可能在未来给自己创造更大的空间，比如说旧城改造、新城开拓，都可以找到自己的立足点，从目前广州的情况来看，除了天河这个正在发展的新区商贸区有很大的空间，对广州很多老城区或者比较边缘的区域，大型商业地产发展的可能性大不大？图为：嘉宾热烈讨论中(左至右)王世军陈维民张广忠张广忠：在新一轮的广州商业地产发展的规划中，提出一个概念，比如说两轴一带多中心的概念，也提到内圈层、中圈层、外圈层的概念，根据广州的城市发展，东进南拓西联北优，从整个城市发展割据来看商业地产发展，比较多的商业中心是集中在老城区，随着城市的发展，商业设施一些大中型的购物

32、中心，还有一些重要的消费设施会逐步的由新城区向东发展。随着城市的周边交通的改善，随着政府有意识的加强产业的整合以及居住区的发展，在白云区、芳村区、海珠区都在逐步兴起，商业地产也有发展的趋势。同时随着番禺、南沙的发展，也会有很大的发展空间，比如说华南板块，已经有十几万有积极的消费心态、现代生活方式的居民在那里居住，那里的商业业态还是比较落后的，或者说还有商业空白，实际上现在已经有有意识有眼光的开发商在考虑怎样开发近郊性的购物中心或者是大型的卖场，或者集休闲、娱乐、消费在一起的商业设施，沿着新光快速路、地铁三号线、四号线等发展商业。反过来在老城区，其实也也有巨大的发展机会，怎样把老城区的保护和改造

33、结合起来，广东的老城区越秀区、荔湾区有很多广州历史的商业文化，是值得我们珍惜的。我们怎样发展旅游商业，还有怎样将饮食文化和商业结合起来，都有很多文章可以做。陈维民：现在国家有关部门在考虑大店法等这样的立法，也提出各个城市今后上大型商业设施时要有听政制度，因为大型商业设施跟城市的发展关系很密切。我个人认为大型商业中心在中国，如果选点比较好，紧紧贴着城市发展中心做，或者沿着地铁做，香港那么多的商业中心，都是靠地下交通来解决的。大型购物中心的地位突出，并不是要抹杀其他业态的作用，其他商业业态也会好，或者作为历史文化遗产来保护，但是变化很明显，不能用商业街来说了，得说是什么特色的商业街了。比如说北京古

34、玩字画那就是特色，琉璃厂，什么时候都不过时，如果琉璃厂什么都卖可能就会过时了。比较小的承载了很多历史文化传统的，就要使自己的特色化体现出来。如果没有特色化，那么人们进入大型舒适有空调的购物中心，选择也有很多。主持人：我们发现在珠江三角洲很多发展商提出要在这里做最大的购物中心、主题公园，吃住行玩都在一起，但是在一个区域里，中心城市可能只有一个或者二个，对于中小城市来说，发展商选择这些地方来发展大型购物中心，是否是明智的？张广忠：我想在一些中小城市里，二线、三线的城市里过多的发展大型或者超大型的购物中心确实是过热，现在国家在宏观调控经济，其实购物中心投入也是在要被调整的范围之内。实际上作为中小城市

35、，目前的消费水平、商品丰富的程度、有良好品牌的商家，都是要考虑的问题，如果一味的仅仅从商业地产开发的角度，就象多米诺骨牌效应一样，会带来投资的损失。这方面也是有教训的，可能整个城市的发展速度很快，但是也是要三思而行的，我们在做顾问咨询时，也是给开发商做提醒，确实要考虑到长远发展的过程，如果想在很短的时间内，投资进去马上产生回报，这种情况的可能性是比较小的。陈维民：我也提供一些数据，张总的看法也可以得到一个印证。现在有资料表明，到2003年年底，中国的购物中心一共是236家，已开业的购物中心总建筑面积是30670万平方米，按照我们前面的推算，这些购物中心要生存，要完成2400亿左右的营业额，这些

36、营业额的总额和现在社会消费品零售总额相比，略小于新增部分。有几个特点。中国大型购物中心都在经济发达的地区，这是对的，如果在经济不发达的地区，国际经验表明是人均GDP四千美金才快速发展，如果人均才四百美金肯定承载不起。而且基本上都是在城市的市区，77%都是这样，中国的老百姓，外国的城市去看，是城市空心化，就是政府机构在里面。张广忠：人均汽车的拥有量非常高。陈维民：中国城市化和外国不一样，中国是城市实心化的过程中，郊区、农村的人都往城里冲，所以中国商业地产的同行们也看到我们跟国外的不同，我们有一些商业地产是在城市的近郊区，远郊区象开车一二个小时到的也有一部分，但是总体都是在市区。在几个主要的城市里

37、，上海是35家，大概占整个购物中心总量的18%，广州第二，深圳第三，总之大型购物中心已经占了购物中心总数的66%。中国的事很怪，过热和不足永远是并存的，有些地方过热，有些地方还不足。张广忠：投资主体自我决定投资行为，所以发生了一些地方过热，一些地方不足，出现了结构不均衡的现象，最终是由市场来体现，进行优胜劣汰。商业地产不完全是购物中心，购物中心只是商业地产的表现形式，所以在城市的边缘地区，或者在城市的新区，甚至在老城改造的区域，很多商业地产开发的项目就多种多样了，实际上除了购物或者是商品的消费之外，还有其他的消费，娱乐、休闲，还有文化的消费，在这样的情况下很多投资商会考虑到市场发展的趋势，城市

38、有空心化的趋势，但是目前城市所具有的能量还是非常足的，特别是中国的情况，所以这两种情况都有，所以投资者考虑到市场的需要、市场发展的潜力，会在商业房地产方面体现的特别明显。主持人：开业第一天，究竟会有多少消费者会拥到大型购物中心，来实现购物的快乐或者娱乐的体验、时尚的追求等，最后都是由营业额来说了算的。最后问两位，你们觉得各自最重要的法宝是什么，能不能让非常苛刻的消费者接受你的理念？陈维民：我觉得中国的消费者，还不能用苛刻去形容。苛刻无非是两个概念，一个是斤斤计较，一个是对某种牌子的产品很固守。中国一般来说，在经济发展期的消费者都比较宽容，因为预期收入很好，象台湾可能就不是这样了，凡是预期收入比

39、较好、比较稳定的地区，一般消费者都比较宽容。另外中国消费者对品牌的意识也不是很强，国外商家做市场调查时发现了一个问题，就是中国消费者品牌忠诚度非常低，但是有时候形式本身就是内容，在一个很大的场里，作为我个人，可能男同志都喜欢去选择性比较多的地方，不要东跑西跑，不希望最后跑来跑去的结果就是便宜了十块钱。而女同志比较挑剔，选择性强了才会表现出挑剔的艺术性和表现力。所以在中国以及和中国发展轨迹相类似的东南亚各国，包括欧美等，还都是比较喜欢去大的场，所以我觉得规模和选择性强，以及一站式或者加娱乐加其他的增殖服务的方式，还是普遍的优势。张广忠：我总结一下成功的商业地产项目，包括六个因素：地点、开发模式、

40、营销策略、商户组合、商场设计、营运管理。在中国，在广州，这么一个充满活力的国家和城市，我想用两个字来表达，“创造”或者“创新”。在一个城市发展的过程中，开发商在不断迅速发展的市场中，不断用创新，不断用满足主流的消费者、大众的消费者的需求，去进行创造创新，是自身的一个法宝。主持人：两位专业人士给有志投身商业地产的人给一个忠告吧。张广忠：我认为首先要有良好、正确的理念。陈维民：张总说的已经把所有的都包括进去了。什么东西想法错了什么都错了，想法对了才谈到行动以及效果。张广忠：目前我觉得还是处于启蒙的阶段，我们强调树正确的发展理念，这是第一步，然后才有第二步、第三步。主持人：有一句话，不怕做不到就怕想

41、不到。我们在谈论商业地产时，今天晚上请了两位嘉宾，准确来说是漫谈了商业地产。商业地产在实际操作过程中，有非常多专业的东西，在我们的节目中不可能一下子体现，但是两位嘉宾告诉我们一个概念，在城市快速发展过程中，商业地产有广阔的空间，但是不是说有空间就可以做，除了各种条件之外，你应该真正的明白什么才是商业地产，你即将投入的是怎样的领域，可能面对的是以前简单做房地产从来没有面对过的挑战。商业地产是一个城市发展永不落幕的风景线，也许在你自身实力增强投入这道风景线时，才是最终的成功者。感谢两位嘉宾 东莞市商业中心发展有限公司总经理姚文演讲全文由中国商业地产主办，商业时代杂志社、广东东莞市商业中心发展有限公

42、司承办的商业地产与城市科学发展论坛暨东莞第一国际创富模式研讨会，于4月1日至4月2日在东莞东城区御景湾酒店隆重开幕。以下是东莞市商业中心发展有限公司总经理姚文发言实录： 各位专家学者，各位来宾，下午好！非常高兴参加这次商业地产与城市科学发展研讨会，来自北京及各地的专家学者齐聚东莞，共同探讨城市发展与商业地产的问题，使我们获益非浅，借此机会，我代表第一国际把我们开发的经验向各位专家学者做一个汇报，请批评指正。关于产业CBD的提出与建设。居安思危，看东莞城市经营，20年来，东莞经济以平均每年20%以上的增长率蓬勃发展，成为中国经济发展最快的地区之一，高速发展的东莞是珠江三角洲外新型制造业最集中的区

43、域，代表世界制造业趋势的东莞制造业以电脑资讯产品为主，依赖香港及台湾制造业转移而发展，迄今已成为世界电脑生产制造基地之一。但是今天东莞怎样保持领跑地位，2001年初，广东省委书记李长春考察东莞，在充分肯定东莞市目前已具有的恫吓经济实力之后，明确提出“要求东莞按照信息化、工业化、城市化的要求抓好城市现代化建设，使东莞从出口加工基地向中心城市转变，逐步建成具有特色的现代化中心城市”的发展目标。东莞市委在充分学习省委的意见之后，站在经营城市的角度，提出把东莞建设成为国际制造业名城为特色的现代化中心城市的基本思路和发展目标。2001年5月31日，东莞市委书记佟星在市委工作会议上提出，东莞要建设成为区域

44、性的中心城市，努力建成以IT产业为主的高新技术产品制造基地，并成为IT业重要的消费市场，以及重要的物资集散地。结合东莞的实际，向中心城市转移的应该是在商贸、信息、科技、服务等方面成为区域中心，发挥辐射作用。我们在详细调查珠江三角洲的发展态势之后，结合珠三角的发展趋势，以及东莞的城市定位经营，我们做出如下判断。东莞必须尽快完成由单一的世界加工中心向集加工、采购、物流、商务、科技、信息为一体的制造业战略转移，增强核心竞争力，在打造现代制造业名城的城市经营主题下，我们对未来东莞的六大任务做了描绘。即现代制造业名城必须是制造业的加工中心、物流中心、采购中心、商务中心、科技中心、信息中心的集合体。个性发

45、展，个性东莞，打造产业CBD，在这场战略转移的宏大计划中，我们围绕彻底改变东莞以往世界加工厂的形象，打造现代制造业名城做文章。要提高服务水平，加强个性化服务功能是唯一的出路。翻开东莞改革开放的发展史，应该说大广州和深圳特区的夹缝中，东莞聪明的选择了加工，33个镇区或单独或联合，基本形成了属于自己的制造业产业特色。伴随着中国加入WTO，简单粗放的加工型经济受到其他沿海城市的冲击，东莞市委市政府在2000年到2015年总体规划中，顺应市场发展规律，提出了新的城市发展思路，亲历打造国际制造业的名城，同时注意个性化服务的开展，在01年的发展规划中，东莞市政府将把改善投资环境，改进行政服务做为当前的首要

46、任务，倡导民营企业成立各种协会、商会，依托协会、商会在同业联盟、市场开拓、技术指导、管理创新等方面，为民营搞好服务。集体组织各类博览会、展销会、定货会，帮助民营企业开拓市场，对于大型的民营企业实行贴身服务，做好基建、设备报批、产品出口等服务工作，这些都是突出个性化服务的表现。在现有产业基础上，针对不同行业等提出全面服务水平，而且必须维护产业的相对规模优势，继续保持市场占有的领先。整合产业资源，引领城市的发展，我们将以东莞的优势产业为依托，以会展中心为基础，构筑二十一世纪的东莞新发展。商务中心区简称CBD，随着全球信息化、国际化的提高，高效集约的中央商务空间，已经开始独立于传统的商业闹市而存在。

47、现代CBD的概念已经升级，与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成还是空间形象或者是设施配套上，已经是一个相当独立的地域了，职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或者区域经济一体化重要的一个单元。产业CBD的构成要素，第一个要素是交易平台，在正式的交易中，既然是要交割，一定要有一些核心的要交割的东西，比如说纽约建设的市主流金融产品的交易中心，而芝加哥就集中了美国的一些市级金融产品。第二个是交易环境，为了满足交易需求的辅助服务行业，提升交易的质量，包括餐饮、酒店、写字楼、媒体、信息、娱乐业、中介、法律服务等，这些条件促成了高效、规范和规模的交易。第三个是交易主体，有了前两个条件没有主体，那就

48、是空的，就变成了空房子，这些要求有特定的交易需要和帮助实现交易的服务机构集中到一定的程度，每个城市在自然发展过程中会形成商务圈，交易主体不但要达到一定的规模，而且要形成聚集的点。打造现代制造业名城是东莞的发展方向，围绕现代制造业名城六大主体的构成要求，再加上产业的城市发展战略下，东莞建设有自身特色的东莞CBD势在必行。市场调查的结果告诉我们，东莞需要CBD，但东莞的CBD不是一般意义上的CBD，我们提出了主体CBD的全新概念，而且进行产业CBD的冠名。我们发现中外CBD的建设中，在传统的证券、保险等金融CBD等，世界级的CBD都是国际五百强作为商业要素。在行业中制造规模占据相对优势的核心企业组团，而东莞CBD的构成主体就是东莞赖以发展的设备、人力等产业基础。通过对东莞制造业主要结构行业的调查及政府相关统计的需要，在以上十大项中，我们梳理剥离出有市场号召力的八大主体行业，IT、纺织、服装、家具、五金、印刷、报包装、皮革、箱包等。产业CBD的功能构成，一是会展功能，第二是交易功能，第三商务功能，包括写字楼，信息平台，辅助功能包括餐饮、酒店、娱乐业、中介、法律服务等。我们已经明确了东莞市打造制造业名城的六大支持，加工中心、物流中心、技术中心、科学中心已经具备一定的规模，产业CB