房地产论文5296550369.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作【摘要】在美国次贷危机的影响下，金融危机席卷全球，而我国关系国计民生的房地产行业更是首当其冲，受到了相当程度的影响，供求失衡现象日益严重。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。本文主要就我国2009年信贷政策对房地产的供需的影响进行论述。【关键词】房地产 供需 信贷政策0、 引言2009年是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为跌宕的一年。2009年，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定，国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保

2、护主义抬头的不利局面下，我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。2008年底，国务院果断出手，推出四万亿投资计划，2008年底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺激计划。在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1），二季度强劲反弹（7.9），三季度继续上升（8.9），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.

3、7%,达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。 在银行信贷方面，2009年在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持。2009年全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比上年同期加快4.6个百分点。社会消费品

4、零售总额同比增长15.5%。各项主要经济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，2009年我国股市走出了一波迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高时攀升至3400多点。楼市更是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟。2、信贷政策盘点 ：前期宽松平稳，年底政策突变 政策一： 2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随

5、后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。政策二：5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、

6、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改

7、善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”3、信贷政策背景3、1国际金融危机冲击中国实体经济，波及房地产市场由美国次贷危机所引发的金融危机对全球经济发展产生严重影响，2008 年以来全球经济进一步恶化，实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程，对中国实体经济的影响也开始逐渐显现并不断深化。在金融危机影响下，国家的财政政策和货币政策正发生重大调整和转变，这将直接影响当前和今后一段时期我国房地产业发展。在宏观经济增长乏力的背景下，2008 年房地产市场也明显“降温”。112 月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。

8、截至12 月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比111月提高6.5个百分点。图1： 20042008 年国内生产总值及增长3、2资本市场低迷，房地产企业资金紧张2008 年是房地产企业融资最为困难的一年。一方面，2008 年上半年从紧的货币政策使得企业从银行获得资金的难度加大，成本上升。而房地产企业偏高的资产负债率，也使房地产企业未能在下半年适度宽松的货币政策中获得宽裕的资金。另一方面，无论是境内，还是境外，资本市场的低迷，也让房地产企业的资金环境显得更加困窘。香港恒生指数由2007 年的近3 万点跌落至1.3 万点左右，上证指数也有6000 点跌至最低1600多

9、点。由于宏观经济不景气，投资者普遍对房地产投资行业缺乏信心，企业股权融资困难重重。恒大地产香港上市失败被认为是房地产企业资本市场融资受挫的标志。恒大地产作为国内几大地产商之一，原计划于3 月28 日在香港主板上市，其IPO 集资额最高为166 亿港元。但由于路演过程未获得任何一家机构认购，上市过程被迫中止，由此导致排队准备上市的企业也被迫陆续暂停上市计划。SOHU 董事长潘石屹在恒大地产上市失败以后，称：“未来100 天内中国房地产企业将发生剧变”，可见房地产企业资金的紧张。1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房

10、地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。在美国次贷危机的影响下，金融危机席卷全球，而我国关系国计民生的房地产行业更是首当其冲，受到了相当程度的影响，供求失衡现象日益严重。在市场总体不景气的情况下，2009 年，房地产企业的资金将更加紧张。3、3中国房地产市场供求失衡3、3、0中国房地产市场供求失衡背景2006年春季开始美国“次贷危机”逐步显现，至2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，对中国的的房地产市场也起到了一定的影响。在20

11、06年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。引起美国次级抵押贷款市场风暴的原因是美国宏观调控的失误和美联储利率调节不恰当，导致了房地产市场泡沫的产生，而其崩溃又直接引发了美国的次贷危机。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”，并最终演变成整个金融体系的危机。之后，美国次级房贷危机以人们始料未及的凶猛方式继续蔓延。在全球

12、金融市场已不安地颤栗了三周之后，在美国住宅抵押贷款投资公司8月3日宣布倒闭、多家按揭机构面临倒闭危机、著名投行贝尔斯登将被下调信用等级、从德国到台湾的间接投资者都宣布巨亏等等消息不断传出之后，一个事实已被强力证明：美国次贷危机远未到结束的时候，而且其冲击力无远弗届。假设国内房贷危机一旦出现，一定会率先在银行与开发商之间引爆，房价下跌，资金链断裂，抵押房产贬值，房地产关联产业出现缩水，引发实体经济紊乱，诱发经济领域深层次矛盾集中爆发 3、3、1中国房地产市场需求分析表1 中国19782006年人均住宅面积统计表年 份城镇新建住宅面积农村新建住宅面积城市人均住宅建筑面积农村人均住房面积(亿平方米)

13、(亿平方米)(平方米)(平方米)19780.381.006.78.119800.925.007.29.419851.887.2210.014.719862.229.8412.415.319872.238.8412.716.019882.408.4513.016.619891.976.7613.517.219901.736.9113.717.819911.927.5414.218.519922.406.1914.818.919933.084.8115.220.719943.576.1815.720.219953.756.9916.321.019963.958.2817.021.719974.06

14、8.0617.822.519984.768.0018.723.319995.598.3419.424.220005.497.9720.324.820015.757.2920.825.720025.987.4222.826.520035.507.5223.727.220045.696.8025.027.920056.616.6726.129.720066.306.8427.030.7数据来源：国家统计局由表1可以看出，1978年我国城市人均住宅建筑面积6.7平方米，2006年我国城市的人均住宅建筑面积为27.0平方米。按照现在一般的家庭人数来算，那么1978年我国的一个三口之家的家庭住房面积为2

15、0多个平方米，而2006年我国的一个三口之家的家庭住房面积约为8090平米。根据以上数据可作图如下：图1 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图图2 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图1、我国房地产市场需求潜力评估。由表1知，我国在7806年内，人均住宅面积增长4.02倍。从图1和图2 中可以看出，我国人均住宅面积持续增高，而新建住宅面积走势趋缓，说明我国的房地产市场需求的饱和度已经越来越高。房地产市场已经进入到了经济增长的成熟期。2、我国中高收入阶层住房需求降低。而在中高收入阶层的住房条件已经相当好，2008年上半年房价又持续上涨的情况下，中高收入阶层对住房的需求增长趋缓，房产市场应

16、该寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。3、我国低收入阶层住房需求仍然很大。我们知道，我国的贫富差距还是很大的，实际生活中，很多中低收入阶层的住房面积人均远远低于27平方米，有购房需求，但是收入却跟不上。说明我国的房地产市场还是存在着巨大的潜力的，但是做为政府和房产商，必须鼓励低收入家庭购房，并实施一定的措施，为中低收入家庭解决困难，比如降低首付等。3、 3、2中国房地产供给分析住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而投资需求对于资金、成本、收益等市

17、场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。由国家统计局获得我过房地产企业基本情况如下：表2 房地产企业情况基本表 单位：万平方米年 份企 业数 （个）平均从业人数（人）本年完成开发土 地 面 积土地购置费用(亿元)待 开 发土地面积本年购置土地面积1997212866832177371.3247.617670.16641.71998243788258887730.1375.413530.710109.31999257628802579319.6500.013505.211958.920002730397194211666.1733.914754.

18、816905.2200129552106231915315.81038.814582.123409.0200232618113400919416.01445.819178.731356.8200337123120535522166.32055.221782.635696.5200459242158542819740.22574.539635.339784.7200556290151615022676.22904.427522.038253.7200658710160093027128.43318.037523.736573.61、房地产行业开发过猛由于近年来房价增长迅猛，供大于求的大好形势，各

19、地房地产商于大兴土木，圈地建房。中国房地产市场一度处于增量供给状态，造成了房地产市场的空前火爆，房价也节节攀升。图3 我国房地产企业个数与从业人员时间序列图由表2知，我国房地产行业的企业个数由2007年的21286增长到了2006年的58710，增长幅度为275.8%，增长态势较为猛烈，尤其是2003-2004年，呈现加速增长趋势。而与之相应的，建筑行业的平均从业人数也有着惊人的增长速度，其增长态势与房地产行业的企业个数保持着高度的一致性。图4 我国近十年房地产行业基本情况趋势图由上图可以看出，在房地产企业和房地产行业的高速增长下，我过近十年来用于房地产行业的提地面积也有了大幅度的增加。而自2

20、003年下半年以来，除了土地购置费用保持增长外，企业个数，本年完成开发面积和待开发土地面积，虽然大体上仍保持增长，但期间已经呈现波动，尤其是待开发土地面积，有大起大落的现象。而本年购置土地面积则开始回落。这些情况说明，我国房地产行业的过度开发现象较为严重，在房价持高不下的情况下，房地产行业成本也随之上升，由1997年的247.6亿元，到达2006年的3318.0亿元，平均增长率为18.7%，但是房地产行业的需求量却越来越接近饱和，另外再加上过高的房价。一些消费者已持观望态度。一些房地产企业也随之减少了相应的投资。2、房产商负债率过高表3 房地产商资金来源结构分析表年 份本年资金国内贷款贷款所占

21、比重利用外资外资所占比重自筹资金自筹资金所占比重来源总计（万元）（%）（万元）（%）(万元)(%)199738170650911190223.87460856512.07972883125.491998441494221053171223.8536175818.191166982126.431999479590121111566423.1825660225.351344621028.042000599763091385075623.0916870462.811614212226.912001769638771692196821.9913570441.762183958728.382002974

22、995362220335722.7715722841.612738445128.0920031319692243138269923.7817000401.283770689128.5720041716876693158412618.4022820011.325207562730.3320052139783893918077818.3125781111.207000392432.7220062713555165356979519.7440015411.478597085331.68由表3可以看出，我国泛地产商的资金来源主要以贷款和自筹资金为主，外资资金由1997年的12.07%较大比重减少到20

23、06年的1.47%，比例下降幅度较大。资金来源中，贷款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期间略有回升。而自筹资金比重由25.49%增长到31.68%，十年间增长了6.91%。虽然有所增长，但是，增长速度仍然较为缓慢。对上表中的数据分别做1978年和2006年饼图如下：图5 1978年资金结构图图6 2006房地产商资金结构图由上图可以形象的看出，自筹资金始终占据较小比例。企业资产负债率达到74.1%，自筹资金只有20%多。研究表明，企业负债率在达到50%以下时，该企业的资金构成比例才较为合理。而我国的房地产企业资产负债率明显过低，说明企业所要承担的

24、风险很大，一旦经济出现危机，将对房地产行业造成很大影响。3、3、3房地产行业供求失衡的表现对我国房地产行业近十年来的基本开发信息整理资料如下： 表4 我国1997-2006年房地产开发基本资料年份商品房平均销售价格（元/平方米）住宅售价（元/平方米）别墅、高档公寓售价（元/平方米）经济适用房售价（元/平方米）竣工房屋的造价（元/平方米）人均国内生产总值(元)199719971790538210971175642019982063185445961035121867961999205318574503109311527159200021121948428812021139785820012170

25、20174348124011288622200222502092415412831184939820032359219741451380127310542200427782608557614821402123362005316829375834165514511410320063367311965851729156416084根据上表中的数据作图如下图7 我国房地产各要素基本价格图从表7中我们可以清楚地看到我国房地产行业个要素价格的基本走势。右上图可知在我国房价飞涨的几年，我国别墅或高档消费品价格的波动幅度较大，但是始终保持在4000元每平方米以上，远远高于其它各项指标。而在2003到2006

26、年间，更是飞速增长。而其它各项指标均保持稳定的增长，而且都在2003到2006年这个期间内增长速度加快，其变动幅度基本保持一致。在此基础上，我们可以看到，竣工房屋的平均造价增长最为缓慢，而在各种房屋中，价格最为低廉的经济适用房的价格走势，由1997年的低于竣工房屋造价，到2006年的高于平均房屋造价，并且二者的差距越来越大。有这里可以看出，近十年来我国房地产行业成本虽然有所增加，但是其增长速度远远低于房地产的价格增长速度。而房产商趁机从中牟取暴利。但是由于物价上涨，通货膨胀等原因，我国居民收入却没有同等的增长。随之而来的，便是越来越大的购房压力，尤其是对低收入阶层的居民来说，他们是对房屋需求最

27、为迫切的一个阶层，但是其购房能力却在逐渐削弱。在我国房地产需求逐渐饱和的今天，房价虚高，中高等收入阶层购房需求趋缓，房产商开发过度，低等收入阶层需求巨大，却苦于无法承担巨大的购房压力，房地产市场出现明显的供求失衡现象。4、信贷政策对房地产供需的影响4、1 “政策一”：房贷利率优惠正对买房根据供需均衡原理，设在该政策之前需求曲线为D0，供应曲线为S0，两者相交于（P0，Q0）P为价格，Q为成交量。如图（4-1）所示。房贷税率下调时，使得需求量上升，从图中来看，新的价格均衡点会从原来的（P0，Q0）移动到（P1,Q1），这样就会产生量价齐升的效果，为楼市回暖蓄积了政策基础。P0D1D0S0P1Q0

28、Q1图（4-1） 4、2 “政策二” ：对房地产开发信贷政策开始“松绑”针对卖方该政策针对卖方而言，从图（4-2）中可以看出对于卖方实施的政策理论上可以增加卖方的供应量，如图所示从S0S1,根据需求均衡原理那么它将与D1线产生新的交点（P2，Q2），从理论分析来看是一个价跌量升的效果。D1S0Q1Q2S2P2P1图（4-2）4、3 “政策三”：加强信贷管理针对买房根据供需均衡原理，设在该政策之前需求曲线为D0，供应曲线为S0，两者相交与（P0，Q0）P为价格，Q为成交量。如图（4-3）所示。加强信贷管理，使得需求量下降，从图中来看，新的价格均衡点会从原来的（P0，Q0）移动到（P1,Q1），理

29、论上讲这样就会产生量价下跌的效果。P1D0D1S0P0Q1Q0 图（4-3）4、4“政策四”：同时针对买方和卖方该政策针对卖方而言，从图（4-4）中可以看出对于卖方实施的政策理论上可以增加卖方的供应量，对买方而言将有一些人将以较低的价格获得保障性住房，如图所示从供给S1S2,价格P1P2,根据需求均衡原理那么S2将与D1线产生新的交点（P2，Q2），从理论分析来看是一个价跌量升的效果。D1S1Q1Q2S2P2P1 图（4-4）4、5 “政策五”:针对买方“政策五”将抑制一部分需求，使得需求量下降，根据供需均衡原理，设在该政策之前需求曲线为D0，供应曲线为S0，两者相交与（P0，Q0）P为价格，

30、Q为成交量。如图（4-5）所示。从图中来看，新的价格均衡点会从原来的（P0，Q0）移动到（P1,Q1），理论上讲这样就会产生量价下跌的效果。P1D0D1S0P0Q1Q0 图（4-5）5、信贷政策评析信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞

31、猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，打击投机，限制投资，特别是二套房贷政策。总之，这些信贷政策对稳定和促进房地产市场的良性发展起到了一定的作用。参考文献(美国)H克雷格彼得森(H.Craig Petersen) (美国)W克里斯刘易斯(W.Cris Lewis) 注释 解说词:吴德庆 管理经济学M 第4版 北京：中国人民大学出版社，2009致谢： 很荣幸能成为糜老师您的学生，感谢您给予我们的谆谆教诲！记得2009年MBA复试的时候您坐在我左边那个位子，您不停地做着记录，那严谨的作风给我留下了深刻的印象。祝您佳朋桃李满天下，永远健康快乐！ 学生 3/29/2010 11:07:18 PM 17