大依山别墅的思考.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作御景庄园别墅的产品建议一、 别墅的真正涵义只有理解了别墅的真正涵义，才能建造出真正意义的别墅。别墅古义为“别野”，一是非普通的、另类的，二是存在于山野（水）之间，它是人们离开城市喧嚣，回归自然的一种心灵的寄托和需求。现在所谓的城市别墅只不过是一种豪宅而已，而真正意义的别墅则是建筑体和自然融为一体，达到“天、地、人”三者合一。二、别墅市场在哪里？别墅产品同样以市场需求为准绳，不能为了别墅而建别墅，更不能先建造出别墅再找市场，这样将会使建造的产品陷入艰难的境地。所以先找市场，分析目标客户群体的心理需求，同时还需要考量目标市场的容量有多大，是否能

2、消化掉我产品的市场容量，如果不能，则必须进行分解和融入其他产品类型，增加稍低层面的购买力。（1） 从多层精品住宅市场中推演出部分别墅市场1、城南新开发版块-未来富庶居住区城南新开发区与我项目相距不远，一脉相承，两者都是未来政府发展方向的区域所在，目前从伊山水岸旁边拍卖的地块可以得出结论。这样就为项目提供了很好的开发价值。即城南新开发区-富人区-（辐射）本项目区域和方向。其次，灌云县别墅于城南精品多层没有拉开足够的价格空间，目前多层在2700元/平方米，而别墅联排从怡景花城的2900元/平方米，再到名流山庄3500，再到溢彩馨都4000元左右，而只有独栋达到5000元/平方米。别墅和多层住宅前后

3、相差不足1000元/平方米，所以完全能够从购买城南精品多层的富庶客户群里挖掘和引导部分别墅购买群体。2、灌云县房地产的迅猛发展显示出未来的强劲势头A、销售价格涨幅快，节节攀升B、城南所剩楼盘的销售速度快。名流多层2800元/平方米，小高层3000元/平方米；美都新城2700元/平方米；九龙港2500以上，销售率都超过70%，剩下的主要为120米以上的大套型。结论：市场不是缺少购买力，而是缺少好的产品。 （2）从灌云地区寻找别墅购买群1、经济和人口情况A、以农业经济为主体的产业经济形态B、以加工、包装、服务为辅助性经济形态（木材、鞋业、酒业、器械等）C、人口：总人口约120万，城镇人口不到20万

4、2、财富阶层A、政府公务员B、事业单位领导层C、大型企业主D、私营企业老板及管理层E、艺术家、画家、旅游家等3、购买别墅消费群的真正特质别墅购买群体属于房地产购买群体的金字塔顶端部分。第一首先具备购买实力的财富圈层；第二更具有精神追求和心灵归养需求。所以区域经济的发展繁荣直接催生出富庶圈层，而文化的多面性和外向型直接衍生出别墅的客户群。其实别墅群在某种层面不是单纯居住的物质需求；而是精神文化与建筑艺术的结合、传承。（3）从边缘市区扩大和引领别墅购买群目前灌云县的别墅销售缓慢，一方面说明别墅本身存在很大的局限性，另一方面也反映出仅仅依靠本地消费别墅，存在巨大的难度。对于我项目264套的别墅，更需

5、要对别墅群体进行对外扩容。A、灌云县-连云港（新浦）灌云县-连云港新浦30公里，完全符合别墅半径的消费圈。如当年香港、深圳、广州到顺德去购买别墅的奇迹创造。B、灌云周边县城灌云-燕尾港、灌云-灌南、灌云-沭阳等C、交通巨大优势扩大外部购买力宁连高速、304省道、324省道环绕三、深度认识和理解本项目，确立定位，制造核心竞争力（一） 项目区域属性的理解与推演 A、风景区-旅游性B、国家3A风景区-稀缺性、珍贵性C、苏北第一神山-神秘性D、新石器时代发现地-历史性E、商朝贤相伊尹隐居于此，后代文人墨客观览于此-人文性（二）不可复制的地域属性成为项目定位的基石我项目坐落大伊山脚下，名副其实地成为风景

6、区里的别墅，她的属性无需要加冕，就已经附上了以上众多的气质和内涵。因地域的独特和稀缺性，所以它应该不同于灌云现有别墅，自然不同于淮北、苏北别墅，它不仅仅属于灌云县的，而应该属于中国乃至国际的别墅概念，所以国际性也应该成为其应有的属性。所以本项目必须紧紧围绕旅游+地产、历史文化+建筑艺术两方面进行打造，才能制造独一无二的核心竞争力。（三）项目具备开发别墅的特质？1、 大伊山地域众多属性2、 依山而建，具有藏龙卧虎的气势项目依山而建，居高临下，极目远眺，如君临而纳天下。项目做在背靠之地势和山脉属于大伊山的一部分，而从此处观望，似龙头之形，前面山似为龙爪之形，顶峰为龙背，仿佛似一头盘旋于此的巨龙，阴

7、藏着藏龙卧虎之气势，是阴阳风水的很好结合，实为一块居家的风水宝地。3、与城市精准的适宜距离，将心灵放归于此，项目与新城区（伊山水岸）约2公里，与新城区富庶区一脉相承，符合城市未来发展和居住方向和趋势。项目与县城约2公里，与宁连高速入口相接，符合别墅远离城市喧嚣，符合成功者的智慧和心灵需求，因为他们的需求在心境里、自然里、回忆里、在收藏里，而非名利场、社交圈以及红尘间，而现有项目所在大伊山的大佛石正是项目的点睛之笔。一切似天作之合的完美与圆满！（四）如何做出项目独特气质和品位旅游地产融入旅游性质，成为大伊山风景旅游的一部分。如成都置信开发大型别墅区-芙蓉古城，它并非一座古镇，而是川西仿古建筑，深

8、宫宅门与外部的亭台楼阁相互辉映。独特的风格自然显示出高贵，更重要的是其中心的紫荆殿与川西仿古商业街区成为国内外众多旅游的据点。来过此地的游客，都有震撼的感觉和留居于此的念头。我项目的旅游景点的打造可分两部分：A、与大伊山相通之处的后山进行延伸旅游线和景点，整个大伊山的旅游通路贯通。B、项目应集中拿出一部分地块造景做为旅游展示（与别墅区共享）-街区+独特观景点。历史人文+建筑艺术历史人文主题：a) 重拾远古文化精粹b) 再现伊尹历史传奇建筑艺术主题：在融合风景区地域历史文化的基础上，确定建筑风格，使建筑风格与地域属性相匹配；当然也要考虑到目前本地别墅建筑风格的喜好度。因势因地而建，才能实现产品的

9、最大价值 本项目其占地208亩，对于常规的别墅盘开发不易施展拳脚。将项目宝贵的资源属性和优势与本项目进行很好的结合，才能实现别墅盘价值的最大化。 只有制造稀缺产品才能实现别墅的“价值连城”！ 所以我们必须做到三个第一：A、 在风景区里造最好的别墅B、 做独一无二的个性化别墅C、 做最具有收藏价值的别墅-做高中端别墅因为只有此举才可能创造奇迹，否则又会如同目前灌云县的别墅同流合污，价值难以顺利实现。A、 别墅风格必须是文化和艺术的完美结合，做到精细雕刻，全程演绎。B、 做到户户差异，户户各具特色，户户精品C、 以极少量的顶级独栋别墅提升价格，制造项目尊贵、敬畏和高傲的形象和气质；以众多联排、双拼

10、、花园洋房，也不拒绝少量的小户型度假修养别墅形态。四、对目前现有的别墅设计方案的看法定位决定出路，规划决定生死。别墅非大众产品，永远都只是少数人的体验品。他似乎少数阶层心灵和精神的寄托。独特的人生经历和个性特征必然需要量身打造。所以别墅的个性化与厚重感才能显示出别墅购买者的个性爱好、心理需要、身份显示等要求。针对原有别墅方案，提出仅仅个人看法：A、原方案中做出的北美风格不伦不类。即使要做北美风格，做一定要做出纯正的北美风格：我们建议比如托斯卡纳风格和圣塔巴巴拉风格的北美风格，现在比较流行和纯正。B、整个项目208亩共建造264栋，建筑密度已经太大，楼距太窄，自然别墅的品质无法做不上去。双拼的数

11、量太大，这种密度做双拼有点不伦不类，而且没有任何一个项目会主打双拼的，因为客户心理，能接受双拼的接受联排基本上没的什么问题了。 建议：我们大概200亩只做少量的双拼，或者直接取消；为了提升项目的价值形象，里面拿30亩左右做10来套独栋，需要少量的独栋的顶级别墅作为铺垫和炒作，造声势、塑形象和提价格；然后做联排，面积控制在160-260平方米，地面2-3层，送地下室；排间距之间控制到20-25米，因为做联排了两边没有空面积，建筑面积一样上去，排拉宽了后，路的宽度不变，自然花园面积就比较大了，而花园赠送，但只有使用权，但都算在小区的绿化率里。做这种别墅时刻记住偷容积率。多加赠送面积，你单价高点，实

12、的单价反而拉低了。C、没有充分展示项目的气势和内涵，项目仅局限于普通的建房子概念；其实我们可以利用适当的集中的广场进行项目的气势营造和形象展示；其中包括特色标签和风格的集中显示和演绎。D、无明确的组团特色，无论从分期开发或推广都难以制造夺目的亮点。E、楼栋之间兵营式的排兵布阵，显得十分呆板。我们可以充分利用居高临下的地形、浅丘、山谷、湖泊、亭阁等地势和景点，制造高低错落的别墅群，造成别具特色的风景别墅；同时为了保证别墅的私密性，我们需要4-6栋为一组别墅院落。F、 园中只为一道主体流通水系，而其他不临景溪的别墅的销售将增加难度。我们必须做到别墅的均好性，需要通过打造其他景点进行弥补，基本上做到

13、户户有景的个性化别墅。G、 临西环路面是项目展示的最好地方，原设计方案中没有打造。我们可以利用长长的临街面，制造水景长廊+商业街区，显示出动静结合的动的一面。H、 园林景观的植被对别墅区显得尤其重要，而项目的绿化只是普通花草的点缀。因为别墅区的一草一木一石都需要体现出自然的、生态的、珍稀的特征。 I、为了提升项目的价值形象，需要少量的独栋的顶级别墅作为铺垫和炒作，造声势、塑形象和提价格。J、设计缺乏建筑风水常识。比如次入口对面的B-3栋，只顾及南北朝向，却不知犯了风水的大忌：入口进入正面 直接被房子的侧面遮挡。K、原设计的户型存在一些缺陷： 个别类型多联体别墅的一楼客厅开间太小无法彰显出主人的

14、尊贵感； 个别楼栋进户门太小，主卧室缺少衣柜间和独立卫生间； 个别顶楼将唯一的露台置于主卧室内，失去了应有的公共享受空间； 没有考虑设计储藏室、保姆房等功能房； 希望每层尽量有一定的露台或空中花园，即可达到下可纳地观景，上可遥天揽月。（关于具体的别墅产品的比例分配还需要工程和价值测算）五、营销及推广的初步构想本项目独特的地域属性和气质，自然非同凡响，必须紧紧围绕几个核心关键词。A、君临天下、藏龙卧虎B、伊山城邦、国际社区C、智者乐山、仁者乐水D、旅游名景、人文圣地E、风水宝地、天作之合F、旅游、度假、休养1、从大处入手，借大伊山旅游风景名山与政府宣传联手。以发起打造灌云县的一张文化名片，宣传大伊山-宣传灌云县-宣传我项目。2、从项目历史人文入手，重塑千古贤相的人文历史，演绎文化背后的传奇故事。3、从龙脉地气入手，从易经的阴阳风水学，传递出居家的风水宝地。 策划部 刘海东 2009年10月27日