房地产基础知识(2).doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产基础知识之二讲义二：房地产专业术语01 房产面积类建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：(1)层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；(3)房屋之间无上盖的架空通廊；(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

2、(5)建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；(8)活动简易房屋；(9)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。(10)据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。使用面积：是每套房屋内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。套内建

3、筑面积：它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；(2)套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；(3)阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公

4、式为：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积公摊面积：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套间与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、

5、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨

6、房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。02 技术指标类房屋使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。房屋实用率：又叫得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。先解释两个名词建筑间

7、距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光建筑高度的倍数；建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于.。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：(1)相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。(2)相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。关于公共建

8、筑的间距：塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政部门确定，但不得小于上述（、）的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：(1)二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；(2)商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；(3)与遮挡阳光的建筑属同一单位的办公楼/集体宿舍/招待所/旅馆等建筑。建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小

9、区。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度；B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。C、建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。D、文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。出房率：是指房屋净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼

10、为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算绿地面积不包括屋顶面积、垂直绿化和覆土小于2米的土地。容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。03 建筑构成类房屋构造的主要组成部分：水平方向有：基础、楼地层、屋顶 垂直方面有：墙柱、楼(电)梯、门窗地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的

11、土层。地基承爱荷载的能力主要受：土壤种类（砂土、粘土等）、含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。基础：建筑物最下端与土壤直接接触的部分。基础的作用是承受建筑物全部重量并将其分散传递给地基，基础按构造形式分为：条形基础、筏形基础、箱形基础等，砖混结构采用条形基础、高层采用箱形基础，箱体同时作地下室使用。地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者墙体：房屋的维护分割构件，民时也可以是承重构件。砖混结构中是主要承重构件，其他结构中，可能是承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。主要分类有：A、

12、内墙/外墙：位于建筑物内部的为内墙，主要是分割房间；位于建筑物四周的是外墙，主要是房屋的外维护结构，起到挡风、阻雨、保温、隔热作用；B、横墙/纵墙：沿建筑物短轴布置的墙，横向外墙称山墙；沿长轴布置的墙为纵墙，它有外纵墙与内纵墙之分；C、承重墙/非承重墙：不仅承受自身重量，而且承受屋顶及楼板传来的荷载的墙为承重墙；凡不承受上部荷载的墙为非承重墙，主要有隔墙、填充墙、幕墙。楼梯：联系房屋上下各层的垂直交通设施，坡道与台阶均是楼梯一种特殊形式。设有电梯或自动扶梯的建筑，也必须同时设置楼梯。楼梯由楼梯段、休息平台、栏杆及扶手等组成。楼梯段由踏步与斜梁组成，踏步的水平面为踏面，踏面上设防滑条，垂直面为踢

13、面。每个楼梯段一般不超过18级，也不宜少于3级。楼梯坡度一般在2045度，栏杆和扶手的高度一般应高出梯步90CM以上。阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。按基与外墙的相对位置分为凸阳台和凹阳台；凸阳台全部挑出墙外，一般挑出1.21.5M，宽度35M，一般等于房间开间；凹阳台全部凹进墙内；凸阳台结构布置有3种：挑板式、压梁式和挑梁式；阳台地面一般低于室内地面30MM以上，并做13的坡度。变形缝：为防止建筑受外因影响而发生变形破坏而设置的、将建筑垂直分开的缝。主要有：伸缩缝（防止建筑因温度变化产生热胀冷缩而出现不规则变形，从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶断开）、沉降缝（防止建筑

14、沉降不均匀，沉降缝可与伸缩缝合并设置）和抗震缝（一般设在79度地震区域内，防震缝宽度任何情况下不得小于50MM）。勒脚：指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。散水：靠近勒脚下部的混凝土排水坡。主要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止直接进入墙下损害地基。楼板：主要是垂直分隔空间、承受并传递竖向和水平荷载、可以起到隔声防火防水作用的建筑构件。目前使用的主要是钢筋混凝土楼板，按施工方法不同分为现浇式与预制式两种。现浇式又分为板式与梁板式，当空间跨度小时，荷载通过

15、楼板直接传给墙体，此时用板式楼板；当空间跨度大时，常在楼板下设梁以使结构合理，这种楼板称梁板式楼板；预制楼板是预先在工厂做好，现场直接安装，机械化程度高，施工速度快，楼板质量有保证，但整体性差。走道：亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅：100一120厘米；教学楼：180(一例有教室)一240厘米(两侧有教室)；医院：240300厘米；剧场：300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算

16、使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。平台：楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。走廊：走廊是指房屋套外使用的水平交通空间。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共

17、享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线：是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙

18、的定位轴线之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。随着我国城市人口在不断

19、增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。开间：房屋的开间是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。我国前些年建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定

20、较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。但因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，减少了有效使用面积；同时房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。为改变传统小开间设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上的大开间建筑体系。这种房屋可提供一个4050平方米甚至更大的室内空间，与同样建筑面积的小开间相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一

21、厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做演进式住宅、空壳式住宅。层高：层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度04 建筑分类框架结构：框架结构房屋是指以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的房屋。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，

22、楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。钢混结构：钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的房屋具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。砖混结构：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活

23、、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。框

24、剪结构：框剪结构即框架-剪力墙结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙

25、不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。低层房屋：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。多层房屋：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，

26、通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。高层房屋：高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建

27、筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。超高层房屋：是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消

28、费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。05 房屋交易类商品房：商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权

29、后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,上海已于去年内、外销房实现并轨。现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售

30、许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方

31、米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层差价、朝向差价后而得出。起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常标注元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价：预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作

32、交付预付款。另外，根据上海市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。定金：定金是指当事人约定由一方向对

33、方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。按揭贷款：指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房

34、产权赎回，取得房物产权。如果买方未能依约履行还本付息。及时支付有关费用的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。契税：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。国家规定契税率3-5。苏州商品房契税税率为 。下列行为均应交纳契税：国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与、交换）、)房屋买卖、房屋赠与等。房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。9