新楼盘市场营销策划书.doc

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1、新楼盘策划书第一部分一、新项目开盘需要达到的目标1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。2.在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。3.巩固和升华在重庆房地产市场的高尚高品质形象，借助于强势的权威品牌形象促进项目的销售。4. 通过对新项目项目品牌的升华，注重创立重庆银星智业（集团）有限公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为新项目的后续项目开发奠定品牌基础。5.通过开盘活动为新项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。二、新项目开盘需要达到的效果预定目标：对外传达新

2、项目开盘典礼的信息、显示银星实力来扩大新项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行银星集团有限公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往新项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到 50以上的解筹率。2.通过隆重热烈的开盘活动为新项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近 100 名的新客户。3.通过开盘活动，再次将重庆市购房目标客户群的注意力吸引到新项目上来，让新项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。4.通过开

3、盘活动强化新项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。5.通过开盘活动展示新项目的建筑产品特色，特别是户型、水景园、游泳池等配套设施的展示。增强客户信心，为新项目的销售创造有利的现场条件。三、新项目开盘必须具备的现场条件1、VIP 卡认筹 Vip 卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到 vip 卡的销售量为 100 张的 70%以上，才便于开盘和集聚人气，造成空前的盛景。 2、样板房装修完成 其中：裸体样板房，将所有建设用料用材全部展示和剖面展示出来，并表明用材的价格、技术等等一一展现，就可以说明新项目的价格是合情合理，并打消消费者

4、心中的疑问，树立物有所值。样板房完成时间：2016 年 7 月 5 日3、配套设施营造完成 项目中心广场里的主题水景园、游泳池等示范区是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，新项目在开盘时，如果能让目标客户群期待已久的新项目揭开神秘的面纱，必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。示范区完成时间：2016 年 7 月 15 日4、售楼处及现场环境的营造 售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现新项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。售楼处及现场完成时

5、间：2016 年 7 月 20 日四、新项目开盘活动的核心要点1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。3、现场销售的主要任务是做好诚意客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。第二部分一、开盘时间：暂定：2016 年 8 月 8 日上午 9：00二、开盘地点：新项目售楼处三、与会人员：A 类：重庆银星智业（集团）有限公司领导人重庆银星智业（集团）有限公司董事长李大明B 类：特邀嘉宾政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导（具体由银星负责安排及红包发放）C

6、类：媒体邀请重庆电视台、都市频道、生活频道、重庆日报、渝报等的记者（具体由银星负责安排及红包发放，人数 40 人左右）。四、主持人邀请重庆笑星和本土的电视主持人作为节目主持人，2 名，一男一女（要求在重庆具备一定的人气）五、广告安排电视：2 个台，重庆卫视及重庆生活，开盘前 15 天启动开盘广告，每天两次，共 20 天；报纸：重庆晨报、渝报，开盘前 15 天上二三次；户外：现场 1200；宣传单页：针对开盘的 10000 张，开盘前两周里，两次夹与发完。巨幅：市中心两块，每块约 300；渝澳大桥 1 块；车贴：针对全市主线路的中级车；现场楼体条幅：50 条；其他略。六、会场布置：会场布置以实际

7、效果为准，但会按照不同区域的不同划分。主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。贵宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。来宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场。七、主要创意（一）新项目造势1、重庆

8、银星智业（集团）有限公司董事长李大明欢迎辞2、重庆市政府官员（待定）致辞3、揭幕启动仪式（建议案）：由嘉宾揭幕新项目的 LOGO 仪式。4、电视台录播活动操作手法：开盘当天对新项目开盘盛况进行现场录播，对于当天的开盘盛况，并在重庆电视台、重庆报媒进行新闻报导。 （二）活动节目1、人体彩绘服装秀。操作手法：聘请重庆礼仪公司的模特，人数 5 人，性别要求为女性；服装及彩绘内容为表现新项目风情的人体彩绘图案（可以体现新项目的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的logo。2、穿插节目表演。现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气。3

9、、有奖问答。对于新项目开盘期间正式认购的客户可参加新项目开发商举办的有奖问答活动。抽奖的安排：所有在解筹当天交纳足额定金认购的客户均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖主持人在参加抽奖客户的收据上注明“已抽奖”。抽奖礼品及具体安排开发商要在开盘前 2 天确定好。开盘当天开发商要在现场准备香烟、饮料、面包等食品，供客户中午食用，体现开发商的人本主义。八、开盘活动关键节点详细流程（一）派筹活动执行方案1、从 7 月 25 日起在报章广告中告知 8/8 日将举行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。2、通知（电话/信函）前期积累意向客户在 8/8 于 9：00

10、在项目现场外候场。并需携带身份证。3、事先在现场张贴有关派筹海报，并在观音桥派发相关的 DM 广告。留出排队通道，加强停车和现场客户管理。4、计划发放筹码 300 份。红筹（97 折）100 份；黄筹（98 折）100份；蓝筹（99 折）100 份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。5、总销控通知客户进场，每批 10 组客户，后批客户依次进场。6、每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。（二）售楼处开放日执行方案1、统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可分摊在余下几天陆续参观，

11、而取前 100 位在 8/8 日）。2、8/8 当天由银星公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。3、建议当天可组织售楼处开放日活动，准备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等），吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。4、 中午由银星公司安排午餐会，增进与客户的交流。5、客户在参观结束后，可获赠银星 T 恤等小礼品。6、不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在 7700 元以内，并告知客户 8/8 日开盘，先到先得。（三） 内部认购执行方案1、以银星集团的名义通知（电话或信函）会员 8/8 优先到现场售楼处参加内部认购活动。2、通知当日来售楼处的客户于 9：00 在银星现场售楼处外候场。3、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。4、当天不接待除银星集团会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到银星会的临时班车，由银星会代理客户接待一天。5、总销控台通知客户进场选购，每批 10 组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。6、正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的 100 个单位。