宁波颐佳酒店商业计划书.doc

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1、商 业 计 划 书项目名称 宁波颐佳酒店 项目单位 地 址 宁波联丰路 1988 号电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 第 2 页 共 37 页1. 摘要1.1. 项目公司宁波颐佳酒店（有限责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，宁波酒店将对酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐 饮和对外承包酒店大堂、KTV 、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积 16478，各类客房 147 间，餐厅 2400， KVT40 间（2700） ，桑拿浴室 1200，大堂 1200。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商 业订房网站及各机关

2、企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为宁波管理水平、服务质量、经济 效益均位于前列的三星级酒店。我国和宁波旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而我国酒店业在 2001 年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目宁波颐佳酒店地理位置优越、配套设 施健全、年 经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为颐佳酒店业中的管理先进、效益 优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销宁波颐佳酒店定位于中档商务酒

3、店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商 务活动，外省市来宁波旅游的人 员。颐佳酒店计划客房价格如下表所示。前楼 后楼项目标准间 套间 标准间 套间备注旺季 240 480 160 420 7、8 、9 月平季 200 380 120 320 5、6、10 月第 3 页 共 37 页淡季 160 280 100 220 11来年 4 月年均价格 190 355 120 295 1.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星 级的划分与评定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）

4、的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级 酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、 层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照 执行。2. 项目规划项目总体规划. 酒店大堂F 为酒店大堂，面 积 1200 平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务 中心、旅游公司等设施，具有空 间大、 设施完备、功能齐全的特点。. 餐厅F3F 为餐厅，餐厅面积 2400 平方米， 30 间包厢，22 张散台。餐厅突出新疆民族特色，强调 品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于前楼 4F-8F 及后

5、楼 3F-5F，面积共有 8232 平方米，前楼有商务客房 85间，其中：商务套房 10 套，豪华标准间 75 间。后楼有普通标准间 42 间，套间 20 间，共60 间客房。客房具有面积 大，空 间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。第 4 页 共 37 页娱乐中心后楼 1F2F 面积 2700 平方米，为娱乐中心和 MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。 娱乐中心设有演艺 吧、迪吧、酒吧、KTV 包 厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F 和-1F 设有面积 1940 平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男

6、 宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳 200 人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议 室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企 业丰富的个性内涵。3. 宁波市环境评估3.1 区位优势自然情况宁波简称甬，位于东海之滨长江三角洲东南隅。总面积 9365 平方公里，其中市区面积 1038平方公里。现辖海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区及鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）。人口：526 万，其中市区人口 114 万。 宁波是一座美丽的港口城市，也是一座历史文化名城，更是有着

7、丰富资源的著名旅游城市。宁波历史悠久，是具有 7000 多年文明史的“河姆渡文化”的发祥地。唐代，宁波成为“海上丝绸之路”的起点，与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一。 如今的宁波是浙江省经济最发达的城市和 14 个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。作为中国第四大港，宁波港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界 79 个国家和地区 400 多个港口开通了航线。 第 5 页 共 37 页气候特点宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温 16.2，平均气温

8、以七月份最高，为28.8，一月份最低，为 4.2。全市无霜期一般为 230 天至 240 天，作物生长期为 300 天，适宜于粮、棉、油料等作物的生长。年平均降水量为 1300 至 1400 毫米，五至九月，占全年降水量的 60%。宁波历史悠久，是有 7000 年文明史的河姆渡文化的发祥地。春秋时期为越国境地，秦时属会稽郡的郭、贸、句章三县，唐时称明州;明洪武十四年(公元 1381 年)，取“海定则波宁“之义，改称宁波，一直沿用至今。宁波在唐时与扬州、广州并称中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇。鸦片战争后被辟为“五口通商“ 口岸之一。. 独特区位优势宁波具有发

9、展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。3.2. 区域经济2008 年，国民经济平稳较快发展。初步核算，全年全市实现生产总值（GDP）3964.1 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.1%。其中第一产业增加值 167.4 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 2196.7 亿元，增长 10.0%，其中工业增加值 1990.5 亿元，增长 10.4%；第三产业增加值 1600.0亿元，增长 11.0%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达 40.4%，上升 0.1 个百分点，三次产业的比重从 2007 年的 4.4：55.3 ：40.3 变为 2008 年的 4.2：55.4 ：40.4。

10、人均生产总值为 69997 元（按年平均汇率折算为 10079 美元） 。3.3. 旅游资源位于东海之滨长江三角洲东南隅的宁波简称“甬” ，现辖鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）及海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区。总面积 9365 平方公里，总人口 526 万，其中市区面积 1038 平方公里，人口 114 万。 宁波是中国对外开放的 14 个沿海港口城市和国家计划单列城市之一，它不仅是闻名中外的首批开放城市，而且是一座历史悠久的文化名城。自古以来就有“ 繁荣商埠，东海明珠” 之美誉。宁波 历史，源远流长。1973 年发现了河姆渡遗址。河姆渡遗址不但以稻作和耜耕农业、黑陶和干栏式

11、建筑成为它独特的文化个性，而且以它距今 7000年的时间，证明这里是中华 民族发祥的源头之一。宁波自唐开元二十六年（738 年）设置明州，迄今已有 1170 多年 历史。今日宁波中心区的城市骨架与布局，基本定型于南宋第 6 页 共 37 页（11271279 年）。 宁波从唐代（618-907 年）起就成为中国著名的国际贸易港，当时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。作为越窑青瓷的主要产地，宁波曾是海上陶瓷之路的东方起点，与日本、朝 鲜和东南亚、阿拉伯各国友好往来，关系密切。第一次鸦片战争后（ 1842 年），宁波 为当时五口通商口岸之一。现

12、仍保存着众多的古海运码头、海关等史迹。 作为全国历史文化名城，宁波境内文物古迹众多。目前全市共有文物保护单位215 处，其中全国重点文物保 护单位 5 处，省 级文物保 护单位 20 处；省级历史文化名城1 个（余姚市），省级历史文化保护区 5 个。宁波文人荟萃， 历史上曾有较高层次的具有地方特色的著述和学派，如四明学派、阳明学派、浙东学派，出现了虞世南、高则诚、王守仁、朱舜水、黄宗羲、万斯同、全祖望、张煌言等一批文化名人。还有民族英雄张苍水，京剧麒派祖师周信芳，著名作家殷夫、柔石、国画大师潘天寿这块土地孕育了多少优秀儿女。宁波的藏书文化深厚，涌现过一大批藏书 数万卷的藏书名楼。天一 阁是国内

13、现存最古老的藏书楼，已有 400 多年的历史，它是中国藏书文化的代表之作。 宁波也是一个山河锦绣的风景旅游城市。 仁者乐山，智者乐水。宁波的山山水水各显神姿，引人入胜。四明山奇峰 280 多座，奉化江、姚江汇成甬江，成 为著名的三江口。宁波的风景名胜资源十分丰富，溪口-雪窦山风景名胜区为国家级风景名胜区，有幽谷飞瀑雪窦山、壁立千仞千丈岩；浙江省第一大湖东钱湖为省级风景名胜区，有“西子风韵，太湖气魄”；天童森林公园为国家森林公园， “二十里松行欲尽，青山捧出梵王 宫” 是它的真实写照。宁波的佛教文化举世闻名：阿育王寺珍藏着释迦牟尼的真身舍利，雪窦寺为全国佛教五大名山之一，保国寺是长江以南最古老的

14、木结构建筑。中国古代建筑的杰作保国寺、古代水利建筑它山堰、宁海的南溪温泉、余姚的四明湖旅游度假区、象山的石浦渔港， 为众多中外旅游者所向往。第 7 页 共 37 页以镇海招宝山为代表的明（1368-1644 年）、清（1616-1911 年）时期抗击外来侵略的海防历史遗迹和以四明山为中心的浙东革命斗争史迹给宁波增添了凝重的人文景观。宁波还是著名的侨乡，有 30 多万宁波籍人士旅居在世界 50 多个国家和地区。他们中间有一大批善于经营管理的企业家和工商巨子，海外“宁波帮 ”已成为联结宁波与世界各地的重要桥梁和纽带。宁波的商人从这里走向四海，从而有了“ 无宁不成市”这句话。 在深厚的文化积淀中孕育

15、而成的宁波传统工艺诸如骨木嵌镶、宁式家具、朱金木雕、金银彩绣等，用材讲究，手艺精绝， 风格独特。宁波汤团、奉化水蜜桃、余姚与慈溪的杨梅、溪口千层饼、三北藕 丝糖以及奉帮裁缝 等已成为宁波饮食业、服装 业的拳头产品，深受各地游客的青睐 。宁波 拥有较好的港口优势。由北 仑港区、镇海港区、宁波港区组成的宁波港，是一座多功能、多层次的综合性港口。现已建成 500 吨至 25 万吨级泊位 52 座，年吞吐能力超 过 5000 万吨，与世界 79 个国家和地区 400 多个港口开通了航线。4. 酒店行业概况4.1. 酒店业概况4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得

16、到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自 1997 年至 2002 年一直保持着超过 10的增长率，至 2002 年我国星级饭店数量已经达到 7358 家，客房数量达接近 90 万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图 4.1 所示。第 8 页 共 37 页图 4.1 我 国 1992 2002星 级 酒 店 数 量 变 化 情 况324827241028 118615561913 2349385660277358888002000400060008000100001992 1993 1994 1995 1996 1

17、997 1998 1999 2000 2001 20020.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%酒 店 数 （ 家 ） 增 长 率 （ ）资料来源：中国旅游统计年鉴 2003从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏 等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。 2002 年我国星级酒店的地区分布将表 4.1 所示。五 星 四 星 三 星 二 星 一 星北 京 26 56 175 252 5上 海 20 27 16 136 20广 东 31 95 364 392 4江 苏 14 59 189 291 2

18、安 徽 3 18 84 154 13福 建 5 10 10 143 16甘 肃 1 7 38 67 12广 西 5 14 80 141 18贵 州 0 7 16 48 1海 南 7 28 96 54 1河 北 1 17 91 141 17河 南 2 15 13 173 5黑 龙 江 2 13 59 9 4湖 北 2 16 10 27 78湖 南 6 14 106 172 21吉 林 4 12 48 85 9江 西 0 6 57 108 1辽 宁 8 25 131 13 50内 蒙 古 2 3 25 71 23宁 夏 0 3 1 21 4青 海 0 3 1 21 4山 东 8 32 152 17

19、9 30山 西 0 15 70 127 5陕 西 4 1 69 87 7四 川 3 19 97 145 30天 津 1 1 35 29 5西 藏 0 1 2 17 9新 疆 4 10 54 104 18云 南 6 30 82 31 11浙 江 7 46 19 374 97重 庆 3 12 40 50 4总 计 175 635 2840 42 754表 4.1 202全 国 星 级 酒 店 地 区 分 布 情 况 表资料来源：中国旅游统计年鉴 2003从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的 9，三星 级酒店约占酒店总数量的 32，一星、二星中低档酒店约 占酒店的 60；而从酒店

20、客房比重来第 9 页 共 37 页看，三星级酒店的客房比重高达近 39。 说明在我国酒店市场中，三星 级酒店的供给最大。截止 2002 年我国星级酒店规模及客房情况见表 4.2 所示。表 4.2 酒店规模及客房情况酒店家数 客房(万间)项目 酒店总量 比重 客房总量 比重五星 175 1.97% 6.49 7.23%四星 635 7.15% 14.35 15.99%三星 2846 32.05% 34.65 38.62%二星 4414 49.71% 30.6 34.10%一星 810 9.12% 3.64 4.06%总计 8880 100.00% 89.73 100.00%资料来源： 根据中国旅

21、游统计年鉴 2003整理计算4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在 1992 年达到一个高点后，至 19982000 年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998 年达到 52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历 19982001年四年连续亏损后，于 2002 年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图 4.2。图 4.2 星 级 酒 店 出 租 率 及 利 润 波 动 情 况-5000-4000-3000-2000-10

22、00010002000300040001996 1997 1998 1999 2000 2001 200235404550556065酒 店 业 利 润 （ 万 元 ） 出 租 率 （ ）资料来源： 中国旅游统计年鉴、 中国统计年鉴第 10 页 共 37 页国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率 60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过 60，还远低于 1992 年接近 95的历史最高出租率，也明显低于香港2002 年接近 90的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率 2 年左右，2001 年我国星级酒店平均房价达到近 10 年

23、最低点（约 215 元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自 2001 年开始应当已 经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。4.1.3. 我国星级酒店经营情况从 2002 年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星 级酒店的亏损最为严重， 见图 4.3 所示。图 4.3 2002年 星 级 酒 店 经 营 情 况-10-5051015五 星 四 星 三 星 二 星 一 星30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%

24、65.00%70.00%人 均 利 润 (千 元 /人 ) 每 间 客 房 收 入 (万 元 /间 ) 客 房 出 租 率资料来源： 2002 年中国星级饭店统计公报造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占 62，而在全国星级酒店中有 67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市 场观念淡薄、管理粗放、冗 员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的 亏损。 这一点突出地表现 在不同注册类型酒店出租率的差异