大连城市广场广告策划全稿.doc

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1、大连城市广场广告策划全稿战略纲领大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。城市广场作为垄断大连最核心商业地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。但是面对目前复杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。一、平面武器（1）报纸媒体优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理性诉求。劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。大连日报：大连地区的党报，发行量大、覆盖

2、面广，传阅率高、可信性强、具有权威性。半岛晨报：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。大连晚报：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好的投放媒体。新商报：大连日报直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报道，报价较低。投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。我们认为，城市广场作为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体大连日报。为了有效整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧重一家进行集束轰炸，

3、其他两家作为辅助火力。考虑发行量、可信度、价格、版式、印刷质量等综合因素，三家媒体中新商报无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此选择新商报作为投放重点。在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环环相扣、张驰有度。在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和“五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。（2）印刷媒介印刷媒介包括：8P 宣传折页、北方航空杂志。DM 宣传折页印刷费用：7 万元/10 万份北方航空杂志广告费用：3 万元/页月*1 月=3 万元（折后

4、价）总价：10 万元注：由于投递费各酒店收费标准不一致，因此令行讨论。二、空中武器（1）电台类A、大连地区五大电台地产广告套播：“城市广场”地产广告以套播的形式覆盖大连电台五个频道共十个栏目，每天十次，每次十五秒，具体时间段均为各台受众最广的栏目，时间涵盖新闻频道中央新闻及报纸摘要、新闻一小时、时事今日谈、经济频道理财黄金档、阳光旅程、文艺频道足球天地、兄弟体育、交通频道动感车坛、新闻联播及半岛之声欢乐正前方等收听率很高的栏目段，而且，上述收听内容全面包括受众最为喜爱的日常关注点。同时电台的听众多为有车族，很有经济实力，符合我们的目标群体定位，并且，这种套播反复播出的形式也有利于我们覆盖式广告

5、宣传。B、集束式广播投放：“城市广场”在开盘时期为了能够更有效地进行市场炒作、吸引注意力，形成足够强势的强销气氛，应于常规性广播投放的基础上，于此时加播更具威慑力的电台广告，使发布频率更密集、效果更明显、气势更威霸。“城市广场”地产广告将在一周之内覆盖大连电台六个频道的整点时段，从 6：3018：30，长 1 分钟的广告每个频道每天出现十二次，一周共计 420 次。（2）电视类“城市广场”本身就是大连地产界的一个奇迹，本身就是一个震撼人心的新闻，同时为了使本项目能够达到“高山仰止”的心理效果，为了能够真正体现项目所具有的高贵特质，我们认为应将电视广告集中投放于大连电视台新闻类节目，新闻全景（一

6、套）、新闻联播（一套）、大连新闻（一套）、城市发现（一套）、生活现在时（二套）、21 点直播室（二套），作为大连电视台最黄金强挡的节目时段，上述节目为电视观众所深深喜爱，同时投资者一般都更关注经济、新闻、时政等节目，这将更有效地覆盖我们的目标群体。广告的投放采取优势组合、火力补充的方式，在活动进行期和强销期集中火力投放，使广告能够达到最具效率的传播效果投放策略：段位 广告位置 广告段长度 周一至周四 次数 周五至周日 次数 总价（7.5 折后）一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约 18：27） 15 秒 4200 7 5040 4 37170一套 特 A 大连新闻前（约 19：35） 15 秒

7、5400 35 6480 31 292410一套 B 黄金剧场前（约 20：01，周六为久久合家欢前） 15 秒 4800 7 5760 4 42480一套 C 城市发现中插播 15 秒 3000 6 3600 3 21600城市发现栏目中软性报道 1 分钟 12000 4 31200（6.5 折后）二套 B 生活现在时栏目前（约 20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15 秒 3000 7 3600 4 35400二套 B 21 点直播室栏目前（约 20：58） 15 秒 3000 35 3600 31 162450选择大连电视台新闻综合频道（一套）收视率较高的大连新闻以及生活频道（二套）

8、收视率名列前茅的21 点直播室作为常规投放媒体，自 4 月22 日6 月 26 日期间进行不间断发布。其他各栏目作为补充火力，于项目强销期以及活动前期进行集中投放，以期引起投资者的高度注意，使项目的销售节奏更趋完美。发布日期分别为：段位 广告位置 广告段长度 周一到周四 周五到周六三、远程威慑（1）后盐立交桥广告路牌随着五一黄金周的到来，外地游客蜂拥而入大连，作为目标覆盖全东北的“城市广场”，此时应紧紧抓住这难得的历史时机，在外地投资者心目中留下至深难忘的印象，同时为了能够真正有效地达到宣传效果，轻松地实现辐射目的，我们建议在大连市高速公路入口后盐立交桥发布路牌广告。由于有经济实力的外地游客多

9、数采取开车休闲旅游的方式，因此，从后盐进入大连市成为了唯一途径，于此处发布路牌广告，广告醒目、关注率高、覆盖范围广，可以轻松达到“四两拨千斤”的效果。（2）天百楼体广告路牌充分利用天津街各商业地产项目所造成的旺势人流，在位于天津街黄金位置的天百大楼楼体发布户外广告，将对去往天植商城、天和广场、新天龙、修竹广场等项目的投资者起到截流作用。正所谓因势造势，利用竞争对手市场炒作的成功结果，天百广告牌将巧妙增加投资者对“城市广场”的探究心理，在增加了自身影响力的同时也对竞争对手进行了强有力的围追堵截，更能提高投资者对“城市广场”的投资欲望。广告路牌费用总计：10 万元/两个月， 面积总计：1000 平

10、方米在空中武器和现场氛围的强势夹击下，依据战役的走势，我们会有针对性地进行地面进攻武器的组合，其具体表现就是不间断地运用活动和事件性行销的手法制造攻势，力求在有限时间内取得阶段性胜利成果。城市广场横空出世 青泥洼桥巨鹏展翅手天津街 共荣青泥洼每个城市都有自己的核心商圈，其“核心”的意义体现在容纳了本城市内重要商场、商品品牌的集中、消费人群的汇流、每个消费者购买额的最高、辐射区域的广泛等等重要特征，而其他的商圈要么属于城市的次给商圈，要么实际上只是核心商圈的一个重要组成部分。大连是中国名列前茅的大城市之一，但是并不具备象北京这样超大城市在同一时间内拥有两个核心商圈的条件，青泥洼桥商圈现在是大连的

11、核心商圈，未来在大大连的发展建设中也一样拥有不可替代的核心位置。现在大大连的规划建设渐进高潮，作为核心商圈，青泥洼桥的发展任重道远，商业空间的扩容迫在眉睫。城市广场的出现可谓应“天时、地利”而生。从城市规划和地理状况两方面，青泥洼桥要发展只能向东南方向扩充，城市广场就位于这可以不可再的门户要冲之上，一脉相承青泥洼桥的鼎盛商气，拥揽劳动公园稀罕自然景观，最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身，解放路未来商业龙头非城市广场莫属。作为青泥洼商圈升华的原动力，城市广场的兴建更为青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼将振动天津街和城市广场两侧巨翼，化鲲为鹏，扶摇直上，迈向更新、更先

12、进、更广阔的商业纪元。完美业态规划 特色前所未见大规划街区，组成完美商业航母（南区、中区、北区）新颖业态构件，营造潮流动感之都龙头大型超市，为您休闲生活便利城市广场独特、差异化的业态规划弥补了青泥洼商圈的不足，促进了大连商业的繁荣和发展。城市广场地上四层、地下一层的商业部分总面积达 75000平方米，划分为 AB 区和 DE 区两大部分，AB 区将着重引进一些大连市场上前所未见的新、奇、特业态如漫画专区、贴纸相区、电子科技专区、动感电影院、古怪屋等等，DE 区将大连市民与国际潮流接轨的时尚窗口作为自身的定位和方向，国内超市巨无霸将落户于此，多种知名品牌纷纷设立主力店、首层的美食一条街融汇各地饮

13、食精华，SPA、健身中心、卡拉 OK 站成为新一代休闲娱乐生活的典范，城市广场通过具有国际水准的业态规划，科学、先进的配比方式，使城市广场的商业一经推出就会引起市场的强烈注意，城市广场未来所汇流的人流将不仅繁华青泥洼地区，更将形成一个独立、特色的强大商圈。蓄积鼎盛商气 汇聚人流狂潮城市广场建成后将承受来自四面八方的汹涌人潮。首先青泥洼桥日均 80万的购物人群将信步至此，南山地区 22 万常住居民将成为城市广场的忠实消费群体，同时劳动公园庞大的旅游、休闲人流成为城市广场相对固定的客流，CBD的白领消费群体受到城市广场的业态吸引将把这里作为购物休闲的首选。城市广场的强大并不仅仅是因为特色的个体风格

14、，而是因为产业之间的优势互补形成了了一个强势整体，对于城市广场的商业部分来说这一点尤为重要。城市广场的酒店式公寓的 3000 常住人口、写字间的白领人群形成了一个具有强大消费能力的固定客流，超五星级酒店的年 10 万的旅游客群带给了商业部分更繁荣的商业气氛和无比庞大的销售额。商业经营最讲究的就是商气、人流，这是商业决胜的关键所在，我们看到城市广场在这两点上无疑具有不可战胜的优势。 不造商城造商圈城市广场大手笔，缔造大地产随着中国加入 WTO，“北方明珠”大连作为国际名城和全东北最具开放活力的门户城市，商圈改造升级与时俱进。成为国内外大公司、商社财团抢滩国内市场的首选之地，这其中，中央商务区（C

15、entral Business District,英文缩写 CBD）作为国际间商贸交流的桥梁和纽带，起到了不可替代的重要作用，它是城市经济发展的火车头，是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征。“大大连”概念的提出，更为商业房地产开发提供了大连历史上前所未有的新契机。青泥洼桥商业圈位于大连火车站前，东邻友好广场，南与劳动公园为邻，西为西岗区，北与天津街接壤。该商业圈目前共有 11 个大型商业店铺在经营运作，包括大连商场北楼、 南楼、迈凯乐大连商场、中兴大厦、百年城、中山商厦、大商秋林女店、大商男店、大商新玛特、胜利广场。正在兴建的有宏孚国际商厦、振富商城、北展豪迈的火车站地下公建以及大连商

16、业地产新宠振屹城市广场。可以说从目前大连已经形成的这几个商圈来看，青泥洼商业圈发挥的作用是无法替代的，它就是大连商铺的中流砥柱。当然由于这一区域集中了大部分大连最有实力的商业企业，因此，它也是大连商业竞争最激烈的商圈。在市场准确定位的基础上，走综合开发的道路，是青泥洼桥新建商铺的一大特色。由大连振屹房地产开发有限公司开发建设的城市广场，定位于商业风情街，把商业街区的概念灌输到人们的脑海之中，表现成商业的海洋。城市广场以地上四层、地下一层的大型商业街区为主线，以 30 层商住两用公寓、26 层超星级酒店、30 层酒店式公寓以及 30 层顶级豪宅为依托，让你置身于海洋之城，成为青泥洼桥商业圈的南部

17、的延续。城市广场地处大大连“第一商圈”青泥洼桥商业圈南部，位于金融商业中心区中山区的心脏地带,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,东至昆明街, 沿解放路南北全长 300 米，是由三大商业版块组构,总规划面积 2.79 万平方米，总建筑面积超 10 万平方米的超大型财富商务中心。作为核心 CBD 配套的专属大型综合商务中心，比邻 72 万平方米劳动公园，坐览市内极其稀缺罕见的自然原生态景观，具有不可复制的地段优势。这里一方面可以容纳青泥洼和天津街滚滚而来的日均 80 万的商海人潮，同时又可兼得“大连中央商务区”中山广场20 多万上班一族的蒸蒸人气，以及南山地区 20 万的居民消费群，更拥有劳动公

18、园的消闲人流，形成青泥洼商圈的黄金点。城市广场以“不造商城造商圈”的开发理念，邀请美国顶级设计公司 EKO 设计师事务所设计，超前规划领跑大大连商业布局。主题公园式购物城、特色空中“香榭飞舍”商业街区、一条350 米的五洲风情步行街，荟萃国际时尚元素，完美的“点、线、面”组合，形成严密的商圈结构，同时营造出垂直和水平消费多元循环系统。国内连锁超市巨无霸上海联华即将率先进驻。使之成为集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存的综合消费地带，财智交汇的时尚购物平台，为城市新锐族轻松拥有。倾城钜献 30 层商住两用公寓、26 层超星级酒店、30 层酒店式公寓以及 30

19、层顶级豪宅，成为大大连首席国际商务财富圈。城市广场扼守大连市东西主干道之一，解放路商业规划的龙头地位，是商业、商务区的交汇点；是住宅区和商业区的交汇点；是市政中放射性规划和条形规划的交汇点；是大连市最为繁忙的交通枢纽，数十条公交线路驶过，距离中山路仅百米之遥，距大连火车站 1 公里。充裕的地下车位确保交通顺畅。 青泥洼桥就是大连商业的代名词。未来的青泥洼桥必将成为大大连商业的重型航母，而振屹城市广场无疑会成为商业地产中最优秀的战斗机。“投资城市广场，进驻青泥洼” 振屹城市广场必将为大大连全面改造升级写下精彩的一笔。 城市广场电视文案（3 分钟）（中国，正在进入现代商业时代）（大连，全力迈向东北

20、亚国际商都）（城市广场东北商业文明奇迹）（联手造商圈 共荣青泥洼）城市广场，振屹地产 2003 年度撼世之作，耗资十数亿，总建筑面积达 15万平米，紧邻百年城，是青泥洼商圈内唯一可扩要冲之地，同时也是解放路改造工程的龙头项目。面对劳动公园，坐踞 CBD 核心旺地， “不可复制”的地段，真正独步国内，绝无仅有。（全街区商铺 青泥洼全新业态补充）（龙头主力店进驻 共擎至尊商业旺场）大连首推全街区商铺概念，引领大连商业深刻变革。多家国际、国内知名大型超市（上海联华、正大万客隆、友谊集团、好又多、家乐福、沃尔玛）同时中意城市广场，商家眼光最精明，尊贵地位尽显。（三大版块 数千名店打造商界传奇旺场）（动

21、感之都）创建大连第一潮流阵地，引进诸多领先大连的新、奇、特业种，（动感电影院、动漫天地、古怪精品廊、贴纸相区、点睛廊、名表廊、饰甲走廊、白领天地、体育系列专区、日韩高新科技区、水吧、卡拉 OKBOX、GAME 玩部、古怪屋）丰富多变的业态实现多元支撑局势，完美制造对时尚追随者的超强诱惑。（空中休闲新天地）融合“上海新天地“设计理念，引用垂直交通、独立垂直建筑体和平层廊道等接引手法，独具特色，多元并举，（设计师走廊、生活精品廊、SPA 纤体、美体健身、书吧、特色网吧、至激娱乐城、保健护理区、滑板城、攀岩俱乐部、梦乐园）并引进多家知名品牌带动消费，目前已全面抢先加盟。（五洲风情名店街）长达 300

22、 米完全步行街，连接其它两大商业部分，同时又与酒店会所有机结合，国际知名酒店业同盟进驻，全面引入国际顶尖品牌服饰，真正接轨世界。（英国老牌物管公司 超值优质服务）全球知名物管公司之一，携高档商厦（香港太古中心、上海金茂大厦、广州天河城、世贸大厦）管理经验，首次进入大连，全面服务城市广场，提供最优服务，时刻帮助客户省钱。（世界顶级投资经营管理 确保高额投资回报）新加坡投资经营管理公司进行商场整体经营，客户投资后可提供委托经营、招商、出租及多样投资经营管理咨询，保障商场经营高效运行和持续旺场。（百年一遇 万铺之尊）青泥洼绝版一线临街铺王现隆重推出，珍贵席位仅余 20 多位，首批买家将享有意外特大连

23、环惊喜折扣，机会难得，敬请亲临城市广场销售中心。财富热线 2101222 2101999 30 秒：联手造商圈，共荣青泥洼城市广场，全街区商铺首开大连先河三大特色（立体商业步行街区、空中休闲新天地、五洲风情名店街）凸显铺王地位龙头主力店抢先进驻英国第一太平物管公司鼎力加盟，国际投资公司确保高额回报百年一遇，万铺之尊青泥洼绝版一线临街铺王现隆重推出财富热线： 振屹城市广场开创青泥洼商圈投资新局面大大连核心旺地物业典范在当今大连的商业版图中，勘称核心旺地的非青泥洼桥莫属。从 1998 年天津街实施改造工程以后，青泥洼商圈成为大连商业的龙头老大，她拥有大连市最得天独厚的优势地段，最完整的商业阵容，最

24、丰富的业态结构，最旺的人气，功能最多的商业服务设施，规模庞大的商业物业规模能够满足消费者日趋多元化、复杂化、理性化的需求。进军青泥洼桥，将主力店设在青泥洼桥的商场中，成为了各品牌打开大连市场，实现销售目标的不变选择。在消费者的认同和企业的支持下，青泥洼桥经过了丰厚沉淀和飞速发展之后，形成了目前健康、高速的商业发展态势，多种形式的商业物业不断推陈出新，国际大型百货、超市、知名品牌争相抢滩，服务项目不断优化组合，高峰人流量记录屡被刷新，这一切都展现出青泥洼商圈作为优秀的资本平台所具有的广阔前景。但长期以来，很多投资者、经营者却只能对着青泥洼桥这样一个聚财宝地望而兴叹。受限于地域面积、业态构成、经营

25、战略等多种因素，青泥洼桥的大商场一家接一家地开，但是真正具有投资意义并且面对个体投资者的商铺却几未出现。对投资商铺的人来说，无非有三种选择：租、售、经营自用，但要在青泥洼桥开疆拓土，却只能选择在大商场里经营，而这种形式只适用于那些品牌代理商。那些持币观望的投资者有的在继续等待，有的却只能遗憾地转战别处，但是大家都希望青泥洼商圈能早日敞开她金色的怀抱。振屹城市广场的规划兴建可谓应市场需要而生，当“投资青泥洼商圈”的呼声日高，当众多投资者苦于无门进驻青泥洼时，振屹城市广场开创了青泥洼商圈投资新局面。这个位于青泥洼商圈南端的商业项目，拥有天生的商业优势，青泥洼桥浓厚的商业氛围，日数十万的人流量，使他“贵气天成”，同时振屹城市广场差异性、特色化的经营策略、商业规划，都将青泥洼商圈的整体发展起到不可估量的推动作用，是未来商业物业的典范。振屹城市广场的出现将打破青泥洼商铺只租不售的僵局，为个体投资提供前所未有的财富机遇。振屹城