新城开发模式与济南的选择.doc

《新城开发模式与济南的选择.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新城开发模式与济南的选择.doc（13页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、新城开发模式与济南的选择 上世纪80年代，济南东部城乡边缘区还是农业生产基地。90年代后期特别是近几年山东省对城区规划作了较大调整，东部逐渐成为济南市高新技术产业基地。最近规划城区东移，东部定位为全省政务中心，其开发建设的帷幕即将拉开。作为未来全省政务中心和商务区，东部新城应该采取何种开发模式，经营策略如何定位才能成为全省经济的增长极。本文借鉴国内外新城开发的经验做法，尝试为济南作出选择。 一、新城开发模式比较 国内外在新城开发中有许多成功经验，这里主要借鉴我国一些典型城市新区建设的经验模式进行比较。 （一）青岛：两翼推进+行政带动 为了使区域优势转化为资金和开发优势，青岛市政府以市级机关东迁

2、为突破口，提出以行政中心的东移，带动城市建设开发热点的东移，将行政中心特有的政治综合能力转化为经济综合能力，让行政中心的东移带动人们思想与观念上的转变。事实证明，市级机关的东移在国内外引发了强烈反响，成为当时青岛迅速走向开发之路的显著标志。形成了以市级机关办公大楼为主体的行政中心，以佳世客商城等为主体的商业中心，以银都花园、金都花园等为主体高级住宅区，以当时山东省第一高楼中银大楼等为主体的金融中心区，以五四广场和东海路沿线为主体的风景旅游区等，形成了一个功能较为完善、布局合理现代化城市新区，不仅实现了老城向新城延伸，而且也为整个城市建设提供了一个全新样板。 （二）深圳：CBD模式 深圳市于19

3、91年决定将城市建设重心向福田中心区转移，并制订了福田中心区规划，确定90年代深圳市建设将以福田为开发重点，并将位于城市中部福田中心区（用地面积4.24km2）规划为未来的深圳市中心。其功能以金融、商贸、信息及经营管理为主，并兴建信息中心、金融中心、贸易中心、宾馆、写字楼等，形成购物、游览、娱乐等功能的城市中心商务区CBD，使之成为：（1）中国对外贸易中心和金融中心，拥有成熟的参与国际金融市场运作的物质手段；（2）作为21世纪城市建设的标志性特征；（3）具有金融、商贸、信息、经营管理、科技文化以及居住的综合集聚功能；（4）作为展示中华民族经济和文化的世界性窗口。 （三）香港：产业发展引导 香港

4、的新城是指在中心市区外围合适的地点建造居民点、工业区以及相关的社会服务设施，以吸引新增人口的定居和旧城人口的疏散，从而缓解市区中心在住宅、交通和就业等方面日益增加的压力，避免城市的恶性膨胀。香港最初建设的3个新城都选在新界，为此专门成立了“新界拓展署”，并在3个新城下设分区拓展处。至今，香港首批发展的3个新城已具备相当的规模，在香港的经济生活尤其是制造业的生产中占有重要地位。 香港新城建设与发展突出了服务于社会经济发展的总体构想，并贯彻三条原则：（1）自给自足的原则。就是新城的规划建设必须能使各项设施配套建设、综合发展，从而为居民提供一个完备的、能满足各种生活需求的良好环境；（2）均衡发展的原

5、则。采取措施吸引私人投资商来新城发展私人住宅，在满足较高收入者需求的同时，港府出资建造或改造一定数量的公共房屋，为无力购房者提供租借房屋的可能，力求减少新城的两极分化势头，在一定程度上缓解了社会矛盾；（3）功能角色的原则。即在统筹规划、综合平衡的前提下，为每个新城找准适合其发展的功能定位，使之服务于香港国际大都市整体社会经济发展的需要。 （四）广州：体育产业+关联产业拉动 80年代广州市政府就有了城市东移设想，利用天河体育中心建设实施了这一设想。随着广州火车站等大型设施的建设，广州城市不断向东推进，广州商务产业发展的内在需求以及商务产业不断求新的特征，使天河区迅速吸引了部分商务产业的集聚，这些

6、高层次的商务产业主要集中在天河体育中心地区。在外部环境因素和内部经济发展要求的作用下，高新技术产业产值已经占其工业的半壁江山，高新技术产业已经逐步成为天河区发展的第一推动力。在天河区147km2的土地上，完善的城市中心区产业功能架构的轮廓已经初见端倪，其中高新技术产业、高层次服务业、一般城市产业已经成为天河区社会经济发展的主要产业载体。 （五）浦东新区：专门化机构+土地运作 浦东新区的开发从一开始就摒弃了由政府投资开发、统包统揽的计划经济模式，以浦东新区总体规划确定的区域为载体，创造了组建公司进行产业性开发，并由政府进行宏观调控的新模式。同时通过建设开发几大重点开发区域来带动整个新区的开发，以

7、达到“以点带面、以面成片、最终形成整体”的开发战略。商业性开发公司已成为浦东新区土地开发的主体。政府和开发公司两级开发管理机制，形成土地开发两级循环的基本模式。（1）浦东土地开发的一级模式：新区政府融资进行基础设施建设（变“生地”为“毛地”）提高土地级差、进行土地一级市场出让回收初始地价及增值税还贷。（2）浦东土地开发二级循环：产业开发公司以“土地空转”方式从一级市场获得土地（即在取得土地使用权过程中，缓交土地出让金），借贷资金开发土地，变“毛地”为“热地”，通过土地二级市场转让、回收转让金上缴初始地价及增值税并还贷。两级开发模式承担了整个浦东新区土地开发总量90%，形成中外投资者、经营者和居

8、住者多元聚集的良好环境。 二、济南新城：居住和产业发展双擎型簇群开发模式 （一）新城特点 新城作为一种现代区域经济发展模式，逐渐占据经济发展主导地位。发达国家的历史经验表明，一个国家走向现代化的标志之一是以科学技术为主体的工业化和为之服务的高度城市化。而城市新区正是工业化和城市化的有机结合和统一，其不仅表现为一个城市范围内资源的空间优化配置和工业化的推进，从而促进经济的高效率增长，而且还表现为多个城市新区资源的空间优化配置和经济协调发展，从而推进一国经济乃至整个世界经济的高速发展。 区域空间结构随产业结构高度化变动而变动，在产业发展不同阶段，城市形态发展也具有一定的规律性。区域产业结构高度化演

9、进，需要空间结构不断优化。新城是科技进步、规模经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果。交通运输和信息产业高度发达是城市新区发展主要驱动力。通过不断地提高空间结构的有机关联度，创造一个有利于产业更新的良好区位条件、空间关系和环境质量，以顺应产业结构高度化要求。空间结构的成长过程按阶段逐步展开，代表了区域空间结构高度化的演进过程，对应城市化发展的几个阶段：城镇小城市大城市城市新区城市圈域一体化，从而提高城市化、集约化水平。 通过对具有代表性的5种新城开发模式分析，可以归纳出城市新区开发的基本特点： 1、新区的空间扩张是城市发展的增长极。随着城市规模和城市功能扩张，依托原有郊区城镇对其重

10、新规划，将其建成大城市产业转移和人口疏散的基地，由此推动城市经济的新一轮发展。而且技术发展和产业投资落实到空间，必然带来城市用地的扩大或功能的转换，从而引起城市的扩张或用地功能的转换。 2、政府推动是城市新区开发的催化剂。在城市郊区选择新城，并制订标准高、切实可行的新城总体规划，通过城区政府对新城开发规划的具体实施，促进城市社会经济的协调发展。当然，政府推动符合城市发展的内在规律。 3、产业拉动是城市新区开发的原动力。城市新区的开发是在一定历史条件下由特定产业发展所拉动和提升的。广州天河新区的开发规划就是通过天河体育中心的建设得以实现，并通过高新技术产业的推动不断提升的。 4、城市新区是一种高

11、集聚经济。城市经济本质上是一种集聚经济，以高新技术为特征的城市新区更是一种高集聚经济。通过大力发展城市新区，能够推进一个地区的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射而带动整个地区经济的发展。 5、城市新区是一种高能级经济。由于集聚经济作用，城市新区经济比其他地区具有更高的经济发展势能，从而对周围地区产生强烈的经济吸引和经济辐射功能。城市新区作为一个强大的经济场，通过向外扩散商品、转让技术、产业转换，为中心城市的金融、贸易、信息、技术服务等第三产业的发展腾出空间；另一方面不断向外扩散经济、产品及产业，又可以带动周围地区的经济发展，促进城市经济的空间拓展。通过城市新区吸引和

12、经济辐射的双重功能作用，有利于合理配置资源，形成合理的产业结构和空间布局，使企业集团的扩张边界扩大，发挥集约化规模经营优势。 6、城市新区是一种开放性经济。城市新区以国际市场为背景，以外向化为特征，吸引大量的国际资本、信息技术、人才集聚，从而推动城市新区经济的全球化发展。其开放性还表现在城市新区经济大量的对外经济、贸易、金融活动的功能上。城市新区已成为一个国家，一个地区外向型经济的枢纽点。 7、城市新区经济是一种自组织经济。主要表现在城市新区经济处在不断地调整结构、调节功能和空间形态的变化之中，表现出强大的自我调整的生命力。 （二）济南新城的功能分析 济南东部新城指主城区东部大辛河以东地区，包

13、括贤文、王舍人、董家、郭店、孙村等，用地开阔，地质条件好，对地下水影响小，是“胶济经济带”重要组成部分，有一定发展基础，未来将形成以发展高新技术、外向型出口加工为主的资金、技术密集型的城市产业带。 1、东部新城使原有城市中心区完成功能置换和更新 如果省级政务中心东迁，将给旧的城市中心区带来空间结构上的变化。济南城市主中心（旧的城市中心区）中机关用地所占比例最高（27.7%），如省政府和省人大，市政府等机关用地比例很大。在旧中心或其附近主要是行政办公为主，城市中心区突出了行政功能，而限制了商业特别是商务用地的发展。采取“腾笼换业”的置换方式，可以使地价昂贵的中心区腾出很大一部分城市用地，用来发展

14、CBD和CRD，以及解决紧张的城市交通用地，给城市中心区的用地和功能优化组合提供了支持。 2、东部新城能带动济南城市化进程和房地产业的发展 经十东路的建设，使济南市二环东路以东的地区迅速增值，两侧的房地产价格已急剧升值，高者每平方米涨幅超过千元，周围土地价格也跟着上升。东部新区形成后，将沿经十东和工业北路向东轴线发展，使东部郊区向市区转化。高新技术开发区现已成为济南新的经济活跃地带，这将使省城东部地区的发展初具规模，使城市化进程速度大大加快。 3、经十东路可加强省城对外交通、减轻城市内部交通压力 经十东路建成通车后，在遥墙国际机场与市区之间形成一条高标准的快速通道，经十东路和工业北路形成的城市

15、快速路系统，打开了济南向东发展和联系的出口；另一方面经十东路建成，可减轻市内交通压力，随着经十东路的进一步建设改造以及未来城市快速路网络的形成，经十东路将起到越来越重要的作用，市区的车辆出城及过往车辆穿过济南市区将变得迅速快捷，济南市区的交通压力将因此而明显减轻。 4、东部新城可提高省城地位和对全省的辐射作用 东部新城职能主要有三个：一是对济南市的带动作用，二是作为省城政务中心对全省的辐射作用，三是作为区域中心城市的带动作用。济南单核心城市中心区对一些职能已不堪重负。随着政务中心东迁，将使济南辐射和带动功能进行合理分工，优化组合。东部新城主要利用省级行政中心辐射整个山东特别是东部地区，从而加强

16、和东部及山东半岛城市群的联系，发展济南东部产业带，加强其在胶济产业带中的地位和带动作用，发展外向型经济。经十东路拓宽、延伸后和未来东部产业带一起形成新的经济中心，西起二环路，东到绕城高速公路，经十东路和工业北路围合的区域，设想未来新的省级政务中心将形成东部中心区核心。 （三）东部新城开发的产业前景 根据上述新城开发的基本特征，结合济南东部新城开发的具体情况，其开发模式应该是“居住和产业发展双擎型簇群开发模式”。就是通过居住和产业?城市经济的两大支柱的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。 1、发展住宅产业 研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为157.14%、10

17、0%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为75%、50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还是吸引了大部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必然结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展，而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的象征。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。 对于东部新城住宅开发项目的客户定位而言，考虑到新城全省政务中心功能定位的确定，以及新区紧靠老城区的区位优势，显然将成为旧城区人口外迁安

18、居的首选地区，宜将其定位为中高档收入阶层，潜心打造大众精品型住房。东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区。在济南“东拓”空间发展战略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。 2、高新技术产业发展 由于要实现居住与就业的空间平衡，新城区应该保持一定的生态工业产业基地，随着城市空间东扩，沿交通干道两侧经济基础好的地带应布局相关产业，整合目前济南高新技术工业园，发展以高新技术为依托的产业聚集带。 3、大力发展物流产业 目前济南物流公司大多从事货代、长短途运输等业务，能提供国际“门到门”

19、服务的微乎其微。据统计，济南物流费用占销售额比重为18%，而美国仅为5%，在讲求综合成本的外商眼里，济南居高不下的物流成本足以抵消人力成本优势，从而影响外商到济南投资。一个出色的物流商，其重要一点就是信息平台建设，因为物流方案需提供实时监控并设计流程。济南要发展多式联运，有效利用各种运输模式，陆、海、空等联运方式结合起来，最终实现物流环节的“无缝对接”。 4、金融及文娱、体育休闲等产业发展 从金融发展前景来看，由于新区住宅定位于大众精品，因而居民具有良好的信用度，加之全省政务中心的确定，以及工业区、商贸副中心、市场群的建设与发展，都将使该地区的金融行业具有良好的发展前景。 随着消费水平的不断提

20、高，济南市居民用在文娱、体育休闲方面的消费支出也在不断增加，占比例已经从90年代初期的4%左右增加到2005年的21.7%。若以2005年?2010年间人均消费支出400元/月推算，则这一时期新区60万人口的文娱休闲支出将达到年均近30亿元。如果考虑到外来人口，该区文娱休闲市场潜力将更大。加之山东是体育大省，东城应发展集娱乐、健身于一体的体育经济。 5、发展会展经济 会展经济、旅游经济和房地产经济是新世纪三大无烟产业。会展经济具有桥梁、窗口、展台、连带等功能，具有强大的关联效应，已被许多城市纳入重点扶持的都市型朝阳产业。 济南是全省的窗口，而东部新城是济南的窗口，因此，产品要想在山东站稳脚跟，

21、就离不开济南宣传；而要在济南站稳脚跟，就需在东部新城宣传。所以，东部新城应将会展经济作为支撑产业做大做强。结合全省政务中心优势，济南新城在会展经济上应大有所为。 三、济南新城开发的理性经营策略 新城开发实施城市经营策略目的在于借助市场手段配置城市资产或资源经营权，提高城市资产或资源的运行效率，实现城市建设实体资本（如基础设施投入等）、无形资本（如生态环境等）以及延伸资本（如城市知名度等）的保值增值，从而促进城市建设的可持续发展。 （一）以城市功能提升为导向，实现经营城市的双重属性 经营城市的根本目的在于快速提升城市功能。但是，经营城市必须明确其具有双重属性，即商业利益和社会公益性，不同城市产品

22、应有不同类型的属性分工。商业利益性，实质上就是指通过市场化的手段与方法，实现城市产业活动、建设开发活动的利润价值最大化，最大限度地提升城市产业活动，建设开发的投资回报率及经济效益；社会公益性则来自城市经济公共产品和准公共产品方面。从两者之间的相互关系来看，就是城市经营的局部行为，或突出市场化、商业利益性，或强调社会化和公众利益性，但就整体而言，则应是商业利益和社会公益兼顾与结合，正确处理二重性关系，是城市经营管理者的现实任务与永恒主题。 （二）以城市为文化载体，运作城市文化资本 文化是城市超生活的工具，悠久的历史、丰富的文化是公共交流的平台，城市文明社会的结晶。尤其是随着城市的不断发展，文化的

23、作用日益重要。进行“城市文化资本”运作，为城市创造一种可以持续发展的资源，创造一个城市所属的取之不尽、用之不竭的资源，这就是城市独有的文化资源，城市的立命之基，发展之源。 （三）实施城市生态经营策略，推进生态环境建设 东部新城有着丰富的水域生态资源，若不能合理的开发与保护，将对该区的居住环境造成很大的影响，而按照传统的方式进行保护，又要花费相当多的政府投资。由此，必须借鉴生态经营的手段。例如，美国爱达荷州一河流经营开发公司实施的“河流经营计划”，通过项目的实施，使得一条河流成为州内第一条鲑鱼可以产卵的都市河流，并将其与房地产开发项目结合起来。这一项目成为该州渔牧管理部门当作修复都市河流的样板工

24、程，并被城市土地组织授予杰出设计奖。 （四）以循环经济理念，建设循环型城市体系 循环经济强调经济系统与生态环境系统之间的和谐，着眼于通过对有限资源和能量的高效利用，通过减少废弃物来获得更多的人类福利，循环经济本质上是一种生态经济。济南新区要建立以科学的城市规划体系、控制污染排放、水资源循环利用、高效且清洁、健康的交通系统及废弃物资源化为核心的循环型城市建设发展模式，从而降低城市运行的资源环境成本，增强城市社会经济的综合竞争力。这就要求在城市规划、建设管理的方方面面都应倡导循环经济理念，从而为建设现代化高水平的新城区提供保障。 （五）倡导“新城市主义”，科学规划新城发展 “新城市主义”提倡从传统

25、的城市规划和设计思想中发掘灵感，与现代生活特征相结合，以具有地方特色、重视历史文化传统，居民具有强烈归属感和凝聚力的社区取代缺乏吸引力的郊区化模式。其设计理念为：城市发展或建设必须将公共领域的重要性置于私人利益之上。例如，在处理社区和街道、街区时，“新城市主义”认为街道的组成和等级应该同时为小汽车和行人提供方便，才能保持生机和活力。强调城市和它的邻区及其自然环境应该被视作一个经济、社会和生态相协调的整体。整个区域的任何地方，都应该以邻里设计的和谐原则进行设计；城市增长应该有明确的边界；公共交通系统应该支持整个区域范围内人们的出行；城市公共空间和商用的私人空间应该形成一个互补的系统；区域内的人口和功能应该具有多样性，而且要建立有机联系而不是互相隔离；注重城市发展规划中的公众参与，通过与各种社会力量的密切合作来建设和谐、高雅的城市理念。