【南昌市红谷滩置业分析】.doc

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1、家住红谷滩置业及调查分析世纪之交，南昌市市委市政府决定抽沙填滩，开发红谷滩，开发昌北。短短三年，不仅红谷滩新区成了南昌市房地产开发的最大热点，就连昌北经济开发区、新建县、望城等地也一跃成为南昌市民竞相迁住的地段，一个占地150平方公里的大昌北新城呼之欲出。曾几何时，地处红谷滩旁的沙井小区的房价每平方米500元都无人问津，而现在，这点钱连土地成本都不够。2001年，某机构曾经做过一次调查，对红谷滩的商品房价格，90%以上的市民心理价位都在1500元/M2以下，而现在，所有红谷滩楼盘的售价均在2000元/ M2以上，部分楼盘的最高售价已接近4000元/M2。那么，红谷滩的楼盘究竟是否还有上涨空间？

2、明年这里的楼盘还会火爆吗？首先让我们回顾一下近两年南昌市房地产业的发展状况。南昌市房地产业始于20世纪八十年末，当时的房地产开发公司主要是国有企业或事业单位，主要任务是危旧房改造。从1996年开始，南昌市的房地产逐步以商品房为主。1996年至2001年期间，全市房地产累计完成投资额71.95亿元，年均施工274.50平方米，年均竣工房屋面积102.17万平方米，年均销售面积101万平方米，年均销售金额14.32亿元。2003年110月，南昌市房地产投资额高达36.19亿元，10个月超过前五年的1/2；销售商品房17221件，其中住宅12493套，新增商品房销售面积195万M2，加上存量房100

3、万M2，2003年110月我市房地产成交量近300万M2，增长幅度高达53.78%此外，110月份南昌市商品房施工面积已达479万M2，其中住宅385万M2，以每套平均110平方米计算，供应量为35000套。二、红谷滩新区楼盘供应状况目前红谷滩新区的在售楼盘几乎都集中在中心行政区范围，商品房总占地面积约2000亩，总建筑面积为250万平方米，超过了南昌市一年的供应总量，如果加上红角洲和凤凰洲的几个大楼盘，总开发量接近南昌市两年的供应量。如果以2400元/平方米的楼价计算，红谷滩仅行政中心一带的商品房市值就达60亿元。目前南昌市城区人口约190万，以户均4人计算，约47.5万户。据市统计局最近公

4、布的数据，南昌市86.53%市民拥有产权房，约41万户，平均每户居民的住房市值为72300元，约为296亿元，假如有30%的市民愿意房屋置换的话，将有88.9亿元资金用于购买新房，再加上一些积蓄和银行按揭，居民手中可以用于购房款项不会低于300亿元。这300亿元，有多少愿意投向红谷滩？我们江西商报近期作了一次调查。调查问卷共分二个部分：一是已在红谷滩购房，一是未在红谷滩购房。前者收到问卷320份，后者收到问卷3750份。下面便是此次调查分析。A、已在红谷滩购房问卷在320份回收的问卷当中，购房时间100%是2003年，这说红谷滩楼备用真正启动还是今年。有34人是二次置业者，占问卷调查的10.6

5、%。在这些已在红谷滩购房的读者当中，选择最多是万达星城有70名，占总数的22%；其次是滨江豪园和洪城时代广场，分别占总数的20%和15%。具体图示如下：你为何选择在红谷滩的房（多项选择）？说明与分析：已在红谷滩购房的读者当中，70%的人认为该区的周边环境好，一半以上的人认为楼盘的品质好，说明广大市民的置业心态趋向成熟。虽然只有25%的人认为价格合理，但并不能反过来说75%的人认为价格不合理，因为有30%购买红谷滩商品房考虑到了投资，这就说明很多购房者还是认为红谷滩的楼盘有一定的上升空间。在红谷滩购房的信息来源这里需要说明的，我们通过电话咨询，无论是亲友推荐还是自己判断，这其中超过一半的人还是通

6、过新闻媒体了解红谷滩和这里的楼盘的，虽然不是一看广告就冲动买房，但广告的潜移默化作用还是相当明显的。购买楼盘的结构说明：多层住宅仍是南昌市民的首选购买何种户型？说明：二房、三房一直是南昌市商品的主力户型，红谷滩楼盘当然同样是这种情况，但有一个情况值得注意，不少被访者想买80平米左右二房，但这种户型在红谷滩楼盘的供应量非常有限。购买总价？说明：房子总价2530万元之间的占27%，排在第一，这27%当中有相当一部分是二次置业者，无论是投资还是房屋置换，大多数还是中等收入者。而15万元以下的购房户，其实是购买红谷滩行政区周边的“恒兴园”“丰和苑”等低价楼盘。其次是2025万元之间，这个价位南昌市民最

7、能接受。认为红谷滩何时最合适？说明：大多人认为两年后入住红谷滩是最佳时期，估计一年以后这里的物业更吸引人。小结：在被调查的人数当中，80%以上是45岁以下的中青年读者，这一方面说明本报的读者结构主要以中青年为主，同时也可以看出，红谷滩新区也是年轻人向往的居住地段。在付款方式上，采用银行按揭的购房者也超出了80%，“用明天的钱，今天就拥有理想居所的观念”，目前已深入人心。人们尤其是年轻人对未来的生活充满自信，便是一个城市向前发展的利好因素，从这点又可以看出，红谷滩新区一定是未来南昌最具活力的地方。B、打算在红谷滩购房者问卷调查分析本次调查问卷共分A、B两个部分，而且同时刊登在一个版面，共收到回信

8、4000多封，A、B问卷的回收比例是1：10，由此可见，大多数读者（购房者）对红谷滩虽然情有独钟，但出于种种顾虑，观望者仍然大大超过“下单者”。通过电话随机采访，我们发现，多数南昌人的投资心态倾向保守，在没有亲眼目睹完全竣工的楼盘之前，敢于“看楼书下定单”不足十分之一，这是其中一个缘由；另一方面，配套设施神龙见首不见尾，房价涨幅过快，部分楼盘宣传不到位，政府承诺中途变卦等等因素，也是广大购房者持币等待的原因。下面，我们从以下几个方面将调查结果公示于众，不妥和疏忽之处，也请诸位加以指示。按照社会调查学原理，任何问卷调查都无法做到100%准确，我们公布的调查数据，对大家来说，也只能作为“仅供参考”

9、之用。打算何时在红谷滩购房说明：大多数的调查者似乎都不急于购房，高达43%的人虽然想买却又拿不定主意。当然一年之内和现在就想买房者加起来也有35%，这对于目前在售楼盘来说，是一个好消息。那么，他们倾向哪家楼盘呢？你对目前红谷滩哪家楼盘印象最好？由于多数被调查者同时选了好几家楼盘，问卷分析变得比较麻烦，疏理之后发现，读者对红谷滩在售楼盘的品质和特色了解得并不透彻，从电话随机访问中我们发现，读者对广告投放较多的楼盘了解得也就多一点。滨江豪园洪城时代广场 ，万达星城的排名相应靠前，但也不占绝对优势。其后几家楼盘如江湾、红谷春天、泉水湾、鹿景名居等的得票都相差不大。鱼和熊掌，不知舍谁才好。打算在红谷滩

10、购房的原因由于是多种选择，认为周边环境好和楼盘品质好的购房者占大多数。至于楼价，多数被访者都认为偏高，这是他们的心理价位太低的缘故。出于工作便利而选择红谷滩购房的不到5%，可能是因为市委、市政府的工作人员将来住房另有安排之故。打算在红谷滩购房，但对选择哪家楼盘举棋不定，大多数人对售楼人员的解释颇有微词，房地产营销人员的素质有待提高。另外，有些楼盘的楼书让购房者读不懂，这种情况，常常让消费者感到迷茫。选择红谷滩楼盘最注重的是什么？说明：大多数选择楼盘把价格和品质放在首位，这就是“性价比”的问题。从目前情形来看，由于红谷滩楼盘都没有交付使用，普通购房者要想弄明白一家楼盘性价比的真实情况是相当困难的

11、。在选择楼盘当中，有10%的人比较注重开发商的知名度，说明房地产的品牌效应并非有些媒体渲染得那样突出。对红谷滩楼价看法说明：看来，真正炒房的人只有10%左右，85%的人不希望房价上涨，“如果房价再低2030%，我们马上就会去红谷滩买房。”多数被访者都这样说。然而，根据目前的状况，红谷滩片区的房价降下来的可能性几乎是零。你最不喜欢的楼盘之原因说明：在谈到广告与事实不符时，多数被访者楼盘广告“起价”表示十分不理解。他们说，既然没有这种价位的楼房，以低起价宣传就是欺骗。另外，广告中的一些画面和宣传词也让被访者觉得不可信。关于开发商形象问题，被访者不满多集中在以前的个别小楼盘如“恒兴园”上，现在的一些

12、楼盘总体形象都不错。九、如果本报为你担保，由江西商报郑重推介楼盘，你是否愿意购买：你最希望本报房周刊介绍红谷滩楼盘的哪些情况？说明：因为是多项选择，这道题多数人都选择了三个答案。针对读者的各项意见，今后本报房周刊将加大相关内容的采写。你打算购买红谷滩的房子，比较喜欢说明：在南昌，一般居民比较习惯住多层楼房，加上目前楼盘当中，低层的售价和物业管理相对便宜一些，这也是多层住宅受青睐的原因之一。你打算购买的户型是：说明：二室二厅和三室二厅仍然是广大购房者的首选，也是红谷滩多数楼盘的主力户型。这种户型可以达到应该是小康生活的标准：舒适。你打算购买的面积是：说明：面积和户型的关系非常密切，二室一厅或二室

13、二厅，一般都在70M2110M2之间，三室一厅或三室二厅一般都在90M2130M2之间，这些户型在南昌市至少可以畅销5年。你希望购房的总价控制在：说明：超过一半的被访者希望购房总价控制在20万元30万元之内，如果房价再度上涨，估计有相当部分购房者会持币等待，因为毕竟南昌市民的收入有限。小结：对红谷滩房地产的调查，相信各房地产公司过去曾经做过不少，但通过媒体刊登问卷的形式，对已在红谷滩购房和打算在红谷滩购房者公开做全面的调查，在全省尚属首次。通过这次调查，我们再次领略到了红谷滩的巨大魅力，同时也证实了红谷滩片区已成为高品质楼盘的聚集中心。两年之后，红谷新城将成为提升南昌城市地位坚强基石。我们认为，无论红谷滩楼盘的销售是否红火，“宣传红谷滩”的工作却不能停止，政府也罢，开发商也罢，媒体也罢对红谷滩，我们目前需要的不仅仅是口号，是实实在在地回答。我们应充满自信地告诉百姓：家住红谷滩，是南昌人的骄傲！