白云山Ａ：房地产估价报告.PDF

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1、 2009.1.1 委托方 广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂 为广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂 确定被拆迁房屋货币补偿金额涉及房地产估价项目 房 地 产 估 价 报 告 中天衡房字2009第 126（广）号 签字估价师 黄玉燕 陆子建 估价作业日期 2009 年 10 月 23 日至 2009 年 11 月 20 日 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 目 录 致委托方函.1 估价师声明.2 估价的假设和限制条件.3 房地产估价结果报告.4 一、委托方.4 二、估价方.4 三、估价对象概况.4 四、最高最佳使用分析.5 五、估价目的.6 六、估价时点.6 七、价值定义

2、.6 八、估价依据.7 九、估价原则.7 十、估价方法.7 十一、估价结果.8 十二、估价报告应用的有关事项.9 十三、特别事项.10 十四、估价作业日期.11 十五、估价人员.11 附件.12 房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 1 致 委 托 方 函 广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂：受贵公司委托，我们对贵公司为确定被拆迁房屋货币补偿金额而涉及的房地产市场价值进行估价，作为该经济行为当事方之参考依据。我们根据国家有关法律法规及房地产估价行业规范，实施了必要的估价程序，基于一定的估价假设与限制条件，采用公认的房地产估价方法，对

3、用于前述目的下待估房地产于 2009年 10月 23日的市场价值进行了分析估算，得出以下估价结果：待估广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂位于越秀区越秀北路 139号之房地产于 2009年 10月 23日的市场价值为人民币贰仟零玖拾叁万肆仟陆佰陆拾捌元(RMB2093.4668 万元)，单价为 19,081 元/平方米。欲了解本估价项目的全面情况，须认真阅读本房地产估价报告全文。广州中天衡房地产与土地评估有限公司 法 定 代 表 人 ：2009 年 11月 20日 房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 2 估 价 师 声 明 我们郑重

4、声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已委派估价人员曾翠霞对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 3 估

5、 价 的 假 设 和 限 制 条 件 (一)估价对象于估价时点状态假设 1、假设估价对象所涉及房地产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。2、假设估价对象所涉及房地产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设估价对象所涉及房地产之国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。3、除另有载明外，均假设委估房地产于估价时点已交吉。4、假设估价对象所涉及房地产无影响其持续使用的重大技术障碍，该等房地产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等房地产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等房地产价值产生不利影响。(二)估价限制条件 1、本估价报告中所依据的由委托方提供的法律文件、

6、技术资料、经营资料等估价相关资料，我们未向有关部门核实，其真实性由委托方负责，我们亦不承担与估价对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。2、我们未对估价对象所涉及房地产界址进行测量，该等房地产的所有面积及形状等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。3、我们对估价对象所涉及房地产只对其可见实体外表进行视察，未对该等房地产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。4、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 4 房 地 产 估 价 结 果 报

7、 告 一、委托方 本项目委托方为广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂。二、估价方 名 称：广州中天衡房地产与土地评估有限公司 法定代表人：郑国伟 住 所：广州市府前路 2号府前大厦八楼 估价资格等级：壹级房地产估价资格 三、估价对象概况 本项目估价对象为位于越秀区越秀北路 139 号的一栋房地产，建筑面积为1097.13 平方米。估价对象所在为东风中路和越秀北路交角处，该区域商业繁华度一般，临街商铺稍少，附近有较多的办公楼宇，如广德大厦、建设大厦、成悦大厦及粤海集团大厦等，有一定到人流量。区域内道路网发达，有东风路、越秀北路、中山路、黄华路、东濠涌高架的城市主次干道纵横交错，附近的东风

8、中路公交车站有 185、204、209、229、261 及 276 等数十条公交路线，公共交通工具完善。该处各配套设施亦较完善，超市、银行、医院、学校、市场及经营各类物品的商铺一应俱全。根据委托方提供的相关资料，估价对象已办理房地产权证（证号为粤房地权证穗字第 0140014947 号），房屋使用性质为工场、厂房，权属人为广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂。该房地产土地所有权性质房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 5 为国有土地，用地面积为 307.44 平方米，取得方式为出让，土地使用年限自2003 年 2月 5日起 50年。至

9、估价时点，估价对象由权属人出租作旅馆及商铺用途，未设立抵押等其他他项权利。估价对象是主体为四层，局部为单层、两层及五层，以混合结构为主、局部为砖木结构的建筑，设 1 台客梯上落。由于本估价报告估价目的是为委托方确定被拆迁房屋货币补偿金额，且估价时点之日估价对象的内装修主要由承租方完成，根据城市房屋拆迁估价指导意见，故本次估价将估价对象的装修状况作普通装修考虑，不考虑由承租方自行装饰装修的价值，其中普通装修的标准为外墙面缮灰涂涂料，内墙面缮灰，地面铺普通陶瓷砖，天花吊夹板纸筋灰天花，装玻璃大门、木门及铝合金窗，水电暗敷，装日光灯等。该建筑建成年月较早，建筑及装修的保养情况一般。根据城市房屋拆迁估

10、价指导意见，被拆迁房屋的性质若拆迁人与被拆迁人协商一致的，可以按协商结果进行评估。根据被拆迁人提供的由拆迁人向其出具的相关资料，拆迁人广州市越秀区建设和市政局同意被拆迁人以被拆迁估价对象使用现状情况委托我司进行估价。根据我司相关估价人员现场查勘及搜集到的相关资料情况，被拆迁估价对象于估价基准日出租作旅业及商铺经营，故本次估价中按委托方（被拆迁人）的要求以商业用途进行估价。四、最高最佳使用分析 房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最高价值的使用。尽管委托方提供的房地产权证（证号为粤房地权证穗字第 0140014947号）中标注估价对象房屋使用性质为工

11、场、厂房，但根据城市房屋拆迁估价指导意见被拆迁房屋的性质可由拆迁人和被拆迁人协商一致确定，由于委托方提供了作为拆迁人的广州市越秀区建设和市政局向其提供的同意我司对被拆迁估价对象以使用现状情况进行估价的文件，从而为本次估价中将估房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 6 价对象以商业用途进行评估提供了合法依据。估价对象位于东风中路与越秀北路交角处，附近比较少类似临街商用物业，而该处因众多办公楼宇的存在又具有了一定的人流量，故从需求角度来说，估价对象用作商用物业在经济上具有可行性。估价对象对独栋楼宇，其北面临东风路，西面临越秀北路，临街状况好，室内

12、面积较大，进深比亦相对合理，从而为其作为商业用途在技术上提供了可能性。综上，本次估价中，按委托方（被拆迁人）的要求以商业用途进行估价，已符合最高最佳使用原则。五、估价目的 为广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估委估房地产市场价格。六、估价时点 本项目的估价时点为 2009年 10月 23日。七、价值定义 本估价结果的价值是指估价对象在设定国有土地使用权以出让方式取得条件下于估价时点的公开市场价值。公开市场价值是指在满足下述假设ad所形成的公开市场上最可能形成的价格：a)有自愿的卖方与买方；b)资产的交易在独立的交易双方之间进行；c)资产以最适当的方式出现

13、在市场上，在合理的时间内以最合理的价格出售；d)买卖双方均在自愿情况下在获得充分资料后审慎进行交易。房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 7 八、估价依据 1、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999)；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、城市房屋拆迁估价指导意见；5、委托方提供的房地产权证、以商业用途进行估价的文件依据等产权证明文件及其他有关文件；6、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。九、估价原则 1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循最高

14、最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用方式为前提估价；3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。十、估价方法 由于估价对象所在地类似房地产的租赁实例较多，估价对象可通过对外出租获取收益，故采用收益法进行估价。收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。收益法计算公式为：()=+=niiiRAV11 其中：V=待估房地产价值；Ai=待估房地产未来第 i年的净收益；R=资本化率；房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（

15、广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 8 n=待估房地产未来可获收益的年限。其中求取待估房地产未来净收益中所涉及的市场租金是采用市场比较法计算所得。市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象在估价时点的公开市场价值。市场比较法计算公式为：00000DDCCBBAAVV=其中：V=待估房地产价值；V0=比较实例房地产价格；A=待估房地产交易情况指数；A0=比较实例房地产交易情况指数；B=待估房地产估价期日房地产价格指数；B0=比较实例房地产交易日期房地产价格指数；C=

16、待估房地产区域因素条件指数；C0=比较实例房地产区域因素条件指数；D=待估房地产个别因素条件指数；D0=比较实例房地产个别因素条件指数。十一、估价结果 经过实施必要的估价程序，在本报告所述之估价目的、估价假设与限制条件下，待估广州白云山制药股份有限公司白云山何济公制药厂位于越秀区越秀北路 139号之房地产于 2009年 10月 23日的市场价值为人民币贰仟零玖拾叁万肆仟陆佰陆拾捌元(RMB2093.4668 万元)，单价为 19,081元/平方米。估价结果详见附件房地产估价表。房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 9 本估价结果中已包含估价对

17、象普通装修工程、电梯等的价值，不包含由承租方将估价对象用作宾馆及商铺的自行装饰装修价值。十二、估价报告应用的有关事项(一)本报告估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或价值可能发生很大变化。本报告使用者应根据估价时点后政治、经济、社会等状况的变化情况合理确定本报告的使用期。一般情况下，本报告应用的有效期建议自完成估价报告日起一年；在市场状况变化很大的场合，本报告应用的有效期建议自完成估价报告日起不超过半年。(二)本报告的分析与结论系根据本估价报告所述估价原则、估价依据、估价假设与限制条件、估价方法而得出，仅在本报告所

18、述估价假设和限制条件下成立。(三)本估价报告仅供委托方及本估价报告所述估价目的经济行为相关当事人为本报告所述估价目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及估价行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。因估价报告使用不当造成的后果与签字房地产估价师及其所在估价机构无关。(四)遵守相关法律法规和遵循公认房地产估价方法，对估价时点特定目的下估价对象的价值进行分析、估算并发表专业意见，是房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用房地产估价报告是委托方和相关当事方的责任。(五)本报告签字房

19、地产估价师已对估价对象的法律权属给予了合理关注，本报告中对估价对象法律权属的陈述不代表估价师对估价对象的法律权属提供保证或鉴证意见。房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 10 十三、特别事项 本报告的使用人在使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果的影响：1、根据委托方提供的房地产权证（证号为粤房地权证穗字第0140014947 号），估价对象房屋使用性质为工场、厂房，但根据城市房屋拆迁估价指导意见被拆迁房屋的性质可由拆迁人和被拆迁人协商一致确定，根据被拆迁人提供的由拆迁人向其出具的相关资料，拆迁人广州市越秀区建设和市政局同意被拆迁人

20、以被拆迁估价对象使用现状情况委托我司进行估价。根据我司相关估价人员现场查勘及搜集到的相关资料情况，被拆迁估价对象于估价基准日出租作旅业及商铺经营，故本次估价按委托方的要求以商业用途进行估价。2、委托方未能提供房屋拆迁许可证，故本报告中估价时点取估价人员现场查勘之日，即为 2009年 10月 23日。3、估价对象产权证上标注的“使用年限从 50 年从 2003 年 2 月 5 日起”是在估价对象为“工场、厂房”为前提下得出的，按该用途计算估价对象土地使用权剩余期限自估价基准日起为 43.28年，该剩余使用年期超出拆迁人同意委托方（被拆迁人）以使用现状情况商业用途委托我司估价的法定最高使用年限 4

21、0年，故本次估价中估价对象剩余使用年期取商业用途法定最高使用年限 40年。4、本报告估价结果含已处理的 70.02平方米的违章建筑的价值。5、由于本估价报告估价目的是为委托方确定被拆迁房屋货币补偿金额，且估价时点之日估价对象的内装修主要由承租方完成，根据城市房屋拆迁估价指导意见，故本次估价将估价对象的装修状况作普通装修考虑，不考虑由承租方自行装饰装修的价值，其中普通装修的标准为外墙面缮灰涂涂料，内墙面缮灰，地面铺普通陶瓷砖，天花吊夹板纸筋灰天花，装玻璃大门、木房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 11 门及铝合金窗，水电暗敷，装日光灯等。十四、估价作业日期 2009 年 10月 23日至 2009年 11月 20日 十五、估价人员 姓名 签章 主签人：中国注册房地产估价师（注册号：4420030205）黄玉燕 复核人：中国注册房地产估价师（注册号：4420020032）陆子建 房地产估价报告 中天衡房字2009第 126（广）号 广州中天衡房地产与土地评估有限公司 12 附 件 1、房地产估价明细表(共壹页)2、估价对象位置图(共壹页)3、产权证明文件复印件(共伍页)4、估价对象部分图片资料(共壹页)5、估价业务委托书复印件(共叁页)6、估价人员资格证书复印件(共贰页)7、估价机构营业执照与估价资格证书复印件(共壹页)