靖远煤电：土地估价报告.PDF

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1、 土土 地地 估估 价价 报报 告告 项项 目目 名名 称：靖远煤业集团有限责任公司称：靖远煤业集团有限责任公司主业整体上市主业整体上市 国有建设用地使用权价格评估国有建设用地使用权价格评估 受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号土地估价报告编号:（北京）中地华夏（北京）中地华夏(2011)(2011)评评(估估)字第字第 9292 号号 提交估价报告日期：二一一年提交估价报告日期：二一一年十一十一月月三三十十日日 靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 2 土土 地地 估估 价价 报报 告告 第一部分第一部分

2、 摘摘 要要 一、一、估价项目名称估价项目名称 靖远煤业集团有限责任公司主业整体上市国有建设用地使用权价格评估 二、二、委托估价方委托估价方 委托单位：靖远煤业集团有限责任公司 单位地址：白银市平川区 法人代表:梁习明 联 系 人：刘万金 联系电话：13659335017 邮政编码：730913 经营范围：煤炭生产、销售、运输；煤炭地质勘查；工程测量；普通货物运输；设备租赁；住宿；餐饮；房屋租赁；印刷品、出版物经营；建筑材料（不含木材）、化工产品（不含危险化学品）、工矿配件、机电产品（不含小汽车）、五金交电的批发、零售；机械产品、矿山机械、矿山机电产品的生产、销售、维修；供水、供电；文体用品、

3、日用百货销售。三三、估价目的、估价目的 根据甘肃省人民政府 2008 年第 12 次常务会议、甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会（甘国资产权函200922 号）关于推进靖煤集团主业整体上市工作的函，批准靖远煤业集团有限责任公司主业整体上市，本次评估的目的为靖远煤业集团有限责任公司主业上市所涉及的土地资产提供价格参考依据。三、三、受托估价方受托估价方 单位名称：北京中地华夏土地房地产评估有限公司 单位地址：北京市西城区闹市口大街 1 号院 2 号楼 5A1、5A2 室 注 册 号：A201011002 执业范围：全国范围内从事土地评估业务 法人代表：张 红 联 系 人：魏明宇 联系电话：010

4、58528309 传真号码：01058528304 四四、估价基准日、估价基准日 二一一年九月三十日 靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 3 五五、估价日期、估价日期 二一一年七月二十六日至二一一年十一月三十日 六、地价定义六、地价定义 1、地价内涵 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估的土地价格是指待估宗地在估价期日二一一年九月三十日现状利用条件下、设定的开发程度与用途、设定土地使用年限的的国有出让土地使用权价格。2、土地用途的设定 待估宗地估价期日的实际用途以国有土地使用证登记用途为准，详见土地估价结果一览表，设定用途根据国土资源部 关于印发试行的通知（国土资发20

5、01255 号）的规定设定，详见土地估价结果一览表。3、土地开发程度的设定 待估宗地的实际开发程度详见土地估价结果一览表及相应的土地估价技术报告。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。待估宗地的设定开发程度详见土地估价结果一览表及相应的土地估价技术报告。4、土地使用年限的设定 在估价时点估价对象是划拨土地，以评估基准日起设定用途的法定最高出让土地使用年限，划拨土地使用权价格年限为长期；待估宗地的设定土地使用年限详见土地估价结果一览表及相应的土地估价技术报告。七、估价结果（详见土地

6、估价结果一览表）七、估价结果（详见土地估价结果一览表）根据 城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：土地总面积：5615336.33 平方米 作价出资总地价：76346.77 万元 大 写：柒亿陆仟叁佰肆拾陆万柒仟柒佰元整 货币 种类：人民币元 估价结果详见附表土地估价结果一览表。靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 4 靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 5 第二部分第二部分 估价对象界定估价

7、对象界定 一一、委托估价方委托估价方 委托单位：靖远煤业集团有限责任公司 单位地址：白银市平川区 法人代表:梁习明 联 系 人：刘万金 联系电话：13659335017 邮政编码：730913 经营范围：煤炭生产、销售、运输；煤炭地质勘查；工程测量；普通货物运输；设备租赁；住宿；餐饮；房屋租赁；印刷品、出版物经营；建筑材料（不含木材）、化工产品（不含危险化学品）、工矿配件、机电产品（不含小汽车）、五金交电的批发、零售；机械产品、矿山机械、矿山机电产品的生产、销售、维修；供水、供电；文体用品、日用百货销售。二、估价对象二、估价对象 本报告评估的估价对象是指靖远煤业集团有限责任公司委托评估的位于甘

8、肃省白银市平川区、靖远县的 118 宗土地。三、估价对象概况三、估价对象概况 1、土地登记状况 本次土地评估以靖远煤业集团有限责任公司纳入整体上市范围涉及到的宗地，参照土地使用证的登记内容，统计了待估 118 宗土地的编号、宗地名称、宗地位臵、土地用途、面积、四至、土地权属性质、国有土地使用证编号等土地权属登记状况，详见土地估价结果一览表，土地总面积 5615336.33 平方米。2、土地权利状况 待估 118 宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权由靖远煤业集团有限责任公司以划拨方式取得，土地总面积 5615336.33 平方米。根据土地登记记载，估价期日待估宗地他项权利详见土地估价结果一

9、览表。具体权利状况描述详见相应的土地估价技术报告。3、土地利用状况 待估 118 宗地范围内地上建（构）筑物面积、容积率、建造年代、建筑结构等土地利用状况详见相应的土地估价技术报告。四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明 1、一般因素 影响土地价格的各项一般因素详见相应的土地估价技术报告。2、区域因素 靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 6 估价对象所在区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况、规划限制等影响地价水平的区域因素详见相应的土地估价技术报告。3、个别因素 估价对象位臵、面积、用途、临街状况、形状、地质、容积率、基础设施条件、规划条件、产业积聚规模等

10、影响地价水平的个别因素详见相应的土地估价技术报告。靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 7 第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用 一、估价依据一、估价依据 （一）、委托方的有关资料 1、委托方提供的资料(1)企业营业执照复印件；(2)估价对象的国有土地使用证和宗地图；(3)估价对象土地资产情况调查表和宗地内建（构）筑物调查表；2、估价人员现场勘查取得的资料(1)估价对象宗地位臵图；(2)估价对象的照片；(3)估价对象的因素；(4)评估过程中采用的案例；(5)估价人员现场调查收集的其它相关资料；（二）、有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 GB

11、/T 185082001 2、中华人民共和国国家标准 城镇土地分等定级规程 GB/T 185072001 3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类GB/T 210102007（三）、地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知 1、甘肃省实施中华人民共和国土地管理法办法（修正）（2002年3月30日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）2、白银市人民政府办公室关于印发白银市征收土地补偿补助办法的通知（市政办发2008114号）3、甘肃省征地占用税实施办法（甘肃省人民政府令200851号）4、关于白银市城市基础设施配套费收费标准的批复（甘价服务2004163号）（四）、全

12、国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章 1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日）2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）3、中华人民共和国土地管理法实施条例 4、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，1990年5月19日）8、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发200428号 9、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511靖远煤业集团有限责任公司改制项

13、目 土地估价报告 8 号）10、国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发200631号 11、国务院关于促进节约集约用地的通知 国发20083号 12、中华人民共和国国务院令第518号土地调查条例 13、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定（年月日）14、财政部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知财综200924号 15、划拨土地使用权管理暂行办法（1992年国家土地管理局令第1号）16、原国家土地管理局8号令 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 17、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）18、国土资源部

14、关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知（国土资发200144号）19、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处臵审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）20、国土资源部关于严格按国家标准实施 城镇土地分等定级规程 和 城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）21、国土资源部关于进一步规范土地登记的通知（国土资发2003383号）22、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）23、关于印发关于完善征地补偿安臵制度的指导意见的通知国土资发2004238号 24、国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知国土

15、资发20049号 25、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）26、国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知（国土资发2007112号）27、关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发200851号）28、城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土资发2008138号 29、土地登记办法（国土资源部令第40号）30、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知 国土资发 2008 308号 31、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 国土资发200956号 32、国土资源部确定土地所有权和使用权规定（征求意见稿）33、国土资源部办公厅关于完善企业

16、改制土地估价报告备案有关事宜的通靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 9 知国土资厅函2009311号 二、土地估价二、土地估价 1 1、估价原则、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有：（1）合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。（2）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或

17、大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（3）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（4）变动原则 一般商

18、品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（5）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处

19、环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（6）预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 10 在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预

20、测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（7）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（8）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评

21、估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。2 2、估价方法、估价方法 （一）、方法选择：根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据城镇土地估价规程，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。白银市公布了白银市基准地价，并颁布（市政发2009102 号）白银市人民政府关于发布白银市白银平川两区及五镇一街道国有土地基准价的通知，可以采用基准地价系数修正法。白银市近 3 年有一定数量的工业用地招、拍、挂和协议出让的交易案例，可采用市场比较法

22、评估。因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，估价对象所在区域无类似物业出租，通过分比较可以确定客观的租金水平，因此不采用收益还原法评估。因为剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。待估宗地地上有建筑物，宗地所在区域没有类似物业的销售，通过比较不可以确定宗地地上建筑物的售价，所以不选择剩余法评估。综上所述，本次估价采用基准地价修正系数法和市场比较法进行评估。靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 11

23、A A、基准地价系数修正法、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价K1（1+K）K2K3K4K5 式中：K1期日修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K2土地使用年期修正系数 K3容积率修正系数 K4用途修正系数 K5政策修正系数 K6开发程度修正 B B、市场比较市场比较法法 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地

24、与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似土地实例进行比较，并对类似土地实例的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。公式：V=VBABCD 其中：V-估价宗地价格;VB-比较实例价格;A-待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B-待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C-待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D-待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;3 3、估价结果估价结果 3.1、地价确定的方法 本次报告采用基准地价系数修正法和市场比较法评估，所得结果差异不大。基准地价系数修正法，依据的基准地价在计算过程中修正幅度不

25、大，能够较合理的反应地价水平。市场比较法，采用了三个一级市场交易实例，反映了市场价格水平。虽然两种结果存在差异，但是差异很小，最终以两种结果的算术平均值最为评估价格。过程详见各估价报告和技术报告。3.2、估价结果 根据 城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 12 土地总面积：5615336.33 平方米 作价出资总地价：76346.77 万元 大 写：柒亿陆仟叁佰肆拾

26、陆万柒仟柒佰元整 货币 种类：人民币元 估价结果详见附表土地估价结果一览表。三、需要特殊说明的事项三、需要特殊说明的事项 1、估价的前提条件和假设条件（1）本次估价的依据是委托方及下属改制单位提供的有关资料。同时，根据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 GB/T 185082001、城镇土地分等定级规程 GB/T 185072001、土地利用现状分类GB/T 210102007、白银市人民政府和白银市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。（2）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地区位条件和地产市场交易资料等

27、评估相关资料由估价人员实地调查而得。国有建设用地所有权的作价出资价格并不必然等于出让价格。但是由于目前没有确切的数据论证，评估国家作价出资土地使用权价格时可以直接采用市场的出让交易案例作为比较案例。（3）估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日 2011 年 9 月 30 日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的作价出资的土地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。（4）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素

28、发生变化，该评估价格应作相应调整。2、估价结果和估价报告的使用（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。（2）本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。（3）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。估价对象经过批准合法取得作价出资的土地使用权，并按照规定支付有关的土地税费。作为主营业务用地，得到有效合理地利用，并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选

29、取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。（5）估价报告和估价结果的使用权属于为靖远煤业集团有限责任公司，北靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 13 京中地华夏土地房地产评估有限公司负责对估价结果进行解释。（6）本报告及估价结果仅为靖远煤业集团有限责任公司改制涉及的土地评估和资产处臵提供使用，当用于其它目的，本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。3、其他需要特殊说明的事项其他

30、需要特殊说明的事项 （1）土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供，委托方提供资料属实。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、土地征用补偿标准文件、基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。（2）报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地人民政府核发的国有土地使用证为准。（3）估价对象评估基准日时为国有划拨土地，根据此次评估目的为整体上市，其划拨土地拟采用作价出资方式处臵，并于 2011 年 11 月 4 日取得甘肃省国土资源厅甘肃省国土资源厅关于靖远煤业集团有限责任公司上市所涉土地资产处臵的函（甘国土资函201146 号）批准作价出资处臵，批准土地使用权年限为

31、50 年，大于商务金融用地法定最高使用年限 40 年，同时在基准日时尚未取得该批文也未完成换证，故评估设定商务金融土地使用权年限为设定用途条件下的最高出让国有建设用地使用年限 40 年。（4）土地还原利率的计算过程：安全利率是指无风险的资本投资收益率，根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001），选取估价基准日中国人民银行公布的一年期定期存款年利率3.25%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位臵、估价对象的用途等。根据估价人员对估价对象所在地工业用途房地产市场的调查了解，在当目前由于政策变动较快，土地取得周期较长，土

32、地投资存在一定风险，综合分析该区社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及估价对象的地理位臵等，确定工业用地风险调整值为 3-4%，综合确定本次土地估价的工业用地土地还原利率为 7%。（5）其它说明：委托方对所提供资料（详见估价依据）的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。靖远煤业集团有限责任公司改制项目 土地估价报告 14 第四部分第四部分 附附 件件 附件一、土地估价结果一览表 附件二、估价对象国有土地使用证复印件（另附）附件三、估价对象位臵示意图 附件四、估价对象现状照片 附件五、靖远煤业集团有限责任公司营业执照复印件 附件六、土地估价机构营业执照复印件 附件七、土地估价机构资质证书复印件 附件八、土地估价师资格证书复印件