互联网+房地产知识分享.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。互联网+房地产-“互联网+”发展背景下三四线城市房地产开发策略什么是“互联网+”？是运用互联网思维，结合传统产业，让传统产业插上互联网的一支翅膀得以飞速发展，如：电商、互联网推广等；是运用互联网思维衍生出来的思想和方法，让传统产业插上互联网的第二支翅膀得以迅猛发展，如：借助共享经济思想、借助圈子文化和口碑传播、借助定制和智能制造、借助入口和平台思想来发展壮大。在当前的发展时期，房地产业已经出现了一些结合“互联网+”思维的产物，如：众筹度假酒店和别墅等；如：房产互联网中介。但对于当前的房地产来说，还是有必

2、要从最重要的几个环节进行梳理，探究这几个重要环节与“互联网+”思维的结合。互联网+哪几个重要环节呢？其一：资金；其二：土地和拆迁；其三：营销和销售。以资金来说，在这方面发展比较早的是轻资产发展路径，如万科、万达模式，开发企业要有决心要让出一部分资本收益，并且要有强大的城建服务能力（包括规划设计、建造、招商和运营能力），集合各方投资机构和投资人的资金，并辅以REITs融资手段，以期实现企业的平稳发展。但这种模式比较适合那些资源整合能力强、本身有较强城建服务能力和对投资人有强大号召力的企业，对于影响力和服务能力较弱的三四线的中小开发企业来说，实现的困难较大。那么，对三四线的中小开发企业来说，在这个

3、环节是否能够拿出一部分资本收益，让利给企业内部的高级管理人和关键岗位的职工（即:引入高管和重要职工），一方面能够解决部分资金，另一方面也是对这些人员的激励，至于对营销环节的有利影响却不是主要的。是否能够引入供应商，如：主要施工企业、主要材料供货商和营销代理机构?这一决策主要是解决资金和供货事宜。土地和拆迁：这是两个不同的问题，但均涉及到项目能否顺利实施，所以放在了一起。对开发企业来说，从政府手中那地，然后进行开发，但实际情况不尽然。君不见各地的开发项目涉及到拆迁的，发生了多少非议所听的荒诞惨剧。如何解决这方面的争端？我们不妨来看看拆迁工作究竟面临什么矛盾：1. 经济利益矛盾：巨大的土地收益差、

4、部分项目的拆迁补偿不公平等因素的存在；2. 情感难舍：一砖一瓦、一草一木都伴随着童年的记忆、成长的记忆、家庭的记忆等等；3. 纯粹的怕折腾：年纪大的、宅的、懒的。在上面的三个矛盾中，最主要、最突出的是第一个，即：利益之争，而其他两个矛盾则比较好解决。对于第一个矛盾，可以采用众筹的方法，让被拆迁户以户的名义，进行符合相关法规的实物众筹或分红众筹，不要实物的被拆迁户可以参与这种众筹，并委托开发企业进行代为销售和分红。被拆迁户的入资以其原有的房屋拆迁补偿款为基础进行适当调整，体现公平和公正原则。这样一方面给拆迁工作提供另一种解决问题的途径；另一方面，也会有效降低开发企业的资金压力，有利于轻资产发展；一方面由于被拆迁户自身的购置物业需求和基于自身利益的对外口碑宣传，有利于项目的营销和销售工作，另一方面还由于顺利推动拆迁工作而有利于缩短项目开发周期、把控开发成本和提高利润率。但这种做法需要与地方政府之间达成一定程度的默契，还需要就项目财务数据和重要的招投标工作在特定人群中实现一定程度的公开。营销和销售：由于上述众筹工具的开发和利用，不管是内部的入资，还是外部的供货商的入资、被拆迁户的实物众筹等，均有利于项目的营销和销售，尤其是对于三四线城市的熟人经济和口碑相传的市场特征。-