2022年房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第三章 房地产价格和价值名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、 特点, 房地产价格与房地产供求的关系,房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义 明白二、房地产价格的形成条件 熟识其次节 房地产价格的特点 熟识第三节 房地产供求与价格 熟识二、房地产供应 熟识 供应的含义供应量的因素供应曲线三、房地产均衡价格 熟

2、识四、房地产供求与价格关系的特别性 熟识第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值 熟识二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 把握三、市场价值和非市场价值 把握四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 把握五、房地产全部权价格、土地使用权价格和其他房地产权益价格六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 明白七、市场调剂价、政府指导价和政府定价 明白八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 熟识九、土地价格、建筑物价格和房地价格 熟识十、总价格、单位价格和楼面地价 把握十一、名义价格和实际价格名师归纳总结 十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格熟识

3、第 2 页,共 21 页十三、起价、标价、成交价和均价熟识十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价熟识第一节房地产价格的含义和形成条件- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1. 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必需付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益； 房地产价格通常用货币来表示,但可以用实物等非货币形式来偿付三条件有用性,稀缺性,有效需求意愿购买才能其次节房地产价格的特点5 个受区位影响很大 实质上是房地产权益的价格 形成的时间较长 简单受交易者的个别情形的影响 有交换代价的价格买卖价格,也称源泉价格和使用代价的租金租赁价格,狭义 价格第三

4、节 房地产供求与价格房地产需求, 是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿 意并且能够购买的数量；需求的条件：购买情愿购买支付才能 房地产市场需求： 在肯定时间内、 肯定价格水平下和肯定市场上全部消费者需求的总和；【典型例题】形成房地产有效需求必需具备的条件有提示：参见教材 P80 答疑编号 500434030101 正确答案 AB 打算房地产需求的因素5 因素；供应大于房地产需求该房地产的价格一般是负相关,但是有例外炫耀物品和吉芬物品消费者的收入正常商品正相关,低档商品负相关消费者的偏好正相关相关物品的价格水平 替代品一某商品价格上升,导致另一种商品需求增加经济适用房

5、与商品房互补品一某商品价格上升,导致另一种商品需求削减住宅与其配套商业名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 消费者预期：对将来收入的预期正相关,对房地产价格走势的预期正相关,如 买涨不买跌房地产需求曲线,表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线；【难点】需求量的变动点在需求曲线上移动和需求的变动整条需求曲线的位移需求量的变动,仅只价格变动,其他因素不变,需求量沿需求曲线移动,价格提高,点 向左移,价格降低,点向右移需求的变动, 指价格以外的其他因素变动,导致整条需求曲线向左或向右平移引起需求增加,线向右移,引起需求削减,

6、线向左移供应熟识房地产供应是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所情愿并且能够供应出售的数量；两个条件：供应情愿供应才能名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产市场供应是指在肯定时间内、有者供应的总和肯定价格水平和肯定市场上全部房地产开发商和拥潜在供应量存量拆毁量转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房 地产量 +新开发量 打算房地产供应量的因素 该房地产价格正相关；该房地产的成本负相关；该房地产的开发技术水平正相关；房地产开发商对将来的预期 预期价格上升,就会增加供

7、应量 预期价格下降,就会削减供应；房地产供应曲线是表示房地产供应量与价格之间的关系的曲线；【难点】供应量的变化点在供应曲线上移动与供应的变化整条供应曲线的位移与需求量的变化和需求的变化类同；熟识是房地产市场需求曲线与市场供应曲线相交时的价格,供应量相等时的价格；也就是房地产市场需求量与市场名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 均衡是市场价格运行的必定趋势,假如市场价格偏离了均衡价格,必需会显现过剩或名师归纳总结 短缺, 导致卖者之间或买者之间的竞争,形成价格下降或上升,最终再次趋向于均衡价格；第 6 页,共 21 页-

8、 - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 全国房地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况 全国同类房地产的供求状况 本地区同类房地产的供求状况房地产的不行移动性和变更用途的困难,使得打算房地产价格的,主要是本地区同类房地产的供求状况；也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场；第四节 房地产价格和价值的种类1. 价值、使用价值和交换价值 使用价值是指物品能满意人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量；在房地产估价中所讲的价值是指交换价值 关系： 使用价值是交换价值的前提,没有使用价值就肯定没有交换价值；没有交换价

9、 值不肯定没有使用价值,如空气；房地产既有使用价值也有交换价值 2. 成交价格、市场价格、理论价格和评估价格成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格；实,是个别价格【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系 当最高买价高于或等于最低卖价,才有成交可能；三者关系：最高买价成交价最低卖价；两个特点： 是已经完成的事最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间 实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场仍是卖方市场,买卖双方相对的议价才能名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 【重点】买方

10、市场与卖方市场 买方市场,供大于求,相对过剩,买方主动；成交价偏向最低卖价；08 年底国内房 地产市场具有典型的买方市场特点卖方市场,求大于供,相对短缺,卖方主动；成交价偏向最高买价；0507 年国内 房地产市场是典型的卖方市场例题：判定题在卖方市场下, 增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨；【2022 年真题】提示：参见教材 P91 答疑编号 500434030201 正确答案对答案解析卖方主动,可以进行税负转嫁,导致价格上涨；正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、公平自愿、老实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格,不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不明白等不良因

11、素的影响；条件 7 个 公开市场 交易对象本身具备市场性 众多的买者和卖者 买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿 理性且自私的经济行为经济人假定 买者和卖者都具有完全信息 适当的期间完成交易 按土地出让方式划分的成交价格名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 招标成交价可实现高地价 拍卖成交价最能抬高地价 挂牌成交价可实现高地价 协议成交价一般会降低地价 一般情形下,协议地价最低,其次是招标地价,最高的是拍卖地价；市场价格, 是某种房地产在市场上的一般、的抽象结果平均数、中位数或众数平均水平价格, 是该类房地产大量成交

12、价格理论价格, 在经济学假设的“ 经济人” 的行为和预期是理性的,或者真实需求与供应相 等的条件下形成的价格【辨析】市场价格和理论价格 市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格 理论价格是一种完善状态下的价格,就市场价格是一种长期正常状态下的平均价格 正常情形下,市场价格基本上与理论价格相吻合,环围着理论价格上下波动 但在市场参加者普遍不理性的情形下,市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系 成交价格环围着市场价格上下波动,市场价格又环围着理论价格上下波动 房地产估价是评估房地产的市场价格评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值；为成

13、交价格；好的评估价值正常成交价格市场价格它不是事实, 但有可能成同一宗房地产,不同的估价师的评估价值可能有差异,但是应在合理的误差范畴内【辨析】比准价格、积算价格、收益价格 收益法的收益价格倾向于最高买价,趋向于理论价格 成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格,趋向于市场价格 正常市场情形下,比准价格与收益价格基本一样 房地产泡沫情形下,比准价格大大高于收益价格；反过来,比准价格大大高于收益价格和积算价格,就存在泡沫；市场不景气情形下,积算价格大大高于比准价格或收益价格；反过来,也成立；例题：以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的选项是；【2006 年真

14、题】A. 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格 B. 在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格 未扣除经济折旧大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价 提示：参见教材 P93 答疑编号 500434030202 正确答案 C 答案解析 A正常市场状态下,比准价格与收益价格基本一样 B市场存在泡沫时,比准价格大于收益价格 D收益法测算出的倾向于最高买价,成本法测算出的倾向于最低卖价,市场法测算出的倾向于成交价格例题： 判定题 在不考虑外部折旧的情形下,假如成本法求得的价值大

15、大高于市场法或名师归纳总结 收益法求得的价值,就说明房地产市场不景气；2022 年真题第 9 页,共 21 页提示：参见教材P93 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 答疑编号 500434030203 正确答案正确 3. 市场价值、 非市场价值 快速变现价值、 谨慎价值、 在用价值、 清算价值和投资价值市场价值 5+3 条件一般条件 5 个交易双方自愿交易利己动机进行交易交易双方精明谨慎,明白 交易对象,知晓市场行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特别爱好而赐予 附加出价 隐含条件 3 个最高最正确使用连续使用连续利用市场参加者与集体观念 和行

16、为 特例：征收房屋强制性而非自愿,但房屋征收估价应当采纳市场价值标准；例题：判定题 城市房屋拆迁是强制性的,其行为不符合市场价值形成中的交易双方 自愿进行交易的条件,所以城市房屋拆迁估价应采纳非市场价值标准；【2007 年真题】提示：参见教材 P95 答疑编号 500434030301 正确答案错 非市场价值 5 种 快速变现价值, 卖方因某种缘由急于脱手房地产时而形成的价值；不符合市场价值形成 的“ 交易双方有较充裕的时间进行交易” 条件,交易时间较短,一般低于市场价值 谨慎价值指在存在不确定性因素的情形下,遵守谨慎原就 高估风险与费用, 低估收益评估出的价值；一般低于市场价值；如抵押价值；

17、例题：判定题 房地产作价入股估价应当采纳谨慎价值标准； 【2022 年真题】提示：参见教材P95 答疑编号 500434030302 正确答案错 在用价值指在现状使用下的价值；现状使用包括目前的用途、规模、档次,它可能是最 高最正确使用,也可能不是；当现状使用就是最高最正确使用时,在用价值等于市场价值；当现状使用不是最高最正确使用时,在用价值小于市场价值；例题：判定题房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值； 【2022 年真 题】提示：参见教材 P95 答疑编号 500434030303 正确答案错答案解析当现状使用就是最高最正确使用时,在用价值等于市场价值；当现状使用 不是最高最正确使用时

18、,在用价值小于市场价值；残余价值是指在非连续使用条件下的价值,一般低于市场价值；特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情形下,要假设连续经营来评估其市场价 值赐予拆迁补偿 投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所评估出的价值； 投资价值与市场价值的区分 市场价值来源于大多数市场参加者的共同价值判定,是客观的、 非个人的； 具有唯独性 投资价值因人而异 投资价值是对特定的投资者而言,建立在主观的、 个人因素基础上；投资价值因人而异的缘由在于,不同的投资者在各方面的情形不同,都会影响其对房地 产将来收益才能的预期名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 21 页

19、精选学习资料 - - - - - - - - - 投资实现的条件,投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同,主要区分在参数的取值折现率市场价值投资价值社会一般酬劳率特定投资者要求的最低酬劳率净收益税前净收益不扣除所得税税后净收益扣除所得税将来净收益的估量客观可能乐观也可能悲观政府国有土地招、拍、挂,一种投资价值评估开发商托付房地产估价机构评估其能承担的最高购买价格,就是例题：房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于；【 2007 年真题】D.投资价值 提示：参见教材 P96 答疑编号 500434030304 正确答案 D 例题：

20、以下价值种类中,属于基本价值类型的有A. 抵押价值 C.计税价值 提示：参见教材 P94、P95 答疑编号 500434030305 正确答案 BDE 例题：以下关于价值类型的表述中,错误的选项是提示：参见教材 P94-95 答疑编号 500434030306 正确答案 A ；【 2022 年真题】；【 2022 年真题】答案解析 在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最正确用途,是的 话,就是市场价值,不是的话,就会低于市场价值；不同的投资者对于投资价值的判定有很大差异,和市场价值不肯定吻合；例题：对于同一估价对象和同一估价时点,以下价值类型中评估值最大的一般是；【2022 年真题

21、】提示：参见教材 P94-95 答疑编号 500434030307 正确答案 B 例题：以下房地产价值类型中,属于非市场价值的有提示：参见 P95 答疑编号 500434030308 正确答案 CE 【 2022 年真题】答案解析快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值,这两个是非市场价值；完全产权价值确定是市场价值,出租权价值,和承租权价值,由于租金存在市场标准,租赁也是完全的市场行为,因而租金表达了市场价值；例题：【判定题】 对于房地产开发用地而言,一般大于市场价值；【2022 年真题】提示：参见教材 P96 答疑编号 500434030309 从某个特定投资者角度评估出的投

22、资价值,名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 正确答案错误答案解析市场价值源于市场参加者的共同价值判定,是客观的、非个人的价值,在某一详细时点, 市场价值是唯独的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判定形成的价值,投资价值因人而异；投资价值可能大于等于市场价值,只有投资价值大于市场价值,投资者才会投资；投资价值也可能小于市场价值,这时投资者就会舍弃投资；4. 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值买卖价格是房地产权益人实行买卖方式将其房地产转移给他人,他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益

23、由房地产权益人收取或租赁价格： 是房屋全部人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用,由 承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利益留意：与租赁权价格的区分【重点】 租金的分类租金种 类包含的项目市场租 金商品租 金成本租 金折旧费、修理费、治理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润八 项折旧费、修理费、治理费、投资利息、房产税五项准成本 租金福利租 金真正的 地租、折旧费、修理费、治理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁 房租 费用、租赁税费、利润十项【重点】 实际房租与真正租金的差异 实际房租中可能包含着真正房租之外的费用 实际房租中可能未包含

24、真正房租的构成因素 例题：以下属于成本租金构成的内容有；【 2022 年真题】提示：参见教材 P97 答疑编号 500434030310 正确答案 ABCE 抵押价值：是在抵押期间的各个时点09 新增,债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形时,抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先 受偿款后的余额 法定优先受偿款是假定实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额；包 括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款,但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金；公式 抵押贷款额度抵押价值 * 贷款成数 抵押价

25、值未设立法定优先受偿权益下的价值法定优先受偿款未设立法定优先受 偿权益下的价值拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 再次抵押价值未设立法定优先受偿权益下的价值 余额 / 社会一般贷款成数- 其他法定优先受偿款- 拖欠建设工程价款已抵押贷款例题： 王某于 2006 年 6 月 18 日将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为 6 成,贷款金额为 200 万元,贷款年利率为 8%,贷款期限为 5 年,按月等额归仍； 2022 年 10 月 18 日,王某欲将该商铺再次抵

26、押贷款；猜测该商铺将来第 1 年的有效毛收入为 50 万元,运营费用为 26 万元,此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长 5%和 3%,将来收益期限为 36 年；当地该类房地产的酬劳率为 7%,抵押贷款成数一般为 6 成；请运算该商铺 2022 年 10 月 18 日的再次抵押价值；8 分【 2022 年真题】提示：参见 P98-99 答疑编号 500434030311 正确答案再次抵押价值 =未设立法定优先受偿权下的价值- 拖欠工程价款 =已抵押贷款余额 / 社会一般贷款层数- 其他法定优先受偿款解题思路：这里没有法定优先权的问题,所以,先用收益法运算该商铺 2022 年

27、10 月18 日这个估价时点的收益复原法下的价值；再运算 2022 年 10 月 18 日的已抵押贷款余额,12022 年 10 月 18 日的收益复原法下的价值商铺的收益复原2贷款余额总共 60 期,已经归仍了 40 期,仍剩 20 期；月归仍贷款额为 40557 元未仍贷款额 =40557* P/A,8%/12,203注：请学员自行学习此题例题： 某商品住宅在建工程建设用地面积25000 平方米, 拟建 500 套住宅, 总建筑面积50000 平方米,已完成总投资80%,开发商以5000 元/ 平方米的价格预售了其中的100 套,建筑面积 10000 平方米,预购人依据房价的70%办理了个

28、人住房抵押贷款；开发商曾将该在建工程抵押贷款, 目前该笔贷款余额 260 万元；开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实际投入少 200 万元；现评估该在建工程不存在预售期房,且未设立法定优先受偿权下的价值为 2000 万元；当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为 再次抵押价值；提示：参见教材 P98 答疑编号 500434030312 正确答案65%；求取：该在建工程的例题：判定题某房地产于2 年前以抵押贷款的方式,贷款200 万元,贷款期限5年,贷款成数六成,贷款年利率8%,以等本金方式按月归仍贷款本息；目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为 500 万元,在没有其他债权限制下,该房

29、地产的再次抵押价值为 300 万元；【 2022 年真题】提示：参见教材 P98 答疑编号 500434030313 正确答案对名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 例题：在房地产抵押价值评估时,须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款；法定优先受偿款包括；【 2007 年真题】E. 估价费用提示：参见教材 P98 答疑编号 500434030314 正确答案 BC 答案解析 法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款,但不包括诉讼费用、 拍卖费用、 估价费用、

30、营业税等拍卖、变卖的费用和税金；例题：某宗房地产未设立法定优先受偿权益下的价值为 50 万元,贷款成数为七成,就该房地产的抵押贷款额度为提示：参见教材 P98 答疑编号 500434030315 正确答案 B 600 万元,法定优先受偿款为万；【 2022 年真题】例题：某房地产的当前市场价值为 1000 万元,抵押贷款余额为 540 万元,贷款成数为 0.6 ,就该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元；【 2007 年真题】提示：参见教材 P99 答疑编号 500434030316 正确答案错答案解析再次抵押价值未设立法定优先受偿权益下的价值- 拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额 / 社

31、会一般贷款成数- 其他法定优先受偿款； 未设立法定优先受偿权益下的价 值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款,一般低于市场价值,此题中的再抵押价值应 该为 100 万元；例题：在实际的房地产估价中,房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额；这些法定优先受偿款通常包括【 2022 年真题】提示：参见 P98 答疑编号 500434030317 正确答案 ABE 保险价值是房地产投保时,为确定保险金额供应参考依据而评估的价值 火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济缺失不含土地价值；计税价值, 也称为课税价值或计税租金,是为税

32、务机关核定计税依据供应参考而评估的房地产价值或租金； 如房产税计税价值为房产原值一次减除 10%-30%后的余值, 或房产租金；征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额供应参考而评估的被征收房地产的价值；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 例：一个经营者花费5 万美元购置一块建筑场地；然后再花费20 万美元修建一幢办公楼；这时他在他的资产中已投入25 万美元,这是投资成本的总和；当他将该财产为抵押贷款评估时,该财产只会有 21 万美元的借款价值,估税员以 13 万美元估定财产收税价价值；假如该财产全部者打算出售该财产

33、,在与房地产经纪人谈妥以后,标价 30 万元美元； 然而,在他的确得到标价以前,他会发觉自己的财产正是某种公共项目所需要的,可以得到 27.5 万美元的征收价值；以上每个价值,都是对房地产经济价值的一种衡量,有其合理性；5. 全部权价格、使用权价格和其他权益价格 全部权价格,中国目前只有房屋全部权价格没有土地全部权价格,由于土地公有制下,土地的国家全部权和集体全部权不答应转让；土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿；将来改革方向是依据土地市场价值补偿；房屋拆迁货币补偿,以被拆迁房屋的市场评估价格为依据；使用权价值主要指土地使用权,包括建设用地使用权、 宅基地使用权和土地承包经营权；正常情形下

34、土地全部权价格高于土地使用权价格,但在特别情形下有例外；其他权益价格, 泛指全部权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格,包括：租赁 权价格、地役权价格、抵押权价格；6. 原始价值、账面价值、公允价值和市场价值会计上的概念 原始价值,也称原值、原价、历史成本、原始购置成本,是指一项资产在起初取得时实 际发生的成本；对于外购的资产,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 对于自行建造的资产,为建造出到达预定可使用状态前所发生的必要支出 会计核算原就,将原始价值作为资产的价值确认的基础,作为入账价值账面价值, 也称为账面净值、折余价值,的余额；账面价值 =原始价值 - 累计折旧是指

35、一项资产的原始价值,减去已计提折旧后原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的,帐面价值逐年递减；公允价值, 是指在公正交易中,金额；熟识情形的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的采纳公允价值计量房地产价值的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息；到达条件时, 公允价值模式优于成本模式 市场价值, 也称为实际价值, 是指一项资产现时在市场上实际所值的价格,是资产在市 场上成交的最可能的价格；各价值之间的关系原始价值始终不变,账面价值是随着时间的消逝而不断削减,公允价值、 市场价值是随着时间的消逝而波动 公允价值、

36、市场价值与账面价值或原始价值可能有关,也可能无关 房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值以下关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的选项是提示：参见教材 P103 答疑编号 500434030401 正确答案 B ；【 2007 年真题】7. 市场调剂价、 政府指导价和政府定价按政府对房地产价格的管制或干预程度来划 分名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 形成机制估价规定适用市场通过市场竞争形成,经营者自主制定依据市场供求状况商品调剂房价政府政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限估价结果不得超出政经济指导和范

37、畴规定基准价及浮动幅度,指导经营者制适用府指导价规定的幅度价定房房改政府由政府价格主管部门或其他有关部门,依据定估价结果不得超过其房定价价权限和范畴制定价格最高、最低限价廉租房最高限价和最低限价 最高限价如：限价房 最低限价最低爱护价,如工业建设用地出让时的最低出让价格 有最高限价的房地产,其估价结果不得超过其最高限价 有最低限价的房地产,其估价结果不得低过其最低限价经济适用房的七项成本：征地和拆迁补偿安置费,勘察设计和前期工程费,建筑安装工程费,住宅小区基础设施建设费,治理费,贷款利息,税金 经济适用房的利润率掌握在 3%以下 8. 基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价：在城镇肯定区域

38、范畴内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,依据商业、 办公、居住、工业等用途,一时点的平均价格分别评估确定的肯定使用期限的建设用地使用权在某标定地价： 政府依据治理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建 设用地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格 房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,在某一 基准日建造它所发生的必要支出及应得利润 9. 土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格 有建筑物的土地部分,要刨去建筑物价格五种土地生熟情形：未完成征收补偿安置的集体土地,已完成征收补偿安置但未完成三通一平的土地, 已完成征收补偿安置

39、和三通一平的土地,地,已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地；生地 毛地 熟地未完成房屋拆迁补偿安置的国有土建筑物价格仅指建筑部分的价格,刨去该建筑物占用范畴内的土地的价格 房地价格指土地与建筑物的综合体的价格,就是一般意思上房价的概念 房地价格土地价格建筑物价格【辨析】房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值外部性的缘由房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和外部性的缘由10. 总价格、单位价格和楼面地价总价格是指某一宗或者某一区域范畴内的房地产整体的价格,完全反映房地产价格水平的高低；房地产的总价格一般不能名师归纳总结 楼面地价是单位建筑物面积的房地价格,房地

40、产的单价可以反映房地产价格水平的高低；第 16 页,共 21 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 价格单位包括： 货币 面积 面积内涵 建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积 居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积 面积单位平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等楼面地价是依据土地上的建筑物面积均摊的土地价格；地价格水平的高低；几个很重要的运算公式楼面地价比土地单价更能反映土土地总价 =土地单价 土地面积 =楼面地价 建筑面积某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度为 50%；假设该住宅楼的总价为 2000

41、万元, 平均单价为 5000 元/m 2,楼面地价为 1200 元/m 2,就该宗土地的总价为万元；【 2006 年真题】A.96 B.192 C.240 D.480 提示：参见教材 P107 答疑编号 500434030402 正确答案 D 答案解析建筑面积 2000/5000=4000m 2*建筑面积 =1200*4000=480 万元土地总价土地单价* 土地面积楼面地价以下房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是提示：参见教材 P107 答疑编号 500434030403 正确答案 C ；【 2022 年真题】答案解析楼面地价比土地单价更能反应土地价格水平高低；实际价格不能直接观看得到,一般在名义价格基础上运算处理才能得到；多种含义的名义价格和实际价格1未扣除价格因素的价格为名义价格,扣除了价格因素后的价格是实际价格；2买房送装修、汽车、车位等时,总房价是名义价格,扣除这些赠品后的价格是实 际价格；3当事人为了逃税不实申报价格是名义价格,真实的成交价格是实际价格；4买卖双方由于商定税费的承担方式不同,也可能导致实际价格与名义价格的不符；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 09 新增实