营销策划中心管理制度(doc27)26092.docx

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1、 营销策划中心管理制度1 目的：明确公司营销策划中心管理制度，充分发挥营销管理工作的综合职能和服务职能，科学地规范公关工作的程序，努力塑造公司牌。2 范围：适用于公司司所属部部门、子子公司、地地盘。3 解释：本制度内各各项规定定及表格格均由公公司营销销策划中中心负责责制订，因因此，各各部门、子子公司、地地盘办理理有关事事项时，必必须遵守守本制度度和正确确使用有有关表格格；无论论以何种种形式或或以公司司、地盘盘名义签签署雇佣佣合约的的员工，均均应遵守守本制度度。4 营销策划中中心职责责范围：4.1房地地产营销销策划管管理工作作4.1.11负责按按时完成成营销决决策委员员会交办办的日常常工作；4.

2、1.22负责整整理、汇汇总、审审核各地地区公司司租售报报表及营营销工作作总结；4.1.33负责对对各地区区公司年年度营销销计划提提出审核核意见；4.1.44负责召召开二级级营销决决策机构构联席评评审会对对各地区区公司所所开发项项目的市市场定位位、推售售时机及及价格等等专题报报告评审审，并提提出审核核及审批批意见；4.1.55负责对对各地区区公司所所开发项项目的营营销执行行等专题题报告提提出审核核及审批批意见；4.1.66负责对对各地区区公司所所开发项项目的营营销策划划、营销销标识及及卖场包包装策划划、价格格系数、楼楼书及推推介资料料送审报报告等专专题报告告提出改改进意见见；4.1.77与地区区

3、公司营营销部门门加强沟沟通，负负责根据据项目销销售情况况，结合合地区公公司的意意见，综综合分析析项目营营销策划划工作中中存在的的问题，提提出改进进建议；4.1.88 负责责公司品品牌的整整合；4.2房地地产市场场调查与与营销策策划研究究工作4.2.11负责收收集、整整理、归归档各地地区房地地产市场场信息；4.2.22负责根根据收集集的各种种信息资资源，对对全国房房地产市市场重大大政策调调整、各各地区房房地产市市场发展展趋势进进行综合合分析研研究，不不定期提提供分专专题的研研究分析析报告；4.2.33 深入入研究目目前国内内房地产产营销的的新思路路、新理理念、新新手法；4.2.44负责对对主要竞

4、竞争企业业和项目目进行跟跟踪调研研；4.3配合合项目规规划设计计管理工工作4.3.11从项目目营销策策划和市市场的角角度出发发，积极极配合规规划设计计前期工工作；4.3.22对项目目概念设设计提供供参考建建议。在在项目营营销实际际工作中中，配合合地区公公司及时时反馈市市场对规规划设计计的反应应情况，并并对规划划设计工工作提出出参考建建议；4.3.33积极参参与规划划设计评评审工作作，对项项目规划划设计提提出参考考意见。4.4配合合投资管管理、发发展管理理等工作作5 组织架构表表：6 职责描述：6.1 营销策划中中心总经经理：6.1.1 负责组织本本中心全全体员工工贯彻落落实公司司的各项项经营方

5、方针及策策略；6.1.2 以身作则，负负责带领领本中心心全体员员工弘扬扬企业文文化精神神，努力力做好本本职工作作，严格格遵守公公司各项项规章制制度、纪纪律；6.1.3 负责组织编编制营销销管理研研究中心心年度、月月、旬工工作计划划，并检检查、督督促贯彻彻落实；6.1.4 负责审定本本中心对对日常收收发各种种文件处处理意见见，监督督部门有有关人员员及时上上报或下下发；6.1.5 负责召集营营销策划划中心全全体员工工会议，总总结研究究本中心心工作中中的经验验教训、存存在的问问题及制制定相应应的改进进措施；6.1.6 负责协调、沟沟通本中中心与有有关部门门、各地地区公司司的业务务工作关关系。6.1.

6、7 负责协调、配配合各地地区公司司完成地地产年度度营销计计划指标标；6.1.8 负责协调、处处理各地地区公司司房地产产项目营营销策划划管理日日常事务务性工作作，督促促部门有有关人员员严格管管理、积积极配合合、积极极服务于于地区公公司的营营销策划划工作；6.1.9 负责组织营营销策划划中心全全体员工工贯彻执执行集团团公司主主管领导导下达的的各项营营销指示示、指令令；6.1.10 负责审核本本中心起起草、上上报有关关地产项项目的各各种有关关房地产产项目营营销策划划文件及及报表；6.1.11 负责指导本本中心有有关人员员，协调调处理各各地区公公司营销销管理工工作中出出现的有有关问题题；6.1.12

7、负责对房地地产项目目市场场定位报报告、营营销执行行报告、营营销进度度及价格格专题报报告等等系列营营销报告告进行审审核后报报公司营营销决策策委员会会审批；6.1.13 负责对公司司房地产产项目发发展策划划报告、营营销标识识及卖场场包装策策划专题题报告、楼楼书及推推介资料料送审报报告、营营销工作作总结报报告等等系列营营销报告告进行审审核并在在听取部部门有关关人员的的意见和和建议后后，报营营销决策策委员会会备案；6.1.14 负责指导、督督促并配配合各地地区公司司营销管管理机构构按时落落实各项项工作细细则；6.1.15 负责组织本本中心积积极配合合有关地地区公司司外销管管理工作作；负责责完成营营销决

8、策策委员会会交办的的日常事事务与管管理工作作，负责责公司营营销决策策委员会会项目专专题评审审会的召召开、会会议议程程、会议议材料等等准备工工作；6.1.16 审核各地区区公司呈呈报的评评审材料料上报营营销决策策委员会会评审，审审核部门门草拟的的公司营营销决策策委员会会的决定定与决策策、批复复等书面面文件。6.1.17 密切关注目目前国内内房地产产市场状状况及房房地产营营销的新新思路、新新理念、新新手法，负负责为本本中心的的布置研研究课题题；6.1.18 负责组织、督督促本中中心营销销研究人人员、市市场研究究人员按按时完成成的房地地产市场场调研工工作，为为公司领领导的决决策提供供参考指指标和依依

9、据；6.1.19 负责组织、督督促本中中心市调调工作有有关人员员配合各各地区公公司按时时完成房房地产项项目吸纳纳后的市市场调研研工作，为为项目的的营销策策策划、规规划设计计工作提提供参考考数据。6.1.20 组织营销管管理培训训工作，提提高公司司营销业业务人员员的营销销策划水水平。6.1.21 负责组织营营销策划划中心员员工积极极协助公公司规划划设计研研究部门门做好国国内地产产项目的的规划设设计评审审工作，从从市场营营销的角角度，提提出合理理意见和和积极建建议；6.1.22 负责完成公公司领导导交办的的其他工工作。6.2 营销策划中中心助理理总经理理甲：6.2.1 在部门总经经理全面面协调管管

10、理下，协协助部门门总经理理组织本本部门全全体员工工贯彻落落实公司司的各项项经营方方针及策策略；6.2.2 协助部门总总经理带带领本部部门全体体员工弘弘扬企业业文化精精神，努努力做好好本职工工作，严严格遵守守公司各各项规章章制度、纪纪律；6.2.3 负责审核本本部门对对日常收收发各种种文件处处理意见见，经部部门总经经理审定定后发放放，负责责督促有有关人员员及时上上报或下下发；6.2.4 协助部门总总经理不不定期的的召集本本部门全全体员工工会议，总总结、研研究本部部门工作作中的经经验、存存在的问问题及制制定相应应的改进进措施。6.2.5 不断完善房房地产营营销管理理工作程程序，提提高营销销管理工工

11、作的整整体水平平；6.2.6 负责协调管管理分管管地区公公司房地地产项目目营销管管理工作作，完成成公司领领导、部部门总经经理交办办的工作作；6.2.7 负责审核本本部门起起草、上上报分管管地区公公司的各各种有关关房地产产项目营营销策划划工作文文件及报报表；6.2.8 指导、协助助分管地地区公司司加强营营销管理理，协调调解决营营销管理理工作中中出现的的有关问问题；6.2.9 负责对分管管地区公公司房地地产项目目市场场定位报报告、发发展策划划报告、项项目销售售现场包包装策划划专题报报告、营营销策划划报告、营营销进度度及价格格专题报报告、营营销推介介专题报报告等等系列营营销报告告进行审审核，经经部门

12、总总经理审审定后报报公司营营销决策策委员会会审批；6.2.10 负责指导、督督促并配配合分管管地区公公司营销销管理机机构按时时落实各各项工作作细则；6.2.11 负责对分管管地区公公司年度度营销销工作总总结报告告进行行审核并并提出意意见和建建议，经经部门总总经理审审核后报报公司营营销决策策委员会会审批；6.2.12 积极配合公公司设计计研究部部门做好好分管地地区公司司房地产产项目规规划设计计评审工工作，从从营销的的角度提提出合理理的意见见和建议议；6.2.13 协助编制公公司股份份有限公公司房地地产项目目年度营营销计划划，报部部门领导导审定；6.2.14 协助管理外外销各项项工作并并协调有有关

13、楼宇宇外销事事宜；6.2.15 完成公司领领导和部部门总经经理交办办的其他他有关营营销工作作。6.2.16 关注并收集集网络、报报纸的重重要房地地产营销销动态，组组织房地地产营销销的新思思路、新新理念、新新手法系系列专题题的研究究工作；6.2.17 在其他营销销专题研研究工作作中，遵遵照领导导指示完完成有关关研究任任务；6.2.18 组织营销管管理培训训工作，提提高公司司营销业业务人员员的营销销策划水水平。6.2.19 在部门总经经理的领领导下，负负责公司司决策委委员会组组织分管管地区公公司项目目专题评评审会的的会务、会会议议程程、会议议材料等等准备工工作；6.2.20 审核分管各各地区公公司

14、呈报报的评审审材料上上报公司司营销决决策委员员会评审审，校对对公司营营销决策策委员会会审定的的决定与与决策、批批复等文文件。6.2.21 及时、保质质保量地地完成公公司和部部门领导导交办的的其他工工作任务务；6.2.22 探索项目营营销策划划管理和和市场调调研工作作的新方方法、新新思路。6.3 营销策划中中心助理理总经理理乙：6.3.1 协助部门总总经理组组织本部部门全体体员工贯贯彻落实实公司的的经营方方针及策策略；6.3.2 协助部门总总经理对对本部门门全体员员工的劳劳动纪律律、严格格遵守公公司各项项管理制制度等方方面进行行管理；6.3.3 协助部门总总经理做做好与公公司各部部门及各各地区公

15、公司相关关部门的的业务沟沟通、协协调及接接待工作作，确保保沟通渠渠道的畅畅通；6.3.4 协助部门总总经理定定期或不不定期的的召集本本部门员员工会议议，总结结工作完完成情况况并制定定相应的的工作计计划；协协助部门门总经理理监督各各项工作作的落实实、执行行情况；6.3.5 负责本部门门员工电电脑文件件的管理理和备份份工作；6.3.6 不断完善房房地产营营销管理理工作程程序，提提高营销销管理工工作的整整体水平平；6.3.7 负责协调管管理分管管地区公公司房地地产项目目营销管管理工作作，完成成公司领领导、部部门总经经理交办办的工作作；6.3.8 负责审核本本部门起起草、上上报分管管地区公公司的各各种

16、有关关房地产产项目营营销策划划工作文文件及报报表；6.3.9 指导、协助助分管地地区公司司加强营营销管理理，协调调解决营营销管理理工作中中出现的的有关问问题；6.3.10 负责对分管管地区公公司房地地产项目目市场场定位报报告、发发展策划划报告、项项目销售售现场包包装策划划专题报报告、营营销策划划报告、营营销进度度及价格格专题报报告、营营销推介介专题报报告等等系列营营销报告告进行审审核，经经部门总总经理审审定后报报公司营营销决策策委员会会审批；6.3.11 负责指导、督督促并配配合分管管地区公公司营销销管理机机构按时时落实各各项工作作细则；6.3.12 负责对分管管地区公公司年度度营销销工作总总

17、结报告告进行行审核并并提出意意见和建建议，经经部门总总经理审审核后报报公司营营销决策策委员会会审批；6.3.13 积极配合公公司设计计研究部部门做好好分管地地区公司司房地产产项目规规划设计计评审工工作，从从营销的的角度提提出合理理的意见见和建议议；6.3.14 负责营销工工作中项项目品牌牌和公司司形象的的推广策策划管理理工作；6.3.15 负责整理、汇汇编各地地区公司司上报销销售情况况，并按按时制作作半月、月月、半年年、年度度销售及及租赁情情况等统统计报表表；6.3.16 完成公司领领导和部部门总经经理交办办的其他他有关营营销工作作。6.3.17 参与每日收收集网络络、报纸纸的重要要房地产产市

18、场信信息，审审核市市场信息息速递；6.3.18 随时关注房房地产市市场发展展态势、关关注新推推热销楼楼盘。组组织项目目调研活活动；6.3.19 参与部门楼楼书的编编号、归归档管理理工作；6.3.20 在其他专题题市场调调研工作作中，遵遵照领导导指示完完成有关关调研任任务；6.3.21 组织市场调调研培训训工作，提提高相关关业务人人员的市市场调研研能力。6.3.22 在部门总经经理的领领导下，负负责公司司决策委委员会组组织分管管地区公公司项目目专题评评审会的的会务、会会议议程程、会议议材料等等准备工工作；6.3.23 审核分管各各地区公公司呈报报的评审审材料上上报公司司营销决决策委员员会评审审，

19、校对对公司营营销决策策委员会会审定的的决定与与决策、批批复等文文件。6.3.24 及时、保质质保量地地完成公公司和部部门领导导交办的的其他工工作任务务；6.3.25 探索项目营营销策划划管理和和市场调调研工作作的新方方法、新新思路。6.4 策划师甲：6.4.1 负责初审分分管地区区公司营营销机构构编制上上报的年年度营销销计划；6.4.2 积极协助和和配合分分管地区区公司营营销策划划工作；6.4.3 在分管地区区公司房房地产项项目的开开发和营营销过程程中, 根据项项目发展展进度,向地区区公司营营销机构构催交以以下报告告并提出出初步意意见, 报部门门领导审审核：市市场定位位报告、项项目发展展策划报

20、报告、项项目营销销策划报报告（备备案）、项项目营销销推介专专题报告告、项项目营销销标识及及卖场包包装策划划专题报报告（备备案）、项项目营销销进度及及价格专专题报告告、项项目营销销工作总总结报告告（备备案）；6.4.4 从市场营销销角度配配合公司司设计研研究部门门进行项项目的规规划设计计工作；6.4.5 协助部门市市场调查查工作和和项目品品牌形象象策划工工作；6.4.6 负责监控、督督促地区区公司房房地产项项目市场场营销工工作有关关细节的的落实，并并把有关关变化情情况和相相应对策策及时向向部门领领导汇报报。6.4.7 负责汇总和和编制月月、半年年、年度度和月份份累计等等销售和和租赁统统计报表表、

21、租赁赁情况统统计报表表。整理理汇总报报本中心心领导审审核后上上报公司司领导并并抄送有有关部门门。6.4.8 了解国内房房地产营营销工作作的新动动向，为为公司进进一步完完善国内内房地产产营销管管理工作作的提出出建议；6.4.9 完成营销决决策委员员会和部部门领导导交办的的其他工工作。6.5 策划师乙：6.5.1 负责初审分分管地区区公司营营销机构构编制上上报的年年度营销销计划，与与本部门门其他营营销管理理人员共共同合作作，汇总总编制公公司房地地产项目目年度度营销计计划，报报部门领领导审核核；6.5.2 积极协助和和配合分分管地区区公司营营销策划划工作；6.5.3 在分管地区区公司房房地产项项目的

22、开开发和营营销过程程中, 根据项项目发展展进度,向地区区公司营营销机构构催交以以下报告告并提出出初步意意见, 报部门门领导审审核：市市场定位位报告、项项目发展展策划报报告、项项目营销销策划报报告（备备案）、项项目营销销推介专专题报告告、项项目营销销标识及及卖场包包装策划划专题报报告（备备案）、项项目营销销进度及及价格专专题报告告、项项目营销销工作总总结报告告（备备案）；6.5.4 从市场营销销角度配配合公司司设计研研究部门门进行项项目的规规划设计计工作；6.5.5 协助部门市市场调查查工作和和项目品品牌形象象策划工工作；6.5.6 负责监控、督督促地区区公司房房地产项项目市场场营销工工作有关关

23、细节的的落实，并并把有关关变化情情况和相相应对策策及时向向部门领领导汇报报。6.5.7 了解国内房房地产营营销工作作的新动动向，为为公司进进一步完完善国内内房地产产营销管管理工作作的提出出建议；6.5.8 完成营销决决策委员员会和部部门领导导交办的的其他工工作。6.6 策划师丙：6.6.1 随时关注房房地产市市场营销销策划的的发展态态势、关关注营销销策划的的新思路路、新理理念、新新手法；6.6.2 负责报刊杂杂志等信信息资料料的收集集、整理理，将文文章摘要要录入电电脑形成成数据库库，方便便查阅；6.6.3 每季度以近近期市场场营销策策划的新新情况为为纲，商商讨确定定一个调调研课题题并布置置给相

24、关关地区公公司；负负责拟专专题调研研提纲，与与地区公公司积极极配合，力力争保证证调研报报告的准准确性；6.6.4 在专题市场场调研工工作中，遵遵照领导导安排完完成有关关调研任任务；6.6.5 通过研讨会会、参加加外部培培训等形形式组织织营销策策划培训训，提高高相关业业务人员员的营销销策划水水平。6.6.6 完成领导交交办的其其他工作作任务；6.6.7 结合实际情情况，探探索集团团公司内内地房地地产营销销市场调调研工作作的新方方法；6.6.8 与其他行业业研究机机构建立立沟通的的渠道，拓拓宽信息息来源渠渠道并借借鉴可行行的研究究方法。6.7 策划师丁：6.7.1 负责每日收收集网上上重要房房地产

25、市市场信息息，周一一至周五五编制信信息速递递，提提取有价价值的数数据进行行分类、保保存，月月底筛选选重要的的信息编编制月度度重点信信息汇总总；6.7.2 随时关注房房地产市市场发展展态势、关关注新推推热销楼楼盘、热热点区域域。组织织、安排排项目调调研活动动，及时时完成市市场调查查综合情情况表及及项目调调研报告告；6.7.3 负责部门楼楼书、市市调报告告的编号号、归档档工作，编编号录入入电脑以以备各位位同事查查阅；6.7.4 负责报刊杂杂志等信信息资料料的收集集、整理理，将文文章摘要要录入电电脑形成成数据库库，方便便查阅；6.7.5 每季度以近近期市场场情况为为纲，商商讨确定定一个调调研课题题并

26、布置置给相关关地区公公司；负负责拟专专题调研研提纲，与与地区公公司积极极配合，力力争保证证调研报报告的准准确性；6.7.6 密切关注竞竞争对手手的发展展、扩张张态势。每每日跟踪踪浏览竞竞争对手手网站、密密切留意意报刊重重要信息息；6.7.7 收集多方面面的宏观观信息，结结合地区区公司提提交的地地区房地地产市场场宏观市市场调查查与分析析报告，负负责每半半年编写写内地地房地产产宏观市市场调查查与研究究报告，上上报集团团公司领领导；6.7.8 在专题市场场调研工工作中，遵遵照领导导安排完完成有关关调研任任务；6.7.9 通过研讨会会、参加加外部培培训等形形式组织织市场调调研培训训，提高高相关业业务人

27、员员的市场场调研能能力。6.7.10 结合实际情情况，探探索集团团公司内内地房地地产营销销市场调调研工作作的新方方法；6.7.11 与其他行业业研究机机构建立立沟通的的渠道，拓拓宽信息息来源渠渠道并借借鉴可行行的研究究方法。6.8 文员6.8.1 收文处理流流程：文文员登记记、加盖盖日期章章部门总总经理确确定印发发名单印发相关业业务人员员处理存档编编号并录录入电脑脑。6.8.2 发文处理流流程：相相关业务务人员拟拟稿标标注印发发名单部门总总经理或或项目主主管助理理总经理理修改部门或或公司领领导签发发盖章印印发或发发电子邮邮件存档编编号并录录入电脑脑；6.8.3 保证文件运运转顺畅畅的同时时，文

28、员员对文件件版面格格式进行行统一控控制并有有检查的的权利和和责任，避避免出现现没有签签发就盖盖章或文文件不完完整、盖盖错章、用用错纸的的现象，存存档文件件需记录录印发情情况；6.8.4 外发文件，且且重要文文件需收收文部门门或单位位签收；6.8.5 每日收到电电子邮件件后，转转发给相相关人员员，并口口头通知知；6.8.6 非项目文件件收到后后，盖日日期章，传传阅后原原件存档档；6.8.7 定期整理各各类文件件；6.8.8 负责及时制制作半月月统计报报表，包包括半月月报表和和销控图图，部门门领导签签发后，印印发抄报报公司有有关领导导并抄送送相关部部门；6.8.9 负责编制便便于日常常运作、满满足

29、管理理流程的的各种表表格。6.8.10 负责加班登登记表、外外出登记记表每月月10号号前集中中后，统统一交给给人力资资源部；6.8.11 主管领导不不在或外外出时，负负责代接接电话，并并做好电电话记录录；6.8.12 负责安排部部门员工工会议，加加班订餐餐等事宜宜；6.8.13 负责部门签签章、订订车单、报报销单、借借款单、收收发文登登记等工工作；6.8.14 负责控制部部门文件件复印量量，复印印后要加加盖双面面影印或或废纸影影印章；6.8.15 关于报销工工作由报报销人本本人填好好单，交交领导签签字后，负负责统一一到财务务部报销销。6.8.16 负责完成部部门领导导交办的的其他工工作；6.8

30、.17 负责及时补补充办公公耗材。7 建立营销管管理组织织系统7.1 营销管理架架构营销管理架架构分为为两个层层次, 即由公公司营销销决策委委员会(以下简简称“公司营营销决策策委员会会”)和地区区公司营营销决策策小组(以下简简称“营销决决策小组组”)为营销销管理的的决策层层,负责策策划及拟拟定与营营销有关关的方针针策略。公公司营销销策划中中心(以下简简称“营销策策划中心心”)作为“公司营营销决策策委员会会”的日常工工作机构构，地区区公司有有关营销销部门为为“营销决决策小组组”的执行机机构(以下简简称“地区营营销执行行机构”)，分别别负责执执行公司司营销决决策委员员会及营营销决策策小组下下达的营

31、营销指令令及营销销策划管管理的日日常工作作。公司司营销策策划中心心负责督督促、配配合地区区营销机机构的工工作。其其组织架架构示意意图如下下: 营销决策日常管理公司营销决策委员会地区公司营销决策小组地区公司营销部门（执行机构）营销策划中心（营销管理机构）互动 7.2 公司营销决决策委员员会和营营销决策策小组的的组成公司营销决决策委员员会由公公司总经经理担任任主任,公司相相关方面面人员为为委员会会成员。营销决策小组由地区公司总经理担任组长,其成员由主管营销策划工作的副总经理和地区公司其他有关人员组成。7.3 公司营销管管理决策策层组成成人员的的提名与与审批公司营销决决策委员员会具体体人员组组成由公

32、公司总经经理提名名,报公司司批准并并行文。营营销决策策小组具具体人员员组成由由地区公公司提名名, 报公公司营销销决策委委员会批批准并行行文。7.4 公司营销管管理决策策层责任任公司营销决决策委员员会向集集团负责责,营销策策划中心心、地区区公司营营销决策策小组向向集团营营销决策策委员会会负责,地区营营销执行行机构向向营销决决策小组组负责。8 营销管理的的职责分分工8.1 决策层及管管理、执执行机构构的分工工运作程程序公司营销决决策委员员会、营营销决策策小组、营营销策划划中心及及地区营营销机构构的职责责分工及及运作程程序按公公司股份份有限公公司项目目营销管管理实施施细则及及营销销管理职职责分工工表

33、（详详见附文文1、附附表MMM02-1）执执行。地地区公司司上报公公司营销销决策委委员会的的所有文文件，必必须经地地区公司司总经理理或主管管营销工工作的领领导审核核认可，以以营销决决策小组组的名义义上报。非非正式文文件由地地区公司司营销部部门负责责人签发发即可。8.2 关于楼宇销销售特别别优惠价价格折扣扣审批权权限在日常销售售管理工工作中如如有个别别特殊客客户(工工作关系系户)确确实需要要在售价价上给予予一定的的优惠时时,须按按下列条条款及程程序处理理：8.2.11地区公公司总经经理可以以在正常常销售折折扣的基基础上再再行使33%以下下(含33%)的的特别优优惠权（以以下统称称“优惠权权”）,

34、但但必须由由地区公公司（深深圳地区区）销售售部门经经办人提提出申请请意见,由销售售部门负负责人复复核后,报地区区公司主主管副总总经理审审核,最最终由地地区公司司总经理理批准后后方可生生效。上上述优惠惠审批必必须报公公司营销销决策委委员会备备案。8.2.22当给予予客户的的优惠权权在3%8%（含含8%）以内时，按前款程序办完相应手续后，由营销决策小组审核后专题书面上报公司营销决策委员会审批。8.2.33当给予予客户的的优惠权权超过88%以上上时，按按本条第第1款程程序办完完相应手手续后，由由营销决决策小组组审核后后专题书书面上报报公司营营销决策策委员会会审查，再再由公司司营销决决策委员员会报公公

35、司董事事长审批批。8.2.44以上22、3款款必须填填写一式式三份审审批表报报公司营营销决策策委员会会，详见见附表MMM022-111。8.2.55以上优优惠权不不得累计计行使。8.2.66租金价价格优惠惠办法参参照以上上条款执执行。8.2.77凡未经经书面批批准的优优惠一律律无效，造造成事实实的由当当事人承承担责任任。9 营销队伍及及网络建建设9.1 营销人员素素质要求求房地产营销销在房地地产行业业中有着着极为重重要作用用, 项目目的市场场定位、营营销策划划和包装装推广，直直至销售售的过程程中,都需要要营销人人员直接接执行或或参与其其中。营营销人员员素质的的高低直直接影响响营销成成果。因因此

36、,营销管管理机构构应努力力提高营营销人员员的质素素,建立严严谨的操操作程序序,系统地地培训、规规范营销销人员的的操守。营营销人员员在明确确自身职职责的同同时,要注意意彼此之之间的沟沟通、配配合和相相互支持持。各级级营销管管理人员员要以公公司的利利益为大大前提,大家以以相互信信任的态态度共同同做好营营销工作作。9.2 提高营销人人员业务务水平各级营销管管理人员员在处理理日常事事务的同同时,要经常常走出去去,面对市市场,密切注注意市场场上营销销新概念念、新方方法,在市场场中学习习，取人人之长补补己之短短,不断地地提高自自己的营营销能力力。9.3 关于项目推推介或代代理现代营销策策略讲求求信息互互通

37、概念念。为了了紧贴市市场脉膊膊,营销管管理人员员要善于于处理好好与营销销方面专专业公司司（中介介公司、代代理公司司、广告告推介公公司等）和和媒介的的关系,充分发发挥各专专业公司司的专业业作用和和媒介的的宣传效效应,促进楼楼盘营销销工作。营营销执行行机构与与专业公公司合作作时,要对专专业公司司进行认认真和全全面的考考察，结结合项目目的实际际情况，选选取对项项目销售售工作具具有积极极促进作作用的专专业公司司，在初初步选定定专业公公司后，应应报公司司审批，经经批准后后，订立立有关中中介、代代理、推推介合同同等,明确具具体的操操作方法法及专业业公司的的职责。签订的合作协议或代理合同等须报公司营销决策委

38、员会备案。9.4 营销工作中中出现问问题的处处理在执行领导导下达的的营销指指令过程程中出现现问题时时,必须根根据本营营销管理理制度、项项目营销销管理实实施细则则及营销销管理分分工原则则向上级级汇报。操操作原则则为：职职责范围围的事务务,应尽量量争取在在本级管管理体系系内处理理；超越越职责范范围的事事务,宜逐级级汇报、处处理。9.5 决策文件执执行要求求对公司营销销决策委委员会已已批准执执行的报报告，在在执行过过程中如如有特殊殊变化，营营销决策策小组应应立即向向营销决决策委员员会书面面请示，经经批复后后，按新新的批复复意见执执行。9.6 因特网络建建设为了加强营营销决策策委员会会与各营营销决策策

39、小组和和营销机机构的沟沟通，加加强公司司与小业业主的沟沟通,拟拟在适当当时机组组建营销销网站。9.7 营销管理研研讨会为了充分利利用各地地区公司司的资源源优势, 定期期由营销销决策委委员会组组织举行行公司股股份有限限公司房房地产营营销管理理研讨会会，总结结和交流流,探讨房房地产营营销管理理新趋势势, 布置置下一步步工作。10 房地产市场场调研管管理10.1 市场调研是是围绕已已吸纳项项目展开开的调查查、分析析和对市市场态势势的预测测，以适应应市场环环境的变变化，进一步步做好公公司房地地产市场场营销等等工作，建立高高效、灵灵敏的市市场信息息网络，提高有有价值市市场信息息的利用用效率，为各级级领导

40、营营销决策策的前瞻瞻性和准准确性提提供依据据。10.2 市场调研管管理架构构： 营销策划中心市场调研员营销策划中心（市调管理机构）调研课题日常工作互 动信息交流地区公司市调执行机构地区公司营销决策小组公司营销决策委员会10.3 营销决策委委员会领领导公司司市场调调研工作作，其主主要职责责为：10.3.1 负责公司股股份有限限公司各各级营销销市场调调研工作作和网络络信息的的归口管管理及指指导；10.3.2 指导各地区区公司对对主要竞竞争企业业及竞争争项目进进行分析析研究；10.3.3 负责督促各各地区公公司对当当地房地地产市场场信息的的收集、整整理、分分析、传传递、交交换和反反馈等开开展工作作；

41、10.3.4 负责布置全全国房地地产营销销市场研研究课题题；10.3.5 完成公司股股份有限限公司主主管领导导布置的的特定研研究课题题。10.3.6 将收集到的的重要市市场信息息，整理后后，及时时向公司司领导报报告。10.4 营销决策委委员会负负责全国国房地产产营销市市场调研研的日常常工作，设置兼兼职调研研人员负负责具体体业务工工作。10.5 各地区公司司营销决决策小组组领导本本地区的的房地产产市场调调研工作作，其主主要职责责为：10.5.1 负责对所在在地区房房地产宏宏观市场场和微观观市场的的研究分分析工作作；10.5.2 负责对公司司所在地地重大市市场问题题的调研研与分析析工作；10.5.

42、3 负责全面按按时地完完成营销销决策委委员会及及地区公公司领导导布置的的各项调调研任务务；10.5.4 负责定期和和不定期期、及时时地向营营销决策策委员会会报送调调研报告告及有关关的各种种市场信信息材料料。10.5.5 负责对所在在地区的的主要竞竞争对手手企业情情况进行行跟踪调调查，了了解主要要竞争对对手企业业的基本本情况及及发展方方向、策策略等问问题，并并制定相相应的对对策；10.5.6 负责对所在在公司开开发项目目的竞争争项目进进行跟踪踪调查，分分析其对对公司项项目的影影响，并并提出相相应的对对策。10.6 各地区公司司的营销销、市调调有关部部门（或或地区公公司指定定的责任任部门）负负责本

43、地地区市场场调研的的日常工工作，必须设设置专职职调研人人员，并保持持相对稳稳定。10.7 对于营销决决策委员员会、各各地区公公司领导导布置的的调研课课题和调调研员自自行选定定的调研研课题，各地区区公司市市场调研研员要保保质保量量地写出出书面市市场调研研报告，并按布布置课题题所规定定的时间间和方式式，及时送送达营销销决策委委员会。10.8 各地区公司司市场调调研员收收集到的的市场信信息和调调查到的的典型搂搂盘市调调资料（每每月35个搂搂盘），经整理理后，每月330日定定期以电电子邮件件的形式式向营销销决策委委员会报报送，要求准准确、及及时送达达。10.9 各地区公司司市场调调研员要要致力于于建立

44、市市场调研研信息库库，建立健健全市场场调研信信息档案案，做到分分类登记记，查阅方方便。市市场调研研信息档档案的管管理，按公司司档案管管理的有有关规定定办理。10.10 市场调研报报告和研研究结论论，是公司司信息资资源的重重要组成成部份，未经所所在公司司主管领领导批准准，不得擅擅自给予予公司以以外的机机构或个个人使用用。11 营销市场调调研内容容11.1 营销市场调调研要通通过系统统、客观观地搜集集、分析析、评价价及使用用宏观和和微观市市场中有有价值的的信息，分析有有关市场场的环境境、竞争争程度和和发展动动态，了解买买家的欲欲望、需需求、动动机、偏偏好和购购买力。掌掌握竞争争对手的的资料，以期对

45、对市场行行为和走走势做出出切合实实际的判判断，对对营销方方案和产产品定位位等方面面的提出出合理化化建议。11.2 公司外部的的市场环环境调研研，即房房地产市市场调研研和竞争争对手分分析，包包含了所所有可能能影响公公司经营营管理活活动的各各种力量量，对其进进行系统统的研究究和分析析，密切关关注竞争争对手的的业务拓拓展和开开发项目目，并分分析其对对公司的的潜在威威胁。公公司外部部的市场场环境调调研包括括下列方方面:11.2.1 房地产市场场情况11.2.1.11所在城城市房地地产行业业的发展展现状及及前景； 11.2.1.22国家和和地方政政府有关关的房地地产行业业政策、住住房改革革和住房房分配货

46、货币化政政策、住住宅金融融政策，尤其要要注意调调研政府府对房地地产市场场的干预预政策，及其对对房地产产市场产产生的短短期、中中期和长长期的影影响；11.2.1.33调研所所在城市市的总体体城市规规划状况况、重大大的市政政工程、交交通规划划状况等等，及其其城市化化和郊区区化发展展的趋势势；11.2.1.44调研当当地土地地供应、房房地产（住住宅）投投资额；楼花、现现楼批准准预售面面积、销销售面积积、金额额、个人人购房比比例；楼楼宇空置置面积和和各类楼楼宇发展展前景等等状况；11.2.1.55调研当当地房地地产市场场产品创创新、品品种更新新情况，关关注所在在地区房房地产市市场的热热点区域域。11.

47、2.2 竞争对手情情况11.2.2.11所在城城市主要要竞争企企业的土土地储备备、项目目发展、品品牌推广广、营销销方式等等情况； 11.2.2.22 所在在地区公公司开发发项目所所面对的的竞争项项目的详详细情况况。11.3 在研究分析析公司外外部市场场环境的的基础上上，研究细细分出来来的目标标市场大大小和购购买力，正确预预测其有有效需求求和潜在在需求，对当地地居民在在住宅地地理位置置、交通通便利程程度、周周边配套套设施、小小区整体体规划、户户型设计计、装饰饰风格、销销售价格格、售后后服务、物物业管理理等方面面的消费费倾向、偏偏好和需需求等状状况进行行调研，选选定目标标市场。11.4 研究通过产产品规划划、设计计和管理理等手段段，在已进进入的区区域市场场上树立立自己独独特的品品牌个性性，创造出出领导潮潮流、适适销对路路的产品品；研究促促使买家家认识公公司产品品的额外外附加价价值和成成功地将将公司