湖南吉首桂芳园产权式酒店调研报告(31页).doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作说明：1、本调研报告是立足于吉首本地市场调查，并实地考察了周边县、市（即张家界市和凤凰县）的旅游酒店业的发展状况而编写的。2、本调研报告所涉及的数据来源于地区统计公报和实地市场调查数据统计以及其他相关文献资料。3、本调研报告所提及的市场调查包括吉首酒店基本情况调查、吉首酒店客户满意度调查以及产权式酒店的客户接受度调查三项内容，其中基本情况调查共收集调查样本78份，有效样本78份、客户满意度调查共收集样本252份、有效样本250份、客户接受度调查共收集样本305份，有效样本300份，总计收集调查样本635份，有效样本628份，有效率占98.8

2、%，符合样本调查原则。4、本次市场调研自2006年5月12日起至2006年6月4日止，共耗时24天。5、本调研报告所述之结论仅代表个人观点，仅供参考之用，未尽详实之处，敬请见谅。6、附表1：吉首星级酒店统计表附表2：吉首各行政事业单位定点消费的酒店一览表附件1：张家界旅游、酒店业对吉首的影响（见附件1）已提交附件2：凤凰旅游、酒店业对吉首的影响（见附件2）已提交以上均作为本调查报告的附件前言吉首吉首位于湖南省西部，武陵山脉东麓，毗邻鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被誉为武陵山区的明珠城市。市辖18个乡镇、街道办事处，总面积1062平方公里，人口29.43万。枝柳铁路纵贯南北，209、

3、319国道相互交汇。吉首的历史文化历史悠久，人文荟萃。市境古秦属黔中郡，宋置镇溪砦，明设镇溪军民千户所，清有乾州厅，民国初改乾县为乾城县，1953年更名吉首县，1982年撤县建市，历经两千余年。在这块古老而又年轻、朴拙而又神奇的土地上，养育了明代苗族哲学家、教育家吴鹤；光绪年间，在家乡募兵到闽、台抗法的陕甘总督杨岳斌；率兵抗击八国联军、保卫大沽口，以身殉职的天津总兵罗荣光；民国期间，热心苗区教育，潜心研究苗族问题的著名学者石启贵；中国当代画马四杰之一国画大师张一尊等一大批民族英才。山川绮丽，风情独特。吉首南联凤凰城，北接张家界，为湖南西部旅游黄金线的中心，已成为西南地区新兴的旅游热点。境内山峰

4、林立，溪河纵横，溶洞广布，有全国落差最大的流纱瀑布，有蔚为壮观的矮寨坡公路天险，集自然风光与民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重点旅游景区。吉首的城市随着省级经济技术开发区乾州新区开发的顺利推进，一个新的经济发展平台正在形成。城市功能日臻完善。城区面积由建市之初的4.5平方公里扩大到13.5平方公里，城市人口由5万人发展到17.45万人。文化、宾馆、娱乐等服务产业兴旺发达。一、吉首的宏观经济发展水平分析（一）国民经济总体水平及发展趋势由此可见吉首总体经济水平处于一个相对平稳增长趋势。（二）旅游产业的发展水平及趋势由此可见吉首旅游业的发展从2003年进入一个飞速发展的时期，产业贡献相对较大。二、

5、当前吉首酒店市场调研分析（一）酒店的数量统计酒店级别数目比例四星级11.3%准四星11.3%三星级22.6%准三星1417.9%二星1519.2%准二星33.9%星级酒店合计3646.2%普通宾馆4253.8%总计78100%结论：1. 以上统计数据不包括私人旅馆，根据相关统计公报，预计这部分旅馆有百家之多；2. 吉首星级宾馆、酒店共计36家，加上普通宾馆酒店达78家，总房间数近3500间，总床位近6500张，主要分布于人民路、团结路、武陵路以及光明路两侧，说明吉首酒店对交通、区位的依赖较大；3. 根据吉首历年来的旅游情况，从理论上来说吉首酒店的相对数量还有很大的发展空间，供需不平衡。（二）入

6、住价格分析总体说来吉首酒店不管是私人旅馆还是普通酒店甚至于星级宾馆，入住价格相对于张家界等其他旅游城市来说处于一个低水平运行状态，普遍房价较低，具体见下表：酒店级别入住价格私人旅馆30-50元普通宾馆酒店60-80元二星及准二星级宾馆80-120元准三星级140元左右三星及准四星级160220元四星级300元以上结论：1. 酒店硬件及软件设施不完善，档次不高，给客人的总体感觉不好，是导致吉首酒店入住价格偏低的重要原因，在对酒店入住客人的调查中得知有近80%的客人认为价格不高是由于酒店的档次和服务水平不高所致；2. 区域经济发展水平的高低决定了酒店入住价格久久徘徊于低水平；3. 在酒店的基本情况

7、调查中发现团队与散客无明显价格差异，多数酒店宾馆只要客人入住，基本都能享受与团队差不多的价格，差距基本在1折左右。（三）入住情况分析季节持续时间入住率私人旅馆普通宾馆星级宾馆旺季2-4个月90%以上95%以上100%淡季810个月30%左右40%50%50%60%结论：1. 酒店经营管理水平不高，酒店客源不稳定，淡季、旺季区分明显是导致吉首酒店总体入住率不高的主要原因；2. 旅游产业的影响和带动力有限，造成酒店消费过多地依赖本地消费市场，故而吉首酒店的消费存在时间短、随机性强、阶段性明显的特点，入住率很难保证一个较高水平的稳定趋势。3. 在调查中发现尽管吉首酒店普遍入住率不高，但仍然不乏有经营

8、较好，入住率较高的酒店，如影视大厦、民族宾馆、金蝶大酒店、高原红大酒店、友谊宾馆、华银大酒店、金盾宾馆、竹园宾馆、天骄宾馆等年入住率基本能保持在80%以上，究其原因有如下几点：1) 相对硬件设施较为齐全、配套较为完善、等级较高的酒店入住率相对较高；2) 开业时间或重装修时间越接近现在的酒店因为整体包装给客人的感觉较好，也能吸引更多的客人；3) 部分老牌宾馆酒店如民族宾馆、天骄宾馆、友谊宾馆、金蝶大酒店、华银大酒店等，尽管经营年限稍长，但由于品牌知名度已有一定积累，加上拥有稳定的定点消费或协议单位，客源仍然能够稳定在一个较高水平。（四）酒店规模及配套分析1. 从调查中发现，吉首宾馆酒店尽管数目不

9、低，但多数酒店规模不大，一般为6-8层，容纳客人数为80-110人左右，团队接待容量有限，故而难能形成规模效应。2. 配套普遍不完善，例如不少星级酒店6、7层的层高居然连电梯都没有配备；休闲娱乐场所和设施更是欠缺，这从很大程度上降低了酒店对客人的吸引，尤其是一些高端消费群体的需求很难满足，这也从很大程度上制约了酒店行业的发展。（五）酒店客户满意度分析在通过对各大酒店宾馆入住客人的入户访问调查中发现，吉醖酒店客户的满意度不高，具体见下表： 满意度项目很满意一般不满意很不满意硬件1.5%85.2%12.3%1%配套10.4%72.3%14.9%2.4%服务12.6%81%4.9%1.5%结论：1.

10、 在酒店入住客人的调查中发现硬件方面的欠缺主要表现在设施的不完备上，占所有调查总数的47.7%，其次为装修陈旧占30%左右；2. 酒店配套方面客户普遍认为需要增加的配套设施依次为：网络会所KTV餐饮健身会所茶艺咖啡和停车场洗浴和美容美发会议室和其他，从该项调查可表明吉首当前酒店的开发还停留在初级阶段，仅仅是住宿需求和会务需求的考虑，休闲娱乐与度假的意识还有待激发，这就造成吉首酒店档次不高，配套不完善，功能单一的局面；3. 在调查中发现酒店服务存在的问题依次为不能及时、快捷的处理客户提出的问题服务人员的亲和力不够酒店的卫生状况令人堪忧酒店的安防有待加强，究其原因无不与吉首酒店的经营管理方式有关，

11、私人承包，非专业的管理最直接的体现就是人员素质不高，管理不到位，问题频频暴露于客户眼皮底下。（六）酒店入住人群分析通过对酒店300名客人的入户访问调查，充分了解了客人选择酒店的原因和目的以及对各类酒店的情趣程度，具体见下表：选择酒店的原因通过介绍随机跟团旅游单位定点所占比例33.8%39.7%12.3%14.2%入住酒店的目的朋友聚会商务需要旅游需要工作需要所占比例16.9%33.3%19.9%29.9%酒店入住的兴趣私人旅馆二星级酒店三星级酒店四星级以上所占比例15.7%23.7%41.9%18.7%结论：1. 从上表可看出吉首酒店的品牌影响力有限，导致大多数的客人仅仅是就近选择相对合适的酒

12、店，随机性较强；2. 商务客人和出于会议、出差等工作需求的客人占到酒店客源的近65%，相反作为旅游需要的客人却不到20%，说明吉首旅游产业对酒店业的带动有限；3. 考虑经济水平和需求水平，41.9%客人首选三星级酒店入住，但由于吉首酒店行业管理极为不规范，能够真正达到三星级标准的酒店为数甚少，这也就是为什么酒店客源仅仅集中于为数不多的几家酒店的原因；4. 通过更深入的调查发现吉首酒店消费仍以本地市场为主，私营业主、公司老总以及公务员成为星级酒店的主要客源。三、产权式酒店的市场分析 在分析之前让我们先了解一下，什么是产权式酒店？产权式酒店概念：产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来

13、。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅

14、；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店特征：1、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高。3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的

15、回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。 由于产权式酒店对于吉首来说完全是一个新兴的名词，为了明确吉首发展产权式酒店的机遇到底有多大，我们通过随机抽取300名消费者进行调查和对其他投资物业的研究两方面来分析产权式酒店在吉首的接受度。（一）客户接研受度调1、投资计划调研调查结果表明绝大多数的客户都具备投资意识，只是从意识上升到行动还要经过仔细的考虑，这也说明任何投资项目都需经过一个较长的市场引导期，才能一步步诱导消费者的购买行为。2、投资方向调研调查结果表明客户投资首选是门面，究其原因：

16、一是由于投资类产品缺乏；二是由于近几年商业发展迅速，不少消费者在铺面投资中尝到了甜头；三是高额回报率的刺激和宣传推广的诱导使客户过多地注意商铺投资的利润，而忽视了其背后的风险。3、选择投资产品的因素调研调查结果表明在列出的影响投资选择的四项因素中，消费者最在意的是投资回报的安全与否，而不是单一衡量回报率的高低，这说明吉首消费者的投资已慢慢开始趋向理性化，一项有保障的投资产品比一项高回报高风险的投资产品更容易受消费者的亲睐。4、产权式酒店的认知度调研调查结果显示，目前吉首市民对产权式酒店基本没有概念，这就证明产权式酒店开发成功与否的前提就是概念引导是否到位，是否能够让更多的消费者意识到产权式酒店

17、作为一种新兴事务具有其他投资物业所无法比拟的优势，从而使消费者从商铺的投资转向产权式酒店的投资。5、产权式酒店投资兴趣调研调查结果表明吉首市民对产权式酒店这一新概念新事物并不持排斥态度，更多的是一种观望和考察态度，这就给日后的概念引导成功提供了可能性，只要消费者认同了这种产品必然会从观望和考察走向行动、购买。6、对本地酒店的总体印象调研调查结果表明，吉首市民对本地酒店的总体印象不佳，普遍认为星级酒店太少，档次太低，这为酒店的开发提供了市场依据和开发方向。7、酒店开发方向调研调查结果表明吉首本地市民认为若在吉首开发酒店，档次要在三星级以上，最好是四星级酒店，因为从酒店市场的基本情况调查中也可发现

18、吉首三星级以上的酒店仅3家，远远不能满足高端客户群体的需求，结合酒店入住客户的满意度调查结果，根据市场情况和公司自身发展情况最终决定酒店的开发档次。8、产权式酒店投资期望调研调查结果表明吉首市民还是普遍追求高额的回报率，其实回报的高低跟风险的大小往往是成正比的，该结果也说明吉首市民的非理性的投资行为与保守的投资意识相互矛盾，此种矛盾的出现更深一步的结果就是导致投资易受外界环境的影响，譬如开发商诱人的宣传广告、技巧性的营销手段等等刺激，这也给产权式酒店的营销推广指出了重中之重概念营销。9、付款方式调研调查结果表明绝大多数的客户都懂得风险分散的道理，所以在选择付款方式时更倾向于分期付款和银行按揭，

19、这两种付款方式基本持平，说明贷款置业在吉首市场已得到认同，故在日后的销售中注意付款方式的组合也会对客户产生一定的吸引。10、首付款额度的调研调查结果表明消费者普遍能接受的首付款额度为35万，其次为58万，考虑中国人固有的保守心理，以及本次调查对象中，私营业主所占比例较大，故而笔者将消费者对产权式酒店这一投资产品所能接受的首付定在6-7万元，这也就基本确定了产权式酒店的售价水平11、被调查对象的家庭年收入调查结果表明吉首3万元以下和35万元两个收入段的市民所占的比例最大，其次为58万元，这一水平已高于2005所公布的吉首居民可支配收入的水平了，说明这两个阶层在吉首来说属于中产阶层；而与此同时由于

20、本次调查对象来自于私人企业主和上班一族的受众分别占到了38.5%和28%，年龄基本在3045岁之间，那么根据这三项调查的结果，决定了日后产权式酒店的目标客户群应为3045岁，家庭年收入在35万左右的私人企业主和一些效益较好的单位、公司的人员，也就是所谓的中产阶层。（二）其他投资物业的对比分析目前吉首上市的商业项目有新世界、吉祥商业街、大湘西商贸城、明珠商业广场、边城购物广场等，均价在50008000元/平米之间,投资回报8%左右，不少为可自主经营的独立门面，面积基本在60100平米；而其他所谓产权分割的一些商业，每一分割部分基本在3040平米，投资门槛相对较低，但从调查中了解此类铺面由于各开发

21、商对后期的招商及整体经营管理没有明确的方向，含糊其辞，存在的投资风险自然是不言而喻的。由此可见相对于商业铺面而言，产权式酒店的投资灵活性更大，安全性更高，投资门槛更低。四、结论（一）产权式酒店的可行性建议1、优劣势分析1) 桂芳园地块所在的乾州新区是目前乃至以后相当长的时期内吉首城市发展的重心，具有良好的区位升值潜力2) 吉首“七大家”入驻乾州新区，以及目前新区酒店配备的欠缺都给本地块定位做商务休闲酒店提供了强有力的市场支撑3) 产权式酒店的开发成功离不开当地政府的大力支持，而开发商与政府的良好关系也能成为不小的优势2、劣势分析1) 新区人气不旺，使日后的营销推广及酒店经营面临的阻力和困难大大

22、加强2) 地块周边大环境不尽如人意，缺乏完善配套，导致近期形象不佳3) 早期“福佳堂”产权式商铺后期所表现的经营问题，给投资者心里造成了一定负面影响3、机会点分析1) 产品形态的唯一性，填补了当地产权式酒店的空白，如果概念引导到位，将会产生很好的首创效应；2) 从调查中发现吉首投资意识已逐步增强，而目前吉首投资类型的产品缺乏，住宅投资在当前经济条件下很难形成气候，唯一可进行投资对比的仅仅是商铺，而商铺的开发对地段和人流量的依赖非常之大，所以稍微繁华一点的位置，都是动辄上万元的单价，近百平米的面积，这让很多普通投资者只能“望铺兴叹”，而产权式酒店作为一种旅游地产和商业地产的结合产品具有很大的灵活

23、性，譬如酒店客房面积一般仅30-40平米，总价不高，投资的门槛自然大大降低，而且酒店客房的功能转换也较之商铺灵活的多。4、威胁1) 从调查中发现吉首酒店经营普遍不太理想，这也给产权式酒店的经营带来了难度，一旦酒店经营不善，投资者的投资回报自然转移到开发商身上，也有可能重蹈“福佳堂”的覆辙2) 在经营方式的选择上，如果不能引入有影响力的专业品牌酒店管理公司，单凭开发商在本地市场的影响力很难保证项目的开发成功5、结论本地块若想产权式酒店开发成功必须事先解决好的几个问题：1) 取得政府的支持2) 最大程度的争取银行的支持3) 品牌酒店管理公司的提前介入4) 产权式酒店概念的引导成功（即日后的推广、包

24、装费用相对 住宅项目将会大幅度增加，应事先有所准备（二）酒店物业的产品建议根据调查结果和分析，初步确认桂芳园项目采用酒店开发的思路较之先前的住宅开发更有成功的机会。现针对本地快的特性做出如下建议：1、酒店规模客房150间左右，300个床位左右2、酒店定位吉首首家四星级产权式商务休闲酒店3、酒店的建筑风格后现代主义，乾州新区地标性建筑，但要与城市整体形象相协调4、酒店配套-1F 地下停车场1F 酒店大堂和商务中心 1F部分2F 中西茶餐厅 3F 4F 娱乐休闲中心（包括洗浴、按摩、棋牌、会议室、健身、KTV等） 5 F以上 酒店客房（三）产权式酒店的营销建议由于产权式酒店属于旅游地产与商业地产的

25、结合品，相对于住宅产品而言，其复杂程度和实际操作难度大的多，所需的人力、物力繁多， 故建议聘请专业的中介代理公司来操作，以下仅提几点个人看法：1、营销阶段划分概念导入期主要是大力宣传产权式酒店这一新型投资产品的优势，并开始接受客户咨询市场预热期继续推广产权式酒店概念以及品牌酒店公司的进驻，并要登记意向客户 内部认购期锁定目标客户群进行客房认筹公开发售（强销）期解筹签约实现销售资金回笼保温期余房促销整个营销阶段务必要保持高度的连贯和统一性，重点应在前期的概念导入和市场预热，此时应重拳出击，集中火力，重点突破，以保证日后的公开发售一炮打响；另一方面由于该产品的唯一性，市场无可参照产品，故为了确保客

26、户信心，建筑施工工期一定要跟销售步骤相配合，尽量缩短客户在公开发售中的等待时间。2、价格建议根据以上的调查初步确认客户能够接受的首付款额度为6-7万元，那根据市场需求导向法计算：假设客房销售面积按40平米计算，银行提供6成按揭，那根据首付额度，总价应在15-17万，则可得出均价在4000元/平米左右最佳，考虑成本因素和时间因素（按10%增长），实际销售均价定在4500元/平米左右为宜。3、产品包装建议由于本项目的唯一性就决定了产品包装必须有个性、有创意，同时要能体现项目的档次和品牌形象4、营销推广建议立足本地市场，拓展外地市场，包括长沙、凤凰、张家界以及湘西自治州的其他地区等能够被省内品牌酒店

27、所影响的区域5、销售策略建议本项目由于地处新区又是一种新型的产品类型，故而在销售策略上应把握三点：1) 低首付降低置业门槛，这一点上如果能争取六成以上银行按揭支持，即可轻松达到这一目的2) 高回报率引发消费者的投资兴趣：设定年8%的投资回报，以及每年12天的免费入住权，10后提供100%回购3) 品牌酒店管理公司的专业经营管理充分保证投资回报的安全性与可靠性（四）产权式酒店的后期经营管理建议1、经营管理方式建议通过调查发现消费者对投资回报的安全性特别重视，说明消费者的投资行为已慢慢走向理智，与此同时，酒店入住率不高也同酒店的经营管理水平不高息息相关，所以建议聘请专业的品牌酒店管理公司进行管理，

28、一方面可通过专业公司的品牌影响力，打消投资者对酒店后期经营的顾虑；另一方面，能更多的吸引客户入住，保证较高的入住率。2、选择专业酒店管理公司的应考虑的几个问题1) 酒店管理公司的业绩考评，如品牌影响力，经营水平、服务水平、客户网络等等2) 酒店管理公司的托管年限和费用，根据设定的投资回报率，建议年限不能低于10年3) 酒店管理公司日后的经营监管和利润分配方案，包括客房部份和配套设施部分4) 酒店管理公司进驻的条件是否符合公司的发展状况营销策划部二六年六月四日附表1：吉首星级酒店统计表序号酒店名称位置星级房间数床位数价格折扣经营入住率时间1影视大厦团结广场4124223398面议/0.8自主经营

29、85%2005.52湘洲国际乾州新区准4881803880.35/.06私人承包55-60%20053民族宾馆团结广场3161310258面议/0.8自主经营85%6年左右4边城宾馆人民中路3280500改建期间5富临宾馆光明北路准34685248面议/0.6私人承包55%-60%2年左右6荷花园人民中路准3451102980.4/0.5私人承包65%-70%3年左右7金三角人民北路准330602880.35私人承包40%-50%20048申源大酒店乾州新区准347803580.35私人承包75%20049汇丰大酒店团结西路准34981268面议/0.5私人承包90%2006.510电信宾馆团

30、结西路准377146268面议/0.5私人承包70%4年左右11南方大酒店西环路准3681332180.5/0.6私人承包65%-70%200212煜华大酒店火车站附近准374147278面议/0.5自主经营60%4年左右13铁道天旅火车站附近准3571093880.3/0.45私人承包60%4年左右14高原红酒店西环路准3621172180.35/0.45自主经营85%200515九龙假日西环路准348863880.3/0.4私人承包85%-90%2006.416丽华酒店人民北路准3631132880.4自主经营75%2006.117金盾宾馆团结西路准346100288面议/0.5私人承包8

31、5%2005.718天骄宾馆团结西路准34690278面议/0.5私人承包70%2000.919银河大酒店武陵东路24696238面议/0.6私人承包55%-60%200320光大酒店人民北路24898208面议/0.5私人承包65%200221白云宾馆人民北路2601072280.45自主经营50%-60%200222邮政宾馆光明西路245852880.3私人承包55%-60%200023民政宾馆文艺路23980168面议/0.5私人承包75%200224金蝶大酒店人民北路264122218面议/0.5自主经营80%200325金凤凰大酒店团结东路250952880.4/0.7自主经营60%

32、200426华银大酒店西环路227532280.4自主经营85%200127邮政大酒店人民北路239802280.4酒店管理公司65%5年左右28金天假日酒店武陵东路245802580.4/0.5私人承包55%200229吉星宾馆吉星路24388198面议/0.7私人承包55%3-4年30金源宾馆文艺路246801880.4私人承包70%200031电力宾馆团结西路242901680.5/0.6私人承包50%-60%199532湘西大酒店团结东路24589218面议/0.5自主经营65%3-4年33友谊宾馆团结西路24570318面议/0.4酒店管理公司80%2002.434金路宾馆人民北路准

33、258110208面议/0.5自主经营60%2-3年35云庄宾馆西环路准2461031680.6私人承包60%-65%2002.736竹园宾馆西环路准24991288面议/0.4自主经营80%2005.3合计22484287注明：1、上表格中所列之“房价”均为普通标准间的挂牌价格；2、上表中所列之“入住率”是参考淡旺季的不同入住情况和时间通过计算得出的年平均入住率；3、上表中所列之“折扣”分别为团队和散客的不同情况，如仅有一项，表明团队和散客享受的优惠政策基本一样。相关链接（一）张家界酒店市场现状调查（见附件1）已提交（二）凤凰旅游、酒店业对吉首的影响（见附件2）已提交附表2：吉首各行政事业单

34、位定点消费的酒店一览表序号单位名称定点酒店序号单位名称定点酒店1市旅游局影视大厦2州委民族宾馆3纪监局荷花园大酒店4公安局汇丰大酒店5州法院汇丰大酒店6电信电信宾馆7教育局南方酒店、吉星宾馆8消防支队南方大酒店9财政局铁道天旅大酒店10铁道部门铁道天旅大酒店11州农行高原红大酒店12石油公司天骄宾馆13州发行天骄宾馆14州教育局天骄宾馆15州财政局天骄宾馆16州中行华银大酒店17邮电局邮政大酒店18工行邮政大酒店19农业局吉星宾馆20图书馆吉星宾馆21疾病控制中心吉星宾馆22公路局金路宾馆23州发改委金源宾馆24州计委金源宾馆25电力局电力宾馆26林业局湘西大酒店27安监局湘西大酒店28州政府

35、友谊宾馆29州扶贫办友谊宾馆30国土局竹园宾馆31邮政局中天大酒店32州法院华苑宾馆33联通金来宾馆34州检查院金泰宾馆35政协金利宾馆36市文化局水利水电宾馆37州文物局水利水电宾馆38水电局水利水电宾馆39公路局水利水电宾馆40武警支队武景宾馆. 附件1：张家界酒店市场现状调查一、星级酒店数量酒店级别数目（个）比例（100%）区域分布市区（个）景区（个）四星级68.2242准四星1317.8167三星级2737.001314准三星1317.8085二星1419.1795合计73100.004033说明：1、据了解，今年张家界已报批的待建酒店项目有5个，且全部为五星级标准；2、根据张家界历年

36、统计公报及实地市场调查，估计张家界的星级酒店总房间数已达8000多间，总容量为1.37万张床位；3、无星级的宾馆和家庭旅馆初步估计达400多家，从市区到景区，从大街到小巷，分布范围极为广泛。由于多数酒店都是旅游度假的定位，故位置的远近对酒店客源并无大影响，主要在于酒店的环境和软硬件设施。4、从以上内容可看出张家界酒店供需基本持平，趋向饱和。二、星级酒店入住价格星级团队价（元/间/晚）散客价（元/间/晚）四星340450准四差别较大，一部分按四星标准，一部分跟三星标准差不多，略高20-40元三星160240准三120180二星差别相当大，团队价格根据各旅游团数量而定，散客从80120不等说明：1

37、、五一、十一黄金周期间由于酒店供不应求，房价上一般没有太大折扣，四星600元左右，三星400元左右，二星200300元；2、其余时间团队一般可享受24折，散客46折。三、星级酒店入住率季节时间入住率备注旺季4月份11月份80%90%今年从三.八开始淡季11月份来年4月40%50%多为入境游客说明：1、旺季期间越是星级高的酒店越是客流多，尤其是三星级以上（含三星）的酒店更是供不应求；2、通过上表可计算出各大酒店的平均入住率为63.3%73.8%。四、星级酒店规模及配套1、通过实地走访发现张家界尽管酒店数量众多，分布较广，但各大星级酒店客房数普遍不多，尤其在武陵园景区，多为40间左右的容量；2、由

38、于以渡假休闲为主，一般硬件配套设施比较齐备，建筑形态上以低密度的多层、低层建筑为主，一般仅25层高，基本都属于庭院式的风格，且配备了相当规模的停车场；3、市区酒店较之景区而言配套相对欠缺一些，尤其是停车场的配备由于受土地局限，数量不充足；楼层设计一般为5-9层，高层酒店相当少。五、酒店服务满意度1、由于政府的政策规范以及各大酒店对自身服务水平的重视和提高，目前张家界酒店客房服务满意度达98%以上；2、据了解今年五一黄金周期间仅发生5起酒店投诉事件，并且都得到了及时有效的处理，树立了良好的国际旅游大都市的形象。六、星级酒店入住人群1、由于张家界属于一个国际性的旅游城市，旅游业成为经济发展的支柱产

39、业，故作为旅游业的关联产业的酒店行业90%以上的消费者都是来自各地的旅游客人，其中旅游团队占80%，自驾车和自助旅游的客人占20%左右（这部分客人在以后的旅游中所占比重会大幅度提高）；2、旅游团队中，入境游客已突破10%。主要为韩团，占入境游客总量近80%，其次为港、澳、台旅游团；3、由于韩国旅游线路开辟已经有4年的历程，故游客已经达到顶峰，并逐步下滑，目前张家界正积极开辟西欧旅游市场，预计今后35年内，西欧团将成为张家界入境游的主力军；4、商务性客人在张家界酒店的入住比例不高，仅10%左右，故各大酒店都将精力花在旅游团队的接洽与联系上。七、酒店消费者心理1、由于各地经济差异及消费习惯差异，影

40、响到游客在旅游过程中酒店的消费选择，据调查了解入境游客一般选择入住三星级以上的酒店、宾馆，占总量的80%左右；2、国内旅游团一般设定4个不同档次满足不同客人的消费需求，主要表现在住宿标准的差异上，其中仅40%左右的豪华团队可能选择入住三星以上的酒店（且多为广东、福建等地的省外旅游团），其余标准团对食宿没有太大要求。八、张家界旅游酒店业对吉首旅游酒店业的影响1、据统计目前张家界已有旅行社62家，其中国际旅行社有15家，排名前15位的旅行社年接待量在3万4万人次，客源相对比较充足、稳定；2、2005年全市各景点共接待国内外游客1453万人次，而吉首同年接待的游客数仅163万人次，仅相当于12%左右

41、；3、旅游线路的设计一般为47天，境外的旅游团基本仅限于在张家界一地游玩很少有延伸至吉首、凤凰的；仅有少部分国内游团将旅游线路延伸至了凤凰，但其中80%以上都选择在凤凰当地住宿和消费，吉首在这条旅游线路中扮演的仅仅是一个交通中转站的角色，仅仅是凤凰旅游的一个补充，只是在黄金周期间住宿爆满的情况下，游客才会选择在吉首逗留；4、从上面的内容可看出张家界旅游对吉首的辐射和影响力相当有限，凤凰的酒店行业不能像张家界一样过多的依靠旅游业来支撑，更多的是依赖于一些零散的商务客人和当地相关政府、机关、单位的一些会务需求。附注：1、该调查进行的时间为2006年5月13日2006年5月20日，耗时一周。2、该调

42、查所涉及的范围为张家界武陵源景区和市区各大星级酒店和宾馆。3、该次调查采用实地走访和谈话访问相关人员的方式进行。二六年五月二十四日附件2：凤凰旅游酒店业调查一、凤凰县概况及旅游业现状（一）凤凰县基本情况：凤凰县地处湖南西部边缘，全县总面积1,758.5平方公里，辖9个建制镇22个乡344个行政村，全县总人口36.7万，由苗、汉、土家族等18个民族组成，少数民族人口占全县总人口的63.6%，其中苗族人口18.7万人，占全县总人口的51.4%，是一个以苗族为主体的多民族聚居的山区贫困县。县城距州府吉首市52公里，北距风景明珠张家界200公里，南距交通枢纽怀化市90公里，东距枝柳铁路新凤凰站14公里，西距贵州铜仁市58公里，离大兴机场27公里，209国首，1867省道穿境而过，经济区域优势独特，交通便利，为湘黔渝边区经济贸易的交汇点。（二）、凤凰旅游业现状凤凰县的旅游业在20世纪80年代之前，一直处于自然、自发形态，基本上没有形成行业和产业的概念及结构。60年代中叶著名国际友人、新西兰诗人、文