物业设备写字楼设备工程部运行手册（DOC79页）.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作工程制度汇编手册目录第一章 工程部机构设置及岗位职责-P3一、工程部职责-P3二、工程部组织机构图-P3三、各岗位职责-P4(一) 工程部经理/主管岗位职责-P4(二) 工程主管/值班工程师岗位职责-P5(三) 强电主管岗位职责-P5(四) 运行班长及运行维保员岗位职责-P6(五) 弱电主管岗位职责-P6(六) 弱电（领班）工岗位职责-P7(七) 暖通主管岗位职责-P8(八) 暖通（领班）工岗位职责-P8(九) 锅炉房运行工岗位职责-P9(十) 维修主管岗位职责-P9(十一) 维修（领班）及维修员岗位职责-P10(十二) 装修主管岗位职责-

2、P10(十三) 内勤（文员兼库管）岗位职责-P11第二章 工程部管理制度-P11第一节 基础管理制度-P11一、客户报修处理程序-P11二、紧急事故处理程序-P13（一）停电的处理程序-P14（二）水浸事件处理程序-P15（三）电梯困人的处理程序-P17（四）火灾应急处理程序-P19三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度-P23四、设备运行报告制度-P24五、 能源管理条例-P26六、工程设备档案管理规定-P27七、设备综合管理标准作业规程-P28八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度-P30九、工具管理标准作业规程 -P31十、 工程部钥匙管理制度- -P33十一、 外包项目招标和监督制

3、度-P34第二节、 设备运行管理制度-P34一、安全运行管理制度-P34二、安全用电管理制度-P37三、临时用电管理制度-P39四、给排水管理制度-P39五、值班运行及交接班制度-P40（一）安全运行管理制度-P40（二）、供配电运行作业标准管理规程-P41（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程 -P43（四）、中央空调运行管理标准作业规程 -P45（五）、电梯运行管理标准作业规程-P46（六）、弱电系统维修标准作业规程 -P47（七）、公共设施安装/维修标准作业规程-P49（八）、住户家庭安装/维修标准作业规程-P52（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 -P56（十）、二次供水管理标

4、准作业规程 -P58六、设备操作、保养及巡查制度-P59（一）、值班管理标准作业规程 -P59（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-P60（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-P61（四）、柴油发电机操作标准作业规程-P63（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程 -P65（六）、电梯故障维修标准作业规程-P67（七）、电梯困人救援标准作业规程 -P68（八）、电梯日常维修保养标准作业规程-P69（九）、给排水设备设施操作标准作业规程 -P72（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程-P73（十一）、中央空调操作标准作业规程 -P75（十二）、中央空调维修保养标准作业规程 -P76

5、第一章 工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责 工程部是实施小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下：2 负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。3 负责小区（大厦）公共设施、设备的维修保养。4 负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。5 负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。6 负责小区（大厦）委外维修工程

6、发包及监管工作二、 工程部组织机构图1. 组织架构工程部经理工程主管暖通工程师（主管）空调维修技师 一 人弱电工程师（主管）维修工程师（主管）高配工程师（主管）冷冻机值班工程师（主管） 前台（仓管）维修（领班）工配电（领班）工冷冻机暖通（领班）工空调维修技师 一 人弱电（领班）工三、 各岗位职责(一) 工程部经理/主管岗位职责 直接上级：管理处经理、物管中心经理、中心总监 直接下级：工程主管/各专业领班 工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是：1、在项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。负责本部门工作安排及管理工

7、作。2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。做好节约能源工作。5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。10、组织拟定设备管理、操作、维

8、护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。12、完成执行项目经理安排的其它工作（二）工程主管/值班工程师岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：工程部各专业领班/维保员工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助工程部经理工作。主要职责：1、 协助工程部经理处理工程部事务。2、 负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。3、 对客户二次装修方案提供所属专业意见, 安排及监察施工进展。4、 安排承包商执行外判维修工程，提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行

9、监察及验收。5、 制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、 检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。7、 安排技师和维修人员日常维修工作。8、 制定巡查和维修保养计划，并监督执行。9、 制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。10、 紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。11、 完成上级安排的其他工作。（三）强电主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：运行（领班）工强电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。职责如下：1、对各

10、级设备运行、维护、记录的督导，应急事故处理及组织，节能降耗执行、各级运行资料的归档、审查，各级水电表参数的掌握及抄数，各级配电设施的保养2、负责各设备系统的日常运行、维护保养；掌握设备运行状况，发现异常及时处理3、负责各运行设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作4、起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施5、组织在中央空调运行结束，晚间进行对空调及各项设备的巡查及监控6、编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用7、负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作8、制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查9、负责与相关业务主管部门进行联系10、负责能耗管理工作，控制运行成本1

11、1、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度12、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程13、执行其它上级交代的任务(四)运行班长及运行维保员岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、强电主管直接下级：无运行班长在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。2、 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变

12、配电设备进行维修保养。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。5、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。6、 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。7、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。8、 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及

13、管线走向。10、 执行强电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。11、 服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。12、 执行其它上级交代的任务。（五）弱电主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：弱电（领班）工弱电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。职责如下：1、负责消防弱电系统、消防联动系统、智能监控系统、背景音乐系统、智能音响及智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA智能系统、OA智能办公系统的运行、维保。2、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。负责工作区域内所有的弱电

14、设备及网络布线系统的正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导各领班并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。3、负责落实设备操作安全规程，确保各种设备正常运行。4、督促领班和每位员工作好交接班工作、认真准确填写工作报表。5、负责并督促员工做好各类会议的音响、灯光配合工作，保证会议顺利进行。6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联系，并及时反馈给工程部经理7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作8、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度9、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程10、执行其它上级交代的任务（六）弱电（领

15、班）工岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：无弱电领班在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。职责如下：1、 负责在弱电主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，背景音响及音乐喷泉系统，消防报警系统、市政配套系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管。2、 负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作。3、 负责小区消控机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备的检查和验收工作。4、 负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场

16、实施、记录工作。5、 负责在弱电主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录。6、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。7、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。8、 负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。9、 负责本组员工的日常管理、考核。10、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。11、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施。12、 执行弱电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。13、 服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作

17、规程执行。14、 执行其它上级交代的任务。（七）暖通主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：暖通（领班）工暖通主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、负责大厦暖通设备的安全运行及管理2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理工作3、负责指导、管理暖通设备的维修及改造工作4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行情况的督促检查工作6、负责商场及写字间业主装修中关于暖通设备的施工图纸的审核及施工监督管理和验收工作7、负责暖通设备运行维护中的突发事件事故的

18、技术处理工作8、负责公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作9、负责对委外的主机维保及水处理维保进行全程跟踪，确保委外扫合同约定进行10、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度11、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程12、执行其它上级交代的任务（八）暖通（领班）工岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：无暖通（领班）工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、 空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟练操作空调系统设备2、

19、 在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作3、 根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度4、 开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作5、 定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理6、 按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养7、 定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。8、 处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释9、 配合各委外班组工作并进行监督跟踪10、 配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项11、 坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。12、 积极处理业

20、主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。13、 完成上级交办的其它任务。（九）锅炉房运行工岗位职责直接上级：空调维修技师、工程主管、工程部经理直接下级：无1、负责锅炉供热系统的运行管理和维护保养工作，保证系统正常运行。2、 按规定填写各类记录表格，并定期交资料员存档。3、 遵守安全运行制度、维修保养规程和各类管理制度。4、 严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。5、 坚守工作岗位，任何时候都不得无人值班或私自离岗，值班时间内不做与本岗位无关的事。6、 按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。7、 每班至少排污一次，并认真做好水质处理和水质分析工作。8、 勤检查，勤调

21、节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。9、 完成上级交办的其它任务。（十）维修主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：维保（领班）员、万能工维修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务维修。职责如下：1、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。2、负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。3、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。4、 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议

22、和大、中修计划，协作工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。5、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。6、 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任。7、 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格，并配合仓管进行定期盘点，月盘点及较对各材料数量。8、 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，工具设备、设施巡检表。9、 在部门经理的指导下具体负 责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作。10、 负责维修

23、员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高。11、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。12、 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议。13、 负责有偿服务的流程的管理、审核及监督。14、 执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。15、 服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。16、 执行其它上级交代的任务。 （十一）维修（领班）及维修员岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、维修主管直接下级：无维修领班/万能工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务

24、维修。职责如下：1、执行公司制定的设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员2、 按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录3、 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故4、 接到设备故障抢修通知，要在第一时间里赶赴故障现场，合力进行抢修5、 做到按时接单、及时处理、尽快返回反馈及定时汇总归档6、 维修如遇重大维修须主管及时到位指导7、 如出现维修人员不够完成工作可及时报主管及时协调其它部分进行配合8、 执行维修主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行每天反馈及重大事件和及时汇报制度9、 服从公司总的服务理念及

25、员工管理制度及专业操作规程执行10、 执行其它上级交代的任务（十二）装修主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：维保（领班）员、万能工装修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共区域的装修改造、土木结构及业主装修的管理工作。职责如下：1、作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。2、对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3、对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。4、负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施

26、工队的资质审查。5、负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。6、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。7、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。8、执行其它上级交代的任务。（十三）内勤（文员兼库管）岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：无1 负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档和统一管理工作。2 负责设备台帐、设备卡片管理。3 负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的整理。4 负责工程部二级库房帐务管理和物资发放。5 负责管理一般工具发放，通用工具借用和保管。6 负责接听电话、维修单的接收及跟单检查汇报

27、工作。7 负责部门文件资料的打印、校核、复印和传真工作。8 在工程部经理指导下，负责制定相关工作年、季、月工作计划，整理会议纪 要。9 负责部门考勤统计工作，根据公司制度，每月统计部门员工的考勤情况。第二章 工程部管理制度第一节 基础管理制度一、客户报修处理程序 若客户室内设施出现故障需要维修时，客户可以打电话通知客户服务部。客户服务部接到客户电话后，应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写在维修（收费）单上，并及时送到工程部。若属于客户室内和室外临近区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急情况时，客户服务部应立即用电话通知工程部。工程部得知发生紧急情况时，按紧急事故处理程序，处理突发事故。

28、当工程内勤接到维修（收费）单后,应先将收单时间、单号和维修内容登记在维修单记录簿上，随后交给对应维修人员。非办公时间的维修工作由工程部值班人员负责，当班所做的维修应在当日值班日志上记录，过后由工程内勤补发维修单。 工程部维修人员接到维修（收费）单后，在维修单记录簿上签收。 根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 到达客户门前后应先敲门或按门铃，客户许可后方能进入室内。 当判定维修项目属有偿维修时，根据用户手册上的收费标准向客户报维修价格。 客户同意维修，则将收费金额添在维修单对应位置上；客户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交客户签名。 因材料不足暂不

29、能维修的，应向客户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修（收费）单上。 因客户自购设备故障无法维修的，应详细向客户说明原因，由客户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修（收费）单上交客户签名。 根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 故障修复后，客户验收合格，维修人员在维修（收费）单上填写维修结果，请客户签名确认。维修人员在完成的维修单上签名并将维修单第四联留客户。维修人员清理现场后才可离开。 维修人员将完成的维修（收费）单（共三联）交工程部工程主管复核签名后，工程部内勤将维修单录入电脑，并填写维修单记录簿，连同维修单第二联定期归入维修档案。 工程

30、内勤将维修（收费）单第三联返给客户服务部告之维修结果，以便于客户服务部回访客户。若有客户不满意的情况，客户服务部马上电话通知工程部，工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉，安排补救措施，确属人为因素的应追究维修员的责任。 工程内勤于每月26日前，将有偿维修费用汇总表连同对应的维修（收费）单第一联，上报财务部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的维修（收费）单，检查维修质量。 附：维修流程图客户或其他部门 回访 报修客户服务部 检查质量 已完成维修单 告之维修结果 电话或维修单工程部工程主管工程部内勤 说明未完 登记后 成原因 派工维修人员 监督执行 未完成维修单 备料工程部库房虚线为需要到

31、现场看活定料途径 携带四联维修单、工具及材料入户维修二、紧急事故处理程序紧急事故是指：小区（大厦）停电，水浸，电梯困人，煤气泄漏，发生火情，和工伤事故。当发生上述情况，工程部所有员工必须服从上级指派，参与处理紧急事故。依据不同紧急事故，分别采取处理措施，程序如下:（一）停电的处理程序1 目的对停电作出及时适当的反应，减少可能造成的损失和影响。2 适用范围适用于小区（大厦）临时停电。3 职责工程部负责设备的保护和恢复供电的工作；其他部门各司其职，维护小区（大厦）秩序，减少可能造成的不利影响。4 处理程序（1） 如发生突然停电，工程部应立即查看配电房双电源指示灯情况，立即供电部门联系，问题原因是否

32、出在户外供电网络，如是，则等待市网恢复供电。若问题出在本小区(大厦)供配电系统，工程主管和所有在岗工程人员迅速查找故障所在供电支路，停掉该支路，恢复其他部位供电。同时将情况汇报给执行总经理。（2） 根据情况通知客户服务部，客户服务部决定是否通知客户和以何种方式通知客户，工程部同时做好恢复供电的所有准备。（3） 用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。（4） 客户服务部应尽快派员工到小区（大厦）中主要电梯厅、出入口及公共场所维持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，严防有人制造混乱、混水摸鱼或进行偷盗。（5） 如有人被困于电梯中，电梯工或保安应立即进行解救，并由监控中心通过对讲系统做

33、好被困人员的安抚工作。（6） 如事先接通知将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前10分钟提前将电梯停在小区（大厦）避难层。（7） 保安部消防中心通过小区（大厦）消防应急广播向客户发出通知，并提前10分钟派人到达各主要电梯厅维持秩序，防止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困。（8） 处理期间应耐心接待客户的问询，并向客户做好解释和疏导工作。（二）水浸事件处理程序1. 目的及时有效地处理各种水浸事件，确保安全。2. 适用范围适用于各种水浸事件的处理。3. 职责公司全体员工均有义务发现问题及时解决。4.处理程序(1) 员工巡楼时或在岗位上如发现物业范围内水浸，应立即将情况报告工程值班

34、主管，同时尽快采用就近的防水器材，保护好受浸楼层主要设施及电梯槽口，以免电梯受损。(2) 工程值班主管接报告后应第一时间到现场查看情况，查明原因后应视情况决定是否马上通知有关部门(如工程部、行政部、保安部、客户服务部等)负责人，说明有关出事地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展排查、抢险工作。(3) 组织当值人员采取有效措施，拦截和疏导或吸取积水，防止水浸漫延，减少水浸所致的损失。(4) 其措施包括： 将电梯升高离开受浸的范围； 在水漫延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸漫延到其他楼层； 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； 疏通排水地漏、排水渠； 开启排水泵： 用吸水机吸水； 其他一切经济有效

35、的措施。(5) 设法查明浸水之来源，并采取有效措施加以截断。 如水浸来自大厦机管设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位 的供水泵。 如水浸来自小区（大厦）外，应当在小区（大厦）各低于水位的出入口堵上沙袋，挡住进水处。 水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往小区（大厦）的人口 封闭，并用排水泵将大厦内的积水抽排出小区（大厦）外。(6) 水源中断后应尽快通知清洁人员清吸积水，清理现场环境；通知工程部修复受损的设施，尽快恢复小区（大厦）的整洁外貌和正常使用。(7) 事故处理过程中应设法维持好小区（大厦）内的秩序，并耐心做好向客户的安慰解释工作， 尽量为客户解决因水浸所带来的实际

36、困难，并注意维持好小区（大厦）和公司的形象，对自己不清楚的情况不要随便作答。(8) 如有客户房内受浸，应尽快通知有关客户回小区（大厦）处理房间内财物。(9) 如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区（大厦）各主要出入口设置告示，通知客人；如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标识或警告牌(如房屋维修、电梯维修及清洗打腊等)。(10)常见水浸事故的针对性处理措施。在发生以下情况时，除采取上述一切措施外，还应采取以下应急措施，以防止事态扩大。 小区（大厦）的供水管道发生破裂，应尽快找到能够控制破裂部位的前端阀门。 小区（大厦）的喷淋头受损喷水时，应当尽快关闭该区域的前端信号阀门及前端泄

37、水阀门，将地面积水引导到卫生间、茶水间的排水地漏排出。如水势太大，地漏无法及时排出时，则可将水从就近走火梯(步梯)排到街外，或从就近的走火梯将水排到大厦外平台。 如空调管道、设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽口和客户房间。 在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关水节门，并把有关部位积水吸干，然后才可以对喷淋头进行操作。水浸事件处理流程图发生水浸事故采用就近防水设施保护电梯槽口报告当值主管报告并组织抢险查明水源并截断清理现场修复受损设施1 将电梯升高离开受浸的范围2 在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层3 用布、沙包或其他材料塞住

38、漏洞4 疏通排水地漏、排水渠5 开启排水泵6 用吸水机吸水7 其他一切经济有效的措施（三）电梯困人的处理程序（1）目的即时解救被困人员。（2）适用范围用于电梯困人的解救。 （3）职责一般情况下由电梯工负责解救，特殊情况下由接受过急救培训的保安（领班）员负责解救。 （4）处理程序 1消防监控中心接到电梯应急电话或巡查发现电梯故障有人被困，立即报告当值主管和部门经理，同时报告工程部。 2. 消防监控中心尽快通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被围者联系，做好解释安慰工作。3. 消防监控中心通过电梯控制屏确定电梯停顿的所在楼层，迅速通知解救，由电梯工负责实施解救，保安员跟进配合。如在非办公时间电梯工不能立即赶回，应由保安员负责解救，用最快的时间将被困人员救出。4. 客户服务部或保安领班应派人到电梯故障所在楼层，协助向解救出来的客人表示歉意并做好安慰工作。5. 消防监控中心值班人员应在“电梯故障情况记录表”上记录好发现或接报的时间、救援人员到场时间、被困人员获得解围的时间、电梯恢复正常运作的时间和事件处理经过。6. 保安部和工程部填写“突发事件总结报告表”并送交品检部 。电梯困人的处理流程图总控制中心接报报告当值主管和客服部门、工程部及保安通过系统观察梯内