物业管理实操案例5.docx

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1、物业治理实操案例（共37篇）目录一、日常篇 14篇二、装修篇 10篇三、违规篇 3篇四、突发事件篇 2篇五、保安、大众秩序篇 4篇六、物业产权纠纷 4篇41一、日常篇1、在小区内摔伤物业公司是否包袱责任？案例介绍：2000年月日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气严寒出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩枢纽脱位。徐某摔伤当天，该厂房的物业治理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事包袱责任，物业公司认为没有义务包袱，双方各执已见，因次起诉至法院。 法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，

2、白昼行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到溜冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。但被告作为厂房的物业治理单位应对物业大众配套设施完好起调养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应实时修理，但未提供实时摆设修理的有效证据，发明结冰后未实时清除或积极的防备步伐，故对原告滑倒致伤应包袱一定的责任。 案例阐发：一、被告物业治理单位的行为切合侵害生命康健权的民事责任组成要件，应包袱侵权的民事责任。 第一：物业治理单位的行为具有违法性。上海市居住物业治理条例第十二条划定：物业治理办事应当保持住宅和大众设施完好，情况整洁优美、大众秩序良好，保障物业使用方便、宁静。发明住宅的共用部位、共用设施大概大众

3、设施损坏时，立即接纳掩护步伐，并凭据物业治理办事公司的约定进行维修。可见，本案被告作为物业治理单位，有法界说务立即接纳掩护步伐。第二：产生了损害原告生命康健权的结果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果干系。 第四：被告物业治理单位有不对。本案被告作为厂房的物业治理单位负有保障物业使用方便、宁静的义务，这种义务应属专业治理人应尽的特别注意义务。 二、原告有不对，应对自身伤害包袱主要责任。 本案中，原告对自己摔伤有明显的不对，体现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不肯登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在存心。第

4、二，原告应当看到台阶上有结冰，从宁静起见，原告应走人行通道，其主观上有不对。第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 中华人民共和百姓法通则第一百三十一条划定：受害人对付损害的产生也有不对的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应当对自己的不对行为包袱主要责任。被告物业治理单位虽未实时修理、清除结冰或接纳积极的防护步伐，但已尽到了实时警示和见告的义务，应当减轻其赔偿责任。2、客户欠租 物管应该怎么做案情介绍：某高级商务办公楼内有一本地公司-A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步生长，反而较为昂贵的房租倒成了不小的包袱，一年多

5、以后，欠租的情形出现了。物业治理部分发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不接纳须要步伐中止部分办事的通知，A公司对此未做出任何反响，也没有能力做出反响。期限到了，物业治理部分将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后A公司通讯中断。这时A公司卖力人认为写字楼物业治理部分侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。 点评：1、物业项目在招租招商历程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能制止可能出现的风险。2、一般情况下，对欠租租户的处置惩罚要依据1998年建立部关于物业转让、租赁的治理准则划定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并接纳步伐，这

6、类步伐的实施要果断有效，要有条理，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。3、个体情况下，也要体谅某些租户，特别是那些质地较为优良的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司接纳处置惩罚步伐时一般应适当留出余地。 4、对欠租租户接纳步伐的底子是与之签署了具备执法效力的租赁条约。因而条约文本的有效性非常重要。这些文本固然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不敷的，如果有条件，最好能够征询一下物业治理专家们的意见。 3、如那边置惩罚商户的违规行为案情介绍:某日，中海商城治理处的事情人员巡视时，发明三楼公用洗手盆周边墙面、地面

7、溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过视察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底推拿的店肆。这家足底推拿店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不敬服大众设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有推拿用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。就此问题，治理处主管上门找该店老板相同，没用多说，老板就表明态度，马上整改，包管污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。但以后一段时间，情况依旧未变。治理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问：你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？主管解释说并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那

8、倒的时候注意点儿，因为情况卫生状况欠好，各人都要受到影响。老板不等主管说完就头一摇：那我不管！结果，碰了一个不软不硬的钉子。此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业治理事情者需要有不折不饶的韧劲，因为物业治理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。治理处考虑到这家店肆内缺少排水系统，确有未便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店肆里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定水平，再由该伙计工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦，可看到治理处态度老实，办事周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然担当了治理处的发起。当天就部署店肆员工进行整改。今后以后，该店乱倒

9、赃物的事再也没有产生过。 点评：现在相当一部分人对物业治理公司只认可办事，不认可治理。好像物业公司一说治理，就是想凌驾于客户之上似的。其实治理也是办事，像处置惩罚类似事情能说不是治理吗？像类似的事情不去大胆治理行吗？固然治理可以高于办事之中。4、业主在小区门路上摔倒 状告物业公司案情介绍:小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，宁静员发明后立即将李老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头破坏性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业治理费，其中包罗了小区门路的公摊，那么，她在小区门路上跌伤的医疗用度及精神损失用度

10、应由物业治理公司包袱。几经谈判，物业公司未做包袱，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 审理：物业公司没有义务包袱李老太医疗费及精神损失费。点评：案例涉及小区内产生小我私家原因引起的意外伤害问题。1、中华人民共和国代价治理条例是物业公司收费的依据，其中住宅小区大众性办事中包罗了小区门路的绿化治理费，李老太所交物业治理费中的公摊是属于正常的收费范畴。民法通则，民法细则中明文划定：凡因小我私家原因引起的意外伤害（除事情范畴内）其责任自负。3、李老太虽在小区内门路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已扫除过，物业公司的本职事情没有延误，雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外

11、伤害简直是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任干系。4、物业公司可以在多方面体贴李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 5、尊重业主，从记着姓名开始案例介绍：某开发区内十几个通用厂房长区的物业治理费收缴率乱七八糟。年终总结时，公司领导请收费率达96%的某通用厂房厂区的治理员介绍经验，该治理员说了这样一个事：小区内有十几家业户，一天，其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部分总管来找治理员，治理员张冠李戴，把对方的名字叫错了。来人马上拉下了脸，：看不起我们小公司啊！今后一连几个月都拖缴物业治理费。治理员今后吸取教导，把厂区内十几家业户、近百位要员（上自总经理，

12、下至与物业公司有关的一些部分总管、经办人）的姓名都背得倒背如流。厥后，有个新公司进场没几天，治理员通过种种渠道得到了业?quot;要员的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连歌颂物业治理到位。 点评：物业治理办事有许多口号，诸如以人为本、客户就是上帝等，其精髓是对业主要尊重。尊重是一小我私家杂社会运动、家庭生活中的根本需求。如何运用礼貌、热情、真诚、高明的办事，使业主得到受尊重的满足，是物业治理的一门学问。该案例中的治理员吸取了搞错业户姓名的教导，事后不但记着公司名称、总经理的姓名，也记着了与物业治理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事说明了物业治理到处都有文章可做。 6、没有签订物

13、管办事条约 业主该不应支付物业治理费案情介绍:小区部分业主以A物业治理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业治理条约为由拒绝支付物业治理费。A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业治理的B公司同意，接替B公司继承物业治理办事的。虽然开发商未与其签订物业治理条约，后小区业主委员会创建，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业治理办事条约，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业治理办事，有权收取物业治理费和滞纳金。业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订条约，未创建办事与被办事的权利义务干系，因此A公司的诉讼主体资格不符；凭据上海市居住物业治理条例第25条

14、第2款划定，可以不支付物业治理费，请求法院驳回其起诉。 一审判决结果：一审法院凭据上海市居住物业治理条例第24条第1款和第54条第2款划定，判决业主支付物业治理费和滞纳金。业主不平上述判决，提起上诉。业主凭据上海市居住物业治理条例第3条第4款划定本条例所称物业治理企业，是指担当业主大概业主委员会的委托，凭据物业治理办事条约进行专业治理办事的企业。18条第2款也强调物业治理企业担当委托从事物业治理办事，应当签订物业治理办事条约。就是说，进行物业治理办事必须签订条约。且条约法第10条第2款也明文划定执法、行政法例划定接纳书面形式的，应当接纳书面形式。因此A公司的行为属无条约治理，或自行提供办事。认

15、为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业治理办事于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业治理费和滞纳金也于法有据。 案情阐发：本案的特殊性在于看似单纯的物业治理纠纷，其实还包罗了民法中的无因治理的执法干系。由于A公司是无条约治理，凭据条例第25条第2款，业主可以不支付物业治理费也是有执法依据的。因此仅仅凭据条例的有关划定判令业主支付治理费，依据不敷。但如果同时参照民法通则中的无因治理，本案就较容易解决了。民法通则第92条没有法定的大概约定的义务，为制止他人利益受损失进行治理或办事的，有权要求受益人偿付由此而支付的须要用度。这里强调参照而不是适用，是由于本案与无因治理照旧有一定的区别

16、。组成无因治理，在执法上应具备三个要件：一是必须没有法定的大概约定的义务，即治理人既没有执法划定的义务，也没有担当他人的委托；二是必须有为制止他人利益受损的意思，即治理的行为是出为他人谋利益的目的，由治理行为所取得的利益最终应归受益人所有；三是必须有治理他人事务或办事于他人的行为。A公司的行为仅切合了一、三要件，且无因治理的治理人除了要求送还须要的用度外，不得向受益人索取报酬大概变相索取报酬。 二审判决：二审法院正是考虑到A公司实际进行了治理，凭据等价有偿的原则，同时条例中的可以不支付而不是应当不支付，又使二审法院能在可以二字上找到了依据，最终判令业主支付物业治理费，但对A公司加收滞纳金的请求

17、不予支持。这样的判决，应当说是公道的。7、预收物业治理费是否公道案情介绍:汪先生近日在治理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的事情人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业治理费，不然不给治理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么屋子还没有验收，就让交物业治理费？二是这家由开发商指定的物业治理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业办事经验和业绩，而物业治理差别于商品买卖，是一种延续性的办事，一次性交纳一年的物业治理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业治理公司的办事无论满意与否，都没有任何制约力了。 案情阐发：汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包罗了两个问题：一

18、、应该先吸收衡宇，照旧先交物业治理费？购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖干系，而购房人与物业治理公司之间是一种委托办事的干系，这种委托干系创建的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交代时，因种种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业治理公司之间也就不存在委托办事的须要了。开发商提出购房人以交纳物业治理费作为衡宇交付的前提，实质上是对衡宇的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖条约的一种变动，凭据条约法的划定，条约只有在当事人协商一致的条件下，方可以变动，开发商单方变动条约的做法明显是不公正的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的干系理应是先

19、吸收房产，再交纳物业治理费。二、物业治理公司要求预付物业治理费公道吗？考虑到物业治理公司的正常运转，预收一定的物业治理费照旧公道的，现行的有关法例，也是允许物业治理公司预收用度的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业治理费的组成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业治理公司一次性、长时间预收各项物业用度就不公道了，对此，北京市小区办关于禁止一次性收取多年物业治理费的通知中专门划定，物业治理公司不得一次性预收多年的物业治理费。 点评：1、商品房销售治理步伐中划定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业治理企业的，买受人应当在订立商品房买卖条约时与房地产开发企业选聘的物业治理企业订立有关物业

20、治理的协议。2、开发商既然选聘了物业治理公司，就要将物业治理公司的情况和收费的尺度，在订立商品房买卖条约时见告购房人，以便购房人对选择的物业治理公司和收费尺度做出判断。3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对付许多物业办事的设施、设备还无法确定，因此有关物业治理的协议的签订，照旧要放在交房时，至少是在订立商品房买卖条约后。对付购房人来说，如果开发?quot;在订立商品房买卖条约时，就提供了有关物业治理的协议文本，那么这些协议就组成了买卖条约的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖条约后、甚至在入住时，才提供有关物业治理的

21、协议，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不外，最好的步伐是，在签订买卖条约时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的尺度、收费方法以及衡宇交付的步伐，作为增补内容，要求开发商写进增补协议。 8、因新买衡宇漏水 业主拒交物业治理费案例介绍：胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业治理公司交纳了当年的物业治理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发明天花板有水洇湿的现象，厥后竟然生长到漏雨的田地，胡女士于是找到物业治理公司报修。物业治理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处置惩罚。胡女士此时已经对现在的衡宇有些反感，

22、经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。 胡女士认为自己购买衡宇就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业治理费和供暖费。 开发商认为自己出售的衡宇有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士变更衡宇，自己和胡女士之间没有纠纷。物业治理公司认为自己实时联系维修衡宇，并且现在看来衡宇存在质量问题也不是物业治理不到位，如果胡女士不交纳物业治理费他们无法担当，并且，因为这个小区是接纳小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就

23、要受到经济损失。 由于三方对付债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于执法所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否正当，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下告竣书面协议，三方协商解决，由开发商向物业治理公司支付了胡女士下年度的物业治理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业治理公司支付本年度供暖费。 律师阐发：胡女士不能直接向物业治理公司主张抵消。条约法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照执法划定大概凭据条约性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务干系

24、。开发商与胡女士之间存在条约干系，因为衡宇质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；胡女士与物业治理公司之间存在条约干系，如果物业治理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业治理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业治理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业治理公司负有债务； 开发商与物业治理公司之间没有债权、债务干系。胡女士开始主张抵消是不当的，因为开发商对胡女士欠债而胡女士却对物业治理公司欠债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不切合当事人互负到期债务的条件。判决结果：最终的解决方案的产生也是依据执法做出的，执法

25、划定：债务人将条约的义务全部大概部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业治理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业治理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业治理公司支付物业治理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业治理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。点评：经济运动中的各方到场人之间的干系要明晰就能够提高事情效率，本案中各方对付债务都没有争议，阐发清楚各自的干系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业治理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望淘汰不须要的财政转换环节，例如用实测面积后产生的退款冲抵物业治理费是完全

26、可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。9、无法实现即时维修怎么办案情介绍:初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业治理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说：你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？说完啪的一声就挂上了电话。这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，自己是电工的维修班长巡视返来了，值班人员立即将适才的报修情况向其报告。班长说:这个业主性子比力急，用电话解释恐怕不可，我替你一会，你先上楼看一下。 接纳步伐：值班人员来到业主家，一位中年男子

27、一开门便高声问：你能修理吗？先生，我是卖力欢迎报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处置惩罚问题，做完之后马上来您家，你可以现在报告我是怎样的情况吗？值班人员和颜悦色的答复，使业主的态度有些和缓。征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲见告维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的办事令业主转怒为喜，业主说：好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。值班人员走后一个多小时，维修人员上门处置惩罚好了该问题。下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说：已经热了,谢谢你们。 点评：米卢调教中国球队有句名言，叫一切看态度。客户对物业公司事情的

28、要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。10、业主房款未还清 物业公司有权停水停电吗?案情介绍：某小区物业治理公司由该小区开发商组建创建。某日，开发商给该物业治理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户接纳停水、停电、停气的步伐，以迫使该住户赶早交款。该物业治理公司遂照此治理，使得该住户无法正常生活。 案例阐发：在衡宇买卖执法干系中，买家包袱支付房款的义务，享有取得衡宇所有的权利。在物业治理执法干系中，业主包袱支付物业治理费的义务，享有

29、担当物业治理企业办事的权利。在任何一个执法干系中，责、权、利应一致。 上述案例中的住户，同时是衡宇买卖干系以及物业治理干系的主体。他未定期交纳房款，说明他没有履行衡宇买卖干系中定时付款的义务，那么他就应该包袱相应的民事责任。开发商可以凭据购房条约的划定，要求该业主包袱违约金、利息等责任甚至可以要求解除条约等。但如果该住户已凭据物业治理条约划定交纳了物业治理费，就意味着他在物业治理执法干系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业治理办事，其他人（包罗开发商）不能对这种权益进行侵害。 开发商要求物业治理公司用停水、停电的方法使住户定时交款，是对住户正当行使权利的阻挠，是不对的。而物业治理公司凭

30、据其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。 11、租住户搬出部分居私而没有业主书面许可怎么办案例介绍：去年9月18日，海富花圃B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分居私。他千方百计联系此时正在外洋的业主，但就是联系不上。凭据治理划定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，治理处不予放行（这一划定有须要，现实中确实产生过个体租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到治理处领导，恳请赐与特殊照顾。处置惩罚结果：海富治理处的领导考虑，若简朴放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感触未便（租住户和业主同

31、样都是物业公司的办事东西，分身二者利益应为物业治理所必须，绝不能只对业主体贴倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分居私，提出了一个变通步伐：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私代价相当的押金，治理处做好记载，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，治理处立刻全额退回押金（这一步伐可取，但前提是要让其正确理解，不然容易引起纷争）。这位租住户觉得治理处的发起合情公道，便欣然担当。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到治理处调换押金时，还对治理处既对业主卖力又为住户着想的做法赞许有加。 点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不即是死咬住条条框框不放

32、。正确的做法应当是掌握住规章制度的根本精神，把原则性与灵活性结合起来。12、早期免收部分用度 后期正常收取产生纠纷案情介绍:东港大厦入伙之初，治理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时接纳了无偿提供的方法（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了功德也不会惹出厥后的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，治理处决定凭据法例划定，开始据实收取户内维修用度。然而这原来合情公道的做法，却遇到了不小的阻力。为了突破阻力，治理处起草并在通告栏张贴了致业主客户的一封公然信。公然信引用物业治理法例，详细介绍了物业治理费的开支范畴和有偿办事与无偿办事的具体领域，并说明了当初无

33、偿提供户内维修的初志，使大多数业主消除了交了物业治理费，治理处就应包揽一切的误解，对户内维修有偿办事体现认同。针对仍有个体业主客户不理解这一情况，治理处继承深入做事情。一方面强调办公室事情人员耐心担当业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须包管时效和质量，同时增强与业主客户的思想相同（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的原理，往往更容易为业主客户所担当）。与此同时，治理处还公然户内维修的收费尺度，并见告业主客户选择办事商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。 点评：俗话说强按牛头牛不喝水，物业治理的许多实践都证明，

34、没有业主客户的理解和支持，纵然依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业治理者，首先应当是一个好的思想事情者。13、业主相互投诉怎么办案情介绍：一天晚11：30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响抵家人的正常休息，要求物业公司派人协调处置惩罚。接纳步伐：办事中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士认可家中简直有人在奏琴，她认为自己的行为虽然有些不当，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等抨击楼下的业主，也是不对的。其时通过物业公司的协调，双方业主商定奏琴时间定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投

35、诉，反应2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止奏琴，如不相助，结果自负。物业公司本着卖力的态度，电话询问张女士能否提前停止奏琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 办事中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不公道。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，治理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的根本要领）。通过不厌其烦的相同与协调，终于冲动了两家业主。最后，2604业主不但立即停止奏琴，并且与2704业主

36、告竣新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。 点评：遇到业主相互投诉，不要觉得与己无关。搞物业治理的不但需要一张巧嘴,并且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。14、受到业主怠慢误解怎么办案情介绍：去年年底的一天清晨，枫丹丽舍保护班马立宏巡查到某楼2单位时，突然发明101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上另有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走想到这里，小马走已往按响了101室的门铃。轻轻按了几遍，都没有消息。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一小我私家高声问到：谁啊，

37、大清早，干什么?业主有些发脾气了，但照旧打开了门。小马简朴说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。大概业主还没有挣脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口熬炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，欠美意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞归去，说声存眷和保障您的宁静，是我们应该做的，就转身跑开了。 点评：人们都说办了功德，终有好报，但办了功德后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多

38、想这是自己应当做的，没有须要去计算人家怎样，心态就不会失衡了。二、装修篇 1、私装水床 造成他人产业损失案情介绍：王某系北京铁建公司的一位公事员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不敷。治理处对此事很不满,再三向王某协调处置惩罚，王某对峙屋子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不敷问题，他要求治理处作二次加压或管道改革，治理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。法院经审理认

39、为：王某擅自改变衡宇结构、破坏衡宇公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关划定，属于违法民事行为。 法院判决：1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢回复状。2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为用度由王某包袱。3、王某对物业公司写出书面查抄。点评：这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。王某为小区业主，就该遵守国度关于物业治理的执法、法例和规章制度划定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改革管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的划定擅自改革上、下水管道，损坏大众设施设备，违反了物业治理的条例理应拆除水床。王某只顾自己，不分身高层住户用水问题，破坏

40、了邻里干系的相互作用，违反民法通则中关于相邻各方要在生产生活、公道公正的原则下，才气处置惩罚给水系统。物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的事情难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压步伐，由此产生用度只能作为一项特殊用度，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某包袱合情公道。 2、如那边置惩罚住户家里跑水的问题案情介绍:某小区的物管公司凭据制定的维修维护筹划，对区内所有的污水管网进行了查抄和疏通，一切均正常。就在查抄疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修治理划定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污

41、水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。治理处发明跑水后，马上通知李先生，由于李先生其时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场查抄，发明部分木地板已被水淹。搞清妨碍点后，物管人员立即消除了堵塞现象。 李先生认为物管公司未尽到治理职责，遂向物业公司提出索赔要求。 点评：李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了治理职责。该小区的物业治理条约划定，物管公司卖力小区的治理及衡宇和大众配套设施的维护、养护。实际的事情中，每年每月都有筹划地进行修缮这方面的事情。而就在事发的前几日还做过该楼污

42、水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区物业治理条约还划定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区衡宇装修治理划定。物管公司凭据划定与该家装修业主及施工步队签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，见告其应遵守的划定，并派人员至装修现场巡视。装修工人是在逃避物管公司羁系的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的治理范畴及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应包袱当何赔偿义务。 凭据相关的执法以及建立部家庭居室装饰装修治理试行步伐划定，这次事件是由于

43、装修人员违规操纵而造成的，应负完全责任。物业治理费只是一种办事费、大众设施设备的维修养护费，而不是包管或成保险费。如果随意要求物业治理公司包袱无端责任，物业治理企业的责、权、利就难以协调。 业主受到损失时，应当正当、公道的去解决，不能一味要求物业公司卖力。不然这种行为损害物业公司的正当权益，实际上也损害了全体业主的正当权益。 3、业主不统一装玻璃怎么办案情介绍：刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发明一种玻璃可以增加室内光芒，且随外部温度变革能够调治室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小

44、区整体统一的结构，就此治理处向刘元提出异议。刘元自有原理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后治理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了民法通则，业主条约、治理条例等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。 点评：1、业主装修应遵守小区内的装修划定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修自己就与业主条约相抵触。2、民法通则划定：小我私家利益与团体利益产生辩论时，应放弃小我私家利益，保持团体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。3、人与人之间需要相同，只要我

45、们治理人员把治理事情做抵家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。 4、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍：狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄衡宇更显得杂乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着：大热天修什么屋子，越热越是扎闹猛。正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，转动不得，马上引起全幢居民议论纷纷。 有人说：房管所修房拆除未设防护步伐，造成叶老太伤害，应包袱全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应包袱责任呢？某区衡宇纠纷仲裁委员会受

46、理此案后查明：惠民路某号旧里弄衡宇系房管部分直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三申饬居民留意。事发时，维修人员都外出用饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处弃捐一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下构造，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院考核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法告竣一致的情况下，裁决由房管所包袱损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等用度820元。 审理与评析:这个案例涉及的是出租人修缮衡宇时疏于防备的执法责任问题。凭据上海城镇公有衡宇治理条例实施细则第52条划定，房管所在衡宇修理中的施工现场应设置宁静标记。 本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置宁静标记，防备步伐不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应包袱相应责任。据此，仲裁委员会凭据关于贯彻执行中华人民共和百姓法通则若干问题的意见（试行）第144条、第145条划定，确认房管所未尽防备职责，侵害百姓身体造成伤害，应当赔偿医疗及照顾护士用度，同时充实考虑双方在本案中应包袱的责任，做出了以上裁决，是恰当的。 5、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办案情介绍：原告王某住在