瓶颈及对策.doc

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1、中国物业管理发展面临瓶颈及对策1、 地方政府对前期物业管理制定的指导价和最高限价几年甚至十几年不变，而地方最低工资标准、最低社保基数，以及物价指数每年都在大幅度上涨，这就造成物业管理企业在人工成本、耗材成本大幅增加的情况下，却无法适应市场发展随时调整前期物业费用，造成物业管理企业收入和支出的严重脱节。按照物业管理条例规定，住宅的前期物业管理收费标准由建设单位通过招投标确定，这就无形中赋予了建设单位审核物业费的职能。如果物业管理企业脱离当地市场行情漫天要价，业主在买房时会考虑到后期的居住成本较大，这就势必会在建设单位销售时造成一定的阻碍，所以建设单位不会聘用报高价的物业企业，也不会支持对销售形成

2、障碍的收费标准。相反，如果物业企业想承接项目，必须要符合当地的市场发展规律，并在同等条件下有适当的优惠，这样才能在建设单位销售时形成支撑，从而促进销售，也只有这样，建设单位才会考虑与其合作。所以，即使没有政府指导价和最高限价，物业管理企业的收费标准也不会是毫无约束，而是必须遵循市场发展规律。对策：取消政府指导价的最高限价，可允许物业管理企业根据市场物价指数和不同项目配套要求自行进行成本测算，然后由当地物价部门和物业管理主管部门共同审核批准。2、 物业管理条例规定，普通住宅的物业管理费调整必须有小区三分之二的业主同意方可调价，这对物业企业的发展造成了一定的障碍。我国物业管理，尤其是内地大部分城市

3、的物业管理发展都才刚刚开始，快的不过十几年时间，广大的居民和业主对物业管理这个新兴行业还没有形成清晰地认识，甚至一些旧城改造的居民对物业管理的理解仅仅停留在“有个人看看门，有个人收收垃圾”的层面，对物业管理的专业化程度和所承担的责任义务模糊不清。在这种权责利不明的情况下，让业主理解物业企业并大多数同意适应市场行情而涨价，这显然是难度很大的。对于物业企业而言，毕竟是企业行为，最终要以盈利为目的。一旦收入不能增加，而成本在不断上涨，为了不在亏损状态下运营，只有缩减投入，比如减人或者减少对设施设备的检修。如果到了收入支出差距太大的状态，物业企业就会退出管理项目，要求业主委员会重新选聘新的物业，而此时，小区的公共设施设备和品质已经进入了不良状态。因为物业企业降低了服务标准，小区业主便心怀不满，从而直接影响收缴率，物业企业的收入变得更少，只能更少投入，于是变成恶性循环，涨价也就更为渺茫。对策：由物业企业向业主委员会提出涨价依据和标准，由业主委员会召开业主大会表明态度，同意或不同意，未参加和未表态的业主视为同意业主委员会的意见，提出反对意见的业主未超过三分之一，视为大多数业主同意业委会决定。这样充分发挥了业主委员会的职能和作用，也提升了物业企业对业委会乃至业主维权的重视程度。通过适当提高物业收费标准，加大了物业企业对小区投入的兴趣和对业主服务的积极性，从而达到良性循环。