“营改增”背景下房地产企业税务风险管理存在的问题与对策.docx

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1、远程教育学院本科生毕业论文（设计）题目 “ 营改增”背景下房地产企业税务风险管理存在的问题与对策 姓名与学号 陈平娥717073192003 年级与专业 17春会计学 学习中心 厦门学习中心073 指导教师 梁飞媛 浙江大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）诚信承诺书1.本人郑重地承诺所呈交的毕业论文（设计），是在指导教师的指导下严格按照学校和学院有关规定完成的。2.本人在毕业论文（设计）中引用他人的观点和参考资料均加以注释和说明。3.本人承诺在毕业论文（设计）选题和研究内容过程中没有抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。4.在毕业论文（设计）中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法

2、律责任。 毕业论文（设计）作者：陈平娥2019年 05 月 21 日论文版权使用授权书 本论文作者完全了解 浙江大学远程教育学院 有权保留并向国家有关部门或机构送交本论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。本人授权 浙江大学远程教育学院 可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。 毕业论文（设计）作者签名：陈平娥2019年 05 月 21 日浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 摘要 摘要 营改增作为我国税制体系改革重要内容，对社会经济发展及社会产业结构调整具有重要意义，同时各个行业所承担的税负也出现变化。房地产行业作为

3、我国国民经济发展建设内重要产业，可以有效推动社会经济发展，并且产生关联效应，推动其他行业进一步发展建设。按照我国财政部门所颁布的2016年工作规划可知，营改增税制将会在我国全面推广，房地产属于营改增试点领域，这将对房地产行业整体运营造成严重影响。在这种情况之下，对营改增改革对房地产税负风险管理影响进行分析研究，具有重要现实意义。本文以国内外税负风险管理理论作为研究基础，对营改增及税负风险管理等内容进行详细阐述，进而对营改增对房地产企业税负影响进行了解，认识到房地产税务风险影响因素及现阶段所存在的问题，进而从多个方面提出针对性意见，希望为房地产企业应对营改增税制变化提供一定依据，推动房地产行业稳

4、定发展。关键词：房地产企业；营改增；税务风险；影响因素浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 目录 目 录前言5一、概述5（一）房地产企业涉税情况概述5（二）房地产企业税务风险定义和特征5二、营改增”背景下房地产企业税务风险管理存在的问题6（一）企业过分增加固定资产比例6（二）过多遮计提固定资产折旧7（三）企业税务风险管理意识薄弱7三、原因分析8（一）企业缺乏税务风险管理人才8（二）房地产企业税务风险管理机构缺失8四、“ 营改增”背景下房地产企业应对策略9（一）将税务风险管理归纳到公司治理层面上9（二）完善税务风险管理人员结构9（三）明确税务风险管理岗位职责10（四）构建税务风险管控机制10

5、参考文献11浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 前言 前言“十三五”规则在全面开展中，营改增逐渐在我国经济发展建设内落实。截止到2012年，房地产企业全面落实营改增试点改革，拉开我国营改增税务改革序幕。按照2015年国务院所颁布的关于深化经济体制改革重点工作意见内，要求全面落实营改增税制，房地产进行营改增是必然趋势。房地产作为我国国民经济内主要行业，在国民经济发展建设内具有重要意义。税收作为政府部门对国民经济宏观调控主要措施，对房地产整个行业发展建设都具有重要意义。由此可知，营改增在房地产行业内落实，房地产行业将重新洗牌，对房地产行业分化及优化具有重要意义。房地产企业想要拓宽自身建设规模

6、，提升自身实力，房地产公司应该正确认知营改增，对于营改增带给企业的税务风险有着深入的认知和了解，提前进行防范应对，降低营改增对房地产行业所造成的不良影响。与此同时，借助优秀代表案例，对税制体系进行完善发展，有助于企业制定科学完善的营改增税制。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 一、税务改革基本理论 一、概述（一）房地产企业涉税情况概述目前，中国房地产行业涉及的税种众多，其中最为重要的的流转税以及所得税，并且这两大税种贯穿房产行业开发、交易和保有三大环节中，详见表1.表1.当前房地产企业各环节涉税情况税收环节税种征税范围计征方法开发环节契税境内进行的土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房

7、屋；成交价格税率( 3%5%)印花税印花税暂行条例中所列的各种凭证；合同所载金额税率( 0.005%，0.03%，0.05%，0.1%)耕地占用税一切用于建房或非农业建设而占用的耕地；实际占用的耕地面积地区差别定额税率(每平方米550元)交易环节营业税在中国境内有偿提供应税劳务 销售不动产及转让土地使用权；营业额5%城建税以增值税、消费税、营业税三税为计税依据的附加税；营业税 税率( 1%，5%，7%)教育费附加以增值税、消费税、营业税三税为计税依据的附加税；含地方教育费附加；营业税 税率(3%，2%，)土地增值税有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的行为；增值额税率( 30%60%)

8、扣除项目 速算扣除系数企业所得税居民企业境内外和非居民企业于中国境内生产 经营和其他所得；所得额 25%保有环节城镇土地使用税城市、县、建制镇及工矿区内，属于国家和集体所有的土地；实际占用的土地面积定额税率( 每平方米0.630 元不等)房产税属于征税范围内的房屋产权；房产余值 1.2%;租金收入 12%（二）房地产企业税务风险定义和特征1.房地产企业税务风险定义房产企业税务风险属于企业经营风险范围内，因此，房产企业必须深入了解和分析税务风险，首先就需要对税务风险进行了解。从不同角度理解风险，研究人员给与了不同定义，其中刘蓉研究人员认为税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性；菜昌认为，税务风

9、险实际上就是企业在所所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。因此，本文暂时认为税务风险为企业涉税活动开展中，需要面对不确定性，进而造成涉税行为出现偏差，进而对企业经济利润造成影响。以税务风险定义作为切入点，暂时将房地产企业税务风险定义为：房地产企业在涉税活动内，企业所面对的不确定性，进而造成涉税行为存在偏差，对企业经济利润造成影响。如，房地产企业在没有遵循税法规定情况下，在检查之后发现偷税漏税可能性，造成补税问题，进而承担更多税务职责2。2.房地产企业税务风险特征房产企业税务风险具有企业风险也正，除此之外，房产企业税务风险自身还具备积累性以及引发性等特征：（1）积累性税

10、务风险的爆发不是马上就能够察觉，房地产企业需要经历时间的积累才能够发现税务风险，从而使得房地产企业经营利润下降。房地产企业很多时候只有在接受税务机关检查时，房地产企业才会发现自身存在涉税行为，非常容易遭受到税务机关处罚3。（2）引发性通常情况下，房地产企业存在税务风险之后会引出更多的企业风险，主要体现在以下几方面：首先，房地产企业某一个税种在出现风险之后，就会造成房地产企业其他税种出现风险。主要原因是由于不同税种之间存在关联特征，进而一个税种出现风险之后，也造成其他税种也出现风险。如，企业在缴纳所得税之前会扣除营业税以及土地增值税，因此，企业所得税将存在风险隐患；其次，房地产产生税务风险后，还

11、会造成房地产企业出现非税风险。房地产税务风险对企业声誉会造成损坏，房地产企业要是声誉不佳，对自身信用将会造成不良影响。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 二、“增改增”背景下房子产企业税务风险管理存在的问题 二、 营改增”背景下房地产企业税务风险管理存在的问题（一）企业过分增加固定资产比例“营改增”在落实之后，通过增值税专用发票对增值税进行抵扣。房地产企业为了能够降低自身税收负担，非常容易对自身固定资产规模进行调整，大批采购建筑物或者是土地。固定资产在大批量采购之后，虽然可以降低房地产企业在增值税上面所需要承受的税负，但是固定资产采购成本较高，这就使得房地产企业一旦没有充分利用固定资产，

12、就会出现固定资产资源浪费现象，并且固定资产成本高，占据房地产企业大量资金，加剧房地产企业资金短缺问题，对企业整体经济利润造成负面影响。（二）过多遮计提固定资产折旧固定资产折旧主要是节约企业资源，减轻企业资金压力，从促使企业所得税的降低。当期计提的固定资产折旧量若比较高，房地产企业当期所能够承受的税负压力相对较低，房地产企业就可以享受到纳税延迟所带来的好处。固定资产折旧主要受到三种方法因素影响，分别为折旧计提方式、使用年限、预计净残值。现阶段，我国税法内，对折旧年限进行了规定，房地产企业在最低年限范围内，可以自行对固定资产折旧年限进行确定。与此之外，房地产企业可以按照固定资产应用情况及特征，进而

13、对固定资产预计净残值进行科学合理确定。“营改增”在房地产企业内落实之后，房地产企业为了能够降低自身税务成本，可以借助缩短固定资产折旧年限，并且通过降低预计净残值方式，最大程度提升固定资产折旧比例，降低房地产企所得税税务负担。但是需要特别注意，房地产企业在计提固定资产折旧比例要是过高，房地产当期利润会显著减低，当期运营成本显著增加，固定资产价值降低，造成房地产企业当期资本收益降低，为人们营造房地产企业运营不佳问题，为房地产企业有关利益主体造成错觉，对房地产企业利益主体决策制定造成严重影响。（三）企业税务风险管理意识薄弱房地产企业所开展的全部运营活动都包含税务事项，不管是房地产企业是在人力资源投入

14、，还是在资金、技术等方面投入上，这些对企业税务事项的形成之间都有着十分紧密关联。所以，税务风险可能存在企业运营整个流程内，体现在任何部门或者是业务上面。笔者在对房地产企业进行调查访问之后发现，现阶段房地产企业在进行风险管理上，主要还将重点放在安全风险及社会经济波动风险上面，但是对于企业在运营过程中所涉及到的税务风险关注程度还较为低下，主要是被动纠正或者是弥补。这个问题在营改增落实之后更加突出，大部分房地产管理人员认为，营改增政策的落实，仅仅是提醒财务部门与风险掌控部门，并没有真正认识到营改增在落实之后，房地产企业所需要面对的税务风险，进而造成房地产运营管理出现偏差，无法提前对营改增税务风险进行

15、预测，进而采取针对性解决措施。缺乏税务风险意识，造成房地产企业在日常运用活动内，无法将税务风险贯穿其中。房地产企业在将营业税转变为增值税之后，可能由于没有借助有关优惠税收政策，进而造成房地产企业需要交纳一定数额不必要的纳税款，增加房地产企业所需要承受的税收负担。与此之外，房地产企业无法从宏观层面对自身经济活动进行掌控，选择科学合理的税收政策，造成房地产企业在税收政策选择上面出现偏差，出现税款缴纳模糊问题，造成房地产企业价值受到损害。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 三、税务风险管理存在问题的原因分析 三、原因分析（一）企业缺乏税务风险管理人才截止到目前为止，我国从事房地产行业的工作人员

16、超过100万，其中财务领域从业人员超过5万，占据2%左右，其中将近70%的财务人员为本科学历，要远远低于发达国家同行业财务人员学历水平。笔者在对房地产行业内工作人员进行调查之后发现，超过50%本科或者是以上学历财务人员位于管理岗位上，房地产企业所具有的精通税务知识及会计人才数量十分有限。在房地产公司在税务风险管理相关重点工作岗位上，需要对我国税收政策所出现的变化及时关注、对税收政策变化所造成的税务风险、对企业税负情况定期进行全方位审核、研究税收优惠政策落实等工作内，全部都需要复合型人才才能够实现14。但是就现阶段房地产企业所具有的财务人员整体水平来说，自身所了解的税收知识数量十分有限，无法对税

17、收有关法律规定精神进行整体掌控，继而也就表示房地产企业无法从源头上面对税务风险进行防控。特别是营改增在房地产企业内落实之后，增值税在抵扣营业税中，不仅仅需要对增值税进行核算管理，同时还需要对抵扣税额进行计算，保证税务政策落实前后可以衔接，保证优惠税收政策落实，这些方面全部都需要专业财务会计人员所实现。房地产涉税人员要是无法对涉税业务本质进行精确了解，合理对涉税业务进行处理，利用税收优惠政策，都会为房地产企业带来税务风险。（二）房地产企业税务风险管理机构缺失房地产企业税务风险管理机构不完善，主要表现为企业管理层面及对业务层面，都没有建立独立存在的税务风险管理机构，进而造成房地产企业无法从企业战略

18、层面上，对税务风险进行客观认真对待。与此同时，无法从源头上对企业税务风险进行管理，房地产企业在发展运营过程中容易遭受不确定因素影响。1.治理层面没有认识到税务风险管理重要性现阶段，房地产企业管理层面并没有正确认识到税务风险管理对自身发展建设所造成的影响，同时也没有在企业管理层面内设置专门税务风险管理机构。一般情况下，房地产企业在董事会下面会设置三个主要部门，分别为对提名与薪酬委员会、审计与风险委员会和战略委员会，这三个主要部门负责帮助董事会行使监督权力，对经理层所进行的运营活动进行监管，推动房地产企业内控体系的构建，为房地产企业董事会决策制定提供针对性意见。其中，审计与风险委员会主要是对房地产

19、企业和外部之间的沟通进行审计，并且对沟通流程进行监督核查，进而不断对房地产企业内部管理体系进行完善，对房地产企业所作出的投资项目进行风险评估。2.房地产企业并未设置专门涉税事项机构现阶段，房地产企业并未设置涉税事项专门机构，也就不要说从源头上对税务风险进行管理。房地产在没有设置涉税事项机构情况下，也就无法配备税务方面专门工作人员，仅仅在财务部门内设施工作岗位，负责发票管理及税费统计等工作，也就无法有效对税务风险进行管理。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 四、“营改增”背景下房产企业应对策略 四、“ 营改增”背景下房地产企业应对策略（一）将税务风险管理归纳到公司治理层面上房地产企业想要提

20、升自身税务风险管理水平，就需要将税务风险管理归纳到公司治理层面上，在企业管理层面设置独立税务风险管理机构，为机构配备专业风险管理与税务有关工作人员，对工作岗位所需要承担的职责进行明确，形成良好内部税务风险管理局面。构建专门税务风险管理机构，可以有效对营改增之后房地产所应对的税务风险进行管理。制定房地产企业决策中，应该以企业战略层面为切入点，充分认知到在房产企业发展建设中税务风险管理的重要性，将税务风险与企业战略有效结合，建立符合房地产企业实际状况的税务风险管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要负责

21、监管企业税务风险。（二）完善税务风险管理人员结构（1）税务风险管理委员会内人员构成房地产企业税务风险管理委员会人员构成主要分为两大部分，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有营改增税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以面向社

22、会引进比较专业的税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员税务筹划科是税务风险管理主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，该管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，房地产企业税务风险管理委员会管理人员进行统一管理；其次，房地产企业可以通过外聘以及培训的方式，为公司培养出更多的复合型人才，为企业税务筹划做出贡献，从根源上解决房地产企业税务风险问题。（三）明确税务风险管理岗位职责房地产企业为了保障企业税务风险管理工作有序开展，有效防控企业税务风险，就要明确税务风险各

23、个岗位职责。（1）税务风险管理委员会职责税务风险管理委员会有着对企业税务风险统一管理的职责，其税务风险管理必须以企业战略为基础，根据企业的实际情况开展税务风险管理工作，有效提高企业的经济效益。首先，在企业决策制定上税务风险管理委员会应该参与其中，为房地产企业日常经营活动中提供应该注意的税务风险，帮助企业有效规避企业税务风险，提高企业经济利润；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，建立科学完善的税务风险管理体制，科学对房地产税务风险进行识别和评估，从而及时制定措施进行防范。（2）税务筹划科岗位职责税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管

24、理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。（四）构建税务风险管控机制房地产企业在构建完善税务风险管理框架之后，还需要构建针对性税务风险管理制度。所以，房地产企业需要根据自身今后发展趋势，在营改增之后所能够遇到的税务风险，借助税务风险判断指标，对房地产可能出现的税务风险进行评价，按照税务风险出现可能性及造成的影响，制定针对性管理措施2

25、5。1.明确房地产企业税务风险管理目标税务风险是企业必须重视的风险类型，是企业风险管理不可忽视的内容，房地产企业制定税务风险管理目标时需要以企业战略发展目标为基准。房地产企业税务风险管理目标是否合理，对税务风险管理工作是否有序开展具有直接性关联。应该在水势在房地产企业内落实，房地产税务风险管路目标与企业发展战略相吻合，并且追求经济利润最大化。房地产企业税务风险管理目标主要包含两方面内容：首先，对税收有关法律规定进行了解，充分承担自身纳税权利情况下，以企业整体发展情况作为切入点，对日常运用活动内所涉及到的税收事项进行设定，充分借助优惠税收政策对企业涉税项目之进行规划，有效降低房地产企业所承担的税

26、负；其次，借助风险预警机制，对房地产企业由于营改增所出现的税务风险进行应对，按照税务风险可能造成不良影响，采取针对性税务风险管理，有效降低以及防止房地产企业可能产生的税务风险。2.识别营改增对企业所造成的税务风险制定房地产企业税务管理目标，需要追求经济效益最大化，进而房地产税务风险管理目标主要可以划分为两个层次：首先，根据税法有关规章制度，降低房地产企业运营成本，严禁出现违规或者是过度应用税法政策问题，进而造成房地产企业接受法律制裁，降低房地产企业利润；其次，最大程度减少房地产企业在涉税上面的经济成本，充分履行自身纳税职责，对税收进行全面筹划，防止出现经济损失。3.评估营改增对房地产企业税务风

27、险房地产进行税务风险识别之后，需要进行量化评估进一步了解税务风险的危害程度，税务风险评估结果将直接对税务风险管理造成影响，同时与税务风险管理目标实施质量具有紧密关联。税务风险评估在开展中，需要从税务风险影响程度及可能性两个层面开展，税务风险可能性越高，对房地产运营所造成的影响就会越严重，出现税务风险可能性越高。房地产企业税务风险管理人员在对营改增所造成的税务风险进行评估内，可以借助问卷调查、调查访问等方式，定性评估税务风险，从而获得更多的税务风险相关的信息，在保障房地产企业成本效益的基础上，客观公正的进行税务风险评估。参考文献参考文献1许燕,干秋燕.跨境电商新税制改革对试点城市的影响分析:以宁

28、波为例J.江苏商论,2019(03):35-39.2魏聪.试论“营改增”对企业财务管理的影响及应对策略J.现代经济信息,2019(04):228.3姜美琴.新税制改革对企业财务与会计的影响与对策J.纳税,2018,12(36):119.4李超民,刘新利.美国国际税制改革及其影响J.当代美国评论,2018,2(04):44-60+121-122.5刘静.新税制改革下对企业的影响J.纳税,2018,12(34):26.6杨小凤.我国“营改增”税制改革对企业的影响J.农村经济与科技,2018,29(22):149+113.7罗衡.“营改增”对信息技术业财务管理影响的探讨J.中外企业家,2018(33

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