房地产开发报建流程(含潜规则)13979.docx

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1、房地产开发报建流程（含潜规则）中华人民共共和国城乡乡规划法将将于明年11月1日实实施，作为为曾经的房房地产管理理部门的小小混混以及及现在的下下海流浪人人员，我看看了其中与与房地产开开发报建有有关的内容容，有些感感慨，在这这里讲一讲讲。涉及房地地产管理的的各大部门门之间的恩恩怨由来已已久，我想想到哪里就就讲到哪里里吧。下面面基本上是是按照报建建的先后顺顺序来说。1、土土地证、建建设用地规规划许可证证、规划要要点批复阶阶段土地证证和建设用用地规划许许可证这两两个证，加加上规划要要点批复，是是进行房地地产开发的的前提.但但是,这几几样东西领领取的先后后顺序，非非常的有学学问。有经经验的同志志，一看这

2、这几样东西西的发出时时间，基本本上就可以以判断出地地块背后的的故事。这这三样东西西涉及到国国土部门和和规划部门门旷日持久久的权力斗斗争。目前前我国法律律也没有很很好的规范范这个问题题。恩，简简单的说一一下，土地地证由国土土部门颁发发，是土地地权属证明明，载明了了土地用途途及使用期期限（只是是载明）；建设用地地规划许可可证由规划划部门颁发发，是核定定土地用途途及用地界界线的法律律依据；规规划要点批批复由规划划部门颁发发，是确定定土地使用用强度指标标的法律依依据，如容容积率啊建建筑密度啊啊停车位配配置要求啊啊这些指标标都在这个个批复里体体现出来，包包括现在的的那个小户户型比例限限制要求，也也会在这

3、个个文件里体体现出来。一般来说说，一块地地，必须要要由规划部部门核定规规划要点，颁颁发了建设设用地规划划许可证（以以下简称地地规证）之之后，才能能领取土地地使用权证证。这绝对对应该是必必须的程序序。因为国国土部门必必须依据规规划部门核核定的土地地功能及土土地使用强强度，才能能计算出土土地出让金金，才能在在土地证上上载明土地地用途及年年限。但是呢呢，在现实实中呢，这这个想法只只能是理想想状态。因因为首先，很很多地方的的国土部门门在出让土土地的时候候，根本不不考虑规划划，直接就就整块出让让了。然后后给人家办办出商住用用地土地使使用权证。这这种让人无无法理解的的土地出让让模式一度度非常盛行行。然后受

4、受让了土地地的开发商商，再去规规划部门软软磨硬泡，无无论是修改改规划也好好，还是根根本没有规规划都好，反反正，我的的土地出让让金是已经经交了，剩剩下的事情情你规划部部门得给我我搞定。我不是是批评这种种土地出让让模式容易易滋生腐败败。要知道道，我国正正式搞土地地出让也只只不过是从从19900年开始的的，而以公公开交易的的形式搞土土地出让，甚甚至都只是是从19997年才正正式开始。而而北京第一一块公开交交易的土地地，是到22000年年之后才上上市的。我我只不过是是说，我国国在这个问问题上缺乏乏经验，国国际上也没没有什么可可供借鉴的的模式。因因为我国的的房地产管管理体系那那绝对是全全世界独有有的。愤

5、青青们不要在在这里给我我指三道四四。我在这这个行业浸浸了这些年年了，起码码我个人觉觉得，把我我放到900年代的背背景里面去去，我也想想不出更好好的土地交交易模式。城城市规划这这个概念一一直到现在在都还没深深入人心，更更何况当时时呢。不过无论如如何，这种种土地交易易模式现在在已经只是是历史了。新城乡乡规划法第第三十八条条：在城市市、镇规划划区内以出出让方式提提供国有土土地使用权权的，在国国有土地使使用权出让让前，城市市、县人民民政府城乡乡规划主管管部门应当当依据控制制性详细规规划，提出出出让地块块的位置、使使用性质、开开发强度等等规划条件件，作为国国有土地使使用权出让让合同的组组成部分。未未确定

6、规划划条件的地地块，不得得出让国有有土地使用用权。 以出让方方式取得国国有土地使使用权的建建设项目，在在签订国有有土地使用用权出让合合同后，建建设单位应应当持建设设项目的批批准、核准准、备案文文件和国有有土地使用用权出让合合同，向城城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门领领取建设用用地规划许许可证。城市、县县人民政府府城乡规划划主管部门门不得在建建设用地规规划许可证证中，擅自自改变作为为国有土地地使用权出出让合同组组成部分的的规划条件件。希望在在我日后的的职业生涯涯中，不要要再拿着商商住用地土土地证去规规划部门死死磨硬泡，阿阿门。2、项目目公司设立立、立项、环环境评估、房房地产开发发资质这四项

7、项几乎是每每一个项目目要开始的的时候必须须要搞的东东西。非常常的社会主主义特色。不不过这里也也有些东西西很有趣，与与法律的关关系也比较较大，比如如设立项目目公司。这这里要注意意一下，母母公司拍到到的土地，转转到其全资资设立的项项目公司名名下，按我我国法律，不不属于交易易。我再次次强调一下下：母公司司与其全资资子公司之之间的土地地流转，不不属于交易易。再次强强调：不属属于交易。因因此，房地地产公司可可以任意设设置项目子子公司，在在房子卖完完后再把它它在实体上上消灭，只只留下一个个壳。这种种操作模式式没什么法法律风险可可言，非常常的经济实实用，因此此现在我国国稍微有点点规模的房房地产公司司都这么干

8、干。再说说立项，这这个东西纯纯粹是计划划经济时代代留下的产产物，非常常的烦，也也不知道这这个东西应应该算什么么。立项主主要考察的的是项目的的投资额及及可行性。我我不知道在在目前的市市场里，可可行性这个个东西，政政府是从什什么角度来来管理的。反反正现在各各地由于市市场经济的的深度不同同，所以在在这个事情情的管理上上也不同。有有些地方基基本上不太太管，有些些地方就管管得非常严严。而且立立项到底需需要什么材材料那也是是谁都说不不清楚的事事情。立项项与其他程程序的先后后关系那更更是异常随随便的事情情。譬如最最近国家的的政策，要要求先把环环境评估搞搞了，再回回头来立项项。这是基基于加强环环境保护促促进可

9、持续续发展的考考虑。但在在很多地方方，环评的的一项主要要前提材料料就是立项项批文。立立不了项根根本做不了了环评。不不过上有政政策下有对对策，事情情都是人办办出来的。反反正到目前前为止，建建设项目都都在纷纷的的上马中，我我也不知道道大家都是是怎么在这这些莫名其其妙的政策策中穿过来来的。反正正我自己如如果操办这这些事情，基基本上都是是直接去这这些部门，譬譬如去计划划部门，就就让他们给给我推荐可可行性研究究报告的编编制公司，去去环保局，就就让他们给给我推荐环环境评估报报告的编制制公司，然然后让这些些公司负责责把这些手手续办出来来。编制费费用稍微给给多点都没没关系。总总之我自己己一看到这这些手续，头头

10、就痛得厉厉害。房地产开发发资质就比比较有技术术含量一点点，关键是是专业技术术人员难找找。现在这这些专业技技术人员资资料都是省省内联网了了，想搞几几个球人糊糊弄建设部部门基本上上做不到，建建设部门也也不敢在这这个事情上上乱来，因因为任何人人都可以上上网查到，某某某是什么么专业资质质任职什么么公司。现现在结构类类的工程师师难找啊，感感慨一个。嘿嘿嘿。下一一篇开始讲讲正式的规规划报建：总平面审审查阶段。 3、总总平面审查查阶段这个阶阶段各地的的叫法不一一样，我听听得比较多多的叫“修修建性详细细规划审查查”。这个个阶段就是是审查小区区的总平面面规划图纸纸，也就是是审一个小小区的建筑筑物都是怎怎么排的，

11、每每栋单体建建筑有多高高，有多大大，各栋单单体建筑之之间怎么间间隔，间距距是多少，日日照够不够够，总容积积率是多大大，有没有有超过规定定的容积率率，建筑密密度是多少少，进出小小区的道路路怎么安排排，是不是是符合消防防规范，等等等等等，这这些东西都都是非常的的专业啊专专业。在这里里我要举例例说明一下下，比如建建筑密度，这这个东西看看起来很简简单是吧，就就是建筑物物基底面积积占整个小小区面积的的比例数。譬譬如这个小小区是1万万平方米，有有30000平方米的的地面上有有建筑物，那那么建筑密密度就是330%。看看起来这个个计算应该该是没有什什么争议了了。但是且且慢。我这这30000平方米的的建筑占地地

12、里面，有有20000平方米是是一个大型型的架空平平台，架空空层下是停停车位，上上面是空中中绿化广场场。现在，争争议就来了了，我这个个20000平方米，到到底算不算算建筑基底底？你之所所以限制我我的建筑密密度，无非非就是为了了保证绿化化嘛，保障障居民的休休闲空间嘛嘛。现在我我虽然好象象是在地面面上建了东东西，但是是我这个东东西顶上都都是绿化啊啊，我的绿绿化没有减减少啊，我我的休闲空空间没有减减少啊，所所以这个22000平平方米不能能算在建筑筑密度里面面。这种空空中花园型型的架空层层到底要不不要算建筑筑密度的问问题，反正正技术规范范没有限死死，有无穷穷的空间可可以钻营。再举个个例子，容容积率，总总

13、建筑面积积除以净用用地面积。也也是看起来来很简单。但但是放到实实践中一看看，啥是净净用地面积积啊？从哪哪里起算啊啊？是纯粹粹的土地使使用权证载载的面积呢呢，还是比比这个面积积大那么一一点，一直直到周边道道路的道路路中线去呢呢？这个东东西根本说说不清楚，怎怎么算都行行。把净用用地面积一一加大，总总建筑面积积自然就水水涨船高。这这都是可以以钻营的地地方。其他的的地方，譬譬如消防通通道的设置置，高层建建筑四周必必须设立环环形消防车车道。但是是这么一搞搞，小区的的绿化基本本上就毁掉掉了。怎么么办？设置置那种隐形形消防车道道，上面种种草保持绿绿化，就指指着图纸说说这就是一一条消防道道路。这么么搞行不行行

14、？反正我我个人不知知道行不行行。消防车车道的载重重量那是有有非常严格格滴设计要要求滴，反反正我个人人不知道这这种草地能能不能承载载得起消防防车。审总平平面是整个个开发报建建过程中最最有技术含含量的活，这这个过程一一般都要22到3个月月，往往都都要和规划划部门反复复修改扯皮皮，来回磨磨，磨到双双方都没了了脾气，才才能通得过过。我反正正几乎没有有见过能顺顺顺当当啥啥工作不做做，干等着着就能通过过总平面审审查的。我我也没见过过那种零缺缺陷的总平平面设计，只只要有心，无无论什么公公司的总平平面，无论论是你万科科还是富力力还是雅居居乐，那只只要一挑起起来，问题题都是一筐筐筐的。不不是消防间间距不够，就就

15、是在不能能开窗的地地方开了窗窗，要么就就是车道转转弯半径太太小，等等等等等。（在在这自夸一一个：本人人不才，曾曾经试过在在10天内内完成这个个工作，至至今被引为为传奇故事事。嘿嘿）4、管管线综合审审查、排水水许可证管线综综合审查是是规划部门门的专业审审查内容之之一，我现现在专门拿拿出来讲，因因为这个东东西实在是是非常，非非常的专业业啊。搞得得不好的话话，实在是是害死人啊啊。而且，被被这个东西西害死的公公司比比皆皆是。各位位千万别以以为那些什什么保利啊啊合生啊之之类的大公公司就不会会在这个问问题上犯重重大原则性性的错误，事事实上，无无论什么房房地产公司司，在这个个问题上栽栽跟头的的的几率，是是一

16、样的，这这个东西就就跟击鼓传传花似的，一一轮到就死死。说了半半天，管线线综合是啥啥？包括三三大项：小小区给排水水管线、强强电线路、弱弱电线路，这这三项综合合起来考虑虑，根据各各项设计规规范科学统统筹安排，放放到同一张张图纸上。给给排水不用用多解释了了，就是怎怎么引自来来水进小区区，然后怎怎么把生活活污水和雨雨水排出小小区；强电电就是生活活用电，线线路从哪里里进，怎么么上楼，怎怎么进门；弱电的内内容就多了了，什么有有线电视线线、各类通通讯线路、网网线、内部部监控线路路，等等等等等，多得得要死。上上面这三样样东西要科科学的话，统统统都得在在地下走，从从地下穿进进各栋单体体再连接进进入千家万万户。这

17、些线线路啊什么么的，必须须要合理的的安排好，不不能到处乱乱走。作为为非专业人人士，要判判断一个小小区的官线线综合设计计好不好，只只需要看两两个东西：1、你就就这么走进进一个小区区，看它里里面是不是是有电线搭搭在楼和楼楼之间。只只要有这个个，基本上上这个小区区你就不用用多考虑了了。2、沙沙井盖是不不是基本沿沿着小区道道路排布，不不是搞到到到处都是。如如果什么沙沙井盖搞得得满地都是是，简直看看不出走向向来的，基基本上这个个小区你就就可以考虑虑放弃了。为什么么我要这么么强调这个个管线综合合呢？如果果它设计不不好有什么么后果呢？首先，就就是给排水水会整天出出问题。一一下雨小区区就变池塘塘的事情，我我实

18、在是见见得太多了了；然后，对对于年轻的的我来说，就就是网络整整天出问题题，小区网网络运营商商根本没得得选，因为为只埋了一一条管，别别的网络运运营商想进进来提供优优质服务都都不行，而而现在的这这家，不是是这里的线线路坏就是是那里坏，整整天修，我我这正打怪怪呢，嘣的的一下，断断网了。再再然后，夏夏天千万别别开空调，一一开就断电电跳闸。家家里的电器器得轮着用用，千万别别一起开。看看电视的时时候千万别别开电脑，不不然就得在在黑暗之中中耗一晚上上。这都是是管线综合合没搞好的的标志啊。你你说，这样样的小区，能能住吗？管线综综合既然如如此重要，那那么我们说说，我们设设计的时候候好好的考考虑，好好好的研究，不

19、不就行了吗吗？事实上上，是不行行。为什么么？因为所所有的线，你你都得从外外面引进来来，都得跟跟外面有个个接口。但但是接口在在哪里呢？我现在告告诉你们，无无论开发商商们在事先先做多少准准备工作，做做多少调查查工作，都都无法保证证预留的接接口不发生生变化。最最常见的是是市政排污污管线突然然就重新施施工，换地地方了，哪哪怕它不换换地方，就就是水平抬抬高个几公公分，这个个小区的排排水因为倾倾斜度不够够，那也完完蛋了。这这种事情太太常见了。大大家肯定经经常看到市市政管线施施工，把路路挖开，今今天搞搞这这里，明天天搞搞哪里里。我反正正是被这个个东西搞怕怕了。这种种情况那是是想赔钱都都搞不定的的。然后，高高

20、压电线的的接入口，一一开始说得得好好的，从从某某变电电站接，等等到施工完完毕，要正正式接的时时候，突然然发现那个个变电站已已经搬走了了，又或者者它的容量量已经超了了，不能再再让你接，你你得从其他他地方接，这这个时候只只能花冤枉枉钱，乱引引。引到多多少电算多多少电。至至于，呃，会会引起什么么生活上的的麻烦，我我也不知道道。再说到到这个排水水许可证。这这个东西是是市政部门门发的，专专门针对小小区的排水水。现在都都是要求雨雨污分流了了。就是雨雨水和生活活污水要分分两条管排排。这个东东西管的是是管径和流流量，以及及连接市政政管线的位位置。然后后这个东西西反过来又又影响管线线综合设计计，事实上上是一回事

21、事。我就不不多说了。 55、单体审审查、建筑筑工程规划划许可证规划部部门对单体体设计的审审查那也是是非常严格格的，但是是总体来说说，相对于于总平面规规划，就比比较容易通通过一点。 单体设计计是啥呢？就是在总总平面规划划的基础上上，落实单单体建筑的的设计方案案。单体方方案主要是是些啥内容容呢？我个个人是这么么总结的：关键就是是落实各空空间的大小小尺寸。这这个阶段有有些东西也也很麻烦，最最烦的是车车位。目前前来说，我我国各大城城市在车位位问题上管管得那都是是非常严格格的，要求求一般是每每户住宅配配一个车位位，商业一一般是1000平方米米配一个车车位。大体体的配置要要求基本上上都是这样样，各城市市大

22、同小异异。车位不不够，基本本上都别想想通过单体体审查。当然，总总平面审查查期间一般般来说，也也会审车位位，不过那那个阶段主主要是经验验值，按335平方米米到45平平方米平方方米一个车车位这样的的经验值，来来评估地下下室面积够够不够，一一般来说规规划部门不不会很在意意车位够不不够，不会会认真的在在图纸上数数。但是单单体阶段就就不一样了了，就开始始数了。这这个时候什什么毛招都都会用上。比比如所谓的的子母车位位啦，根本本停不进去去车的转角角位也放个个车位啦，等等等等等，不不一而足。但但是有些时时候，无论论怎么摆都都摆不够，那那也有办法法，就是宣宣称我这里里要做立体体机械停车车位。立体体机械停车车位我

23、相信信很多人都都见过，那那玩意非常常的不好使使唤，进出出一次花上上半个小时时那是非常常正常的事事情。不过过无数开发发商都只是是停留在口口头上，只只要通过单单体审查了了，这个机机械停车装装置那是绝绝对不会安安装的。那么，为为什么开发发商那么不不愿意建大大点地下室室？因为建建地下室是是亏本的。买买的人也少少。我知道道这个话一一说出来粪粪青们就会会向我开炮炮，说什么么10几220万买一一巴掌大的的停车位，开开发商还亏亏本？事实实是，停下下一台车，的的确只需要要10个平平方米不到到的空间。但但是，你要要把这部车车停进去，你你另外还需需要30平平方米的进进车道。所所以按经验验值，每个个停车位所所须分担的

24、的面积，基基本上都是是35到445平方米米。规划部部门都这么么掌握。你你这个车是是不能垂直直起降的。这这就是客观观规律。当然我我这个是大大概经验，在在有些城市市，停车位位还是能赚赚钱的，比比如广州、深深圳和上海海的一些黄黄金地段的的楼盘，据据说停车位位都能买到到40万一一个。不过过这个不代代表一般规规律。嘿嘿嘿。 审完单单体设计，设设计公司再再细化一下下出建筑施施工图，就就可以申领领建设工程程规划许可可证。这个个过程比较较没什么技技术含量。不不值得多说说。我就一一笔带过了了。不过这这个建设工工程规划许许可证，在在新的城城乡规划法法中被提提到非常高高的位置，反反复的强调调。我个人人还没钻详详明白

25、，不不知道这个个法是什么么意思，在在搞什么玄玄虚。6、消消防和人防防专项审查查这两样样东西搞死死人。我直直接这么下下两个结论论：没有哪哪个小区的的消防和人人防设计是是达标的。没没有哪个小小区的消防防和人防设设备是合格格。我就这这么直接一一点：消防防报建，要要说难，是是所有专业业报建中最最艰难的，但但是如果说说简单，也也可以很简简单。至于于人防报建建，这个东东西莫名其其妙，我不不知道这个个算什么，我我对任何备备战的东西西，都心存存恶感。先从消消防说起。消消防部门是是武警官兵兵，不是政政府机构，这这个大家心心里要有数数。我国的的消防审查查，在很多多时候都是是非常扯淡淡的，非常常官僚的。另另外呢，我

26、我们的开发发商，也的的确是非常常的不象话话，要满足足消防规范范的话，这这个投入太太大了。另另外我们的的消费者也也没这种意意识。因为为很多消防防上的要求求是非常影影响使用的的，比如电电梯间和楼楼梯间之间间设置个11级防火门门，那对业业主进进出出出来讲，是是非常不方方便的。基基本上来讲讲，消防设设计绝对不不可能严格格按规范做做够做足。在在这个方面面，审查那那也是越来来越严。一一般说，各各发展商都都是委托消消防施工企企业代理报报建。为什什么呢？因因为这些企企业长期和和消防部门门打交道，跟跟消防部门门之间的关关系千丝万万缕源远流流长，往往往由他们出出面才能把把事情办成成。但是，我我在这里说说句公道话话

27、：涉及生生命安全的的消防规范范，基本上上没人敢动动手脚。比比如12层层以上要设设置专门的的消防电梯梯，17层层以上设置置剪刀楼梯梯，这些强强制性规范范已经是铁铁律。我个个人没见过过有开发商商能绕得过过这些强制制性规范的的，即使能能绕过去将将会获得巨巨大的回报报，譬如减减少一套楼楼梯，那是是多么好的的事情啊， 但是基本本上没人敢敢去办。起起码我不敢敢。在我个个人日后的的职业生涯涯中，我也也不敢。人防工工程是非常常神经的一一样中国特特色的东西西。我不知知道这个东东西算啥。真真要有空袭袭了我绝对对不会呆在在高层建筑筑的地下室室里，9111的那栋栋大楼就是是前车之见见。真要被被炸了楼，呆呆在地下室室里

28、绝对活活埋掉。当当然这只是是我的个人人观感，大大家不必介介意。人防部部门属于政政府部门，不不是军队编编制。用于于人防用途途的那部分分地下室也也可以搞停停车位，但但是这部分分要被划出出来，不能能发产权证证。这部分分停车位只只有使用权权。关于人人防停车位位的使用权权问题，现现在的争议议非常大。社社会上各种种声音都有有，尤其是是自以为看看通了物权权法的神经经们。我现现在告诉你你们，所有有的人防用用途的东西西，产权都都是国家所所有。国家家为了鼓励励大家搞人人防工程，就就允许你暂暂时用着。但但是这个产产权，无论论如何，都都不可能归归属于什么么全体业主主。因为人人防用途部部分的车位位只不过是是一种暂用用的

29、性质，不不能卖，所所以开发商商绝对会想想办法减少少人防面积积。另外，人人防设备那那也是非常常疯狂的东东西，比如如人防那个个安全门，那那都不知道道算啥，那那个东西要要真放进地地下室，还还真是搞碉碉堡了。也也不知道能能防什么。 77、节能审审查、施工工图审查 在领取建建设工程规规划许可证证之后，设设计公司在在建筑施工工图的基础础上再次细细化，完成成结构施工工图、水电电施工图等等等全部施施工图及结结构计算书书等，完成成节能设计计，做一个个节能计算算书，就可可以开始这这两项审查查了。节能审审查，在我我的个人经经验里面，是是怎么审都都行的事情情。我国现现在越来越越强调可持持续发展，建建筑节能摆摆上的位置

30、置也越来越越高。这么么说吧：什什么3600度大落地地窗、全敞敞开式阳台台、无封闭闭式中庭这这些东西，在在节能方面面肯定是不不达标的。搞搞了这些东东西，夏天天空调得开开到疯狂掉掉。不过老老百姓都喜喜欢这种新新鲜东西。恩恩，在这里里南北差异异非常明显显：北方一一般在节能能审查上都都比较能达达标，老百百姓在观念念上也比较较能接受这这个，因为为北方有一一个取暖的的问题，节节能不能达达标的房子子，在冬天天那可是要要白白的花花出取暖费费的。但是是南方人对对这种东西西就比较不不待见，我我就好这一一口，你管管得着啊。说到这这里不由得得想对那个个套型建筑筑面积900平方米以以下占700%以上的的90700政策说

31、两两句。建设设部的官员员们在政策策制定上，必必定带有强强烈的北方方特征。北北方人在考考虑在冬天天取暖的要要求之后，的的确不习惯惯居住大面面积。开间间超过6米米的客厅，在在取暖上就就肯定不达达标了。同同时，在完完全不考虑虑洗手间的的采光和通通风要求时时，90平平方米的套套型面积的的确可以设设计出非常常不错的三三居室的户户型。这是是与北方人人的使用习习惯及气候候一致的：空气干燥燥，而且洗洗手间的使使用频率较较低，一般般人都不习习惯每天洗洗澡。（我我说明，我我这不是地地域歧视啊啊，我这完完全是就事事论事。）但但在南方，仅仅仅只是增增加这么一一个洗手间间的窗户，990平方米米要设计出出三居室，就就几乎

32、是不不可能完成成的任务。这这个稍微在在图上画一一下就知道道了。房子子朝外的位位置就那么么几个面，几几个房间一一占，厕所所就不知道道摆在哪里里了。本人人当年参与与的好几个个项目，为为了在满足足这个90070的要要求下还能能做3房单单位，设计计师呕了不不知道多少少吨血。现现在市场上上的公司逼逼得没法子子，被迫只只能大量的的推出两房房单位。当当然，两房房单位也可可以住，不不过就不能能养孩子，一一养孩子这这家就完蛋蛋了，爸爸爸妈妈爷爷爷奶奶加孩孩子哭，连连转身的地地方都没有有。现实就就是这么滴滴残酷。客客观规律就就是如此。现在有有些公司为为了规避这这个90770，还想想了些花招招，比如设设计两套房房子

33、，再打打通它一起起卖。在某某些不良媒媒体的宣传传口径上，将将这个做法法称为不良良开发商昧昧着良心做做事。我个个人无言以以对。恩，说说个节能审审查，一说说开去就说说了这么多多，不好意意思不好意意思。现在在开始说施施工图审查查。施工图图审查现在在都已经在在表面上市市场化了，允允许开发商商自己找资资质的施工工图审查单单位做审查查。施工图图审查单位位还必须对对审查结果果负责。但但是，基于于我国的审审查技术非非常的落后后，恩，怎怎么说呢，连连设计、施施工技术都都非常落后后，因此这这个审查实实在是见仁仁见智，根根本没法子子审。在这这里讲一个个本人曾经经亲历的事事情。那一一年在珠三三角一个三三线城市，在在一

34、个别墅墅项目门口口建一座景景观塔。那那个塔呢，形形状就像个个纺锤，中中间粗两头头细。该地地建设局检检查组带人人检查施工工现场，上上了这塔的的工架，突突然这塔就就塌了，整整个检查组组全部死光光。这是个个大事啊，政政府因此组组成了浩大大的调查，来来查这个事事故的原因因。首先当当然是从源源头设计查查起。结果果一查，设设计坚称没没有任何设设计上的问问题。于是是把那图纸纸送去重新新做审查，一一查的话，审审查人员说说，不行，这这个图纸有有问题。两两边就吵了了起来。最最后两边都都说服不了了对方。要要说这个图图纸违反强强制性规范范吧，它也也不违反。但但是不违反反强制性规规范就表示示安全合格格吗？我看看谁也不敢

35、敢说这个话话。最后只只能把施工工单位拉出出来，判了了几个罚了了些钱，了了事。现在在合生在广广州的某楼楼盘前面，也也打算树这这么一个塔塔，做审查查的时候也也是吵得不不可开交。最最后也是不不了了之，因因为这根本本说不清楚楚，到底安安不安全反反正我个人人不知道。施工图图审查是收收费项目，非非常贵，所所以一直都都是名义上上的市场化化，事实上上的垄断化化。施工图图审查时除除了给审查查费，专家家红包那也也是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎。8、余泥泥排放许可可、噪音排排放许可、夜夜间连续施施工许可余泥泥和噪音，这这两个东西西专门拿在在这里讲，是是因为这两两样东西是是最扰民的的。我知道道在很多城城市，几乎乎没怎么管

36、管这两样东东西：余泥泥和噪音。但但现在，越越来越多的的城市，开开始加强了了对这两样样东西的管管理。余泥排排放现在都都快成了各各大公路管管理部门，包包括公路、交交通、警察察，的主要要生财道路路了。运输输施工余泥泥的车辆，只只能在规定定时间，规规定道路上上行驶。但但在很多时时候，根本本不可能这这么规范。尤尤其是工程程赶进度的的时候，那那是日夜得得都运泥啊啊，没办法法，只能打打通各路神神仙。余泥在运运输过程中中，很容易易污染路面面。本人曾曾经见识过过广州的一一部车，从从天河一路路撒到番禺禺，结果被被罚了5万万多，包工工头拼命去去做工作都都没用，估估计是交通通部门火大大发了，撞撞枪头上了了。噪音排排放

37、许可，是是指只能在在规定时间间，用规范范的，噪音音较轻的方方式施工。这这个是环境境保护部门门管着的。现现在很多城城市已经禁禁止使用锤锤击桩了。那那玩意打起起来不是人人能忍受的的，想当年年我刚刚进进入这个行行业时候，我我靠，站在在工地里，听听了一天的的锤击声，第第二天耳朵朵里都是嗡嗡嗡声，几几乎没给锤锤傻了。当当然用锤击击桩，那肯肯定是最经经济的。只只要没人管管，开发商商绝对用锤锤击桩。因因此我个人人无论如何何，都支持持在这方面面加强管理理。此外，对对那些夜间间连续施工工的，更要要予以管制制。现在在在一些城市市，这个夜夜间连续施施工的管理理，就管得得非常好，比比如广州和和深圳。那那是真管得得不错

38、。无无论怎么找找关系都难难批得下来来。如果居居然胆敢不不报批就夜夜间开工？那是嫌自自己钱多，想想支援政府府的贫困官官员了。但但是绝大多多数的城市市，唉，那那处于几乎乎没有管理理的地步。我作为为从先进城城市走出来来的三个代代表，到一一些二三线线城市去，傻傻乎乎的去去问人家环环保局，噪噪音排放和和夜间连续续施工怎么么办手续啊啊？结果被被人家狠狠狠的嘲笑过过好几回。嘎嘎嘎，我相相信这里也也会有人看看过我这一一段之后，狠狠狠的嘲笑笑我，并且且自鸣得意意的说：有有这种手续续吗？我这这里没有啊啊，我这里里很简单啊啊，什么什什么的，就就和上面某某些人自鸣鸣得意的嘴嘴脸，一样样。99、质量监监督、安全全监督我

39、为了了把施工许许可证这一一节赶紧搞搞出来，已已经写得不不耐烦了。但但是没法子子。程序是是这么一步步步走过来来的。施工工许可证完完了之后，我我随便这么么一想，我我靠，后面面不知道还还有多少程程序。放验验线、白蚁蚁防治、防防雷、预测测绘、预售售、各专业业验收、项项目备案验验收，一直直到交楼。这这得写死我我啊。为什什么我会突突然发这种种神经写这这种东西呢呢？不明白白自己啊不不明白自己己。特牢骚骚百余字。谢谢谢各位。质量监监督站和安安全监督站站都是建设设部门下属属机构。拿拿施工许可可证之前，必必须得去两两个站办审审批手续。这这两个站的的分工，我我跟各位说说老实话，我我分不清楚楚。在我看看来，质量量问题

40、都是是安全问题题。我就不不明白为什什么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打桩桩没按规定定程序打，导导致桩荷载载不达标，这这个到底是是安全问题题还是质量量问题？我我反正说不不清楚。总总之两个机机构都得好好好的哄着着。当然在在若干细节节上这两部部门还是有有所区别。比比如有些安安全问题的的确跟建筑筑质量关系系不大，譬譬如工人不不戴安全头头盔啦，物物料堆放不不按规定乱乱堆啦，这这些。但在在我看来，安安监把质监监吃掉，并并成一个机机构，没有有任何逻辑辑和操作上上的困难。在现实实的操作中中，但凡涉涉及到检测测的，就由由质监办；不需要检检测，一般般用肉眼就就能发现毛毛病的，就就属于安监监的职责。由由于质监搞搞

41、检测，比比如桩荷载载检测、水水泥检测，这这些东西，都都是收费项项目，所以以质监在管管理上就没没那么的严严，为什么么呢，因为为质监大多多得靠这些些收费项目目养活自己己。收人钱钱手软，云云云。安监监基本不收收费，但是是他们也能能想出非常常多的收费费服务出来来，譬如安安全生产培培训，工人人佩带平安安智能卡上上班，等等等，总之各各有各的门门路啦。现在在在有些城市市，质量检检测的功能能已经开始始市场化了了，有资质质的检测单单位都能做做检测了。我我见过最好好的城市是是广州。做做个桩检测测的费用，只只是周边城城市的3分分之1。恩恩，在这里里，为了避避免有些人人看不懂，我我说一句，打打完桩必须须做检测。检检测

42、合格了了，才能做做承台，继继续往上建建。各位的的，明白？不过呢呢，绝大多多数的城市市，这个功功能被质量量监督站牢牢牢的把持持着。这个个也是建设设部门的生生财主道啊啊。我要是是局长我也也不肯放。嘿嘿嘿10、施施工招投标标、监理报报建还是没没写到施工工许可证，写写死我了，啊啊啊啊我为为什么会想想到写这个个题材？我我现在内心心深处泛滥滥着一写到到施工许可可证就太监监掉的冲动动啊。首先，我我必须说明明，按照我我国现行招招投标法，私私营房地产产公司（无无国有经济济成分），其其房地产项项目不需要要做建筑施施工招投标标，他们可可以直接发发包。但在在某些大城城市，譬如如广州，无无论什么企企业施工，都都必须做招

43、招投标。这这是广州在在管理上严严重违反行行政许可法法的地方。我我个人对此此一直持非非常反感的的态度。在在大多数城城市，私营营企业只要要能提供私私营企业证证明，既可可免除施工工招投标手手续。啥是是私营企业业证明呢？去工商局局打一张股股东结构书书就行了。在必须须要做施工工招投标的的时候，我我必须得说说，这个领领域那是真真黑不是假假黑。黑得得让人毛骨骨悚然。搞搞施工的就就没几只好好鸟。我在在此随便讲讲个故事哈哈。施工企企业必须把把自己的专专业技术人人员备案到到建筑管理理部门里去去，一般包包括施工员员、质量员员和安全员员。施工投投标的其中中一个材料料是专业技技术人员，根根据项目大大小，配备备的人员多多

44、少也有不不同要求。大大家知道一一下就行。有有一次在广广州，某企企业围一个个标，另外外一个不识识相企业就就想进去，材材料一准备备，然后发发现自己的的技术人员员不够了，于于是马上到到建设局备备案新增人人员资料。本本来这种新新增技术人人员备案实实在是非常常简单的事事情。结果果，连交件件都交不进进去。总之之就是不受受理。后来来求爹爹告告奶奶给受受理了，然然后又因为为其中一个个人的身份份证复印得得不清晰，全全部材料退退件。这个个企业的老老板气得吐吐血。到最最后当然这这个标是投投不进去了了。我这里里讲的还只只是个小手手段。暗地地里啥招数数都用得出出来。我个个人不排除除有些人为为了逼别人人退出投标标会使用黑

45、黑社会的可可能性。恩，监监理招标的的程序跟施施工招标的的程序及做做法几乎一一致，我不不多说了。监理报报建是完成成这个监理理免招标或或招标手续续之后的事事情，做一一个监理规规划和监理理细则，交交建设部门门审核一番番，认为OOK了，发发一个监理理审查意见见。通过了了就是下一一步，施工工许可证。监理规规划和监理理细则，老老实讲，在在我个人的的经验里面面，我从来来没看到建建设部门真真的做过审审核。在我我个人的从从业经验里里面，我没没见过几个个政府官员员能看得懂懂的。 11、施施工许可证证我怀怀着万分激激动的心情情，打下了了上面那55个字。施工许许可证所须须材料基本本上是上面面全部手续续一个汇总总。缺一

46、不不可。在我我个人的职职业生涯中中，我从来来没有经历历过能办齐齐上面所有有的手续，再再申领施工工许可证的的。在我与与同行的交交流中，我我也从来没没见过老老老实实的一一步步完成成所有手续续，再来办办施工许可可手续的。要要这样的话话，绝对没没1年的时时间出不来来。不相信信的同学，请请回头再把把前面100个大项看看一遍，基基本上每个个大项里的的每一个小小项的工作作日不会少少于20个个。而且得得一步一步步来。这是是什么概念念？这是卡卡死你的概概念。随便便哪个环节节出了任何何问题，直直接就GAAME OOVER。在改革革开发之初初，外资企企业刚进中中国的时候候，有个著著名的段子子，说是有有个企业要要搞一

47、个项项目，前后后盖了2000多个章章，事还没没办成。最最后撤资了了，不干了了。上级政政府震怒，云云云。现在改改革开发这这么多年了了，我们好好到哪里去去了吗？我我们的办事事流程方便便吗？我们们能方便快快捷的为企企业服务吗吗？到了今今时今日，还还有什么企企业抱怨过过政府管得得太严，太太死，审批批环节太复复杂吗？听听不到了。为为什么？因因为大家统统统都已经经适应了这这个游戏规规则。大家家已经在这这个圈子中中取得了某某种平衡，达达成了某项项交易。在在这种情况况下，改革革办事流程程，简化办办事程序，反反而会阻碍碍办事效率率。我知道道我这么说说，会有很很多粪青完完全不能理理解。我就就这么告诉诉你们：大大家

48、都已经经把潜规则则当成了规规则。这些些规则维系系着房地产产这个产业业。在每一一个程序中中，在每一一个环节中中，都存在在利益分配配，都存在在制衡。这这个系统在在经过100多年的运运做之后，它它本身已经经具有了生生命力，绝绝对是牵一一发而动全全身。因此，我我们经常可可以看到，除除了一些管管理相对规规范和严格格的大城市市，很多的的城市都可可以在未领领取施工许许可证的情情况下就干干上了很多多工作，譬譬如土方工工程，一般般都是先动动的。这就就是一种双双方博弈之之后达到的的平衡。哪哪怕是在这这些管理相相对规范的的大城市，也也有空子可可以钻，比比如基坑支支护可以先先发一个单单独的施工工许可证，然然后再发地地下室部分分的施工许许可证，再再发地上部部分。这