某花园项目策划定位报告9422.docx

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1、 “龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于于石家庄庄二环以以外，属属于郊区区物业，受受地理、环环境、人人文、交交通、基基础设施施等影响响有其自自身的优优势和劣劣势，现现通过市市场调查查和分析析，市场场定位来来确定项项目小区区物业类类别定位位、规划划定位、小小区档次次定位、户户型定位位、景观观定位，社社区配套套设施定定位，价价格定位位，销售售入市时时机定位位、社区区文化主主体定位位、广告告定位、营营销策略略定位。第一章 项项目简介介项目地由河河北帝华华房地产产公司投投资建设设，地处处铜冶镇镇至上庄庄之间的的获铜路路的黄石石岗，从从石家庄庄南二环环路过铜铜冶镇到到达此地地为100公里，从从西二环环路

2、过上上庄到达达此地总总长为88公里。该该物业在在获铜路路两侧，路路西为2200亩亩，路东东为2330亩，该该项目附附近有台台头村、南南庄村、东东行村、大大宋楼和和小宋楼楼，总人人口为117，5500人人， 以以上村庄庄有的隶隶属上庄庄镇， 有的隶隶属铜冶冶镇。 铜业镇镇人口 12，0000人人左右，本本项目南南边8公公里处，有有龙凤湖湖，西侧侧5公里里之处有有龙泉寺寺。此地地域商气气、人气气、配套套设施非非常缺乏乏，对房房地产的的开发带带来许多多不利因因素。附表：第二章 市市场调查查分析 本项目因所所处地理理位置距距市区较较远，该该项目的的定位不不能按照照常规的的二环外外的小区区定位方方法而定

3、定位，必必须富有有创新，为为了保证证其定位位的科学学性、准准确性，现现就与其其定位有有关的周周边环境境，政府府宏观环环境，同同类物业业，消费费群体等等领域进进行详细细的市场场调查分分析，现现阐述如如下：（一）宏观观经济分分析：我我国20001年年国民经经济增长长指数为为7.33%，今今年1-6月份份我国国国民经济济增长指指数为77.8%，良好好的经济济运行环环境和健健康的经经济发展展，在宏宏观上为为本项目目的正常常销售提提供了良良好的环环境。（二）市场场分析：本项目目按常规规定位，应应定位为为普通居居住小区区，但因因此项目目所处地地理位置置的特殊殊性，我我们现对对桥西及及鹿泉市市的同类类物业，

4、旅旅游、休休闲业态态进行了了调查分分析，得得出结论论如下：市区住宅物物业调查查：名称位置价格/平方方米产权银行按揭户型面积（平平方米）中华绿园石岗大街1126号号一层：24480元元二层：26650元元五层：24420元元六层：21100元元顶层：19980元元均价：23326元元70年30年80%二室二厅一一卫：7721177二室一厅一一卫：661三室一厅二二卫：1124三室二厅二二卫：1144三室二厅一一卫：1140五室三厅二二卫：2209民惠园石岗大街、万万利福西西临一层：25540元元二层：26660元元五层：24420元元均价：25540元元70年30年80% 二室二厅一一卫：110

5、4三室二厅二二卫：1141宁安小区友谊南大街街头1002号一层：26618元元二、三层：28888元顶层：18888元元均价：24465元元70年 30年年 80%二室一厅一一卫：990三室二厅二二卫：1140卓达院士新石北路1188号号一层：18818元元二层：19918元元五层：17768元元顶层：15568元元均价：17768元元70年 30年年80%三室二厅二二卫：1139三室二厅一一卫：1111二室二厅一一卫：992二室一厅一一卫：776一室一厅一一卫：442.22745.35东龙花园南长街中段段1888号一层：25500元元三至六层：27000元顶层：28810元元有电梯均价：26

6、670元元70年 30年年80%三室二厅二二卫：1156二室二厅一一卫：1111四室二厅二二卫：1190万信城市花花园北临水上公公园、西西接友谊谊北大街街、二、四层：25990元五层：24480元元顶层：20080元元均价：23383元元 70年30 年80% 三室二厅二二卫：11431677二室二厅二二卫：1108四室二厅二二卫：2225金瓦台中山西路8800号号一层：16620元元二层：17780元元三层：18830元元五层：15580元元顶层：13350元元均价：16632元元 70年30 年80%二室二厅二二卫：1103三室二厅二二卫：11151466三室二厅一一卫：1117荣盛家园建

7、设南大街街、临近近南二环环一层：19910元元五层：18880元元顶层：16680元元均价：18823元元 70年30年80%二室一厅一一卫：9901122三室一厅一一卫：1120三室二厅二二卫：1155神兴小区西起翟营南南大街、南南抵塔北北路、东东靠谈固固西街一层：21188元元二层：22238元元三层：23338元元六层：18860元元顶层：19908元元均价：21106.470年30年80%二室一厅一一卫：998二室二厅一一卫：993三室一厅一一卫：1114三室二厅二二卫：1135四室二厅二二卫：1139康居东苑翟营南大街街2922号一层：17700元元二层：18800元元三层：1990

8、0元元五层：16650元元六层：14480元元均价：17706元元70年 30年年 80%二室二厅一一卫：996二室一厅一一卫：772四室二厅二二卫：1125诗语雅居青园街3333号一层：24400元元三层：26640元元五层：22260元元六层：20030元元顶层：19900元元均价：22246元元70年 30年年 80% 二室二厅二二卫：1112三室二厅二二卫：1148五室三厅二二卫：2244卓达翟营南大街街一层：19980元元二层：20028元元三层：20068元元四层：20010元元顶（六）层层：17715元元均价：19960元元70年 30年年 80%三室二厅二二卫：1139二室二厅

9、一一卫：992二室一厅一一卫：886一室一厅一一卫：4452：郊区住住宅物业业调查表表：旭城花园滨河街8号号北临南二环环一层：22270元元三层：22290元元四层：21180元元五层：19980元元六层：18820元元顶层：13368元元均价：20028元元70年 30年年 80%三室二厅二二卫：1133二室二厅二二卫：1102滹沱河小区区107国道道东侧、石石家庄和和正定中中间一层：9880元二层：10050元元三层：11100元元四层：10030元元五层：9110元顶层：6660元均价：9555元正定房产证证70年年20年60%二室二厅一一卫：1100、1110一室一厅一一卫：550三室

10、二厅二二卫：1163永壁新村石铜路交南南二环两两公里处处三层：8449元五层：7220元均价：7885元鹿泉房产证证70年年 无按揭，付付全款优优惠2%三室二厅二二卫：1132二室一厅一一卫：66287一室一厅一一卫：44658铜兴花园铜冶镇中心心一层：6550元二层：7880元三层：8000元四层：7550元五层：6660元顶层：4880元均价：6887元鹿泉房产证证70年年30年60%三室二厅二二卫：1138、1154四室二厅二二卫：1160二室二厅二二卫：1104三室一厅一一卫：1120杜北梦圆新新村石阎公路杜杜北桥东东侧一层：9000元二层：9550元三层：10000元元四层：9000

11、元五层：7880元顶层：6000元均价：8555元新华区房产产证700年无按揭，付付全款优优惠2%三室一厅一一卫：1105三室二厅一一卫：1126二室一厅一一卫：77784雅兴园石铜路与南南二环交交叉处南南2公里里三层：8440元六层：6550元均价：7445元鹿泉房产证证70年年无按揭，付付全款优优惠2%三室二厅二二卫：1132二室一厅一一卫：66287一室一厅一一卫：44658富丽花园 中山路与获获铜路交交叉口北北50米米五层：10080元元四层：11140元元三层：12200元元顶层：8880元均价：10087元元鹿泉房产证证70年年30年80%三室二厅一一卫：1117.84二室二厅一一

12、卫：889.446三室二厅二二卫：1125.92三室一厅一一卫：95二室一厅一一卫：777.662二室二厅二二卫：1101.8丽景园中山西路上上庄镇政政府西式式20米米一层：11190元元层：12660元五层：10090元元六层：9550元顶层：6880元 均价：10072元元鹿泉房产证证70年年30年80%三室一厅一一卫：9921000三室二厅二二卫：9961322二室二厅二二卫：1109二室一厅一一卫：776一室一厅一一卫：559桃李园中山西路8813号号一层：12260元元二层：12220元元三层：12295元元五层：11130元元六层：9330元七层：7990元均价：11105元元鹿泉

13、房产证证70年年30年80%一室一厅一一卫：778二室一厅一一卫：1102、1107三室二厅二二卫：1154龙岗小区动物园西侧侧一层：10060元元二层：10090元元三层：11118元元五层：9990元六层：5770元均价：9666元 30年 880%调查结论：（1）、同同类物业业的调查查：本项目所处处物业属属于郊区区项目，本本项目南南侧3.5公里里之处为为铜冶镇镇，目前前以集资资形式建建的商品品楼有铜铜兴华园园、铜冶冶镇政府府社区，两两个社区区的价格格，一楼楼在4550元/ m22左右，二二楼在7740元元/ mm2左右，最最高层在在3900元/ m2左右，均均价在6600元元/ mm2左

14、右，建建筑面积积为1004-1150 m2.在本本项目的的北侧为为4公里里之隔的的上庄镇镇，此处处有西山山花园别别墅、丽丽景花园园、富丽丽花园、横横山村住住宅、上上庄镇居居住社区区，7层层售价在在6800元/ m2、3层层12660元/ m22、1层层10220元/ m22 ，建建筑面积积75-1118 mm2, 均均价10000元元/ mm2 左右右，上庄庄镇横山山村同时时对外出出售，均均价8990元/ m22,以上上两个镇镇的物业业均办理理银行按按揭，由由鹿泉市市发产权权证。本本项目地地处铜业业镇和上上庄镇之之间，交交通设施施、距离离市区距距离、基基础配套套等方面面均无法法与铜业业镇上庄庄

15、镇两个个镇所辖辖已开盘盘的同类类物业可可比。（2）、消消费者调调查：通过对消费费者调查查，有购购房意向向的消费费者普遍遍感到郊郊区物业业治安不不好，交交通不好好，基础础配套不不好。从从目前看看，治安安差，距距离市区区远和缺缺乏配套套设施是是本项目目的三大大主要障障碍，在在调查消消费者时时，居民民把自然然景观，价价格列为为优先考考虑的问问题，现现就郊区区物业对对各项因因素的考考虑，具具体描述述如下：郊区住宅自然景观价格便宜交通设施充满田园气气息安全户型适合休息度度假适合家庭居居住未来理想居居所百分比49.1%44%36%30.6%27%25.8%20.6%11%位次第一位第二位第三位第四位第五位

16、第六位第七位第八位休闲场所的的调查： 通通过对石石家庄桥桥西区、鹿鹿泉市的的调查，综综合性以以旅游、休休闲为主主的场所所很少，石石家庄市市除东开开发区有有天山海海世界；裕华区区有怀特特大海乐乐园两大大旅游休休闲场所所之外，桥桥西区鹿鹿泉市均均没有以以购物、休休闲、旅旅游、美美容、健健身、洗洗浴、酒酒吧、游游泳等为为主的综综合性场场所。为为此在项项目定位位时可考考虑。第三章 项项目SWWOT分分析一、S优势势分析，1、项目地地处郊区区，田园园生活较较浓，地地价便宜宜，所建建物业综综合成本本相对较较低，为为此可以以在景观观设计、绿绿化方面面加大投投资。另另项目规规模大，利利于费用用分摊，塑塑造楼盘

17、盘个性，树树立品牌牌形象。2、项目环环境好，空空气清新新，无市市内噪音音、噪声声、空气气污染。是是回归大大自然，迷迷恋田园园生活，陶陶冶情操操，修身身养性的的世外桃桃源。3、项目南南侧8公公里处有有龙凤湖湖，西侧侧4公里里处有龙龙泉寺，居居住者可可方便旅旅游、休休闲、度度假。二、W劣势势分析项目地处黄黄石岗，距距离石家家庄西二二环8公公里，南南二环110公里里，此项项目南边边3.55公里之之处为铜铜冶镇，北北侧4公公里之处处有上庄庄镇，处处于南北北夹击之之地，该该项目南南边的购购房客户户已被铜铜冶镇的的铜兴花花园、铜铜冶镇政政府所售售的集资资房而瓜瓜分且价价格低廉廉，北侧侧的购房房客户已已被上

18、庄庄的丽景景花园、福福丽花园园，横山山村等所所售楼盘盘而瓜分分，为此此地理位位置非常常不好。项目地缺乏乏历史文文化氛围围，人气气商气皆皆无，周周边没有有规模商商业或专专业市场场支撑。四周物业匮匮乏，缺缺乏基础础配套设设施。交通不便，无无公交路路线。三、O机会会分析石家庄规划划的三环环路如能能在两年年之内建建设好，将将提高本本项目的的物业升升值。从省会市区区及鹿泉泉市市区区通往铜铜冶镇黄黄石岗项项目的班班车，如如能够解解决，并并在200分钟之之内有一一班通过过，那么么可以带带动本项项目的销销售。本本区的交交通设施施、基础础配套设设施的改改善将拉拉动物业业的销售售。如社区规划划建设的的好，可可以吸

19、引引一部分分5+22生活模模式的购购房者和和一部分分投资购购房者。小区建成后后，如在在环境、教教育、安安全、居居住配套套和价格格方面有有较大优优势，将将可吸引引部分村村民来购购买。未来3-55年前景景看好，承承接力强强。四、T威胁胁分析项目最大的的威胁是是交通设设施不畅畅，离市市区较远远，人气气不旺。其其次上庄庄镇、铜铜冶镇两两大区域域所售楼楼盘包围围着我们们的物业业项目，会会对我们们构成致致命威胁胁。项目地处郊郊区，离离路泉市市和石家家庄市都都很远，除除郊区治治安隐患患之外，业业主每天天来往市市里，即即使自己己驾车也也要300分钟车车程，面面对收入入不高的的白领一一族，每每天所耗耗油费，也也

20、是一笔笔不小支支出。项目分期开开发，首首期能否否做好，创创造出品品牌来，对对以后的的开发、销销售非常常关键。第四章 项项目卖点点分析1、自然人人文景观观卖点：本项目目具有自自身的人人文自然然景观如如近邻龙龙泉寺、龙龙凤湖，优优美的田田园风光光，人造造大型绿绿地、湖湖泊、雕雕塑、建建筑等景景观。与与大自然然共呼吸吸，与名名泉共鸣鸣，与秀秀湖共戏戏，与灵灵山共憩憩。开发资源卖卖点：有名校可上上（可与与河北省省名校合合办初高高中，可可在社区区建幼儿儿园、小小学，初初中，通通过办校校解决入入住客户户的子女女教育问问题）；同时可可吸引大大量周边边有经济济实力的的投资者者，为了了孩子有有个良好好的教育育，

21、特来来此购房房居住。有东西可买买（建设设一中型型超市，满满足住户户及周边边人群的的第一欲欲求-购物。如如宝龙仓仓超市带带动了周周边物业业的升值值）。有地方可玩玩（临近近千年古古刹龙泉泉寺，佛佛历圣水水龙凤湖湖及社区区相关配配套会所所娱乐等等设施）。有景观可赏赏（龙泉泉寺、龙龙凤湖，人人造景观观）。有班车可乘乘（可要要求255路车终终点站设设在小区区，也可可开辟班班车直通通市区，周周末可免免费开辟辟至龙泉泉寺、龙龙凤湖的的专车）。3、规划设设计资源源卖点：项目整整体规划划设计“围而不不合”即在围围合的同同时伴生生着开放放精神：一方面面，通过过设立小小高尔夫夫球场（面面积在660-3360平平方米

22、，总总投资在在10万万-200万），和和人造自自然起伏伏的自然然景观、龙龙泉圣水水滴水石石，东西西向的连连廊设计计，引导导空间，空空间也是是敞开着着的整体说说来，正正是一个个个单元元的小围围合，共共同组织织了一个个开放的的大社区区。期望望通过对对密度、居居住和工工作空间间的重新新规划和和定位，通通过引入入围合与与开放这这看似背背反的空空间概念念，组建建富有秩秩序（大大规模的的聚层、围围合的结结构、集集约的中中央空间间、严密密的路网网系统等等）和变变化（多多样参差差的层高高错落有有致，丰丰富的户户型适应应业主的的不同需需求，迥迥然各异异的景观观使窗外外永远有有一份宁宁静清新新）的新新空间。4、户

23、型资资源卖点点：多种种房型，多多种面积积，平层层、错层层、复式式或跃层层多种结结构，免免费赠送送全装修修让你即即买即住住,开辟辟购房绿绿色通道道（通过过精装修修与上庄庄镇和铜铜冶镇相相区别）。5、会所资资源：一一层设置置知名餐餐饮、洗洗浴、保保健、美美容、酒酒吧等；二层设设置为室室内恒温温游泳池池并配备备休息间间及桑拿拿、按摩摩等；三三层设置置为健身身房和羽羽毛球馆馆；四层层设置为为为龙凤凤湖和龙龙泉寺两两大旅游游景点旅旅游者休休闲、居居住之公公寓。买买房者可可常年免免费使用用会所资资源（高高尔夫、恒恒温游泳泳馆等），其其他会所所项目业业主可优优惠购得得月卡、季季卡、年年卡，其其他游客客可购买

24、买月卡。第五章 关关于该项项目相关关定位第一节、物物业名称称定位：根据此区域域我们初初步考虑虑以下名名称：1、把龙泉泉花园改改为龙泉泉城或叫叫龙泉山山庄，因因为龙泉泉花园其其文化概概念只是是一个小小社区的的概念，而而龙泉城城是一个个大城镇镇的概念念，随着着我们该该项目的的启动和和后期相相关物业业的崛起起在次区区域物业业占地超超过10000亩亩以上时时，就会会形成小小城镇中中心或商商业教育育中心。2、书香门门邸（书书香家园园），如如果本项项目能和和鹿泉大大学城联联姻，通通过将部部分低价价房卖给给专家来来营造书书香门邸邸氛围。第二节、物物业定位位：项目处于龙龙凤湖、龙龙泉寺两两大景观观附近，但但距

25、离较较远，无无法完全全借助其其自然景景观资源源，周围围交通、基基础设施施差，缺缺乏人气气、商气气。现根根据此项项目的特特点，现现对其物物业定位位作两种种考虑，第第一种定定位：“低值地地段+高高档物业业管理+配套基基础设施施+创造造人文自自然景观观+名牌牌教育”把本项项目打造造成中档档自然生生态生活活小区-通通过教育育引爆地地产物业业升值。第第二种定定位：“低值地地段+高高档物业业管理+配套基基础设施施+创造造人文自自然景观观+复合合商业（餐餐饮、娱娱乐、酒酒吧、美美容、美美发、摄摄影、恒恒温游泳泳馆、超超市）”。备注注：两种种定位主主要考虑虑到本项项目的不不利因素素，通过过商业或或教育尽尽快在

26、此此区域聚聚集人气气、商气气，提升升物业升升值。两两种定位位各有利利弊，名名牌教育育，有利利因素是是能带动动市郊区区和附近近有钱有有势的人人为孩子子教育成成长来此此投资入入住；不不利因素素是教育育对物业业的升值值空间比比较小；复合商商业，有有利因素素是能带带动周边边商气、人人气、财财气，如如果策划划的好，在在3-55年可成成为新的的城市商商业中心心，能拉拉动周边边地产物物业升值值，升值值空间比比较大；不利因因素是商商气、人人气，聚聚集时间间需要一一个漫长长的过程程，最少少要两年年左右。第三节、文文化主题题定位：文化主题定定位可以以考虑四四种方案案：1、龙泉水水：通过过龙泉圣圣水和龙龙凤湖等等自

27、然景景观资源源来打造造项目社社区文化化主题龙泉城城：与大大自然共共呼吸；与名泉泉共鸣；与凤湖湖共戏；与灵山山共憩。通通过龙泉泉神水的的美丽传传说，（龙龙泉又称称神水龙龙泉水来来自龙口口，分为为上泉水水、下泉泉水。上上泉，下下泉通过过万年石石壁内渗渗过滤形形成龙泉泉水，龙龙泉水生生长灵芝芝。龙泉泉水四季季恒温117度，遇遇冷发白白气，夏夏天呈绿绿色。现现以诗为为证“岩阿飞飞泉，冬冬夏异色色。其味味甘冽，可可以疗疾疾”。经南南开大学学化验，分分析证实实，龙泉泉（上、下下泉）钠钠含量仅仅为每升升8毫克克，。长长期饮用用对心血血管患者者有明显显缓解作作用。它它含硅量量高，含含硒量适适中，对对人体有有利

28、骨的的钙化作作用，能能促进发发育，活活化组织织，防止止衰老，有有抗癌作作用。还还含244种微量量元素，其其中氟、锰锰、铁、钙钙、锶、碘碘等是人人体所必必须的，因因此龙泉泉水有较较高的饮饮用水开开采价值值，“夜深人人静，龙龙泉飞吐吐”更有龙龙池施夜夜雨的自自然妙声声。）塑塑造在龙龙泉城居居住者男男士常年年饮用能能强身健健体，女女士常年年饮用天天生丽质质。在龙龙泉城长长期居住住者利用用含244种微量量元素的的龙泉水水洗澡女女士能滋滋润皮肤肤，养颜颜美白，男男士能治治疗腿痛痛腰痛。2、名牌学学校：通通过名盘盘+名牌牌教育的的运营模模式用教教育来塑塑造主题题文化。考考虑到周周边村落落培养出出许多名名牌

29、大学学生，一一方水土土养一方方人，孟孟母三迁迁望子成成龙。通通过我们们开发商商投资致致力于教教育事业业，为我我国培养养优秀人人才之壮壮举作为为主题文文化进行行炒作宣宣传。3、旅游运运动：通通过旅游游运动（如如建象天天山海世世界的恒恒温游泳泳馆）以以健康运运动为旗旗帜，打打造因健健康为主主题的新新型社区区。（或或与奥林林匹克园园连锁打打造运动动就在家家门口的的主题社社区）4、以都市市文化为为主题，建建造“望都名名门”生态生生活园区区，吸引引周边富富裕村民民。满足足他们渴渴望都市市生活的的愿望，同同时可使使本项目目区别于于周边郊郊区物业业，使其其成为田田园里的的都市梦梦想。5、商业中中心为主主题：

30、通通过建造造新的商商业中心心来打造造社区主主题文化化。第四节、项项目社区区规划、设设计定位位：项目总体规规划、单单体楼规规划、景景观规划划、商业业物业规规划。1、总体规规划：现现建议获获铜路两两侧的物物业项目目分为商商业物业业项目、住住宅物业业项目、教教育物业业项目三三部分构构成。其其中商业业物业项项目考虑虑其长期期的发展展，也避避免因公公路车辆辆的噪音音、安全全，影响响居民生生活，将将商业物物业与住住宅物业业分开布布局。学学校与住住宅分开开。2、居住社社区规划划：项目目周边土土地资源源丰富，为为把此地地打造成成为人气气最旺，升升值最快快的新型型社区，拟拟走、低低密度、低低容积率率、多功功能”

31、的规划划模式。在在建筑物物的布局局风格上上做到错错落有致致，通过过大胆的的色彩假假设来突突出独特特的风格格，可在在小区中中央辟出出大片土土地兴建建公园和和人工湖湖，同时时做到每每栋有花花园 、有有绿化，户户户有景景观、每每户采用用大落地地窗，使使每户均均能体味味自然的的气息，。另另一方面面，由于于项目未未来是一一个总建建筑面积积为4330亩的的大规模模社区，因因此对建建筑物整整体布局局风格之之间融合合型的要要求就相相对要高高得多，其其主要通通过建筑筑物楼层层高低的的错落和和色彩的的变化，景景观的搭搭配等来来实现，从从而使整整个社区区表现出出一种活活泼而又又和谐的的氛围。1、社区环环境、景景观规

32、划划设计要要突出个个性，借借用龙泉泉水的自自然人文文历史景景观来塑塑造社区区。利用用南水北北调工程程打造水水系景观观，如地地表水可可利用，应应通过人人工湖和和室内温温泉泳池池营造水水域文化化，通过过绿色植植被、雕雕塑，水水文化来来提升社社区物业业价值。2、单体楼楼摆放、朝朝向、布布局都要要朝向景景观资源源，通过过单体楼楼错落式式、半围围合式排排列，使使单元门门与对面面楼单元元门相望望，背面面可以全全面绿化化。3、户型设设计：、户型面积积建议：我们根根据此区区域建议议户型设设计面积积为以9901100 m22建筑面面积为主主力户型型，占总总面积的的65%，30050 m2公寓式式住宅占占20%，

33、大户户型12201300 m22占155%左右右，其中中3050 m2的小户户型单独独盖在一一起，作作为5+2生活活模式，单单元每层层两户或或三户为为宜，不不宜过多多。2）、户型型平面建建议：单单体楼平平面布局局严格杜杜绝出现现客厅及及主卧室室不朝阳阳的问题题，为了了确保采采光通风风良好，户户与户之之间互相相不遮挡挡，及景景观的需需要，我我们可以以盖板式式多层，或或盖品字字形（或或工字形形）结构构和蝶型型设计（适适合带电电梯高层层）。3）、户型型内部间间隔：为为了使户户型间隔隔合理，我我们建议议严格杜杜绝出现现餐厅和和客厅不不分，开开门即厅厅、厅当当走道、厨厨房远离离餐厅，卫卫生间对对着房门门

34、，而且且与卧室室相邻，由由于隔离离效果不不好，卫卫生间的的水龙头头一打开开，相邻邻的房间间深受噪噪音之苦苦，主要要房与辅辅助房功功能不明明，为了了使功能能明确、动动静分开开开门是是万式玄玄关饭厅与与厨房相相邻（厨厨房最好好相邻门门口），客客厅与餐餐厅分开开，客厅厅、主卧卧室朝向向要采光光，书房房、厨房房、餐厅厅、卫生生间、浴浴室置于于一侧，中中间用走走廊分开开，按工工字型、TT字型设设计较好好。4）、户型型内细节节处理：阳台、窗窗体是房房子的眼眼睛，为为此落地地观景玻玻璃阳台台（不设设阳台门门或窗），窗窗台高度度为300左右右，门窗窗颜色可可采用蓝蓝玻、浅浅绿玻，门门窗可采采用可调调节式塑塑钢

35、窗或或上下开开启，即即可左开开也可右右开。外外飘落地地窗：凸凸窗或角角窗或二二者结合合，窗台台高度445左左右。厨厨房设计计按人的的生活习习惯而设设计5）、景观观设计：如果此此处可借借用地表表水（龙龙泉水），龙龙泉水赋赋予其文文化内涵涵及主题题（此水水大人喝喝后滋阴阴壮阳，还还可治疗疗心脏病病、心脑脑血管病病，儿童童喝后补补锌、补补铁又补补钙，常常饮此水水，老年年人能长长生不老老，延年年益寿，儿儿童喝了了变的聪聪明，身身体强壮壮，通过过小区水水景来作作为主题题，如果果造价成成来高也也可以以以树木、花花坛、山山石为主主题，如如银都花花园借用用的石头头、小石石块、石石球、树树林、花花草、绿绿色草坪

36、坪、沙粒粒，在景景观设计计时，除除中心庭庭园之外外，还要要考虑景景观的均均好性（如如银都花花园窗下下、门前前等视觉觉效果）6）、二十十四小时时热水：可以通通过煤气气（燃气气）、热热水器或或电热水水器，突突现随开开随用，224小时时供热水水功能（银银都就是是配备热热水器），热热水器要要与浴室室分开，一一般设在在厨房内内。7）、取暖暖：关于于暖气加加热可用用新型节节能材料料、地热热毡（也也叫地电电管），装装入墙或或地面中中，来实实现冬天天取暖。8）、户型型错落结结构：户户型可考考虑部分分错落式式结构客厅高高（低）其其它+厨厨房、餐餐厅、卫卫生间高高（低），其它它主卧、次次卧、书书房高（低低）通过过

37、30500的高高低错落落来体现现户型的的个性。9）、在单单体楼设设计时，可可以将室室内处设设计为11.2mm的高层层，然后后通过一一层，周周围设计计为坡状状或自然然起伏的的绿地、花花草使人人们在行行走时汇汇集到中中央人行行小道上上。10)、基基础配套套：如邮邮政、银银行、饭饭店、诊诊所、干干洗店、美美容、健健身、洗洗浴超市市等配套套设施，可可以通过过周边商商业门脸脸来突现现。11)、人人车分流流：在设设计时可可充分考考虑人车车分流，即即进车与与出车道道分开，在在进出车车道两侧侧设人行行道。12)、发发展模式式：家居居+环境境+文化化+配套套+会所所，五位位一体发发展模式式在住宅小区区内除户户型

38、设计计、景观观环境设设计、配配套设施施之外，还还要充分分考虑到到小区内内步行空空间的景景观布置置和休息息场地的的设计，如如老年人人、中年年人、儿儿童活动动娱乐休休闲场地地，在步步行空间间内无车车辆通过过，步行行道要弯弯曲、直直线或LL型等形形式。小区景观环环艺设施施设计基基本构成成： 分类内容交通设施道路、步行行街、停停车场、地地下通道道、候车车廊、地地下停车车场、隔隔离带路路障、水水桥、街街桥等服务设施邮筒、电话话亭、座座椅、自自行车停停车场、垃垃圾箱、卫卫生箱、诊诊所、餐餐厅等住宅设施各种路标、指指示牌、计计时装置置等、游游栏、路路标、广广告、商商业橱窗窗、招牌牌、书报报栏等高耸建筑物物水

39、塔、观光光塔、灯灯塔、计计时塔园林设计滑窗、门窗窗洞、围围墙、绿绿景、水水景、牌牌坊、石石碑、匾匾额、小小桥、凉凉亭、长长廓、石石灯、叠叠石建筑附属设设施门廓：通廓廓、自动动扶梯、院院门、围围墙、栏栏杆、护护栏、景观设施城市雕塑、照照明街灯灯、装饰饰照明灯灯、喷泉泉、夜景景喷泉、瀑瀑布、水水池、花花坛、绿绿景、植植物、树树木、地地面装饰饰13）、建建筑风格格外立面面建议：在此区区域购房房者因文文化程度度不高，在在建筑风风格上可可采用具具体的、较较为艳丽丽、醒目目、直观观的建筑筑风格（欧欧陆风格格、澳洲洲风格）或或采用古古典式建建筑以丰丰富龙泉泉城的文文化内涵涵。第三节、商商业物业业规划：商业物

40、业可可考虑在在公路两两侧留出出足够的的停车休休闲空间间来服务务于临路路两旁的的商业物物业，临临街商业业门脸可可盖两层层，超市市盖一层层，恒温温游泳馆馆、洗浴浴桑那中中心可盖盖两层；或把超超市、恒恒温游泳泳馆、洗洗浴桑那那中心、酒酒店、商商住公寓寓建成四四层的会会所或叫叫龙泉城城广场对对外开展展营业服服务，对对内部分分项目可可免费对对业主开开放。在在商业物物业前面面可通过过大型绿绿化广场场、雕塑塑、喷泉泉来烘托托整个商商业购物物、休闲闲、环境境，在商商业门脸脸处可通通过知名名饭店、洗洗浴、娱娱乐、美美发、干干洗、银银行、邮邮政、医医院等社社区必需需配套物物业的加加盟来提提升整个个社区得得氛围。另

41、另还可考考虑建立立类似天天山海世世界的游游乐场，以以锁定桥桥西及周周边城镇镇村民和和部队学学生。根根据鹿泉泉市产业业特点如如果在鹿鹿泉市没没有大型型的建材材专业市市场或水水泥市场场，我们们可以考考虑在此此处设立立一个集集商务办办公，批批发零售售为一体体的建材材装饰材材料一条条街。招招商办法法主要通通过低价价位的租租金和良良好的服服务来吸吸引众多多的生产产厂家加加盟。（据据我们调调查，上上庄镇富富丽花园园，丽景景花园及及未来的的大学城城需要大大量的建建材及装装饰材料料。铜冶冶镇周边边也没有有大型的的建材装装饰材料料市场。）第四节 教教育规划划：教育在初期期可考虑虑设立初初中班，可可与石家家庄24

42、4中、443中、一一种、二二中通过过谈判在在互惠互互利的基基础上实实行共班班民主的的办法，有有偿对外外招生，办办学的核核心问题题是，学学校必须须有特色色，教学学质量必必须高于于鹿泉市市目前所所有的初初中教学学水平，初初期盖一一栋，内内含教学学楼，办办公楼、实实验室等等。 第六章 项项目包装装软、硬硬性广告告定位第一节、软软性包装装：主题题一政府府改变投投资环境境，鹿泉泉将建新新的商业业住宅中中心。主题二、借借用龙泉泉寺龙凤凤湖两大大景观。龙龙泉城将将开辟郊郊区大盘盘物业。主题三、龙龙泉城人人-以教育育为本开开辟省会会以教育育为主的的新型社社区。主题四、龙龙泉水-带带动龙泉泉城物业业销售火火爆。

43、主题五、龙龙泉城的的建设将将改变鹿鹿泉市小小城镇格格局。主题六、万万人来寻寻龙泉水水，龙泉泉水真的的有如此此神奇？主题七、龙龙泉城以以绿色生生态环保保为己任任-吸引八八方来客客。主题八、龙龙泉城一一良好的的物业打打造新型型居住社社区第二节、硬硬广告（略略）第七章 项项目营销销策略定定位大项目的一一期工程程可以以以微利价价销售，低低价入世世，迅速速吸引买买家，聚聚集人气气，打响响品牌。，同同时还可可以在一一期发售售时透支支二期的的广告费费，打响响物业品品牌和发发展商名名声，随随着住宅宅小区日日益成熟熟，配套套设施逐逐步完善善，小区区知名度度提高，在在以后几几期工程程发售时时可以通通过良好好的物业

44、业口碑的的传播来来进行销销售。提提高价格格，获取取越来越越高的投投资回报报：一、隆泉城城销售价价格定位位建议：销售价格定定位：在在国际上上通用的的有四种种方法，第第一种成本本定价法法；第二二种类比物物业定价价法；第第三种租金金定价法法；第四四种心理目目标定价价法比物业定价价法：铜铜冶镇均均价6000-6650元元/平方方米，上上庄镇110000-10050元元/平方方米，按按我们龙龙泉城项项目价格格定位在在7000元/平平方米比比较合理理。为了了区别以以上两个个物业，精精装修推推出价格格定在9900-9500元/平平方米左左右（含含装修费费1500元/平平方米）。2、成本定定价法（略略）3、心

45、理目目标定价价法：通通过我们们大量详详实的市市场调查查，对项项目所处处区域及及周边自自然环境境、经济济环境、人人文景观观、人均均收入、消消费水平平、消费费心理、生生活习惯惯及投资资意向的的广泛细细致调查查分析得得出：目目标客户户的心理理目标价价位精装装修在8800元元/平方方米左右右。综合以上各各种定价价方法，我我们做出出以下建建议：1、内部认认购期，拟拟定价格格范围为为起价6650元元/平方方米。2、开盘期期，拟定定价格范范围为起起价7000元/平方米米，最高高价8550元/平方米米，均价价8000元/平平方米。3、竣工期期，拟定定价格范范围为起起价7550元/平方米米，最高高价9880元/平方米米，均价价为9000元/平方米米。4、入住期期，拟定定价格范范围为起起价8000元/平方米米，最高高价为110500元/平平方米，均均价为9950元元/平方方米。期，拟定价价格同入入住期，但但若购买买尾盘物物业，附附送精装装修。（变变相降价价）。以上五个阶阶段如按按销售速速度各占占20%左右，拟拟定均价价为9000元。二、价格调调整策略略我们的价格格调整策策略是按按内部认认购、开开盘、竣竣工、入入住四个个主要时时间段，其其中每个个阶段各各设置若若干个调调节点，每每次调价