怡丰—海韵豪园项目推广策划全案23123.docx

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1、目 录第一部分 市市场定位位第二部分 产产品提升升第三部分 整整合宣传传方案第四部分 媒媒体广告告策略第五部分 开开盘阶段段媒体广广告计划划第六部分 开开盘活动动方案第七部分 价价格策略略第八部分 销销售渠道道第一部分 市市场定位位准确的定位位是成功功的基础础。根据对市场场及项目目的分析析结论为为项目确确定系列列市场目目标，即即卖给谁谁，卖什什么，从从而确定定本项目目的战略略方针，即即怎么卖卖？一、 项目名称怡丰海韵韵豪园二、 项目推广定定位 南城城大道3309号号三、广告语语： 法式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区 音乐畅抒心心声 建筑筑诠释格格调 尊贵浪漫的的法兰西西风情 浓郁欢快的的

2、红酒、鲜鲜花加萨萨克斯的的休闲文文化四、目标客客户的定定位1、 个体经营者者（以南南岸区各各专业市市场个体体经营者者为主）；2、 中小企业主主；3、 周边单位集集团购买买；4、 政府机关公公务人员员的换房房；5、 周边其它高高收入的的客户；6、 其它区域有有在南岸岸置业的的客户。特征描述： 拥拥有稳定定收入，家家庭储蓄蓄在10030万万之间，月月入在22500045000元的的中等收收入家庭庭，年龄龄在35550岁岁之间，有有子女。多多为二次次置业，购购买大户户型的意意向较大大。三、 档次定位 立立足中高高档，突突出品牌牌；做老老百姓的的精品住住宅，建建中高层层阶层的的理想家家园。四、 价格定

3、位 先先期低价价入市，以以树立品品牌，聚聚集人气气为根本本目的，后后期价格格自然提提升。（具具体价格格及价格格策略另另附）五、 卖点定位主题语： 怡丰海韵豪豪园 南城城大道3309号号品质卖点： 南南岸区唯唯一别墅墅内高层层物业（“终极置业”概念）广告卖点：概念卖点法式式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区教育卖点双语语幼儿园园、怡丰丰实验学学校配套卖点怡丰丰“一卡通通”（与海海洋公园园互动）会所卖点法国国会所、产产权式酒酒店景观卖点江景景、都市市夜景物管卖点全封封闭人性性化“三代服服务”论价格卖点中档档价格、高高贵享受受品牌卖点香港港国际集集团、重重庆老牌牌开发商商、海洋洋公园等等知名品品牌

4、互动动第二部分 产产品提升升确定了推广广主题，渲渲染出了了主题氛氛围，就就需要有有实实在在在的产产品来支支撑来充充实。就就是说，要要把本项项目朝“法兰西西”风格方方向渲染染，把她她那浪漫漫的“海韵元元素”用艺术术情调表表现出来来，让慕慕名而来来的客户户切身感感受到淌淌洋在浪浪漫的地地中海风风情文化化氛围之之中。法兰西历史史悠远，艺艺术成就就突出，其其长久以以来就是是一个令令人心驰驰神往的的浪漫国国度。罗罗亚尔河河谷的皇皇室城堡堡、艾菲菲尔铁塔塔、卢浮浮宫及透透明金字字塔、巴巴黎圣母母院、圣圣心院等等名胜享享誉世界界。法式浪漫生生活情调调及居住住环境是是现代都都市人所所追求的的一种生生活，以以法

5、兰西西情调为为主题，配配以海洋洋文化，对对怡丰大大厦作特特色化的的包装，充充分体现现物业的的品味和和档次是是重新包包装项目目的核心心。项目推广广思路：第一方面：从“虚”方面入入手，玩玩感觉、玩玩品味、让让客户心心理上得得到满足足！从名称上进进行包装装，名称称是产品品的名片片，是产产品的性性格，体体现产品品的定位位，一个个准确的的适当的的名称，对对产品的的形象宣宣传及推推广起着着不可估估量的作作用。1、在重庆庆这个没没有“海海”的城城市，做做“海”的的文章实实在是没没有多大大空间。据据我所知知，重庆庆是以“海海”来命命名的楼楼盘不多多，因此此我们提提“海”的的概念一一定要做做”海“，就就只能是是

6、两个方方面可以以入手，一一是”虚虚“的海海，做海的的形象，海海的精神神、海的的文化和和海的内内涵；二二是”实实“的海海，做欧洲洲的地中中海、爱爱琴海等等真正的的大海;三是“结合”怡丰-海洋公公园项目目，与该该项目形形成品牌牌互动关关系。比如做”虚虚“的海海我我们的生生活与”海海“如此此之近，又又是那么么遥远。/这是一一座山水水城市，我我们呼吸吸着自由由的海洋洋气息；/这是是一个象象大海一一样辽阔阔的时代代/这还还是一个个以贩卖卖大海而而倍显繁繁荣的市市场。/生活中中，似乎乎已拥塞塞了太多多的”海海“。/但我们们又会时时常感觉觉到生活活中是那那么缺乏乏海的博博大、海海的宽容容、海的的沉静和和海的

7、无无垠。这这时才发发现/原原来我们们很少有有时间能能与大海海平静地地对视、交交流、相相处乃至至相融。/我们更更不敢奢奢求能与与大海同同呼吸，共共日夜，四四季相伴伴，时刻刻相随，/在日积积月累的的感悟之之中，体体味一种种内在的的海洋精精神境界界。直到到“海韵韵豪园”的的出现，我我们才知知道海变变了，家家也变了了。海变变得象家家一样温温情了，而而家也变变得象海海一样更更美、更更自由、更更宽广了了比如做”实实“的海海主主题为“国国际滨海文化化家家”，做做文化做做品味做做足家的的感觉！比如“结合合”海通过过与海洋洋公园不不定期的的举行各各种大型型联谊促促销活动动，把业业主及准准客户邀邀请到海海洋公园园

8、，体验验畅游大大海的感感觉，增增进发展展商与业业主之间间的良性性沟通与与互动，凡凡购买怡怡丰海韵豪豪园的业业主，可可赠送会会员卡一一名，不不仅使业业主尝到到“甜头”，还可可为海洋洋公园增增加收入入，可算算是一举举两得。二、从“实实”方面入入手，通通过众多多的法兰兰西元素素来支撑撑和体现现本项目目的定位位，即如如何来体体现是法法式地中中海风情情、高级级花园洋洋房社区区？1、 大厦工地围围墙：以以罗马柱柱、巴洛洛克及雕雕塑为装装饰，同同时漆上上宣传口口号以配配合楼盘盘的宣传传定位；2、 大厦裙楼外外立面：大型罗罗马柱造造型，用用水泥和和石膏塑塑造罗马马图案、顶顶端有飞飞翔的洁洁白小天天使等造造型；

9、3、 大厦大门：外移到到南城大大道旁，恢恢宏浑厚厚且突显显高贵典典雅的欧欧式廊柱柱造型，金金黄色的的外颜色色，配上上各种图图案墙艺艺、大型型雕塑，大大门为黑黑色铁艺艺双开，给给人们一一种纯正正的法式式地中海海风情。4、 大门通往花花园的道道路两侧侧：设为为“名人街街”，分列列数尊法法国历史史名人的的画像，如如太阳王王路易十十四、拿拿破仑、圣圣女贞德德、伏尔尔泰、卢卢梭、莫莫里哀、巴巴尔扎克克、戴高高乐将军军等，并并附上文文字简介介；5、 售楼处和样样板房（在在第三部部分中详详细论述述）；6、 别墅：粉刷刷、每一一幢挂上上法式“壁灯”，并每每一幢开开一“法式”别名（如如：拿破破仑居、圣圣女贞德德

10、居、伏伏尔泰居居等）；7、 会所：更名名为“卢浮宫宫”， 门口造造一座法法式叠泉泉，屋顶顶上装着着长长的的、闪烁烁着红光光的大叶叶轮，一一、二楼楼开设法法国著名名的“红磨坊坊”红酒吧吧，内设设娱乐厅厅、桑拿拿、高级级餐厅、健健身房等等休闲娱娱乐设施施。三楼楼以上为为产权式式酒店（高高档客房房公寓），实实施酒店店式星级级服务；8、 园林内容的的更新及及丰富：A、泳池改改造及增增加设施施瓷片翻新新（蓝色色）；池底图案案采用不不同色彩彩瓷片组组成，如如海豹或或海豚等等图案；嬉水池增增加按摩摩功能；泳池边进进行绿化化改造，建建议采用用高度在在0.881.0米的的灌木丛丛把泳池池围住,且周边边绿地改改造

11、为沙沙地质感感的地面面；5 建议在泳池池边硬地地加种若若干颗大大棕榈树树；6 草地跟沙地地衔接边边缘采用用鹅卵石石铺设而而成；池边喷水水设施增增加3至至5个小小造形喷喷嘴，如如青蛙、鲤鲤鱼等造造型。B、网球场场翻新：防球网重新新油漆、地地毯更换换、球网网和球具具全部更更新；实际实施，在在场地四四周：挂上近界界法国网网球公开开赛冠军军获得者者照片、个个人历史史介绍；挂上法国国网球公公开赛的的历史；摆放展示示名牌网网球拍、网网球等用用具；C、绿化及及小品的的丰富：把部分园园林设计计成“法国迷迷宫式”园林；增加一些些高大乔乔木类树树种，如如大棕榈榈树，营营造出丰丰富的立立体层次次感；3 增加一些有有

12、艺术气气息的休休闲椅，并并在园林林中建造造微型“法国之之窗”，如艾艾菲尔铁铁塔、卢卢浮宫、透透明金字字塔等造造型缩影影；9、 物业管理：物业管理方方面，加加强物管管人员的的服务意意识、在在服务中中主动配配合怡丰丰-海韵韵豪园的的楼盘整整体形象象，给业业主享受受到尊贵贵完善的的社区服服务。通过以上“虚”“实”结合，从从里到外外把项目目全力营营造出纯纯正的重重庆首席席的法式式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区。第三部分 整整合宣传传方案房地产营销销主要通通过三大大媒体（公公共媒体体、印刷刷媒体、户户外媒体体），现现场包装装和一系系列的活活动来宣宣传推广广，为了了确保将将本项目目成功地地推入市市场

13、，树树立项目目的品牌牌形象，以以配合销销售工作作的顺利利进行，需需要一个个整合的的宣传方方案与各各销售阶阶段相配配合。整体构架如如下：（见见下页） 整体宣传方案公共媒体宣传户外媒体印刷媒体现场包装活动宣传报纸电视电台杂志售楼书宣传折页户型、价格插页购房须知专递广告投资置业指南海报业主通讯户外广告牌指示牌旗帜车体广告售楼处工地围墙条幅、彩旗各项庆典（开盘、入伙等）展销会促销活动其它活动（业主联谊会、新闻发布会等）一、 公共传播媒媒体1、 报纸广告A、 媒体选择以晨报为为主，商商报晚晚报为为辅。B、 宣传方式前期以文章章及新闻闻报道的的软广告告为主，向向观众传传递楼盘盘信息，公公开发售售后以硬硬广

14、告为为主，以以强有力力的诉求求点，促促使客户户购楼。2、 电视广告根据项目具具体情况况，暂不不计划投投放电视视广告。3、 电台根据项目具具体情况况，暂不不计划投投放电台台广告。4、 杂志广告根据项目具具体情况况，暂不不计划投投放杂志志广告。二、 印刷媒体1、 售楼书、折折页及户户型图价价格表等等插页。建建议少印印售楼书书，以折折页代替替（设计计思路在在随后）。2、 邮寄、派发发海报。做单页双面面A4的的海报，既既可随报报附送，亦亦可在促促销点大大量派送送。3、 业主通讯怡丰花园业业主已入入伙，可可考虑出出第一期期业主主通讯。业业主通讯讯作为为小区自自办的文文化杂志志，即可可增进业业主的小小区的

15、认认同感，提提高小区区的文化化层次，亦亦可促进进怡丰大大厦的销销售。 本折页的设设计思路路主基调： 法式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区音乐畅抒抒心声 建建筑诠释释格调 尊贵浪漫的的法兰西西风情浓郁欢快快的红酒酒、鲜花花加萨克克斯的休休闲文化化总要求：共8P，内内有插页页带。纸纸张规格格、质地地、色彩彩的选择择如样本本。设计思路指指引：封面：怡怡丰海韵豪豪园效果果图、LLOGOO图案、LLOGOO下方为为“怡丰海韵豪豪园南城大大道3009号法法兰西国国际名门门社区（配配英文）第2P：上端为为“重庆江江岸夜景景图”，下端端为法兰兰西国际际名门社社区的尊尊贵“诗句”；第3P：怡丰大大厦效果果图

16、（含含怡丰-海韵豪豪园）、怡怡丰集团团国际发发展公司司、海韵韵豪园简简介；第4P：背景图图为“非常精精致的红红酒与鲜鲜花”、怡丰丰-海韵韵豪园的的“园林”规划及及配套；第5P：背景图图为“会所配配套、展展现浓郁郁的法兰兰西风情情外立面面”、上端端为“户型”（窗内内外的风风景）阐阐述、下下端为户户型内外外的装饰饰阐述；第6P：罗马柱柱、法兰兰西的一一些雕塑塑元素、上上端为怡怡丰海韵豪豪园六大大经典户户型，户户型渲染染图、户户型面积积（建筑筑及套内内面积）、户户型点评评，下端为为“物管”的阐述述，以及及相关有有“外佬物物管图片片”；（最右右下角小小字标注注：本宣宣传品一一切资料料均以政政府最后后批

17、准之之图则及及法律文文件为准准，发展展商对所所有内容容保留最最终解释释权。）第7P：上端为为重庆最最繁华的的夜景图图片（合合折起来来时与第第2P的的南岸步步行街夜夜景相呼呼应），图图片的夜夜色上空空洋溢着着浓浓的的法兰西西浪漫情情调，配配上一对对法国情情侣含情情脉脉的的对视图图片；下下端为“重庆南南岸区的的地位及及未来展展望”，右下下端为“项目区区位图”（把长长江纳入入地图，要要求简洁洁、立体体、直观观）；第8P：（折合合后为封封底）为为强强联联手，打打造经典典的“装修标标准、合合作单位位名单”，下端端为“项目开开发商的的名称、地地址、邮邮编、销销售热线线、传真真、网址址、电子子邮件”等资料料

18、。做足法兰西西的风情情，展现现怡丰海韵豪豪园的卖卖点，给给人第一一印象为为“品味、精精致、高高雅、纯纯正”，让客客户看到到宣传折折页就，联联想到“法兰西西国际名名门社区区、尊贵贵浪漫的的法兰西西风情、浓浓郁欢快快的红酒酒、鲜花花加萨克克斯的休休闲文化化、悠扬扬的音乐乐&高雅雅的欧式式建筑”，抓住住客户的的眼球，当当然就能能抓住大大脑，产产生“购买的的欲望”。 三、 户外媒体1、 户外广告牌牌根据本公司司对区域域地段交交通流量量分析及及视觉效效果评估估，以下下地方可可供本项项目作据据点广告告：南坪转盘盘路段长江大桥桥桥头（暂暂无地段段）鹅公岩大大桥桥头头（暂无无地段）作为流动的的广告牌牌可供选选

19、择有：南坪转盘、南南坪西路路、南坪坪南路、南南城大道道、步行行街等路路段户外广告牌牌一律采采用电脑脑喷绘，具具体规格格依现场场广告位位而定。2、 路旗在公开发售售或促销销活动时时，使用用路旗广广告来烘烘托氛围围，用路路旗包装装的主要要地方：A、 工地现场；B、 楼盘通往主主干道的的道路两两边。3、 指示牌放在楼盘附附近路口口和小区区引导客客户参观观的路牌牌。四、 现场包装因房地产的的不动性性，现场场包装在在商品房房的销售售中有着着举足轻轻重的地地位。现现场包装装包含的的细项很很多，有有售楼处处内外的的装饰、样样板房或或示范单单位、工工地围墙墙广告、看看板、模模型、效效果图等等。现场场包装是是与

20、媒体体广告相相辅相成成的。（一） 售楼处售楼处是期期楼的“脸面”，未来来的项目目如何在在很大程程度上是是通过售售楼处的的第一印印象来判判别的，因因此要花花大力气气对售楼楼处进行行设计与与包装：A、 售楼处分接接待、展展示区两两大部分分，面积积约2000平方方米；（设设在裙楼楼的东侧侧）以白白色为主主调，采采用直线线曲线相相结合，营营造空间间感，通通过天花花和地面面的呼应应，使功功能分区区既达到到明显区区分，又又能够有有机的结结合，给给人敞洁洁明亮的的效果。B、 天花以法兰兰西国旗旗“红、白白、蓝”三色布布幔，以以波浪造造型铺设设。C、 采用简约现现代造型型的家私私，凸显显时尚韵韵味。D、 置业

21、顾问前前台及背背景玄关关仿造欧欧式风格格，面油油浅棕真真石漆仿仿真，内内嵌日光光灯槽加加强灯光光效果。E、 展板布置：采用55厘平波波2广告告钉固定定，不仅仅成本低低且效果果好。F、 模型重新制制作，把把别墅与与大厦整整体制作作，制作作比例按按1：1125，突突出园林林绿化效效果。G、 售楼处外立立面，以以“白”色为基基调，大大面积平平波落地地窗设计计，增加加室内采采光，顶顶端2115 mm2纯形象象大型喷喷绘广告告，再配配以夜景景投光灯灯，使之之达到全全方位展展示效果果。（二） 样板房样板房是促促使消费费者作用用购买决决定的最最有力的的催化剂剂，是现现代房地地产营销销中必不不可缺的的宣传媒媒

22、体。因本项目的的高层景景观资源源丰富，加加且项目目现状因因素（如如外立面面的施工工）决定定，建议议先在BB座244层的002、005、006、007房共共建四套套样板房房。样板房风格格定位：大气超凡 简约约时尚专为成功人人士度身身打造艺艺术精品品，创造造人性化化、亲情情化、休休闲化的的时尚功功能空间间，体现现简约高高档的设设计风格格，做到到高档而而不奢华华，雅致致而不单单调，达达到高品品位居家家文化氛氛围，以以白色为为主调，采采用直线线、几何何造型与与曲线相相结合，营营造空间间感，通通过天花花和地面面的呼应应，使功功能分区区既达到到明显区区分，又又能够有有机的结结合，再再以主色色调的搭搭配，给

23、给人以敞敞洁明亮亮的效果果，又体体现了温温馨舒适适的居家家环境，木木门及门门套以深深色红棕棕配比，实实现颜色色反差，衬衬托出特特有的深深邃时空空感，体体现出现现代人的的审美内内涵和层层次感，强强调以人人为本，焕焕发前沿沿居家装装饰概念念，展现现高雅、亮亮丽、洁洁净、简简约和富富有文化化内涵的的时尚空空间，使使整个居居家温馨馨、舒展展和闲适适。充分分展现本本项目户户型结构构的特色色所在，以以欧式为为主调，一一律采用用欧化家家私，同同时不同同的样板板房设计计风格也也有所不不同，以以迎合不不同年龄龄层次的的客户群群口味，如如小户型型偏重以以色彩明明快的年年轻风格格，而大大户型则则偏重以以深沉稳稳重的

24、成成熟风格格。（三） 工地围墙、看看板和彩彩旗为进一步拓拓展售楼楼处的广广告张力力，工地地围墙和和看楼也也应充分分利用。将将售楼处处与工地地围墙有有机地组组合为一一体，绘绘以大面面积的色色彩图案案和简要要文字，并并配上迎迎风招展展的各色色彩旗，以以使行人人在几百百米以外外都能为为其所吸吸引。地盘四周的的围墙可可以罗马马柱、巴巴洛克柱柱及雕塑塑为装饰饰，同时时漆上宣宣传口号号以配合合楼盘的的宣传定定位。（四） 模型本项目模型型现状过过于陈旧旧，给人人以败落落之感，建建议重新新制作。制制作时务务必把花花园当作作一整体体来描绘绘，重点点突出浓浓郁的法法兰西建建筑风格格（包括括相关的的小品雕雕塑）。模

25、型为售楼楼处必备备工具，特特别是预预售房，它它给客户户以来楼楼盘直观观清晰的的形象体体现，间间接引导导购买行行为。模型制作要要求有三三点：一是要真实实细腻，完完美体现现；二是要够大大有气势势；三是要切合合楼盘卖卖点，创创造性表表五、 活动宣传（一） 庆典活动如：开盘庆庆典、入入伙庆典典、公司司周年庆庆典及国国庆、春春节等重重大节目目。（二） 展销会如：重庆市市的春、秋秋季住交交会、南南坪步行行街的长长期展点点等。（三） 促销活动此类活动时时间灵活活，根据据销售情情况具体体制定，既既可与前前两方面面活动搭搭配开展展，也可可以单独独在某个个促销采采用。促促销方式式主要有有：1、 抽奖旅游2、 价格

26、优惠3、 配送家电、家家私。（四） 其它1、 举办新年酒酒会、业业主联谊谊会2、 举办片区发发展研讨讨会及法法兰西生生活模式式推广会会3、 组织看楼团团，或小小区“游园日日”。第四部分 媒体体广告策策略广告的阶段段性及策策略（一）广告告准备阶阶段（开开盘前，内内部认购购阶段）时 间： 20002年110月至至20002年11月广告策略：以“楼体条条幅”辐射为为主，配配合“单张”派发吸吸引部分分受众关关注。内 容：11、超值值投资 超轻松松首付 22、准现现楼强市市推出+售楼热热线目 标：引引起广泛泛关注，悬悬念高挂挂，蓄势势推出，接接受内部部认购。（二）广告告入市阶阶段（开开盘阶段段+强销销阶

27、段）时 间：220022年111月广告策略：集中主主媒体广广告对市市场进行行强势轰轰炸内 容：11、国际际潮流挡挡不住！法式地地中海风风情 高级花花园洋房房社区将于明登天天台亮相相！ 2、开盘当当天热销销68套套！ 33、法兰兰西情怀怀精彩不不断怡丰-海韵假假日系列列活动目 标：1、项项目登台台亮相，引引爆市场场 2、迅迅速扭转转原来不不良形象象，树立立崭新品品牌 3、将将销售引引向高潮潮（三）广告告推广阶阶段（持持销阶段段）时 间：220022年122月220033年2月月,共33个月广告策略:以定期期广告的的形式不不断延续续,成为为市场持持续不断断的热点点内 容: 1、音音乐畅抒抒心声 建

28、建筑诠释释格调2、尊贵浪浪漫的法法兰西风风情目 标：以以卖点为为诉求点点,将“菜”（卖点点）一盘盘盘端出出来，形形成一桌桌丰盛的的“宴席”，将项项目完整整地展示示于消费费者面前前。1、树立“法式地地中海风风情 高级花花园洋房房社区” 22、擦新新怡丰的的房地产产品牌 33、达至至最大限限度的销销售率，争争取清盘盘。（四）广告告巩固阶阶段（扫扫尾期）时 间：220033年3月月广告策略：硬性广广告，结结合项目目入伙配配合公关关活动内 容容：1、隆隆重入伙伙，承诺诺是金 2、最最后单位位，绝版版机会 3、全全城聚焦焦引领领南岸新新生活、见见证高品品质生活活目 标标：将尾尾盘全部部消化掉掉，实现现1

29、000%销售售媒介策略1、开盘前前：以楼楼体条幅幅、单张张派发为为主2、开 盘：硬硬广告进进行集中中推广，使使项目一一夜脱胎胎换骨。3、中 期：硬硬广告和和公关活活动结合合，软性性宣传配配合4、后 期：促促销活动动推动、业业主的口口碑相传传和“传销”（业主主向亲朋朋好友介介绍）第五部分 开开盘阶段段媒体广广告计划划 (计计划时间间：111月1日日122月311日)月份日期星期媒 体内容内 容 主 题十一月至十二月8周五晨报整版准现楼准现楼强市市推出+售楼热热线29周五晨报彩半版版登台亮相引爆市场，当当天狂销销68套套！12周五晨报彩半版版感受法兰西西文化法国名画与与盆景展展 共共3天27周五晨

30、报套红半半版现楼竣工1、“拉-洛舍尔尔的情怀怀”怡丰-海韵豪豪园软文文炒作2、音乐畅畅抒心声声 建筑诠诠释格调调 后期宣传思思路：11、122月份广告告强势推推广期，集集中主媒媒体广告告对市场场进行强强势投放放把“怡丰海韵豪豪园：揽尽五五大生活活优势”（ 卖卖点）一一一呈现现，形成成丰盛的的 “宴席”，为元元旦的冲冲刺储蓄蓄强大势势能。12月底11月初元旦旦期间的的高峰期期，以脉脉冲式规规律性广广告投放放为主，配配合促销销活动，如如举办法法国红酒酒嘉年华华等活动动，争取取在春节节之前实实现最大大化销售售目标。2003年年1、22月广告消消化阶段段，以脉脉冲式广广告投放放为主；由于春春节期间间重

31、庆楼楼市销势势低迷，因因此建议议此阶段段适当减减少广告告的投放放量，以以少量软软文巩固固前期广广告效果果即可，保保持见报报率。2月底3月月、4月月初又一广广告投放放高峰期期，以“典藏单单位，绝绝版至尊尊”“源于于品质、止止于至善善”为宣传传主题的的硬性广广告。结结合项目目入伙在在即，配配合系列列主题的的软文，“怡丰-构筑无限新生活”；“ 引领南岸新生活、见证品质新生活”等等。争取最后一次浪潮定格“百分之百”的销售蓝图！一句话，从从项目整整个销售售周期（暂暂定6个个月，从从20002年111月至至20003年44月）来来看，广广告宣传传的高峰峰期（波波峰）在在三个结结点：第第一，前前期（111月

32、11日前后后）；第第二，元元旦（112月227日前前后）；第三，入入伙（明明年3月月中下旬旬）。在在它们之之间为“消化前前期并储储量后期期”过渡阶阶段。另备注：由由于项目目各种不不确定因因素的干干扰，导导致我们们坐失了了开盘销销售的黄黄金时期期，失去去了登台台亮相最最佳时间间挡，对对今后项项目销售售带来诸诸多负面面影响，目目前已不不适宜项项目开盘盘活动的的组织和和实施，以以下开盘盘活动方方案仅供供参考：第六部分 开开盘活动动方案一、目的：通过公公关活动动，在十十一前期期（111月2日日）正式式开售当当天，达达到吸引引众多人人流、营营造广泛泛口头流流传、区区域范围围内人群群高度关关注性的的效果。

33、二、 公关活动的的考虑因因素1、天气：重庆天天气复杂杂，要充充分考虑虑天气因因素，公公关活动动内容、场场地选择择上要照照顾到天天气；2、场地：旧售楼处门门口范围围不够大大、且有有一定角角度斜坡坡，因此此开盘活活动场地地设定在在旧售楼楼部门口口的话，交交通问题题较难处处理，也也不利于于人流秩秩序，建建议深入入（花园园）里面面一些。开盘活动内内容上午09:00以以前，现现场物品品设置，参参与人员员到位，激激昂音乐乐起09:00009:20调调整，修修正，沟沟通准确确到位09:20009:40预预备到位位，激昂昂音乐止止，轻音音乐起。09:40010:00舞舞狮表演演10:00010:07主主持人致

34、致开场白白（空投投传单的的充气飞飞机准备备起飞）10:07710:18主主持人宣宣布贵宾宾上台，并并致词10:18810:20由由贵方代代表宣布布“怡丰海韵豪豪园开盘盘”。同时时彩花齐齐放，舞舞狮、腰腰鼓表演演，全场场鼓掌。10:20010:25主主持人宣宣布植树树活动开开始，由由礼仪小小组带贵贵宾到植植树现场场（怡丰丰花园内内）10:25510:30由由礼仪小小姐带贵贵宾到楼楼盘展示示处参观观，舞狮狮跟随表表演10:30010:40调调整时间间10:40010:45主主持人点点评，宣宣布文艺艺表演节节目及抽抽 奖奖事项时时间10:45510:55歌歌曲我我想有个个家六六人合唱唱10:5551

35、1:05主主持人点点评：介介绍“怡丰海韵豪豪园”概况及及酬宾活活动11:05511:10婚婚纱秀表表演，主主持人配配音11:10011:25小小品表演演11:25511:30歌歌曲把把爱奉献献给你由由开发商商员工代代表组合合演唱11:30011:40主主持人点点评，抽抽奖开始始（奖品品待定）11:40011:45儿儿童表演演11:45511:50婚婚纱秀表表演，主主持人配配音11:50011:55儿儿童表演演11:55512:00主主持人点点评，介介绍下午午文艺表表演节目目及时间间12:00013:30休休息用餐餐，轻音音乐起（物物品清点点监管）13:30013:40激激昂音乐乐起，人人员全体

36、体到位13:40013:50轻轻音乐起起，主持持人登台台致辞13:50014:00阳阳光组合合演唱14:00014:10现现场有奖奖问答，礼礼品多多多14:10014:20歌歌舞表演演，主持持人配音音14:20014:40阳阳光地带带演唱，让让台上台台下的人人都动起起来14:40015:00主主持人点点评，现现场有奖奖问答15:00015:15抽抽取超值值大奖（仅仅原大厦厦业主及及当天落落订者有有此权利利，礼品品待定）15:15515:20歌歌舞秀表表演15:20015:40主主持人点点评，家家庭游戏戏比赛开开始15:40015:45阳阳光地带带组合演演唱15:45515:50歌歌舞秀表表演1

37、5:50016:00大大合唱常常回家看看看，主主持人宣宣布今天天的活动动圆满结结束和祝祝福新老老业主。第七部分 价格格策略一、 基本准则1、 低价位定形形象，高高素质创创品牌。2、 以低价开盘盘，迅速速成交，促促进资金金良性循循环，并并创造楼楼盘品牌牌形象，保保证后期期最大利利润创收收。二、 说明1、 本区楼盘竞竞争激烈烈，且本本项目产产品自身身存在的的特殊性性，如：户型偏偏大、落落后；楼楼盘忠诚诚度为00；停工工后二次次开盘形形象受损损严重等等，故定定价不可可太高，以以保留一一点升值值空间。2、 由项目的“速战速速捷”营销策策略决定定其“低开高高走”价格策策略，前前期定位位适中，以以利后期期

38、提价。三、 各阶段价格格策略1、 第一阶段：筹备期期9月220日100月288日定价原则：以超低低价面市市，试探探市场反反映。主要方式：先以内部部认购的的形式收收取小定定，为业业主保留留房号至至开盘。承承诺开盘盘前无条条件退定定金。（2）开盘盘前认购购客户签签合同的的享受特特别优惠惠，如：一次性性付款992折，按按揭付款款94折，送送五通费费、契税税减半、额额外999折、参参加开盘盘后一周周的抽奖奖活动。定价说明：收受客户户定金，先先期稳定定的购买买关系。试探市场场反映，预预估定金金客户的的心理价价位，为为开盘定定价提供供参考，为为隆重开开盘聚积积人气。2、第二阶阶段：公公开期 强销销期（11

39、0月228日111月288日）定价原价：行情开开盘缓慢慢上升，迅迅速聚积积财气和和人气。主要方式：A、 基本定价：开盘最最低面价价为15500元元/M22，平均均单价为为18000元/M2。B、 付款方式：一次性付付款944折银行按揭揭：首期期二成，八八成三十十年按揭揭95折。（3）银行行按揭特特惠：首首期一成成，另一一成入伙伙付（或或约定时时间），八八成三十十年按揭揭96折。C、 促销优惠：开盘一周周内购房房享受额额外999折参加抽奖奖活动（详详情待定定）定价说明：起价于该该价位，基基本符合合本楼盘盘的“商意中中价”定价。起价13352元元/M22，有很很好的价价格性能能比，便便于能有有力的

40、竞竞争优势势。起价不高高，日后后每阶段段升幅5501000元/MM2，便于于形成价价升量涨涨的动销销态势，而而且因为为升幅空空间大，易易于随时时调控，不不至于造造成“有价无无市”之态。最差单位位价格低低，其它它单元则则可通过过楼宇差差价系数数的修正正来保证证基本的的利润空空间。付款方式：视市场场的反应应强弱，可可及时修修正银行行按揭及及建筑付付款前后后的比例例，以起起到价格格的微调调作用。此此时的促促销优惠惠起的是是销售调调剂作用用。3、第三阶阶段：持持销期、（111月228日 33月288日）定价原则： 平稳稳销售、稳稳中有升升、追求求利润最最大化主要方式：A、 基本定价：起价和和平均单单位

41、上涨涨1000元/ M2。B、 付款方式：一次性付付款966折银行按揭揭，首期期二成，八八成三十十年按揭揭97折。（3）银行行按揭特特惠：首首期一成成，另一一成入伙伙付（或或约定时时间），八八成三十十年按揭揭98折。C、 促销优惠买跃式送送一个车车位每天前三三位购房房者送电电器定价说明：付款方式式尽量灵灵活广告强打打期：促促销优惠惠应配合合付款方方式交错错出击，此此时的促促销优惠惠不再是是销售的的调剂，而而是较为为实质性性的让利利行为，以以抵抗其其他楼盘盘的竞争争，促进进销售。4、第四阶阶段 扫扫尾期（33月288日6月228日）定价原价：微利运运作，盘盘活余房房。基本定价：起价均均价不变变。

42、付款方式：一次性付付款988折银行按揭揭，首期期二成，八八成三十十年按揭揭无折扣扣。促销优惠：买（特价价）房免免一年物物业管理理费买房送全全套家用用电器或或装修一口价定价说明： 楼楼盘接近近入伙，应应利用销销售的惯惯性通过过价格杠杠杆加速速尾楼资资金的回回笼。第八部分 销销售渠道道限于房地产产商品的的特殊性性，一般般而言，行行之有效效的房地地产销售售渠道主主要有三三种：现现场销售售、展销销会销售售和业务务员直销销、业主主直销，以以下就逐逐一简述述。一、 现场销售所谓现场销销售，就就是在楼楼盘现场场建立售售楼部以以开展销销售。这这是当前前房地产产销售的的一种最最主要方方式，对对大型跨跨年度发发展

43、的项项目尤显显重要。做好现场销销售，关关键在以以下两个个方面：第一、 现场包装现场包装工工作主要要内容包包括：售售楼部布布置、样样板间布布置、环环境绿化化、工地地围墙与与指示牌牌的装饰饰等。总总之，务务必让购购房者来来到现场场后有一一种浓郁郁的法兰兰西情调调，用“家”的环境境去引导导、感染染购买者者。具体方案由由广告公公司与装装修公司司共同设设计，联联合发展展商、策策划代理理公司共共同审定定。第二、 搞好销售现现场人气气的培育育。“有人气才才有财气气”，购房房者皆有有从众心心理（即即“羊群效效应”），故故要善于于制造旺旺盛的销销售现场场人气，具具体措施施有：（1） 重点把握的的每个周周末的小小

44、高潮。推推出促销销方法（看看楼者皆皆可获赠赠小礼品品等），促促使更多多的人流流集中在在周末出出现。（2） 采取多种措措施，促促使每一一个购房房者更多多地出现现在销售售现场。例例如：把把签认购购书、交交首期款款、办银银行按揭揭、交楼楼手续、办办理房产产证等都都安排在在销售现现场出现现五、六六次，人人气岂得得不旺？（3） 采取多种措措施延长长购房者者每次停停留的时时间：专人照照顾购房房者随行行的小孩孩，并带带其到儿儿童娱乐乐场所举行各各种文娱娱、抽奖奖活动等等。二、 展销会开展销会销销售是“集中优优势兵力力打歼灭灭战”。追求求的是“速战速速决”，短时时间内取取得销售售绩效。做好展销会会的策划划与安排排，关键键要抓好好以下几几方面的的工作：展销会举办办场所选选择须符符合以下下几个标标准：一一是要