国际购物中心成长与中国购物中心发展战略vad.docx

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1、国际购物中中心成长长与中国国购物中中心发展展战略（一一） 在商品品品牌国国际化、零零售业产产业化、消消费行为为逐渐超超越国界界的趋势势下，从从欧、美美、日等等发达国国家的发发展经验验可知，传传统零售售业者正正面临着着商品展展售空间间新需求求的挑战战。而作作为211世纪的的新兴产产业，在在全球、在在亚洲、在在中国，购购物中心心正在逐逐渐成为为占据商商业主流流地位的的新兴业业种，为为国内零零售业者者、地产产业者带带来了新新的震撼撼。从探探讨购物物中心发发展战略略的高度度上讲，分分析和掌掌握购物物中心在在全球兴兴起和发发展的内内在机理理以及它它所包含含完整的的管理技技术体系系，有助助于国内内相关业业

2、者比较较深透地地领悟我我国购物物中心的的发展形形势，不不失时机机地研究究具体策策略和发发展步骤骤，促进进购物中中心产业业在我国国的起步步成长和和健康发发展。 由由于各国国购物中中心的发发展形态态不同，所所以购物物中心定定义也不不完全一一致，但但有些基基本要素素是为各各国所公公认的，即即购物物中心是是由一组组零售商商及其相相关的所所有服务务性、商商业性设设施共同同组合而而成。其其土地、建建筑及相相关服务务内容必必须经过过完整的的规划、开开发及一一致的经经营管理理，附设设等量的的停车场场，而其其所包含含的商业业业种的的数量必必须大致致满足其其所将服服务到的的临近地地区。从从这个定定义来分分析，购购

3、物中心心所包含含的内容容比较广广泛，在在服务功功能上表表现为复复合性，在在经营管管理上表表现为一一致性，在在服务设设施上体体现为完完整性，在在服务范范围上表表现为特特定商圈圈。由此此我们可可以看出出，购物物中心不不是一个个简单的的分散式式的经营营模式，而而是一个个统一高高效运作作的有机机整体。 依依据国际际购物中中心的分分类，大大型购物物中心共共分为邻邻里型购购物中心心、社区区型购物物中心、区区域型购购物中心心、超区区域型购购物中心心、时装装精品购购物中心心、大型型量贩购购物中心心、主题题与节庆庆购物中中心以及及工厂直直销购物物中心。这这是19994年年ICSSC（国国际购物物中心协协会）分分

4、类出的的八种不不同的购购物中心心。这八八种购物物中心共共通的特特点是：有一致致而整体体的建筑筑设施规规划、完完整的交交通道路路系统、足足够的停停车空间间、多元元性商店店业种与与服务、统统一的经经营策略略及店面面管理、独独立个性性的购物物环境。就就整体而而言，密密闭式购购物区（MMalll）通常常是购物物中心的的主体，采采用密封封式设计计，并且且将店面面两两相相对的每每条商店店衔接，以以中央温温度调节节系统的的消费购购物通道道加以连连接，形形成四时时四季都都很舒适适的购物物环境。 通通过对购购物中心心进行定定义和划划分类型型，我们们可以得得出这样样一个基基本结论论：大型型购物中中心规模模庞大，各

5、各类设施施及其所所提供的的服务多多样繁琐琐。这种种特点也也就决定定了购物物中心具具有不同同于其它它业态的的特殊性性和复杂杂性。这这一点从从其兴起起、发展展到具体体的经营营管理也也可以得得到充分分的验证证。 一、购购物中心心在世界界各国兴兴起与发发展的原原因透析析 购物中中心的兴兴起是伴伴随着各各国的经经济发展展的过程程出现的的，并且且在一定定程度上上进一步步促进了了各国经经济的发发展。 由由于世界界各国经经济发展展水平不不同，购购物中心心在全球球的发展展呈现出出了不均均衡的态态势，绝绝大多数数的购物物中心集集中在美美国、欧欧洲、日日本等发发达国家家和地区区，其中中仅美国国所拥有有的购物物中心总

6、总数就多多达4330000个。形形成这种种局面的的主要原原因在于于当地居居民的消消费需求求随着收收入水平平的提高高出现了了新的变变化和调调整，而而购物中中心则迎迎合了这这种需求求。 进入入到200世纪990年代代，我国国的香港港、台湾湾和东南南亚各国国购物中中心步入入蓬勃发发展的阶阶段，购购物中心心的数量量增加、规规模扩大大，形式式日趋多多样、服服务更趋趋完善。但但是从客客观来讲讲，欧美美的购物物中心无无论从总总体数量量、销售售业绩，还还是从管管理水平平上看，都都在全球球购物中中心领域域发挥着着榜样的的作用。透透过购物物中心的的发展对对各国经经济整体体发展的的促进作作用的角角度来分分析，对对我

7、们研研究购物物中心、发发展购物物中心更更是具有有相当大大的启示示意义。仅仅以美国国购物中中心对美美国经济济的总体体贡献为为例，119933年其总总销售额额业绩达达到83302亿亿美元，119944年达到到了85500亿亿美元，这这个销售售额在非非汽车相相关商品品的销售售额中占占了555，美美国购物物中心所所用员工工超过110000万人，几几乎每111个工工作人口口中就有有一名是是在大型型购物中中心工作作。在这这里需要要说明的的一点是是，美国国的购物物中心产产业19993年年就已进进入了成成熟发展展时期，因因而大型型购物中中心数量量逐年递递减，即即便如此此，购物物中心所所产生的的销售额额，仍然然

8、呈现出出直线上上升的趋趋势。购物物中心在在美国、日日本、欧欧洲以及及其它国国家和地地区兴起起并且进进入蓬勃勃发展阶阶段，被被零售业业人士称称为流流通革命命，主主要原因因在于购购物中心心从根本本上改变变了零售售业的被被动和从从属地位位，实现现了与相相关产业业的有机机融合乃乃至对生生产的引引导、对对消费的的促进。如如果进一一步展开开分析，可可以从经经济和社社会、科科技、生生活形态态等方面面加以说说明。 11、从经经济和社社会层面面分析 购购物中心心的兴起起是随着着城市化化进程的的加快而而产生的的，其兴兴起之初初主要以以服务郊郊区新人人口以及及城乡均均衡发展展为目标标。因而而从购物物中心产产业化发发

9、展的角角度而言言，购物物中心大大都兼具具有经济济面和社社会面的的双重使使命。例例如，六六、七十十年代，大大型购物物中心在在美国的的兴起，便便具有经经济发展展与城镇镇建设的的两层意意义。在在此之后后，随着着购物中中心产业业的逐步步成熟，其其主要经经营思想想也就被被很自然然地被移移植到城城市中心心地区的的购物中中心上。购物中心集买、吃、玩三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。但必须承认的是，买、吃、玩功能是对购物中心建立的必备要求，购物中心也就需要围绕这三大功能，确立自己的定位，搞好自己的经营。为买，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店

10、纷纷进入购物中心的内因；为吃，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店；为玩，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。在以消费者为导向的经济形势下，顾客可以到任何场所购物，包括百货公司、超市、大卖场，选择空间很大。而购物中心抓住了买、吃、玩三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。 2、从科技层面分析 现代科技的发展是促成大型购物中心产生的关键，科技成熟与否，是决定购物中心能否形成的一项重要性的基础性条件。从全球购物中心的发展实例可以看出，购物中心产业发达的国家，通常都有科技方面

11、的发展作为支撑和依托。汽车工业、交通建设、信息技术、环保工程的发展达到一定的成熟程度之后，解决了发展购物中心所面临的障碍，也就是说解决了购物中心的外部条件，购物中心才得以加足马力、顺利发展。为什么要这样讲呢？比如说，都市边缘的购物中心，如果没有发达的交通系统，就不可能具备很强的集散大批量客流的能力；如果没有发达的信息传播技术，就不可能保持购物中心与消费者的良好和有效的沟通，就不可能以较快速度传达购物中心的消费信息。 3、从生活和消费层面分析 从生活面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内；消费面的最大转变，则是消费的目

12、的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看，生活与消费面的转变正是大型购物中心兴盛林立的直接原因，因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式，而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变，也因此自然而然地推动了购物中心的发展。 国际购物中中心成长长与中国国购物中中心发展展战略（二二） 二、购购物中心心在世界界各国的的发展概概况 购物物中心在在世界各各国都取取得了长长足的发发展，从从发展模模式上看看，欧美美购物中中心起源源早，已已进入成成熟期，日日本、东东南亚以以及我国国的香港港和台湾湾大体上上于800-900年代

13、兴兴起，目目前已进进入了快快速成长长期，但但还是有有相当大大的发展展空间，而而我国的的内陆地地区从总总体上刚刚刚进入入起步时时期，但但由于市市场潜力力巨大，正正逐步为为零售业业者、地地产业者者、投资资业者所所关注和和接受。 严严格说来来，美国国是现代代大型购购物中心心的诞生生地，其其发展可可以追溯溯到200世纪220年代代初期由由西尔斯斯罗巴克克（Seearss, RRobuuck & CCo）公公司所规规划建造造的许多多独立的的商店街街，它们们远离市市中心，处处于城市市边缘地地带，具具有初步步的整体体规划，同同时附设设了免费费的停车车场，这这也是现现代购物物中心的的雏型。而而被视为为大型购购

14、物中心心鼻祖的的，是土土地建筑筑商人尼尼克斯于于20年年代中期期在美国国密苏里里州堪萨萨斯市所所规划兴兴建的CCounntryy Cllub Plaaza, 其目目的在于于提供住住宅区内内居民一一个可以以享受消消费服务务的场所所，具有有统一管管理的商商店承租租户、特特定而远远离道路路的停车车空间，以以及全面面统一的的管理策策略，而而这些特特色，都都成为日日后大型型购物中中心所遵遵循的基基本规范范。500年代，西西雅图市市Norrthggatee购物中中心、佛佛莱明罕罕市Shhoppperss Woorldd购物中中心相继继设立，这这是最早早以百货货公司为为主要承承租户的的两个购购物中心心，其中

15、中Norrthggatee是最原原始的MMalll型购物物中心，主主要由两两条面对对面的带带状中心心组成，中中间由一一条人行行通道连连结。 截截至目前前，美国国有大大大小小的的购物中中心4330000多个，各各种规模模一应俱俱全，其其中2770000个购物物中心不不足10000000平方方英尺，因因而只能能算作小小型购物物中心。由由此看来来，平均均每个美美国人拥拥有199平方英英尺的零零售市场场，虽然然店面过过多，但但是在过过去的几几年中，除除了每逢逢夏季生生意会略略有减少少外，零零售业一一直红红红火火。我们再来看一看日本购物中心的发展情况。 日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，

16、不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个购物中心最具代表。例如千里新城的谢尔西购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；同时在这个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的

17、许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，并且提供了日本大型购物中心在郊区发展构建的经验基础。为了因应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。 大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势

18、促成了大型购物中心在日本的产生。 购物中心在欧、美、日等国家和地区发展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中占有举足轻重的地位，被视为21世纪最重要的零售业趋势。由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。 东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很

19、大，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习国际购物中中心成长长与中国国购物中中心发展展战略（三三） 三、关关于中国国购物中中心的发发展战略略 比较世世界各国国、各地地区购物物中心的的发展状状况，结结合我国国零售业业所面对对的客观观现实，我我们完全全可以从从别国的的经验中中取得一一些宝贵贵的借鉴鉴，审时时度势地地制定适适合我国国基本国国情的购购物中心心发展战战略，即即夯实基基础、协协调运作作、稳步步发展、成成熟推进进。 首首先我们们先来看看一看

20、购购物中心心在我国国的发展展条件是是否已经经成熟，其其中还存存在哪些些突出矛矛盾，零零售业者者、地产产业者应应该如何何面对和和解决。从世界各国购物中心兴起的三个条件来比较一下我国的情况，不难得出这样的结论：购物中心在我国部分经济发达的城市已经基本具备了发展的条件，因而可以先从沿海及经济发达城市发展，并有条件地逐步向内地发展，既不要一哄而起，也不要犹豫不决。在我国，购物中心作为新生事物，发展之初就需要有规范，就需要借鉴别人已有的先进成果，争取立足较高起点，少走一点弯路，其原因在于购物中心通常规模都比较大，投资也比较多，资金回报周期相对较长。因此购物中心在发展之初就应该有一个前瞻性的战略眼光，无论

21、从规划设计，还是从具体的经营管理，都需要购物中心产业的决策者综合运用建筑、商业、环境、技术等各方面的才能并且使之很好地融合，在协调发展的基础上达到相互促进的效果。 对于这样一个结论，我们可以比照国际情况进一步加以分析。 首先，从经济和社会建设层面上讲，中国的购物中心只能立足于沿海地区以及内地经济发达的大中城市，这与其他国家在经济发展基础上建设购物中心是一致的。从年人均收入、消费水平等几个重要指标我们可以看到，在我国大部分沿海城市以及内地部分大中城市，人口相对集中，人口密度也比较大，已经使得市民从事居住和商业行为的空间非常有限，土地成本越来越高，在这样的情况下，单一的消费性业种已经难以承担土地使

22、用的高额成本，而即使商业业主具有足够的资金来开发土地，设立卖场以提供消费服务，但过高的成本很难形成价格竞争上的有利条件，因此在高土地成本的背景条件下，单一土地的复合使用，比如大型购物中心，已经不可避免地成为最经济的策略之一。除此之外，还有一个不容忽视的问题，就是商户之间的竞争愈演愈烈，特别是随着外资商业的进入，国内商业的确面临着相当大的市场压力，企业间的竞争最直观地表现为价格上的特征，这也是连锁超市、大卖场能在中国红红火火的根本原因之一。连锁超市也罢，大卖场也罢，其用于土地上的成本、设施上的成本乃至整个卖场的装璜都以费用低廉、简单实用为基本原则，而购物中心把百货公司、连锁超市引入主力店的行列，

23、既满足了消费者购物的需要，同时又提供了舒适的享受生活的空间，恰恰把连锁店的低价位与消费服务空间的完善很好地统一了起来，因此很容易形成购物中心旺盛的人气，有力地刺激消费者的购买欲望。 购物中心作为一个整体，在一定程度上避开了与其它百货公司、连锁超市的直接竞争，但作为多种零售业态的组合体，购物中心仍然面对着与其它百货公司、连锁超市的竞争，而大型购物中心的优势在于可以凭借其复合性功能吸引消费者 ，从而争取竞争中的主动地位。 其次，购物中心建设刺激了城市协调、高速发展。世界各地有许多购物中心是伴随着城市化的发展而形成的。城市化是世界所有国家经济发展的必然选择。在我国，随着改革开放以来国民经济的持续发展

24、，城市化水平也在稳步提高，到1997年城市化指数已达到30%。通常来讲，当人均国民收入达到2000美元时，城市化进程才将结束。由此看来，我国的城市化发展的潜力是非常巨大的。由于不少亚洲国家已经将城市化的范围扩展都市区层次，如泰国、印度、马来西亚，如果我们据此重新定义城市化，我国目前的实际水平肯定要远远高于30%，有关专家认为，可能已经达到45%左右。无论是30%，还是45%，都足以说明我国的城市化水平提高很快。而城市化发展的必然结果就是城市范围及城市规模不断扩大。交通的发展直接促进了城乡之间经济要素的重新配置，从而在城乡交界处形成了一种人口密度很高的地域空间。城市化还可以使居民的消费模式发生转

25、变，从而增加个体消费水平，使生产与生活环境高度聚集，公共基础设施的边际成本也因为规模效益而降低。城市社区的高度聚集和更通畅的信息传递渠道，也使得消费信息的集散更加便利；城市化的多元性也会使消费热点更容易形成和传播。随着我国城市化进程的不断加快，分级的商业中心必将形成，特别是在城市的边缘地带，地价相对较低，加之道路、交通条件的逐步改善，拉近了城乡间的距离。由于购物中心的发展与城市的发展紧密相关，而我国的经济发展总体上呈现阶梯式格局，因而购物中心也具有从沿海向内地深入的趋势。一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的环境，如果加上政府对购物中心的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心

26、所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。仅以北京为例，中国国际贸易中心国贸商城是京城开业的第一家Mall，而正是因为有了这个Mall，国贸商圈才成为引人注目的热点地区；再如东方广场，它的建设推倒了京城大片破旧的平房，使长安街的市容发生巨变，周边环境会使许多人驻目观望。我们还来分析北京的情况。近几年，北京城在迅速变大，但有一个事实已经突出地表现了出来，那就是消费文化明显滞后于城市化发展步伐，购物、康体、娱乐设施在新的都市区明显匮乏，以致于我们很多地产商会在推荐住宅项目的时候，强硬地把可能离它很远的超市、百货公司、

27、娱乐中心标于地图上，其实这一方面的空白应该在规划设计之初就加以适当的考虑。据有关报载，现代城曾在一段时间宣传其mall的概念，当时还有不少地产商认为这是在炒作概念，但无论怎样，现代城的销售非常看好。究其原因其实很简单，现代城很好地把握住了市场的需求，把握住了购房者所关注的消费文化与理念。从这个例子我们不难看出，在各产业相互融合的今天，目标只有一个，即把握住最终用户的需要，不必因为行业的束缚而畏首畏脚。如果再向深处挖掘，赛特集团在北京经济技术开发区将要建设一个大型的购物中心，从长远眼光来看，不但将会吸引住日益发达的周边地区，恐怕连市内部分有车族也会把它作为购物、休闲的一个选择，这在日益倡导假日经

28、济的今天，又存在有多少个城市边缘的闹市区呢？我们做这样一个假设，如果北京的城市边缘兴起若干个类似的购物中心，北京城的形象、城市的发展乃至整个城市系统肯定会有一个翻天覆地的新面貌。相对低廉的地价成本与可能带来的经济收益对任何一个投资商人都应该会有一定的吸引力。依照北京现在的经济布局，酒仙桥、东大桥、亚运村、中关村、公主坟、大红门、木樨园等等地区发展购物中心的立地条件已经基本成熟。北京如此，国内沿海地区和其它经济发达地区也有很多相对成熟的开发空间。 第三，生活形态及消费习性的转变，也是促进购物中心在中国发展的有利因素。 伴随着中国经济的不断成长，经济发展的模式也逐渐演变为需求主导型。改革开放20年

29、来，我国经济持续发展，已经提前实现了GDP翻两番的目标，综合国力有了很大提高，人民生活有了极大改善，全国二、三产业的从业人员达50.1%，第一次超过了农业人口，这是一个具有标志性的数值，表明我国已经进入工业化社会。1998年全国城镇居民人均收入为6707.40元，而北京、上海、广东、浙江等地区城镇居民的年人均收入已经超过了9000元，其购买力也已经达到了相当高的程度，生活品质得到改善，文化生活日益丰富。从恩格尔系数来考察，在我国，城乡恩格尔系数总体上都处于下降趋势。在改革开放20年中，我国农村居民的恩格尔系数下降了10.3个百分点，城市居民则下降了6.7个百分点，1997年已下降到46.4%，

30、首次低于50%。恩格尔系数的下降所带来的直接效果就是交通工具便利程度得到改善；文化素质普遍提高，文化支出比例增加；人口由分散转为相对集中；?居民除了维持基本生活之外，更加注重其它开支；从马斯洛层次需要理论分析，已经开始追求较高层次的需要；从注重产品转向注重品牌；时间观念增强；工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运用，满足多重需要，一次购足的消费习惯因此应运而生。如大卖场的出现，居民日常生活的必需品基本上都可以一次购足，当然会很自然地吸引大量回头客涌入。假日经济其实决不仅仅体现在购物环节上上，也体现在娱乐、休闲需求的增

31、长上；购物消费也不只包括商品品质的优良，商品价格的合理，更涵盖了整体购物环境的舒适、便利和无障碍。 彼德杜拉克所创立的目标管理、责任规划、国际分工、内部创业的管理思想对学术界与企业界所产生的影响极大。他主张企业的本质在于行销和创新，不创新便是死亡，策略规划不是为未来预测决策 ，而是决定今天应该做什么以保证未来的生存。顾客导向时代的来临，要求经营管理者必须认真研究消费心理，在满足消费者欲望的各种预期事件中，落实执行于消费市场上，购物中心往往能提供有效资源，促使消费者提升消费水准。为什么这样说呢？通常说来，大型购物中心的经营绩效常常显示出十分高的业绩，而这些营业额都是消费者的一种投入，代表着他们的

32、认同与肯定，因此是经营管理者对消费者心理分析、考察经营绩效的重要指标。 第四，发展购物中心还有一个重要的现实意义，就是将对消费和生产之间的关系作最大改善和调整。 购物中心为物流凝聚最佳效果，生产者首先面临生产什么满足消费者，消费者意见如何？又要考虑生产多少等一连串问题。购物中心每天面对大量的消费者，所以形成了大量的消费者意见，而购物中心一旦形成社会化形态，再结合完整的消费资讯，将有助于生产供应商确定目标市场、掌握消费者意见、决定生产量。购物中心推翻了以往由生产者安排的传统行销通路，由于他们不仅开店卖货，而且对其商圈的客层情况了如指掌，广泛掌握了消费者的意见，在一定程度上取得了优势，转而可以引导

33、生产者，而这一点对零售商、生产商来讲可谓是一种双赢策略，是时代进步的趋势和象征。在这种情况下，生产者只需将精神专注于制造技术的改进，去研究降低成本的技巧，千方百计提供更加物美价廉的商品，科学控制生产量，合理确定目标市场，二者的协调运作可以达成有效满足顾客需求的目的。 长期以来，我国的零售企业只是在扮演二传手的角色，而作为处在生产和消费中间环节的商业来说，具有双方向的优势，一方面可以捕捉最新的商品信息，而另一方面又可以了解需求信息，因此零售业只有走上产业化发展的轨道才是真正的出路，而购物中心恰恰推动了这个进程的形成。 第五，购物中心完整地体现了人性化的要求。购物中心是兼具购物、休闲、娱乐及文化等

34、人性化空间的提供者，并与原有的商店具有互补、并存的特征，具体的表现是关注社区居民的生活，也具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内居民生活空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人车分道、休息坐椅、绿化与艺术化定向等，足以使消费者在被尊重的气氛下活动，呈现出提供便利的根本特征。 第六，应对WTO竞争，推动流通革命。 购物中心的发展改革了流通过程，使消费行为整合于购物中心，生产、分配自然也会受到这种整合的影响。而从购物中心经营的角度来说，产品安排能否被接受是成败的关键，因而商品的定位与安排，并非由规划者或商店自行决策他们要提供什么样的商品，购物中心要请专家

35、依消费者意见，努力反映商圈客层的需要，商品确定后仍要接受消费者反馈并做必要的调整。 购物中心在我国的发展具有诸多的必要性，那么在中国发展购物中心的主要策略又是什么？发展中需要注意哪些问题呢？下面我们就探讨一下这方面的话题。 通常购物中心都在远离市区的地方设立，因为在市区已经无法找到大片土地，同时由于郊区的人口成长非常迅速，在人口成长的同时购物中心进驻市郊是相当合理的。以两个或两个以上百货公司为骨干的购物中心深受欢迎，是因为购物中心不仅提供顾客一次购足商品的地点，还比街上的零售商店拥有更多的优点，最主要的是可以依照整体商品规划配置，对顾客发挥最大的吸收力；结合适当竞争的厂商以增加彼此的商业效益也

36、是重要一点，因为这样购物中心的聚集效应可以得到充分发挥。 1、集中化策略：集中在租赁市场，特别是提供市场主力租户以最为合理的租金与最佳的空间品质； 2、选择性投资：由于购物中心兴建周期长，所以可以有选择性地购买良好的办公大楼或住宅以便掌握新的市场需求； 3、加强核心资产管理：要充分了解租赁厂商的需求，提高其使用价值。 在这些总体性策略架构下，还应明确几项重点的经营方向。 1、强调人力的有效运用。人力优势即是公司的竞争优势，所以不仅要不断提供训练与最合理的薪资，并且公司要尽力维护员工之间的关系； 2、思考如何为租户提高营业收入；3、强化环境品质；4、增加消费者选择的幅度，提供丰富的素材，由消费者

37、自行搭配使用； 5、确保停车空间； 6、从消费者的立场构思整个开发要领，重点为在购物中心内的各店业种及商品部分重叠，形成适度竞争，以此产生活力，带给消费者广泛的选择空间； 7、采用仓库式商店结构，以降低成本； 8、改造零售业或放弃大零售厂商主导的传统Shopping Mall。 其次，购物中心建设刺激了城市协调、高速发展。世界各地有许多购物中心是伴随着城市化的发展而形成的。城市化是世界所有国家经济发展的必然选择。在我国，随着改革开放以来国民经济的持续发展，城市化水平也在稳步提高，到1997年城市化指数已达到30%。通常来讲，当人均国民收入达到2000美元时，城市化进程才将结束。由此看来，我国的

38、城市化发展的潜力是非常巨大的。由于不少亚洲国家已经将城市化的范围扩展都市区层次，如泰国、印度、马来西亚，如果我们据此重新定义城市化，我国目前的实际水平肯定要远远高于30%，有关专家认为，可能已经达到45%左右。无论是30%，还是45%，都足以说明我国的城市化水平提高很快。而城市化发展的必然结果就是城市范围及城市规模不断扩大。交通的发展直接促进了城乡之间经济要素的重新配置，从而在城乡交界处形成了一种人口密度很高的地域空间。城市化还可以使居民的消费模式发生转变，从而增加个体消费水平，使生产与生活环境高度聚集，公共基础设施的边际成本也因为规模效益而降低。城市社区的高度聚集和更通畅的信息传递渠道，也使

39、得消费信息的集散更加便利；城市化的多元性也会使消费热点更容易形成和传播。随着我国城市化进程的不断加快，分级的商业中心必将形成，特别是在城市的边缘地带，地价相对较低，加之道路、交通条件的逐步改善，拉近了城乡间的距离。由于购物中心的发展与城市的发展紧密相关，而我国的经济发展总体上呈现阶梯式格局，因而购物中心也具有从沿海向内地深入的趋势。一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的环境，如果加上政府对购物中心的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。仅以北京为例，中国

40、国际贸易中心国贸商城是京城开业的第一家Mall，而正是因为有了这个Mall，国贸商圈才成为引人注目的热点地区；再如东方广场，它的建设推倒了京城大片破旧的平房，使长安街的市容发生巨变，周边环境会使许多人驻目观望。国际购物中中心成长长与中国国购物中中心发展展战略（四四） 四、中中国购物物中心发发展应该该注意的的有关问问题 在中中国发展展购物中中心的问问题上存存在着两两种截然然不同的的思想，一一种是主主张在中中国根本本不适合合发展购购物中心心，一种种是面对对巨大的的市场，认认为非常常适合搞搞，当然然也有部部分专家家认为不不可盲目目发展。 有有一个事事实，那那就是美美国的购购物中心心的兴起起是基于于1

41、00000美美元的人人均收入入，而我我们在思思考购物物中心发发展的必必要性的的时候，自自然很容容易联想想起美国国的兴起起背景，如如果照此此观点，中中国的人人均收入入达到这这个标准准，恐550年也也没有希希望。所所以在这这个问题题上运用用比例这这个杠杆杆或许更更有说服服能力，从从绝对数数字上去去比较，缺缺乏另人人信服的的依据。而而且我们们常常把把购物与与其它产产业割裂裂开来，而而在国外外的统计计则是消消费、休休闲、娱娱乐等等等的指标标值进行行合计处处理。因因此，如如果单纯纯看购物物的数字字就认为为国民的的消费能能力存在在问题，恐恐怕就有有点以偏偏概全的的嫌疑了了。要知知道，如如果把休休闲、运运动

42、等项项目涵盖盖进来的的话，其其绝对数数字可能能要高出出许多。特特别是在在沿海发发达地区区和人口口稠密的的中心城城市应该该说购物物中心有有着良好好的发展展前景。其其优势主主要体现现在由于于服务项项目的增增加，可可以吸引引目的不不同的消消费群体体，从而而形成新新的购物物人潮，而而他们彼彼此之间间的相互互促进，将将极大地地刺激人人们的购购物需求求。从这这层意义义上讲，购购物中心心的效益益提升有有赖于整整体功能能的发挥挥。 如果果购物中中心盲目目发展，其其结果可可能导致致无序竞竞争。从从目前美美国的购购物中心心情况看看，无论论从规模模还是从从数量都都在全球球首屈一一指，但但任何事事物的发发展都有有个度

43、度的概概念，无无度必然然导致无无序，无无序必然然形成相相互间的的抵消力力量，形形成倒退退，使应应有作用用的发挥挥面临巨巨大障碍碍。 中国国现实的的商业状状况，特特别是在在即将入入关的关关键时刻刻，百货货零售业业进行大大的调整整已成必必然。连连锁超市市的蓬勃勃发展满满足了社社区居民民对生活活必需品品的需要要，但不不可否认认复合性性需求限限于超市市的规模模很难得得到体现现。而购购物中心心恰恰填填补了这这个空白白，连锁锁超市进进入购物物中心，使使买、吃吃、玩的需求求同时得得到满足足，起到到了相得得益彰的的特殊作作用。进进一步讲讲，无论论我们的的百货业业者承认认与不承承认，现现实中的的百货业业已经普普

44、遍具有有了购物物中心的的影子，比比如全面面引入了了专卖店店、风行行快餐、儿儿童乐园园等等，虽虽然从业业态划分分上由于于整体的的规划设设计以及及原始建建筑的局局限，仍仍未摆脱脱百货业业的束缚缚，但是是从其所所包含的的功能上上足以体体现购物物中心买、吃吃、玩的三大大功能，其其实这正正是百货货公司想想尽办法法来满足足顾客需需求的集集中体现现。 如果果从商业业街区整整体建设设的角度度去考虑虑，在我我国现实实商业中中还有一一种比较较特殊的的情况，还还有一种种比较可可行的方方法就是是实行店店与店之之间的错错位经营营，对商商业街区区进行整整体性改改造、店店与店之之间相互互连通、建建立步行行街等，以以实现购购

45、物中心心式的管管理，当当然这其其中会涉涉及到产产权问题题、体制制问题等等，但毕毕竟比起起新建购购物中心心要节约约许多资资金，而而且各方方利益能能够有所所体现。 五五、购物物中心的的综合管管理 购物物中心作作为一个个复合型型商业业业种，管管理要求求相对于于其它业业态具有有更高的的要求，它它包含着着多种流流行的商商业业态态，其主主要目的的在于追追求整合合性的需需求以达达到最高高的经营营效益。 所所谓整合合性需求求，是指指购物中中心能够够提供多多功能的的服务，消消费者进进入后得得以满足足多样化化的需求求，并受受激发而而提升购购买欲望望，使潜潜在的需需求形成成购买行行为，购购物中心心为实现现此项目目的

46、必须须千方百百计安排排适当的的全方位位服务，当当然这从从管理角角度也增增添了无无限的困困难度，也也就是说说购物中中心的管管理者面面对各种种不同的的行业，如如何把它它们整合合在统一一有效的的制度之之下，加加之消费费需求的的弹性较较大，在在经营管管理上均均需仔细细考虑规规则以免免产生负负面效果果。购物物中心为为激发更更高的经经营绩效效，必须须掌握一一定的经经营哲学学加以利利用，这这也是结结合我国国的实际际环境对对购物中中心提出出的经营营管理上上所必须须具备的的要求。 11、时段段划分方方面的考考虑 购购物中心心在全日日的时段段划分上上，须依依照顾客客进入购购物中心心的人数数统计结结果，若若过分集集

47、中，不不但会降降低公共共设施与与服务人人员的服服务品质质，同时时如果拥拥挤度到到达一定定程度，必必然会降降低顾客客的舒适适感与享享受度；而在某某些时段段，如果果人数过过少，场场面冷清清，则会会严重降降低顾客客的购买买意愿，这这样也不不利于购购物中心心的有效效经营。因因此，只只有制定定周详的的规划、依依时段来来有计划划地引进进顾客，使使每天进进入营业业区的顾顾客不但但能够符符合规划划的人数数，并且且可以达达到均匀匀的分配配。由此此产生的的有利结结果就是是经营管管理成本本的效益益可以以以最佳方方式发挥挥出来，顾顾客的满满意度也也可以维维持在较较高水平平。正如如假日经经济来临临，各个个商家都都在千方

48、方百计地地搞促销销、客流流如潮，以以致于形形成了相相当一部部分顾客客的抵触触心理，更更有甚者者，会躲躲避商家家热闹的的时节，选选择新的的假日消消费、休休闲方式式。 2、做做好客源源重叠分分析和规规划 购购物中心心在经营营之初，应应先确立立主题商商店，并并在招商商过程中中优先办办理，因因主题商商店具有有一定的的保客能能力，营营业绩效效较有保保证。当当然在购购物中心心整体的的促销计计划以外外，各独独立商店店也具有有一定的的集客能能力，然然而这些些被吸引引进入购购物中心心的顾客客将成为为整个购购物中心心的顾客客，每个个商业个个体在购购物中心心整体计计划的指指导下，均均能提供供最适合合的服务务，因此此客源重重叠使每每个商业业单元均均能获得得重叠效效益。 购购物中心心最成功功的