某商住小区物业管理制度范本12499.docx

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1、昊宸园商住小区物业管理制度编制日期：20117年11月5日日第一章 岗位职职责制度度管理处主任任岗位职职责在公司总经经理直接接领导下下，贯彻彻执行公公司各项项方针、政政策，全全面负责责管理处处的日常常事务和和管理工工作。 1、 建立、健全全各项规规章制度度，检查查督促岗岗位责任任制的执执行情况况，不 断提高高服务质质量，落落实奖惩惩制度；2、 安排和调整整本部门门人员工工作，负负责制定定本部门门的工作作计划，并并组 织织编写管管理报告告和各种种通知、公公函； 3、负责传传达公司司文件、通通知及会会议精神神； 4、 检查监督本本辖区工工程维修修、保安安清卫人人员以及及管理员员工作情情况并 进行考

2、考核，按按员工工手册的的要求抓抓好管理理； 5、熟悉国国家有关关法规和和物业管管理规定定，掌握握各业主主情况，检检查督促促 各责责任区管管理的实实际操作作；6、随时掌掌握租金金、管理理费、水水电费等等交纳情情况，及及时做好好物业管管理 费费催交的的组织工工作，并并组织解解决好有有关投诉诉，不断断改进服服务质量量； 7、 抓好本部门门的组织织工作和和思想工工作，主主持日常常和定期期工作会会议， 研究拟拟定下一一步工作作计划； 8、 加强各班的的团结合合作，树树立整体体思想，密密切与其其他部门门的联系系， 互互相沟通通、协调调； 9、 认真完成公公司交给给的其他他任务。 管理员岗位位职责在管理处主

3、主任的直直接领导导下开展展日常管管理服务务工作。 1、 熟悉掌握物物业辖区区业主和和物业的的基本情情况；2、 建立收费台台帐，掌掌握收费费动态，及及时收取取、催交交各项应应收费用用； 3、 负责办理业业主入住住、迁出出手续，监监督管理理装修事事务； 4、 负责巡视物物业使用用情况，以以及保安安、清洁洁、维修修人员的的工作情情况； 5、 负责对外包包服务过过程进行行监督管管理； 6、 负责与业主主沟通、回回访，有有效处理理业主的的投诉。 保安人员岗岗位职责责（一） 、总则 1、 贯彻执行公公安机关关和上级级部门制制订的各各项法规规和制度度，努力力维护 好物业业辖区内内的治安安安全； 2、 遵守公

4、司规规章制度度和员员工手册册 ，服服从领导导，完成成公司交交给的 其它工工作任务务； 3、 负责做好对对辖区内内的巡逻逻、值班班工作，做做好大宗宗物品出出物业辖辖区 的的登记工工作； 4、负负责做好好机动车车辆的管管理和收收费工作作； 5、 负责做好综综合管理理费收取取工作； 6、 熟悉楼宇情情况、以以动态、巡巡查等方方式预防防、发现现、制止止各类事事故 如如：打架架斗殴、盗盗窃等事事件，提提高应急急处理能能力； 7、 按规定着装装，文明明值勤，严严格交接接班手续续，认真真做好值值班记录录和 交交接班记记录； 8、讲讲究文明明、礼貌貌待人，耐耐心说服服、教育育住户遵遵守物业业辖区各各项管 理规

5、定定。 （二） 、保保安队队队长岗位位职责 保安队队长在管管理处主主任的直直接领导导下， 全面负负责保安安队的各各项管理理工作。 1、 了解和掌握握保安队队的情况况，根据据管理处处领导的的要求和和意图，结结合实际际，建立立和健全全各项工工作细则则的奖惩惩条例，抓抓好实施施组织和和监督工工作， 对物业业辖区的的治安、消消防、车车辆交通通工作全全面实施施管理； 2、 主持保安业业务工作作会议，督督促检查查各项规规章制度度的落实实，重点点是 员员工手册册及保保安相关关规定的的落实情情况，组组织队员员学习业业务知识识和形体体 仪表表训练，认认真做好好培养和和业务训训练，提提高全体体队员的的整体素素质。

6、 3、 经常定期不不定期检检查保安安队员的的工作情情况，做做好监督督、检查查和考 评工作作，落实实岗位责责任制和和奖惩条条例； 4、 掌握队员的的思想动动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想 建设，关关心队员员的生活活状况和和业务水水平，做做好全体体队员的的思想教教育、法法制 教教育和职职业精神神教育，帮帮助下属属正确处处理好工工作中的的各种问问题，为为下属解解 决实实际问题题； 5、 教育培养所所属班长长，不断断培养他他们的组组织指挥挥能力和和管理水水平； 6、 处理有关保保安方面面的事务务， 重重大治安安问题和和事故及及时向领领导汇报报， 并并采取果果断措施施，控制制事态发

7、发展。 7、 完成公司交交办的收收费等其其它工作作任务。 （三） 、保安班长长岗位职职责 保保安班长长在保安安队长的的直接领领导下，负负责保安安队日常常事务的的实施工工作。 1、 负责组织当当班的保保安工作作，监督督和指导导认真做做好执勤勤工作，及及时 纠纠正和登登记违纪纪违章现现象； 2、 检查本班人人员的着着装仪容容、内务务卫生，保保管好配配备的通通讯器材材、 保保安设施施、自卫卫武器等等物品； 3、 负责填写值值班记录录 ，登登记本班班奖罚情情况，检检查各巡巡逻点情情况； 4、 按照保安部部（队）制制定的培培训计划划搞好组组织实施施工作，定定期召开开 班务务会，经经常对队队员进行行具体的

8、的业务指指导和岗岗位培训训，提高高本人和和全班的的 整体体素质和和业务水水平，能能及时解解决当班班时间内内的各种种突发事事件。 5、 及时做好上上传下达达和请示示汇报工工作，与与辖区业业主搞好好关系； 6、 熟悉在紧急急情况下下本班的的组织指指挥，处处理好一一般性的的治安事事件和 业主的的投诉，落落实安全全措施，预预防各种种事故，工工作中有有处理不不当的事事应及 时向上上级请示示汇报； 7、 团结本班人人员，坚坚持做好好经常性性思想工工作，熟熟悉和掌掌握队员员的思 想动态态、工作作表现和和工作能能力。 8、 完成公司下下达的其其他任务务。 （四） 保安员岗位位职责 1、 门岗 熟悉物业业辖区的

9、的概况、平平面布局局及楼幢幢分布情情况； 保持威严严可敬的的仪表仪仪容，树树立良好好的精神神风貌； 负责做好好大宗物物品出物物业辖区区的管理理工作，对对住户装装修人员员及装 修物品品的出入入进行管管理，制制止闲杂杂人员随随意进入入物业辖辖区； 负责做好好对机动动车辆的的出入管管理和收收费工作作。 熟悉保安安设施设设备的操操作规程程及报警警设施的的使用方方法； 做好本岗岗位的清清洁卫生生和交接接班工作作。 负责回答答解决住住户及来来访人员员提出属属于本岗岗职责内内的问题题； 对任何有有损物业业辖区物物业管理理的行为为，及时时进行规规劝和制制止。 2、 巡逻岗 严格遵守守公司规规章制度度，实行行

10、244 巡视视巡逻制制度，严严格执行行队列行行 走标标准，树树立公司司良好形形象和个个人道德德风范； 树立强烈烈的责任任感，全全面做好好物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆、收收 费、以以及住户户求援、报报警等工工作，确确保物业业辖区治治安安全全，秩序序井然； 熟知本人人责任区区域内住住户情况况，了解解物业辖辖区内其其它区域域房屋的的 地形形以及各各条通道道的布局局，做到到勤巡逻逻、勤检检查，发发现问题题及时处处理； 熟悉物业业辖区消消防设施施的配置置，并能能熟练使使用各种种消防器器材，掌掌 握防防火自救救知识； 巡查公共共设备设设施使用用和公共共卫生保保洁情况况，发现现设施受受损及时时 上报报

11、，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止； 加强对物物业辖区区的机动动车辆管管理，维维持车辆辆停放秩秩序； 积极参加加职业道道德和业业务、消消防培训训，努力力提高自自身素质质。 消防员（保保安员兼兼）岗位位职责1、 切实贯彻“预防为为主，防防消结合合”的指导导方针，认认真学习习有关消消防知识识，掌握握各种灭灭火器的的使用方方法； 2、 积极做好防防火宣传传和教育育，建立立消防值值班和消消防设施施台帐定定期进 行安全全检查，一一旦发现现火警即即可投入入使用； 3、 物业辖区一一旦发生生火警，全全体员工工必须全全力投入入抢险工工作，履履行 义义务消防防员的职职责，不不

12、得临阵阵借故逃逃避； 4、 发生火警事事故时，迅迅速报告告有关领领导，拨拨打火警警电话 1199，向消消 防部部门报警警，组织织人员抢抢救险情情，组织织住户撤撤离危险险地带，并并做好妥妥善安 排，做做好现场场安全保保卫工作作，严防防趁火打打劫捞取取不义之之财，协协助有关关部门 查清起起火原因因； 5、 加强辖区内内动用明明火的控控制和管管理。监控值班员员岗位职职责1、 严密监视保保安对象象的各种种情况，发发现可疑疑或不安安全迹象象，及时时通 知知值班保保安处理理，并及及时通过过对讲机机或电话话向队长长报告，且且随时汇汇报变动动 情况况直到问问题处理理完毕。 2、 熟悉所管理理设备的的性能、操操

13、作程序序，能独独立进行行操作，并并能进行行 简单单的维修修； 3、出现异异常情况况时，坚坚持、确确认、汇汇报，并并做好情情况记录录； 4、 负责设备的的日常巡巡视、情情况记录录； 5、 保持机房干干净、整整洁；做做好交接接班工作作。 维修人员岗岗位职责责1、 执行公司决决定，服服从管理理、遵守守纪律，树树立良好好的服务务意识； 2、 熟悉物业辖辖区内楼楼宇的楼楼幢号、单单元、户户数和房房屋结构构、水施施、 电电施等管管线走向向； 3、严格遵遵守服务务内容与与服务标标准，及及时受理理业主提提出的各各种报修修； 4、积极为为业主提提供多项项便民服服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范， 无无投

14、诉； 5、工作时时间按规规定着装装，佩戴戴工作牌牌，严格格遵守操操作规程程以确保保安 全全，预防防意外事事故的发发生；6、工作完完毕及时时清理施施工现场场杂物，服服务过程程须请业业主签字字认可； 7、爱护工工具，杜杜绝浪费费，按规规定领用用工具和和维修材材料。 8、负责对对共用部部位设施施的巡视视和保养养。 9、按月做做好报修修、维修修记录的的汇总和和材料采采购的计计划编制制。 清卫工岗位位职责1、 遵守公司制制定的各各类规章章制度和和员工工手册 ； 2、 尊重领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务； 3、 上岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁； 4、 文明服务，作作风廉洁

15、洁，拾金金不昧； 5、 按照服务内内容和服服务标准准对物业业辖区进进行清洁洁卫生打打扫，维维护物 业辖区区的良好好的卫生生环境秩秩序； 6、 及时清洗公公共部位位的乱涂涂、乱画画、乱张张贴的广广告、标标语等； 7、 对保洁范围围内物业业的异常常情况及及时行保保安员或或管理员员汇报； 8、 对乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除； 9、 妥善使用并并保管好好清扫、保保洁的工工具，做做到勤俭俭节约、以以旧换新新， 对对无故损损坏的酌酌情赔偿偿。 绿化工岗位位职责1、 遵守公司的的规章制制度和员员工手册册 ； 2、 服从公司领领导和管管理人员员的检查查监督，工工作时佩佩戴好上上岗证；

16、3、 绿化养护操操作场地地及道路路两旁整整洁有序序，无危危及车辆辆、行人人的现 象； 4、 对住户说话话和劝阻阻有损绿绿化的行行为要温温和有礼礼； 5、 正确并熟练练操作使使用园林林器械， 妥善保保管好绿绿化工具具设施、 农药、 化肥及及其他用用品，严严格使用用化肥和和农药； 6、 花草树木及及时浇水水，防止止过旱和和过涝； 7、 对花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，对对新栽的的花草 树木要要及时修修剪、补补苗、浇浇水，保保证成活活率达 90以上； 8、 熟悉物业辖辖区内的的绿化概概况，充充分利用用绿地面面积，合合理布局局、种植植花草、树树木； 9、 对工作过程程中发现现的

17、物业业辖区的的异常情情况及时时向保安安或管理理员汇报报。接待来信来来访来电电投诉制制度为了实现“管理无无盲点，服服务无挑挑剔，业业主无怨怨言”的管理理目标， 不断完完善管理理体系，提提高员工工素质，不不断改进进服务质质量，严严格认真真对待 业主（住住户）反反馈的每每一信息息，特制制定本制制度： 1、 实行“首问问责任制制” ，公公司每一一位员工工，无论论其部门门分工，均均有 义义务接受受业主的的任何来来访来电电、投诉诉，属于于自己职职权范围围内或能能够给予予 解决决的，应应当场予予以解决决；不属属于自己己职权范范围内或或不能予予以解决决的， 不得任任何理由由推托、回回避，应应将业主主（住户户）

18、反应应的问题题当场予予以接待待， 而而后转告告相应部部门。 2、 每一位员工工都有责责任收集集来自业业主 （住住户） 关于小小区管理理的看法法、 建建议、意意见等。 3、 公司员工接接听所有有来电时时，第一一句必须须为： “您好，某某某物业业” 。 4、 受理投诉时时，必须须热情接接待，主主动询问问，面带带微笑，不不得推诿诿、 无无理拒绝绝，并做做到一视视同仁。 5、 当被投诉者者受理投投诉时，受受理者必必须如实实记录，不不得提出出回避。 6、 对投诉内容容要认真真记录，及及时派人人处理或或向主管管汇报并并在 224 小小 时内内予以解解决或答答复，做做到事事事有着落落，件件件有回音音。 7、

19、 凡由市政设设施如水水、电、气气、道路路、邮电电、通讯讯等所引引起的住住户 投投诉，应应努力做做好解释释工作,积极同同市政有有关部门门办理交交涉,尽尽早为业业主 排排忧解难难,决不不允许推推托了事事. 8、 员工应认真真做好本本职工作作，积极极为业主主提供满满意管理理服务，减减小 投投诉，把把矛盾消消灭在投投诉之前前。 9、 对业主的投投诉应及及时进行行分析总总结，对对反复出出现的问问题，应应组织 有关部部门进行行深入探探讨并找找出解决决办法，防防止重复复发生。 10、 对投诉要记记录，投投诉资料料要存档档。 管理人员文文明服务务标准1、 热爱本职工工作，努努力学习习管理技技术，提提高管理理水

20、平，树树立“业主 至上，服服务第一一”理念。 2、 上班时间统统一着装装，佩戴戴工作牌牌，保持持仪表端端庄，精精神饱满满，不 得有不不雅观的的举止。 3、 主动向来访访客人问问好，待待人彬彬彬有礼，端端庄大方方，解答答提问掌掌握 适适度。 4、 工作中坚持持原则，秉秉公办事事，不徇徇私情，自自觉抵制制不正之之风，严严 守法法纪，不不以权谋谋私。 5、 遵守制度，精精简办事事程序，团团结协作作，互相相配合，互互相监督督，按 质按量量完成本本职工作作。 6、 对业主应热热情，遇遇个别业业主无理理言行时时，做到到耐心说说服，晓晓之以 理，动动之以情情，不以以恶言相相待，不不得与业业主发生生打骂行行为

21、。 7、 真热情处理理业主来来信、来来访，积积极为他他们排忧忧解难。对对业主的的投 诉诉、批评评、建议议，要及及时进行行调查处处理或向向上级汇汇报。做做到事事事有着落落， 件件件有回回音。不不推诿、扯扯皮、更更不允许许有打击击报复的的现象发发生。 员工文明服服务要求求1、 热爱本职工工作： 要树立干干好服务务工作的的职业志志向，热热爱本职职工作。 刻苦学习习，不断断完善和和提高管管理和专专业技术术水平。 待业主如如亲人，热热情服务务，尽职职尽责做做好工作作。 2、 文明管理： 仪态端庄庄：衣着着打扮端端庄、整整洁，给给业主有有一个美美的感觉觉，使人人 感到到亲切、和和蔼。 语言谦逊逊：在接接待

22、业主主过程中中，语言言要力求求文雅、谦谦恭准确确，务 必做到到“四个不不讲”即： “不讲低低级庸俗俗的口头头语、不不讲脏话话、不讲讲讽刺 挖苦话话、 不不讲与管管理无关关的闲话话” 。 不能取取笑人、不不能训斥斥人、不不报复人人。 主动热情情：在服服务过程程中要做做到： “三个一一样”即： “对待生生人与熟熟人一个个样，大大人与小小孩一个个样，忙忙时闲时时一个样样” 。 优质服务务：对业业主负责责就是对对公司负负责，处处处应多多为业主主着想， 为业主主提供各各种便民民服务。 讲诚信：诚信无无欺是公公司每一一位员工工应有的的工作作作风，也也是我们们经 营营管理中中职业道道德的一一个重要要内容，为

23、为此在工工作中要要实事求求是，做做到言 而有信信，严守守信用。 员工廉洁工工作制度度1、 在工作中坚坚持原则则，秉公公办事，不不徇私情情。 2、 自觉抵制不不正之风风，严守守法纪。 3、 不以权谋私私，不利利用工作作之便占占公司和和业主的的便宜。 4、 不在上班时时间干私私活， 不用公公司通讯讯设备进进行私人人活动和和聊天等等。 5、 业余时间，不不利用公公司机具具、材料料向业主主承揽私私活。 6、 不乱收费或或收费不不开收据据。 7、 不利用工作作的特殊殊性质，对对流动、外外来人员员进行敲敲诈勒索索。 8、 不以次充好好，弄虚虚作假，欺欺骗业主主，赚取取物价差差额。 9、 维护公司利利益，遵

24、遵守公司司机密。 10、 不利用公款款拉私人人关系请请、吃、喝喝。 11、 不挪用、拖拖欠和侵侵吞公款款。 12、 不索取或收收受贿赂赂、好处处，要洁洁身自好好。 13、 节约用水、用用电，不不浪费公公司用品品，坚持持勤俭节节约。 14、 不得利用工工作之便便，要求求享受商商业网点点提供优优惠服务务和物价价。 15、 不在报销凭凭据中作作假、谎谎报、多多报。 16、 不利用工作作之便和和业主对对公司的的信任，私私下向业业主推销销产品， 赚取外外快。 对外服务工工作管理理制度1、 思想面貌：细心、周周到，要要体现本本公司高高尚的精精神面貌貌。 2、 上班纪律： 上班班时间根根据公司司工作安安排，

25、 每天必必须先到到公司报报到， 然后外外出工作作；工作作结束后后，必须须及时到到公司签签到；上上班时必必须佩戴戴工作证证，以便便接受业业主、住住户监督督。 3、 服务质量：根据客客户的要要求，按按质、按按量、按按时完成成，以保保证业 主、住住户满意意。在工工作中严严禁向住住户索取取财物、吃吃、拿等等不良行行为，一一 经发发现，立立即作辞辞退处理理，情节节严重者者还将追追究法律律责任。 4、 工作检查：公司将将不定期期的进行行工作检检查，听听取业主主、住户户反映， 如业主主、住户户反映该该工作人人员不能能胜任时时，公司司通过核核实后，将将作辞退退 处理理。 5、 工作人员如如损坏住住户财产产，视

26、损损坏程度度，扣奖奖金或照照价赔偿偿。 6、 凡业主、住住户付给给服务费费一律交交公司，并并开具发发票，若若私自收收取 小小费者，一一经发现现，扣工工资或奖奖金，情情节严重重者作辞辞退处理理。 鼓励员工和和业主参参与管理理制度1、 为了改进服服务质量量，提高高工作效效率，公公司鼓励励各级员员工和业业主、 住户提提出各种种合理化化建议，建建议采纳纳后视施施行效果果对建议议人进行行物资奖奖 励。 2、 员工和业主主、住户户的建议议范围包包括物业业管理方方法和手手段，改改进服 务质量量的措施施，各种种设备的的使用与与养护方方法，节节约能源源与原材材料的方方式 和和如何增增加经济济收益等等方面，所所有

27、建议议均可直直接递交交公司经经理或上上级主 管领导导。 3、 公司适时召召集有关关人员开开会讲座座各项建建议，如如有合理理化建议议即由 相关部部门负责责人定出出试行方方案，并并交公司司领导审审批后执执行。 4、 合理化建议议试行期期根据具具体情况况分别定定为 115 天天和 330 天天，期满满后 由由公司领领导会同同各部门门负责人人共同考考证该项项建议的的实际运运用效果果，并核核 定奖奖励等级级，确定定奖金数数额。如如合理化化建议有有明显的的建设性性和实际际效果， 可不经经试行期期直接奖奖励建议议人。 5、 奖励等级分分 3000 元元、2000 元元、1000 元元、500 元、330 元

28、元五个等等级，考考 证结结束后立立即发放放，并记记入员工工档案。 6、 员工的合理理化建议议记录为为员工晋晋级、 年终评评比和奖奖励的重重要依据据， 多多次提出出优质合合理化建建议的员员工将被被晋升提提拔或给给予特别别奖励。管理员工作作责任监监督区日日巡视制制度1、 各管理处必必须为每每个管理理岗位员员工划分分一定范范围的工工作责任任监督 区。 2、 每个工作日日必须到到各自的的监督区区域巡视视两遍，并并做好巡巡视记录录， 无无纪录视视作未巡巡视。 3、 巡视监督要要求： 检查小区区保安员员、卫生生员在岗岗位工作作情况（着着装、佩佩证及有有无其他他 违反反有关规规章制度度的行为为） ； 检查小

29、区区是否有有违章行行为 （有有无乱搭搭建、 违章装装修、 墙面有有无乱涂涂、 乱乱画、张张贴广告告，小区区内有无无乱设摊摊及跨门门营业） ； 小区是否否有不安安全隐患患（窨井井盖是否否完好，消消防通道道是否被被堵，室室 外输输电线路路是否完完好，小小区内有有无可疑疑人员活活动） ； 小区内环环境管理理是否符符合要求求（树木木花草有有无损坏坏，公共共场所、绿绿 化带带、楼梯梯道卫生生情况，垃垃圾亭管管理是否否符合要要求，道道路上是是否有乱乱停 车车辆，乱乱晒衣物物等、小小区内是是否有影影响正常常休息的的噪声源源） ； 基础设施施是否完完整（路路面有无无破损，室室外上下下管道是是否渗漏漏，路口口

30、栏栏杆是否否完好） ； 留意倾听听业主对对物业管管理的意意见反映映。 4、 在巡视过程程中，做做好记录录。发现现问题，能能处理的的应及时时处理，对对 重大大问题和和不能处处理的事事项应向向主管汇汇报。 管理处走（回回）访制制度为加强物业业管理处处与广大大业主（住住户）的的联系，使使管理处处各项工工作 置置身于业业主（住住户）监监督之中中，从而而集思广广益，及及时总结结经验、教教训， 不断改改进管理理工作，提提高服务务质量，特特制定对对住户走走（回）访访制度。1、 走（回）访访要求 物业管理理处正把把对业主主（住户户）的走走（回）访访列入职职责范围围，并 落实到到每年的的工作计计划和总总结评比比

31、中； 走（回）访访时，虚虚心听取取意见，诚诚恳接受受批评，采采纳合理理化建议议， 作作好走（回回）访记记录； 走（回）访访中，对对业主（住住户）的的询问、意意见，如如不能当当即答复复， 应应告知预预约时间间回复； 走（回）访访后反馈馈的意见见、要求求、建议议、投诉诉，及时时逐条整整理综 合、研研究、妥妥善解决决，重大大问题向向上级领领导请示示解决，业业主（住住户）反反 映的的问题，做做到件件件有着落落，事事事有回音音。走（回回）访处处理率达达 1000%， 投诉率率力争控控制在 1%以以下。 2、 走（回）访访时间及及形式 管理处主主任、管管理员每每月登门门走（回回）访 4 次次； 每季度参参

32、加一次次居委会会召开的的墙门组组长会议议，广泛泛征求意意见； 有针对性性地对业业主（住住户）作作专题调调查，听听取意见见； 物业管理理处设立立投诉信信箱，投投诉电话话； 随时热情情接待来来访，作作好登记记。保安人员守守则一、 着装仪表 1、 工作或执勤勤时，必必须身着着制服，穿穿皮鞋，佩佩证上岗岗，制服服不准混混 穿；2、 制服要保持持整洁、平平整，上上岗前皮皮鞋要擦擦拭干净净，打好好领带，戴戴 好帽帽子，不不得敞胸胸露怀、卷卷袖子、挽挽裤腿。 二、 行为规范 1、 上班时间必必须精神神振作、精精力集中中，不得得袖手、插插手、背背手； 2、 站岗时姿态态严整，保保持立正正姿势，不不得东摇摇西晃

33、。不不得坐卧卧、倚 靠、打打盹、吸吸烟、与与人闲聊聊、吃东东西、看看书报、乱乱打电话话和听收收、录音音机 等等； 3、 值班室内时时不得躺躺卧、打打盹、看看书报、吃吃零食、下下棋、玩玩弄手机机， 不不得听收收、录音音机，不不得两、三三人聊天天； 4、 巡逻中无情情况处理理时不得得进入住住户楼内内，不得得边走边边玩手机机，不 得听收收、录音音机，不不得与无无关人员员闲聊； 5、 上班人员必必须提前前十五分分钟达到到各执勤勤点，做做好交接接班手续续；不 得迟到到早退，不不得擅自自离开岗岗位； 6、 值班人员就就餐必须须在值班班室内就就餐，不不得离开开岗位到到快餐店店就餐； 7、 不得脱离岗岗位，按

34、按照规定定时间、指指定地点点站岗； 8、 不得睡觉； 9、 对住户要有有礼有节节，热情情受理住住户各种种问题，特特别是夜夜间值班班， 对对住户提提出的问问题要及及时解决决，解决决不了的的作好登登记， 三、 日常管理 1、 不得迟到早早退，严严格按照照规定时时间站岗岗或巡逻逻； 2、 认真做好交交接班，做做好值班班记录和和实物出出入登记记； 2、 严格执行对对讲机管管理规定定和警棍棍使用规规定； 4、 做好本班岗岗亭的清清洁卫生生，不得得随意张张贴、悬悬挂与堆堆放与工工作无 关的物物品； 5、门门岗值班班室不得得会客。 四、 罚则 1、 违反本规定定第一条条、第二二条（第第八点除除外） 、第三三

35、条的记记行政批批评 一一次，累累计记批批评五次次以上者者作辞退退处理； 2、 违反第二条条第八点点的，第第一次记记行政批批评一次次，第二二次记行行政警 告一次次，第三三次辞退退； 3、 本守则不尽尽之处，按按公司司管理规规定相相关条款款执行。 值班管理规规定1、 保安人员实实行 224 小小时轮流流值班制制度。 2、 值班人员分分 3 个班，33 个班班分为早早、中、晚晚三班，早早班为：7：330 16：00，中中班为：16：000：000，晚晚班：00：0007：30。 3、 各班保安员员必须按按照编排排的值班班表上岗岗工作，并并严格履履行岗位位责 任任制的要要求，坚坚守岗位位，巡逻逻人员要

36、要按时巡巡查，提提高警惕惕，及时时处理各各 种突突发事件件。 4、 当值班人员员发现情情况时， 应做好好控制工工作， 并及时时报告当当班班长长、 队队长或部部门负责责人。 报告时简简要说明明事发地地点、性性质、人人数和特特征等； 及时劝阻阻和处理理在物业业区域违违法管理理规定的的人员和和事件； 遇紧急事事件及重重大事故故应报告告相关领领导；在当班期期间发生生的问题题及处理理经过，在在值班班记录做做好记录录。 保安人员值值班制度度1、 小区保安人人员实行行 244 小时时值班室室值班制制度，定定时或不不定时进进行 巡巡逻。 交接班制度度为认真做好好岗位的的工作交交接和保保安器材材交接，减减少因交

37、交接不清清引起 的工作作失误及及保安器器材损失失，特制制定本制制度。 1、本班相相互转换换岗位时时，须认认真做好好岗位交交接。 2、接班人人须提前前 155 分钟钟签到上上班，接接班人未未到，交交班人不不得离岗岗， 否否则由此此产生的的一切后后果由交交班人负负责。 3、接班班班长在正正点时组组织全班班人员集集合，讲讲明注意意事项，然然后各保保 安员员到各自自岗位换换班； 4、本班与与下班交交接时，要要将本班班工作情情况详细细交待给给下一班班，以便便 下一一班开展展工作； 5、保安人人员交接接班时，必必须认真真填写宁宁波某某某物业有有限公司司保安 交接班班登记表表 ，并并签名确确认，发发现问题题

38、，交接接双方必必须当面面说明，如如果 交交班人离离开后，接接班人才才发现属属于上一一班的问问题，应应立即报报告领班班或部 门负责责人处理理； 6、交接班班须正点点、守时时，非特特殊情况况，不得得超时接接班； 保安员培训训制度1、 岗前培训 上岗前向每每位新入入职的保保安员介介绍物业业辖区情情况、工工作纪律律、操作作 要求求和岗位位职责。 上岗前必必须掌握握保安、通通讯及消消防设备备器材的的使用和和操作； 新入职的的保安员员须进行行 35 天天时间进进行培训训实习， 掌握本本职工作作 和基基本技能能，然后后开始正正式上岗岗； 2、 岗位培训 保安培训训：根据据每年制制定的保保安部制制定的培培训计

39、划划，拟订订保安培培 训方方案，通通过授课课与实际际操作相相结合的的方式，分分月、季季定期进进行培训训， 从从而提高高保安员员的警惕惕性、 “四防”意识、应应变能力力和身体体素质，使使其掌 握基本本技能； 消防培训训：根据据每年制制定的保保安部内内部制定定的培训训计划，拟拟订消防防培训方方案、年年度消防防演习计计划安排排及灭火火等培训训内容，通通过授课课与实 际操作作相结合合的方式式，分月月、季定定期进行行培训，从从而达到到提高保保安员的的 防火火意识、掌掌握灭火火抢救能能力的目目的； 每位保安安员必须须根据培培训计划划参加公公司和部部门组织织课程，培培训前 进行书书面通知知，并要要求每位位参

40、加培培训的人人员在员员工培训训签到表表上签到到。 3、 培训课程设设置 培训目的的：通过过培训，提提高保安安员的综综合素质质和服务务水平，培培养 一一支训练练有素、纪纪律严明明、文明明执勤的的保安队队伍； 培训项目目： A、 应知、应会会部分 公司制制度与规规定 部部门制度度与规定定 保安安常识 服务意意识教育育 礼节节、礼貌貌及员工工的行为为规范、个个人修养养 辖区区设施、设设备介绍绍 消防防常识 B、 岗位工作规规范 岗岗位礼貌貌用语、工工作方法法与技巧巧 岗位位工作职职责与细细则 辖辖区突发发事件的的处理 C、 消防培训 D、 法律常识 培训要求求 A、 培训期间，不不得迟到到、早退退、

41、旷课课，违者者按上班班同等情情况处理理； B、 理论培训时时，自带带笔和笔笔记本，认认真做好好记录； C、 队列训练时时，按正正规化军军事要求求操作； D、 拳术训练时时，不得得随便开开玩笑，防防止训练练事故。 考评方式式 A、 理论培训在在结束后后采取笔笔试闭卷卷方式进进行， 85 分以上上为优，775884 为为良，660774 分分为中，660 分分以下为为差； B、 军事培训由由教员在在一个训训练阶段段结束后后进行考考核，成成绩分为为优、 良、中中、差四四个等级级，具体体评分标标准由培培训教员员拟定； C、 根据考评等等级给予予相应的的奖励和和处罚。 警棍使用制制度为严格规范范警棍使使

42、用，特特制定如如下规定定： 1、 警棍是保安安人员执执行公务务时佩戴戴的自卫卫防暴器器械，保保安员应应严格 保管和和使用，不不得将警警棍转借借给他人人。 2、 当班保安员员应将警警棍挂在在腰带后后右侧。 3、 不得在岗位位上随便便玩耍或或挥舞警警棍。 4、 处理一般问问题时，不不得手持持警棍或或用警棍棍指着住住户或来来人讲话话。 5、 非紧急情况况或人身身安全未未受到威威胁的情情况下，保保安员不不得以任任何 借借口或理理由使用用警棍攻攻击他人人。 6、 当班保安员员要妥善善保管所所佩戴的的警棍，如如有意识识或损坏坏，要照照价 赔赔偿。 7、 交接班时要要检查清清除后再再交接， 接受人人发现警警

43、棍被损损坏而不不报告， 应负责责赔偿。 对讲机使用用制度对讲机是保保安人员员必备的的重要通通讯工具具，全体体人员必必须执行行对讲机机 使用用规定，熟熟悉对讲讲机的使使用功能能，爱护护并熟练练使用对对讲机。 1、 使用规定 使用对讲讲机要本本着“爱护设设备、小小心轻放放，妥善善保管、正正确操作作” 的原原则，不不得磕、碰碰、扔、摔摔以及玩玩弄对讲讲机，保保持对讲讲机清洁洁，定期期 进行行擦拭、维维护； 持机人负负责保管管和使用用对讲机机，禁止止转借他他人或拆拆卸机器器，各治治 安人人员的对对讲机一一律挂在在腰带右右后侧，站站岗、巡巡逻时不不得拿在在手中发现对讲讲机有损损坏或通通讯失灵灵，持机机人

44、应立立即向直直属上级级报告， 由部门门主管检检查后进进行处理理，严禁禁自行拆拆修； 严格按规规定频率率使用，严严禁乱按按或乱调调其他频频率（平平常使用用 1 频 道道，停电电时使用用 2 频道） ； 严格按照照对讲机机充电程程序充电电，不得得待机充充电，电电池使用用完毕后后 方可可进行充充电，以以保障电电池的性性能、寿寿命和使使用效果果； 交接班时时，交机机人要讲讲明对讲讲机当班班使用状状况，接接机者当当场检查查， 发发现损坏坏或通讯讯失灵，立立即报告告当班班班长。 2、 对话要求 呼叫对方方，先报报自己岗岗位，再再呼对方方，为： “我是，呼呼叫 ，收收到请回回话” ；收接方回回话后，呼呼方要

45、简简明扼要要地情况况讲清除除，收接接方收到到情况 或信号号后，应应回答“清楚”或“明白” ； 对讲机仅仅限于进进行公事事联络， 用对讲讲机讲话话应使用用规范礼礼貌用语语， 严严禁用对对讲机讲讲粗言秽秽语、开开玩笑或或谈工作作无关的的事情； 凡违违反以上上规定者者将严肃肃处理。对对讲机丢丢失、损损坏的，视视情节追追究相 关人员员的责任任，赔偿偿损失，并并处以相相应的经经济处罚罚。 监控系统操操作制度度1、 加强学习，不不断提高高业务技技能，熟熟练掌握握监控系系统的操操作。 2、 值班员必须须严格按按照操作作规程监监控录像像，爱护护设备，不不得擅自自修 改改系统各各种设置置、删除除资料和和进行非非

46、法操作作，严禁禁私自在在电脑上上安装各各种 软软件，不不得进行行玩游戏戏、打字字等其他他操作，确确保其正正常运作作，违者者从严处处 理，并并承担所所造成的的一切后后果。 3、 未经上级部部门主管管批准，不不得随意意播放监监控录像像的录像像内容； 4、 未经上级部部门主管管批准，无无关人员员不得进进入监控控室； 5、 保持监控设设备的清清洁，定定期进行行擦拭、维维护； 6、 确保监控室室的卫生生和秩序序，营造造良好的的工作环环境； 背景音乐播播放制度度1、 加强学习，不不断提高高业务技技能，熟熟练掌握握背景音音乐系统统的操作作； 2、 值班员必须须严格按按照操作作背景音音乐系统统，不得得私自拆拆卸或更更改设 置，确确保其正正常运作作； 3、 严格按照规规定的时时间和规规定的内内容播放放音乐； 4、 非公司制定定的操作作人员不不得擅自自动用设设备，一一经发现现，将追追究当班班 人员员相关责责任； 4、 保持背景音音乐设备