律师教您如何购房34897.docx

《律师教您如何购房34897.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《律师教您如何购房34897.docx（22页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 商品房房购买流程与与风险防范-律师教您如如何购房 第一部分：购买买预售商品房房基本流程 商品房预售售交易是当事事人就正在兴兴建中之房屋屋所进行的交交易行为，开开发商负有于于一定时期内内将房屋兴建建完成再转移移所有权并交交付购房人。通通常情形，在在订立合同时时，购房人据据以参考者，仅仅为开发商提提供的图纸、模模型或者开发发商兴建的“样品房”。至于房屋屋完成之实际际面积、建筑筑材料之品质质、公共设施施之有无等等等问题，购房人人无法预先预预期或预见。而而这些问题往往往是购房人人决定是否进进行交易时之之重要因素。更更何况，开发发商事后亦可可变更设计、增增加公用面积积，以致完工工时不符合订订立合同时之

2、之预期约定等等问题，让房房主哑巴吃黄黄连，有苦说说不出。买房房难，买期房房更难。在这这一部分，您您可以了解购购买预售商品品房须知的基基本步骤，对对购买预售商商品房形成一一个基本轮廓廓。 购买预售商商品房基本流流程：1.审查文件（国国有土地使用用权证、建设设工程规划许许可证、建设设用地规划许许可证、建设设工程开工许许可证、商品品房预售许可可证） 2.签定认购书书 3.签定预售合合同 4.预售登记 5.过户、领取取房产证 6.房地产交付付 第二部分：具体流程分分解近年来，随随着我国房地地产市场的建建立和快速发发展，商品房房预售作为一一种新型房屋屋销售制度应应运而生。商商品房预售俗俗称“卖楼花”，相

3、对于现现房销售而言言，处于弱势势地位的买受受人的合法权权益更易遭受受侵害。如虚虚假广告、面面积“缩水”、质量低劣劣等问题屡见见不鲜，因此此而引发的诉诉讼逐渐呈上上升趋势。在在这一部分，我我们将对购买买预售商品房房基本流程进进行分解，让让您知道每一一个具体分解解步骤的注意意事项，以防防范风险和维维护自己的合合法权益。 一、审查文文件 为保护购房房者的合法权权益，我国对对商品房预售售的条件和程程序进行了严严格的限制。中中华人民共和和国房地产管管理法第44条规定，商商品房预售应应当符合下列列条件：（一一）已交付全全部土地使用用权出让金、取取得使用权证证书；（二）持持有建设工程程规划许可证证；（三）按

4、按提供预售的的商品房计算算，投入开发发建设的资金金达到工程建建设总投资的的25%以上，并已已经确定施工工进度和竣工工交付日期。（四四）向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售售许可证明。开开发商齐备上上述证件及批批准文件，表表明商品房买买卖是否属于于合法交易的的范畴。审查查前述文件时时的总原则是是：一定要求求开发商提供供原件，不能能仅看复印件件。这些文件件大多包含附附页和附件，体体现很多内容容。同时，复复印件也比较较容易被涂改改或造假。 1.审查国有有土地使用权权证 国有土地地使用权证是是证明土地使使用者已经缴缴纳土地出让让金，获得国国有土地使用用权的法律凭凭证，受

5、法律律保护。上海海颁发该证的的部门应该是是上海市房地地局。要注意意的是：正式式的国有土土地使用权证证应同时加加盖人民政府府和行政主管管部门公章；对于普通商商品房，土地地证上应加盖盖“有偿土地使使用证专用章章”；如果土地地证上加盖了了“临时土地使使用证专用章章”则表明土地地使用者尚未未缴足价款，会会给日后办理理产证带来隐隐患；土地证证上载明的土土地使用者应应当和开发商商的名称相一一致；看看土土地证上是否否有土地使用用权抵押记录录；最好是还还能要求查看看一下开发商商支付土地使使用金的收据据。 2.审查建设设工程规划许许可证 建设工程程规划许可证证是表明有有关建设工程程符合城市规规划要求的法法律凭证

6、，是是建设单位建建设工程的法法律凭证。该该证的主管部部门为市和区区的规划行政政部门。注意意：没有此证证的建设单位位，其工程建建筑是违章建建筑，不能领领取房地产权权证件；开发发商在取得建建设工程规划划许可证后，方方可办理开工工手续。 3.审查建设用用地规划许可可证 建设用地地规划许可证证是建设单单位在向土地地主管部门申申请征用、划划拨土地前，经经城市规划行行政主管部门门确认建设项项目位置和范范围符合城市市规划的法律律凭证，是建建设单位用地地的法律凭证证。注意：无无此证的用地地单位是非法法用地，房地地产商的销售售行为属非法法，不能领取取房地产权证证件；如卖房房人没有此证证，则说明其其开发的土地地未

7、经规划；此证不能保保证规划不变变更，开发商商有可能申请请变更规划获获得批准，对对此的应对办办法是与开发发商约定其应应当在变更规规划获批后一一定期限内书书面通知买受受人，并约定定不及时通知知时开发商应应承担风险（购购房人有权退退房和索赔）。 4.审查建设设工程开工许许可证 建设工程程开工许可证证是表明建建筑施工单位位符合各种施施工条件，允允许开工的批批准文件，是是建设单位进进行施工的法法律证书，也也是房屋权属属登记的主要要依据之一。此此证由建设行行政主管部门门颁发。注意意：要看看期期房工程开工工手续是否齐齐全，无此证证的建设项目目均属违章建建筑，不受法法律保护。 5.审查商品房预售售许可证商品房

8、预预售许可证是是政府房地产产行政主管部部门允许房地地产开发商企企业销售商品品房的批准文文件。此证的的颁发是上海海的房地局。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂；房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上

9、层数。 相关的法律、法法规及司法解解释都规定了了“出卖人未取取得商品房预预售许可证明明，与买受人人订立的商品品房预售合同同，应当认定定无效”，“但是在起诉诉前取得商品品房预售许可可证明的，可可以认定有效效”。 同时又有规规定：如果出出卖人故意隐隐瞒没有取得得商品房预售售许可证明的的事实或者提提供虚假商品品房预售许可可证明、导致致合同无效、或或被撤销的，买买受人可请求求返还已付购购房款及利息息，赔偿损失失，并可以请请求出卖人承承担不超过已已付购房款一一倍的赔偿责责任。 二、签定认认购书 认购书不是是购买房产的的必须手续。不不过，实践中中开发商在购购房者有购买买意向时，都都会要求购房房者签定认购购

10、书。认购书书是当事人双双方对交易房房产有关事宜宜的初步确认认，名称较多多，一般有认认购书、定购购书、预定书书、意向书、允允诺书、定金金收据、预付付款收据等形形式。如果购购房的心意已已决，可以将将购房合同应应具备的主要要条款写在认认购书中，以以有利己方；如果还处在在可变阶段，希希望能够有机机会随时退出出，那就不要要在认购书中中约定过于详详细。注意：在签签定认购书时时，一般都会会要求交纳定定金，此定金金可以适用定定金罚则，因因此，为保护护自己利益，应应当具体约定定双方当事人人在一定期限限内不能达成成一致意见或或签定购房合合同时的责任任条件。如不不约定，一般般来讲是对处处于弱势方的的购房者的限限制或

11、影响较较大。 我们经常会会碰到这样的的情况，一旦旦客户看中某某种户型、表表现出一点点点购房的意向向，售楼人员员就会告诉你你说这个户型型就只有一套套了，如果不不交付定金别别人就会买走走，要求客户户马上交付定定金。如果客客户说没有带带够定金，售售楼人员就会会要求客户先先交五百到一一千元的“小定”，签订认购购协议书，然然后要求客户户次日交齐“大定”。而一旦客客户把“大定”也交了，售楼人员员也就完成了了把客户套住住的任务。因因为，我们看看到的认购协协议书经常会会有这样的条条款：“如果在约定定的时间内未未能签约，所所付定金不予予退还”。有许多客客户在签署认认购协议书后后，经过再三三考虑不想购购买已经认购

12、购的房子时，考考虑到认购协协议书约定不不签约就不退退还定金，为为了避免定金金的损失，就就会签署自己己并不愿意签签的合同，从从而给自己带带来更大的损损失。 三、签定预预售合同 为规范商品品房预售消费费市场，有关关主管部门已已实施了示范范合同文本的的推荐使用制制度，但即使使是这种比较较规范的标准准合同文本，在在保障购房人人权益权方面面，仍不够完完整。因此，为为了维护自己己权益，把好好预售合同签签定关，有必必要坚持的原原则是：合同同逐条审查，范范本不是不能能改，内容该该细化的细化化，避免模糊糊约定，不清清楚处可以要要求开发商给给予解释，对对己不利处要要力争补充协协议修改。 购房人在签签定合同时，应应

13、当注意一些些来自开发商商陷阱，并通通过合同条款款补充来保障障自己的权利利。 1.广告(包括沙盘、售售楼书等)陷阱 为了卖掉房房子，开发商商往往会在售售楼广告中(包括沙盘、售售楼书等)对绿化、会会馆、学校、幼幼儿园、游泳泳池、健身房房、车位、超超市、容积率率、楼房间距距等配套设施施做美好的描描述，但对于于这种承诺又又不写在合同同里。结果当当出现规划变变更、绿地变变停车场、房房屋底下有大大水泵、道路路开通遥遥无无期等情况，买买房人要求有有一个说法时时，开发商却却以规划变更更已经通过规规划部门批准准为由，推卸卸责任，或以以合同约定不不清搪塞，消消费者一般很很难得到补偿偿。房地产开开发商或代理理商就是

14、利用用购房者想当当然地以为广广告内容都会会写入合同的的心理，瞒天天过海。结果果，发生争议议、对簿公堂堂时，法官一一般会以合同同条款作为依依据判断是非非曲直，而不不完全是广告告。 2.销售陷阱 抓住消费者者的盲从心理理，开发商就就给买房人设设下了陷阱：，以小利诱之，在在拿到预售证证之前搞内部部认购。内部部认购是指房房地产开发商商小规模、不不公开地预售售商品房。由由于内部认购购的商品房价价格相对较低低，对那些买买房人自然有有吸引力。内内部认购的商商品房是在开开发商未取得得商品房预预售许可证的的情况下销售售的，其销售售行为是不合合法的，因此此，一旦出了了问题，购房房者的合法权权益往往无法法受到法律的

15、的充分保障。 3.合同陷阱 几经斟酌后后，客户便要要决定购房了了，因此得与与开发商签订订商品房买买卖合同。一一般情况下，开开发商(售楼人员)会递给客户户一份拟好的的合同，合同同会有许多空空白的地方，有有些地方是有有待双方确定定后注入相关关内容的，而而有些选择性性填写处可能能还空着。这这时，购房者者往往以为该该说的都已注注明了，合同同就算是完成成了，殊不知知就是这些空空白处为开发发商日后作弊弊提供了条件件。比如，标标准合同第十十五条迟延办办理产权证的的，违约金每每日按已付房房款的万分之之三计算，但但您一不留神神，开发商(售楼人员)便将此条款款设计成按购购房全款的万万分之三承担担违约责任。前前不久

16、我们从从报上看到过过这样的案例例：迟延办证证一年多，只只赔付96元。或者在在不能按时办办理好时，干干脆让购房人人退房。还有有的合同中写写明的违约条条款表面上貌貌似公平，实实际不公平。例例如：约定任任何一方解除除购房合同都都要支付总房房款40的违约金金。这实际上上只是限制购购房人，开发发商自己一般般不可能将卖卖出去的房子子再收回不卖卖。 所以，签订订购房合同时时一定要慎重重对待，因为为您的权利和和义务都体现现在内了。另另外，一旦将将来与销售方方发生纠纷，购购房合同可是是解决的重要要根据和凭证证。在合同中中，要充分行行使法律赋予予的权利，在在交易过程中中始终坚持平平等互利、协协商一致的原原则。不要

17、轻轻信开发商(售楼人员)的花言巧语语，买房人必必须要把全部部有疑惑的问问题落实下来来，您希望得得到的一切承承诺，和双方方业已形成的的协议内容，务务必以书面形形式记录下来来，以免日后后空口无凭。通通常，发展商商会将一些承承诺印在宣传传品中，或由由售楼人员口口头答应，但但是等到实际际交付的时候候，很可能就就会出现问题题，而引起纠纠纷。发展商商会把先前的的承诺推翻，说说合同中没写写。所以，您您千万不要疏疏忽大意，任任何值得注意意的问题都要要落实在合同同里。 要有强烈的的法律意识。您您如果对签订订合同没有把把握，可以委委托律师来协协助办理，律律师可以帮助助您起草补充充协议、审查查税费明细表表、审核契约

18、约须知、制定定签约后的付付款进程表、审审查付款情况况等等。 签定合同时时，还要注意意以下方面的的内容： （1）中华人人民共和国建建筑法及相相关法律、法法规中，针对对建筑工程质质量问题都进进行了明确规规定。其中包包括：勘察、设设计、施工质质量必须符合合国家有关建建筑工程安全全标准要求；建筑物在合合理的使用寿寿命年限内，必必须确保地基基基础工程和和主体结构的的质量，建筑筑工程竣工时时，屋顶、墙墙面不得留有有渗漏、开裂裂等质量缺陷陷，对已发现现的质量缺陷陷，施工企业业应当修复；交付竣工验验收的建筑工工程必须符合合建筑工程质质量标准；建建筑工程实行行质量保修制制度等。建设设部规定，开开发企业向用用户交

19、付销售售的新建商品品住宅时必须须提供住宅宅质量保证书书和住宅宅使用说明书书。 住宅质量量保证书的的内容有：工工程质量监督督部门检验的的质量等级、地地基基础和主主体结构在合合理使用寿命命年限内承担担保修的承诺诺；用户报修修的单位、答答复和处理的的时限；正常常使用情况下下各部位、部部件保修内容容与保修期的的最低期限。房房地产开发企企业应当按照照住宅质量量保证书的的约定，承担担保修责任。住住宅质量保证证书可作为为商品房买卖卖合同的补充充内容，实际际是商品房的的保险书。其其中质量保证证书中应当标标明正常使用用情况下，各各部位、部件件保修内容和和保修期。商商品房整体工工程及其内部部设施的保修修期限各有不

20、不同，按照建建设工程质量量管理条例第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：A.基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；D.电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。住宅使用说明书的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电

21、负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。 （2）购房时房屋的建设进度和资金的落实情况。购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。作为预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他原因。 （3）建设部制定定了商品房房销售面积计计算及公用建建筑面积分摊摊规则，国国家质量技术术监督管理部部门也制定了

22、了商品房销销售面积测量量与计算，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的商品房销售管理办法与商品房买卖合同示范文本 均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 3.1计算全部建筑面积的范围：3.11永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。3.12穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，

23、不论其高度，均按一层计算。3.13楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。3.14封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。 3.2计算一半建筑面积的范围：3.21与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。3.22独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.23未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 3.3不计算建筑面积的范围：3.31凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。3.32半园柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。 3.4应分摊的

24、共有建筑面积：3.41各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。3.42套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。 3.5不应分摊的共有建筑面积：3.51从属于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出售的固定车位或专用车库。 （4）如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。因为按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证

25、，最多不会超过两年。要求开发商将取得房屋所有权证的确切、时间写在合同中、如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约。 四、预售登登记 中华人民民共和国城市市房地产管理理法第四十十四条第二款款规定：“商品房预售售人应当按照照国家有关规规定将预售合合同报县级以以上人民政府府房地产管理理部门和土地地管理部门登登记备案”。只有经过过预售登记备备案，买受人人对预购商品品房的请求权权才具有一定定的排他效力力，这是因为为预售合同的的登记备案是是将物权公示示手段运用于于债法上的请请求权，使买买受人对预购购商品房的请请求权具有对对抗第三人的的效力，从而而具有保全买

26、买受人请求预预售人交付商商品房的债权权实现的作用用。签完购房房合同后，买买卖双方应到到房屋所在地地的区、县房房屋管理局交交易管理部门门办理预售(预购)登记手续。预预售登记对保保护房屋交易易双方的权益益非常重要，只只有在办理完完预售(预购)登记后，购购房合同生效效。 根据上海海市商品房销销售合同网上上备案和登记记办法的规规定，在取得得商品房预售售许可证或房房地产权证后后，市房地产产交易中心应应将商品房证证照信息、价价格信息、部部位、结构、面面积等具体的的楼盘信息以以及经市房地地资源局、市市工商局联合合制定的商品品房销售合同同、定金合同同示范文本在在网上房地产产备案登记系系统（以下简简称网上操作作

27、系统）予以以公布。房地产开发发企业和购房房人根据合同同示范文本拟拟订条款，合合同经双方确确认后，通过过网上操作系系统传送至房房地产交易中中心办理备案案和进行房地地产登记申请请。 五、过户、领领取房产证 预售商品房房的房地产开开发企业应当当在依法办理理新建商品房房初始登记并并取得房地产产权证书后，与与购房人向房房地产交易管管理机构提出出过户申请，办办理房地产权权利变更登记记。注意：在在预售期间，转转让当事人就就预售合同约约定的事项有有变更的，如如建筑设计变变更、建筑面面积变更等，应应当签定补充充合同。补充充合同是预售售合同的组成成部分，办理理交易过户手手续应当一并并向房地产交交易管理机构构提供。

28、 在上海，根根据规定，预预售合同已进进行网上备案案的，由房地地产开发企业业和购房人按按下列规定，通通过网上操作作系统，办理理房屋交接手手续： （1）房地产开开发企业在取取得大产证后后的七个工作作日内，向市市房地产交易易中心申报，由由市房地产交交易中心通过过网上操作系系统及时公布布大产证、商商品房实测面面积、“房屋交接书”示范文本等等信息；若该该商品房项目目尚未全部预预售，则还应应公布商品房房出售合同示示范文本。 （2）经申报后后，房地产开开发企业书面面通知购房人人办理商品房房交接，并由由商品房销售售当事人双方方根据网上公公布的示范文文本订立“房屋交接书” 。“房屋交接书”经当事人双双方确认后，

29、由由房地产开发发企业通过网网上操作系统统，将“房屋交接书”文本传送至至市房地产交交易中心。 （3）市房地产产交易中心及及时完成网上上传送的“房屋交易书”文本的校核核，给予编号号，并通过网网上操作系统统发送房地产产转移登记申申请受理书。 （4）房地产开开发企业打印印“房屋交接书”和房地产转转移登记申请请受理书，并并与购房人共共同在“房屋交接书”上签名（盖盖章）。 （5）商品房预预售的购房人人在办理房屋屋交接后的七七日内，持“房屋交接书”、房地产转移移登记申请受受理书和其他他规定的登记记材料到房屋屋所在地的区区县房地产登登记机构办理理过户登记、申申领房地产权权证（小产证证）。 六、房地产产交付房地

30、产开发发商须在房屋屋竣工后，按按商品房预售售合同的要求求及时办理房房屋交付手续续，购房人凭凭合同及房屋屋交付凭证办办理相关的房房地产过户手手续，并交纳纳有关费用。注注意：在房屋屋交付之前，你你首先要查阅阅一下预售合合同有关房屋屋交付的约定定条款，其次次是房屋的验验收。房屋验验收是一项具具有专业知识识和规范的操操作程序，其其涉及上水、下下水、房屋结结构等，你可可以在验收之之前咨询有关关工程管理方方面的专家。 1.在什么情况况下，房地产产开发项目可可以交付使用用 房地产开发发项目竣工，经经验收合格后后，方可交付付使用；未经经验收或者验验收不合格的的，不得交付付使用。房地地产开发项目目完工后，房房地

31、产开发企企业应当提请请规划、消防防、环保、质质量技术监督督、城建档案案、燃气和民民房等有关主主管部门进行行专项验收，并并按专项验收收部门提出的的意见整改完完毕，取得合合格证明文件件或准许使用用文件，并组组织设计、施施工和监理等等单位进行竣竣工验收。 2.在交付时，与与样板房不一一致时该如何何处理 房地产开发发企业销售商商品房时设置置样板房的，应应当说明实际际交付的商品品房质量、设设备及装修与与样板房是否否一致；未作作说明的，实实际交付的商商品房应当与与样板房一致致，不一致的的，按合同违违约处理。 3.在房屋交付付时，开发商商应提交哪些些文件 在房屋交付付时，房地产产开发企业应应当根据商商品住宅

32、实行行质量保证书书和住宅使用用说明书制度度的规定，向向买受人提供供住宅质量量保证书、住住宅使用说明明书。 4.未经验收或或验收不合格格就交付使用用的，开发商商该承担什么么责任 房地产开发发企业将未组组织竣工验收收、验收不合合格或者对不不合格按合格格验收的商品品房擅自交付付使用的，按按照建设工工程质量管理理条例的规规定处罚。 5.在房屋交付付使用后，在在质量保修方方面有哪些规规定 房地产开发发企业应当对对所售商品房房承担质量保保修责任。当当事人应当在在合同中就保保修范围、保保修期限、保保修责任等内内容做出约定定。保修期从从交付之日起起计算。商品品住宅的保修修期限不得低低于建设工程程承包单位向向建

33、设单位出出具的质量保保修书约定保保修期的存续续期；存续期期少于商品品住宅实行质质量保证书和和住宅使用说说明书制度的的规定（以以下简称规规定）中确确定的最低保保修期限的，保保修期不得低低于规定中中确定的最低低保修期限。非非住宅商品房房的保修期限限不得低于建建设工程承包包单位向建设设单位出具的的质量保修书书约定保修期期的存续期。在在保修期限内内发生的属于于保修范围的的质量问题，房房地产开发企企业应当履行行保修义务，并并对造成的损损失承担赔偿偿责任。因不不可抗力或者者使用不当造造成的损坏，房房地产开发企企业不承担责责任。 第三部分：购购买预售商品品房纠纷解决决途径 在购买预售售商品房的过过程中，总会

34、会因为各种原原因出现一些些纠纷，解决决这些纠纷我我们可以采取取的途径有：协商、仲裁裁和诉讼。协协商是房产买买卖双方自主主积极解决纠纠纷的方法；仲裁是当事事人双方达成成自愿协议把把纠纷提交仲仲裁机构裁决决；诉讼是当当事人在纠纷纷发生后，为为维护自己的的合法权益，向向法院提交诉诉状，寻求公公权力的保障障。 下面，我们们应该注意以以下几个方面面的购买预售售商品房纠纷纷的解决。一、在下列列情形下，购购房者的利益益遭受了重大大损害，可允允许购房者解解除预售合同同： 1发展商迟迟延交楼，在在购房者起诉诉要求解约时时起1年内不能竣竣工交楼的。此此种迟延交楼楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重

35、损害订约目的，应依法解约。 2发展商货货不对板，所所交付的房屋屋楼层与原约约定严重不符符，此时可予予解除合同。但但对于朝向有有所变更，应应视情况而定定。如改变的的朝向更有利利于居住，通通风采光更好好，则合同目目的尚可达到到，不足以构构成根本违约约，可通过违违约金给付等等手段加以调调整，不宜解解约。对于发发展商交付的的房屋面积缩缩水或面积加加大，如超过过原约定面积积3%的，视为严严重违约，可可予解约，但但如购房人已已入住，从实实际出发也不不宜再解除。可可通过调解，让让开发商承担担责任，对少少面积则退还还价款，多面面积则由发展展商主动放弃弃该部分价款款或以成本价价收取。未超超过原约定面面积3%的，

36、应视为为建房过程中中存在的正常常误差，可通通过调整购房房款项加以解解决。对于交交付的房屋中中提供的装修修与约定不符符的，鉴于装装修是房屋的的附合物，并并非房屋主体体，装修不符符可通过评估估后予以补偿偿，以给付违违约金方式调调整，不宜解解除合同。3房屋质量量存在问题，应应视不同情况况加以认定：如房屋仅存存在轻微瑕疵疵，如漏水、凹凹凸不平等问问题，可通过过修补、给付付违约金方式式补偿业主损损失，不应仅仅因违反合同同中的一般性性条款就解除除合同。对于于房屋存在严严重质量问题题，将足以影影响居住者的的人身安全，经经有权鉴定机机关确认后，可可视为其不能能满足居住目目的，可予解解除合同。 4发展商以以提供

37、银行按按揭为优惠，指指定按揭银行行为购房者提提供贷款，嗣嗣后又无法办办妥按揭手续续提供贷款。此此时鉴于按揭揭贷款是购房房者购房的先先决条件，款款项的交付是是合同的重要要条件，不能能提供贷款将将导致购房者者给付不能，且且购房者对按按揭银行无选选择权，其无无过错，故应应视为合同目目的不能达到到，可以解除除合同。但如如果是购房者者自行选择按按揭银行，则则开发商对按按揭贷款不能能办妥无过错错，不应解除除合同，应给给购房者一定定宽限期来缓缓解资金困难难。 5对于购房房者主张开发发商所建房屋屋环境与广告告宣传不符而而要求解约的的，应区分不不同情况来对对待。如广告告用语只是用用“鸟语花香”、“人间仙境”等一

38、般描述述性用语，应应视为对环境境的感性宣传传，无实际约约束力，不应应因此予以解解约；如广告告用语使用明明确承诺，如如“附近一百米米内有名校”等等，则如如未符合，一一般情况只应应视为违约，不不应解除合同同，因合同的的居住目的尚尚能达到；但但如该广告要要约非常明确确，如“可入上海户户口”，却又未能能履行，而购购房者的购房房目的不仅为为居住，还因因受广告内容容吸引，有强强烈意愿要求求满足广告要要约的内容，此此时应视为合合同目的不能能达到，对此此种情况可以以解除合同。 二、2003年通过的司法法解释在在第八、第九九条规定了惩惩罚性赔偿责责任，为商品品房买卖合同同纠纷案件提提供了明确的的法律依据，且且力

39、求最大限限度的保护购购房者的权益益。其目的在在于对商品房房买卖过程中中因出卖人恶恶意违约和欺欺诈，致使买买受人无法取取得房屋的交交易行为，予予以超出违约约责任范围的的民事责任追追究。对此，解解释第八、第第九条规定了了五种情形：商品房买卖卖合同订立后后，出卖人未未告知买受人人又将该房屋屋抵押给第三三人（第八条条）；商品房房买卖合同订订立后，出卖卖人又将该房房屋出卖给第第三人；故意意隐瞒没有取取得商品房预预售许可证明明的事实或者者提供虚假商商品房预售许许可证明；故故意隐瞒所售售房屋已经抵抵押的事实；故意隐瞒所所售房屋已经经出卖给第三三人或者为拆拆迁补偿安置置房屋的事实实（第九条）。凡凡属上述五种种

40、情形，从而而导致商品房房买卖合同目目的不能实现现，或导致合合同无效、撤撤销、解除时时，买受人可可以请求返还还已付购房款款及利息，赔赔偿损失，并并可请求出卖卖人承担不超超过已付购房房款一倍的赔赔偿责任。 三、根据相相关的法律、法法规及该司法法解释的的规定：（一一）如因房屋屋主体结构质质量不合格不不能交付使用用，或者商品品房交付使用用后，购买人人认为主体结结构质量不合合格，可以向向工程质量监监督单位申请请重新核验，经经核验，确属属主体结构质质量不合格的的，买受人请请求解除合同同和赔偿损失失的，应予支支持。（二）因因房屋质量问问题严重，致致使房屋使用用功能受到影影响，严重影影响正常居住住使用的，买买

41、受人请求解解除合同和赔赔偿损失的应应予支持。（三三）交付使用用的房屋存在在其他质量问问题，在保修修期内，出卖卖人应承担修修复责任；出出卖人拒绝修修复或者在合合理期限内拖拖延修复的，买买受人可以自自行或者委托托他人修复，修修复费用及修修复期间造成成的其他损失失由出卖人承承担。但对“严重影响正正常居住使用用的范围”等，该解释释过于规范，不不利于操作，仍仍需要进一步步明确。 四、现在，有有不少房产开开发商在房屋屋面积上做文文章，往往会会有实测面积积少于图纸上上住房面积的的情况出现。这这些开发商常常用的手法有有：1增加每套套住宅应分摊摊的公用面积积，将不应计计入每套销售售面积的部分分计入销售面面积；2

42、以建筑面面积计价，承承诺一个较高高的使用系数数但又不把使使用系数写入入合同，在实实际交付时，使使用系数大打打折扣；3以使用面面积计价时，混混淆建筑面积积与使用面积积的区别，扩扩大使用面积积的概念；4利用购房房者无法确切切测量、无法法确知整栋楼楼建筑面积的的弱点，故意意小幅度夸大大使用面积和和建筑面积，在在有关部门实实地测量后，因因差额较小，不不再重新结算算差价。还有有一种欺诈行行为表现为在在预售期房时时，以相对小小的暂定面积积、相对小的的总价引诱购购房者，要求求购房者预付付房款，并约约定建成后比比预售面积增增加10或更多，购购房者却又无无由退房，只只能多付房价价款，从而达达到开发商增增加销售量

43、的的目的。 由于购房金金额巨大，这这样会使买受受人造成不少少的损失。因因此，购房时时应在合同中中写明销售房房屋包括套内内面积和公摊摊面积在内的的暂测总建筑筑面积，并明明确约定：“预售时根据据甲方暂测面面积付款，最最终以房地局局认定的实测测面积为准”。以及实测测面积与暂测测面积误差比比及其处理原原则。 如合同无约约定或者约定定不明确，解解释第十四四条明确规定定了处理原则则：（一）面面积误差比绝绝对值在3%以内（含3%），按照合合同约定的价价格据实结算算，买受人请请求解除合同同的，不予支支持。（二）面面积误差比绝绝对值超过3%，买受人请请求解除合同同，返还已付付购房款及利利息的，应予予支持；如买买

44、受人同意继继续履行合同同，房屋实际际面积大于合合同约定面积积的，面积误误差比在3%以内（含3%）部分的房房价由买受人人按照约定的的价格补足，面面积误差比超超出3%部分的房价价款由出卖人人承担，所有有权归买受人人；房屋实际际面积小于合合同约定面积积的，面积误误差比在3%以内（含3%）部分的房房价款及利息息，由出卖人人返还给买受受人，面积误误差比超过3%部分的房价价款由出卖人人双倍返还买买受人。 解释将将面积误差比比界定为3%，比最高人人民法院关关于审理房地地产开发经营营案件若干问问题的解释（建建议稿）规定定的5%提高了二个百百分点，既增增强了当事人人的合同意识识，也突出体体现了对买受受人这一弱势势群体利益的的保护。