财务管理案例分析13660.docx

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1、案例三业主拖欠巨额管管理费催交困困难怎么办由于不便言明的的非管理原因因，某公司入入伙某商城后后，便不按时时缴交管理费费，甚至把交交管理费作为为与有关方面面交涉的筹码码，作为达到到某种目的的的交换条件。一一年后，已累累计欠费达335万元之多多。期间，管管理处有关人人员无数次上上门催交未果果。案例分析在物业管理实践践中，业主无无故拖欠物业业管理费是物物业管理公司司面临的一大大难题。根据据物业管理理条例有关关规定，业主主缴纳物业管管理费是应尽尽的义务，物物业管理服务务合同及业业主公约等等对此都有明明确明确表达达。就本案例例而言，业主主委员会与物物业管理公司司签订的合同同，对每一个个业主有约束束力。物

2、业管管理公司依约约提供了物业业服务后，业业主负有按约约缴纳物业管管理费的义务务。即使是收收费标准，业业主委员会与与物业管理公公司在物业管管理服务合同同中也会有明明确约定，根根据自治原则则，该公司应应按照约定缴缴纳物业管理理费用。对于拖欠物业管管理费的业主主，物业管理理公司应根据据具体情况，区区别对待，采采取不同的对对策。一般先先应以反复的的协商为主，再再者启动催缴缴程序，仍不不见效可提请请仲裁或向人人民法院诉讼讼。解决方法为了解决这一问问题，该商城城管理处主要要领导一方面面主动与有关关方面保持联联系，帮助全全面反映该公公司的意见和和要求，以取取得其对管理理处工作的信信任和认可；一方面盯住住平时

3、难得一一见的该公司司老板，频频频征求意见并并反映管理处处的经济困难难，以求得携携手维护物业业正常运行的的共识。在赢得了该公司司理解信任的的基础上，管管理处提出了了适当减免滞滞纳金、分期期付款等有利利于促成该公公司尽快缴清清拖欠管理费费的优惠条件件。最后双方方达成了一致致，自约定之之日起分100期，每月33万余元，随随当月管理费费一同缴交拖拖欠的费用。110个月后，该该公司拖欠的的管理费已全全部缴清。相关法规制度度1物业管理理公约前言为了维护业主的的合法权益，保保持物业的完完好美观，加加强住宅园区区的管理，创创造一个舒适适、温馨、安安全、清洁、优优雅、有序的的居住生活环环境。根据国国家和沈阳市市

4、的有关政策策和法律规定定，签订本管管理公约 。（以下简简称公约）第一章：总则第一条：本公约约中的下列用用语，除另有有注释或有明明显其它含义义的以外，具具有如下含义义：l，园区：指指座落于区路号，由房地产开开发有限公司司开发的“”。2业主：凡依依据商品房房购销合同，对对本园区内的的房屋拥有或或共同拥有所所有权的自然然人，法人或或其它组织，或或依据其它法法律文件或法法律事实对房房屋实际占有有、使用的自自然人、法人人或其它组织织。3管理公司：受房地产开开发有限公司司指定物业管理理有限公司为为的物物业管理公司司4单位：指业业主依据 商品房购销销合同或其其它法律文书书、法律事实实依法占有，使使用的园区内

5、内的房屋。5公共地方：指除业主单单位以外，园园区围墙以内内的所有为业业主所设定并并供其共同使使用的地方或或范围，但不不包括任何业业主依法拥有有独立使用权权的地方及发发展商的声明明保留之地方方。6公共设施：指为园区及及业主利益而而设置的各种种地上附着物物，架设及敷敷设的各专用用系统及管线线。第二条：业主应应遵守国家法法律、法规及及本公约的规规定，遵守社社会公德 。努力成为为遵纪守法，思思想品德高尚尚的文明公民民。第三条：为实现现以上目标，业业主与管理公公司应全力配配合、协作。第二章：业主的的权利、义务务第四条：业主的的权利1业主独立拥拥有、使用、居居住及享用其其名下的单位位及全部租金金收益。2业

6、主有权将将其名下单位位连同上述权权利及利益，自自由出售、馈馈赠、出租、抵抵押或其它方方式处置或变变卖。3可与其他业业主共同使用用园区公共地地方和公共设设施。4可根据本公公约维护自身身合法权益。5对住宅园区区的各项管理理决策拥有建建议权和监督督权第五条：业主的的义务l业主在行使使上述权利和和使用名下单单位时，须遵遵守本公约及及根据本公约约所制定的物物业管理所必必须的相关规规定。2依照法律及及本公约的规规定，负责缴缴交其名下单单位应分担的的管理费及其其它基金款项项。3缴纳其名下下单位需付的的而由管理公公司代收的包包括采暖费在在内的各项费费用。4业主在出租租、出售或准准许他人使用用房屋时，须须提前到

7、物业业公司办理登登记手续，并并保证新的业业主遵守公约约或重新签订订本公约。5不得改变楼楼宇的结构、不不得更改横梁梁、支柱等，或或加建、扩建建、搭建、拆拆除任何建筑筑物。6不得切割、损损坏、更改、干干扰楼宇任何何公用部分，包包括水、电、煤煤气等供应及及排水管道，暗暗渠、喉管、电电缆、固定装装置等设施7住户单位（非非公共建筑部部分）只可做做居住使用，不不得做写字楼楼、货物工厂厂或其它商业业用途。8不得妨碍他他人使用公用用地方及公用用设施，不得得阻碍房屋的的正常维修。9楼宇内公共共地方不得摆摆放家俱、货货物、架设花花架、室外天天线或其它物物品。10住宅区内内之任何地方方均不得乱涂涂乱画、张贴贴。11

8、住宅区内内严禁业主饲饲养家畜、家家禽。12不得往楼楼下抛弃杂物物、生活垃圾圾，包括装修修垃圾应用袋袋装好，按指指定时间放到到指定地点。13业主有义义务教育并带带动其未成年年子女遵守本本公约及其它它管理规定，如如因未成年子子女的过错给给物业管理造造成严重危害害的，业主除除应对未成年年子女加强教教育外，对造造成实际损失失的，还应承承担赔偿责任任。14遵守管理理公司订立的的其它管理规规章制度。第三章：管理公公司的职责及及权利第六条：管理公公司的职责l负责园区的的管理、经营营及房屋和配配套公共设施施的维修、养养护。2维护园区内内的所有公共共地方的照明明及消防设备备，并保持其其功能良好。3保持园区内内公

9、共地方环环境优美、卫卫生清洁。4负责园区内内公共绿化的的维护和管理理。5负责园区内内的保安工作作，保持园区区的正常生活活秩序。第七条：管理公公司的权利l根据本公约约管理需要制制订园区住户户守则及其必必要的规章制制度，并以公公告的形式予予以发布。2有权对园内内的车辆进行行有序化管理理，除消防、救救护、警备和和特许的车辆辆外，其它机机动车辆未经经许可一律驶驶往地下停放放车辆，包括括自行车、摩摩托车等在内内的各种车辆辆实行定点停停放。3按物价部门门核定的收费费标准，向业业主收取管理理费，收取的的管理费用单单列项目专款款专用，年度度费用收支情情况张榜公布布，并接受业业主管理委员员会和业主的的监督。4管

10、理公司根根据园区管理理收支情况，可可适时的调整整收费项目和和收费标准，但但此调整需经经园区管委会会和物价部门门通过。5采取一切必必要措施（包包括提出及进进行诉讼）制制止各业主违违反、不遵守守或不履行本本公约以及依依本公约制定定的各有效之之规定。6管理公司可可采取法律行行动或其它有有效行动来催催促业主缴齐齐各项欠款。第四章:违约责责任第八条：业主逾逾期交纳管理理费的，应按按逾期交纳部部分的日百分分之五交付滞滞纳金。第九条：业主有有其它违反本本公约的行为为，应当立即即停止违约行行为，并应支支付违约金，对对造成实际财财产损失的还还应依法赔偿偿。第十条：前款所所称的违约金金以处罚的方方式支付，每每人次

11、以5元元-50000元为限，管管理公司可在在园区内进行行公告，违约约金应用于园园区内专项建建设费用上。第十一条：管理理公司或其他他人员履行职职责时如违反反公约，侵害害业主利益的的，管理公司司除应立即停停止侵害行为为外，还应负负责消除由此此给业主带来来的不良影响响，对造成业业主实际财产产损失的除按按法律规定予予以赔偿外，对对责任者给予予纪律处分，对对构成犯罪的的移送司法机机关。第五章：附则第十二条：园区区竣工后，经经园区管委会会确认本公约约继续有效。第十三条:本公公约可依据有有关法律、法法规修订或补补充，也可经经住宅区三分分之二以上业业主投票同意意修订，但不不得违反国家家政策法律规规定。第十四条

12、：管理理公司依据与与业主委员签签订的 委托管理合合同或依据据本公约制定定的园区内的的住户手册及及各项规章制制度是本人参参约不可分割割的组成部分分。第十五条：本公公约自双方签签字盖章后生生效。第十六条：本公公约一式二份份，业主及管管理公司各执执一份。2财务管理理的机构及职职责 (一)财务部部门机构的设设置 财会部门一般设设置下列人员员：财务会计计部经理、主主管会计、出出纳、电脑员员、统计员、收收费员。(二)财会人员员的岗位职责责 1.财会部经理理(1)向企业领领导人负责，组组织公司的财财会管理工作作，当好企业业负责人的经经营管理参谋谋； (2)每月、每每季审核各种种会计报表和和统计报表，写写出财

13、务会计计分析报表，送送企业法人审审阅； (3)检查、监监督物业管理理各项费用的的及时收缴，保保证企业资金金的正常运转转； (4)审核控制制各项费用的的支出，杜绝绝浪费； (5)合理有效效地经营管理理好企业的金金融资产，为为企业创造利利润； (6)根据物业业管理行业的的具体特点、依依据财会管理理有关法规、政政策、文件，制制定财会管理理具体制度和和操作程序； (7)组织拟定定物业管理各各项费用标准准的预算方案案，送企业领领导、业主委委员会和相关关主管部门审审核、修定； (8)研究熟悉悉和实施相关关的工商、财财会及税务、物物价等管理制制度，运用法法律、行政处处分和经济手手段保护公司司的合法权益益。

14、2.主管会计 (1)向部门经经理负责，具具体组织好本本部门的日常常管理工作； (2)每日做做好各种会计计凭证和账务务处理工作；(3)每月、每每季按时做好好各种会计报报表，定期向向业主委员会会公布管理收收缴及使用情情况； (4)负责检查查、审核各经经营管理部门门及下属机构构的收支账目目，向企业领领导及时汇报报工作情况； (5)检查银行行、库存现金金和资产账目目，做到账账账相符，账实实相符； (6)按照物业业管理的行业业特点和需要要，分类计账账；完成企业业领导交办的的财会工作。 3.出纳 (1)遵守公司司员工守则和和财务管理制制度；(2)管理好公公司的现金收收付、银行存存款的存取，保保管现金、有有

15、价证券、银银行支票等；(3)及时追收收企业各种应应收款项，保保护企业和业业主利益不受受损失； (4)编制有关关现金收付记记账凭证、现现金日记账、银银行日记账的的工作； (5)及时办理理各项转账、现现金支票，按按月将银行存存款余额与银银行对账单核核对相符，并并交会计作账账。4.统计员(电电脑员) (1)及时统计计、存储各种种费用收付资资料，供主管管会计参考；(2)维护好电电脑设备，保保管好所有资资料，对变动动资料数据应应及时修改并并存储； (3)及时输入入打印收费通通知单，保证证费用的按时时收缴。 5.收费员 物业管理企业所所辖区业主(住户)较多多时，可专门门在各管理处处配备收款员员，其职责是是：(1)负责物业业管理费等各各项费用的通通知和收缴； (2)对缴费情情况随时进行行统计，及时时追讨欠缴费费用； (3)承接与物物业管理相关关的经营服务务收费，为业业主办理各项项公用事业费费的缴付； (4)和业主(使用人)交交朋友，争取取他们对物业业管理工作的的理解和支持持，协助搞好好“窗口”服务；(5)完成企业业和部门领导导交办的其他他任务。