产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述bhxt.docx

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1、产权式酒酒店、酒酒店式公公寓和公公寓式酒酒店一、酒店店式公寓寓、公寓寓式酒店店、产权权式酒店店的区别别对于酒店店式公寓寓、公寓寓式酒店店、产权权式酒店店三种物物业，市市场上大大多不作作区分，混混淆使用用。事实实上，上上述三种种名称是是从不同同角度对对物业进进行诠释释。 酒店式公公寓，意意为“酒酒店式的的服务，公公寓式的的管理”，是是亚洲兴兴起的一一种只做做服务、没没有任何何酒店经经营的纯纯服务公公寓。它它一般是是拥有独独立产权权、配备备包括厨厨卫在内内的综合合套间的的房子，大大厦提供供酒店式式的商务务服务、保保洁服务务、物业业管理、租租赁管理理。投资资者既可可以像购购买普通通住宅一一样用于于自

2、住，又又可以交交由大厦厦以酒店店的形式式出租，获获得投资资回报。因因此，酒酒店式公公寓既吸吸收了星星级酒店店的服务务功能和和管理模模式，又又吸收了了信息时时代写字字楼的特特点，拥拥有良好好的通讯讯条件，可可针对性性地提供供秘书、信信息、翻翻译等商商务服务务，是一一种综合合性很强强的物业业管理概概念，集集住宅，酒酒店、会会所等多多种功能能于一体体。 酒店式公公寓的户户型，从从几十平平方米到到几百平平方米不不等，可可以满足足使用者者的个性性化需求求，在装装修上统统一为精精装修，提提供全套套的家居居设计和和电器。对对于不同同户型也也有不同同的格调调，在服服务上根根据住户户的要求求提供酒酒店式服服务的

3、同同时，附附属设施施还增加加了银行行、会所所、小超超市等其其它项目目。在设设计上，由由于酒店店式公寓寓项目的的客户群群大多是是知名跨跨国企业业高级员员工、经经理、总总裁等，因因此他的的物业管管理是由由星级酒酒店直接接管理或或有酒店店背景的的物业公公司进行行管理，这这就消除除了房东东对物业业管理公公司水平平的怀疑疑，可以以为住客客提供高高档、到到位的各各种服务务。 而公寓式式酒店，简简单地说说，就是是设于酒酒店内部部的公寓寓形式的的酒店套套房，此此种物业业的特点点在于：其一，它它类似公公寓，拥拥有居家家的格局局和良好好的居住住功能，客客厅、卧卧室、厨厨房和卫卫生间，一一应俱全全。其二二，它配配有

4、全套套的家具具电器，同同时，能能够为客客人提供供酒店的的专业服服务，如如室内打打扫、床床单更换换以及一一些商业业服务等等。它既既有公寓寓的私密密性和居居住氛围围，又有有高档酒酒店的良良好环境境和专业业服务。四四星级以以上的公公寓式酒酒店提供供的服务务则更为为周到，这这种物业业在北京京已经出出现，它它的服务务包括餐餐饮、娱娱乐、洗洗理、游游泳、复复印、传传真、打打印、翻翻译等。 从上面的的论述中中我们可可以看出出：在服服务上，酒酒店式公公寓与公公寓式酒酒店几乎乎没什么么差别；它们之之间的本本质差别别在于：酒店式式公寓是是提供了了酒店式式服务的的公寓，而而公寓式式酒店则则是在酒酒店客房房中提供供了

5、相当当家庭设设备（如如厨具）的的酒店，它它的实质质还是酒酒店。 对照上述述两种物物业类型型，产权权式酒店店则是从从产权的的角度对对物业的的定义。 产权式酒酒店，即即酒店的的开发商商将酒店店的每一一个客房房的产权权分别出出售给多多个业主主，业主主每年拥拥有一定定的时间间段免费费入住，其其余时间间段，可可以委托托开发商商或管理理公司经经营，并并享受一一定的分分红，同同时业主主可以转转卖、继继承、抵抵押、馈馈赠。由由于产权权式酒店店是三种种物业类类型中最最具投资资价值的的，因此此，下面面我们将将对产权权式酒店店做一个个详细的的解释。 二、产权权式酒店店溯源 产权酒店店兴起于于上世纪纪70年年代欧美美

6、国家的的一些著著名旅游游城市和和地区，英英文全称称是“TTIMEESHAARE”即即“时空空共享”，产产权酒店店作为一一种特殊殊投资和和消费模模式，符符合经济济资源共共享的基基本原则则，它使使业主闲闲置的空空房和酒酒店的大大门向社社会开放放，对公公众推出出一种即即是消费费又是存存储，即即是服务务又是家家产，即即可自用用又可赠赠送的特特殊商品品，是房房地产业业和旅游游业的有有效结合合，是经经济发展展到一定定程度的的必然产产物。无无论对发发展商还还是投资资商，产产权酒店店都孕育育着丰富富的商机机。 三、产权权式酒店店的分类类 从国际产产权式酒酒店的发发展趋势势来看，其其可分为为以下几几类： 1、时

7、权权酒店 是将酒店店的每个个单位分分为一定定的时间间份（如如：一年年产值551周，共共51个个时间份份），出出售每一一个时间间份的使使用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间（如如一周）的的居住权权。 2、纯产产权酒店店 是指指将酒店店的每一一个单位位分别出出售给投投资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的管理回回报。纯纯产权酒酒店又分分为商务务型及度度假型。 3、养养老型酒酒店 是是指投资资人（往往往是最最终消费费者），购购买用于于退休后后养老的的物业。在在退休前前委托管管理公司司经营管管理直至至退休后后自用。委委托管理理期间，投

8、投资人可可获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该物业业在产权权人去世世后由管管理公司司回购，再再出售，收收益其家家人所有有。 44、高尔尔夫，登登山，滑滑雪圣地地的度假假村 指指在高尔尔夫，登登山，滑滑雪等运运动圣地地开发的的度假别别墅项目目。 5、时值值度假型型酒店 指消费费者购买买一定数数量的分数，这些些分数数就成成为他们们选购产产品的货货币。他他们可以以使用这这些分分数在在不同时时间，地地点，档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权。只只是为休休闲消费费提供便便利，优优惠和更更多选择择。分分数消消费可以以获取更更大的折折扣和免免费

9、居住住时间。 四、国外外产权式式酒店的的现状 在欧美等等旅游及及经贸发发达的国国家和地地区，产产权酒店店通常被被称为私私人酒店店，它是是投资赚赚取回报报，进行行休闲，度度假，娱娱乐为目目的新型型物业形形式，属属于旅游游房地产产类，它它与旅游游经济，贸贸易及房房地产是是有机会会结合互互动发展展的关系系。产权权酒店与与别墅，普普通商品品住宅及及商务写写字楼等等又有明明显区别别，购买买产权式式酒店，在在享受超超值服务务，彰显显身份和和地位的的同时，更更有不菲菲的投资资回报，与与住宅写写字楼的的投资，股股票投资资，储蓄蓄及国债债投资等等相比，投投入轻松松，风险险小，回回报更丰丰富，同同时还获获得一套套

10、真正属属于自己己的私家家酒店。 20世纪纪70年年代，欧欧美发达达国家进进入“丰丰裕社会会”，中中产家庭庭成为社社会主流流，在旅旅游创新新过程中中，第一一批产权权酒店在在法国阿阿尔卑斯斯山脉地地区兴起起，并立立即在瑞瑞士和欧欧美传播播开来。之之后的220年中中逐渐向向北美，加加勒比海海地区以以及太平平洋地区区发展，成成为旅游游发达国国家地区区颇受大大众阶层层和企业业集团青青睐的投投资方式式。 产权式酒酒店这种种新颖的的经营方方式和投投资方式式已经在在世界旅旅游及贸贸易口岸岸城市迅迅速发展展起来。拒拒资料显显示，WTOO国际贸贸易组织织，19996全球产产权酒店店19886-119955年年平平

11、均增长长15.8%；19880年，全全球5000个旅旅游目的的地板115.55万个家家庭购买买了产权权式酒店店；到119955年，全全球811个国家家40000个旅旅游目的的地有335万个个家庭购购买了产产权式酒酒店。Raggatzzasss.ciiatees,119922800年代到到90年年代初，全全球引入入产权式式经营的的旅游目目的地的的数量增增长了66倍，990年代代初，全全球产权权式酒店店销售收收入以达达40亿亿美元，到到20004年，全全球产权权酒店销销售将达达3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经经营创新新模式，同同

12、时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。 五、国内内产权式式酒店的的发展状状况 随着国内内经济和和旅游业业的迅速速发展，产产权酒店店在国内内著名旅旅游及经经济繁荣荣城市已已逐步形形成燎原原之势，近近两年已已有几十十家产权权酒店诞诞生。如如已成功功运作并并使业主主获利颇颇丰的深深圳雅蓝蓝大酒店店、陕西西汉中的的211世纪万万龙大酒酒店、倡倡导ee时代人人性化商商务空间间的厦厦门悦华华酒店、秦秦皇岛的的维多利利亚港湾湾、南岛岛的三亚亚温泉大大酒店、北北京的快快乐无穷穷大-龙庆峡峡（假日日）乡村村俱乐部部，龙脉脉温泉等等都是其其中较为为成功的的个案。 国内产权权式酒店店何以迅迅速崛起起？其实实这

13、主要要得益于于全国房房市的回回暖。近近几年来来，低迷迷多时的的海南房房地产持持续回升升，东部部沿海城城市的房房产也普普遍升温温，购买买房产已已不仅是是为了居居住，还还成为重重要的投投资渠道道。于是是，产权权式酒店店应运而而生。业业内人士士估计，未未来全国国各地产产权式酒酒店的经经营数量量将会大大幅上升升。 相对于酒酒店式公公寓和公公寓式酒酒店，产产权式酒酒店更像像是为投投资者“度度身定做做”，产产权式酒酒店在购购买时一一般都会会签订一一个十年年以上返返租协议议，与客客户约定定一个租租赁期和和投资收收益率，以以6.55%的年年收益率率计算，大大约155年客户户就可以以收回总总投资，同同时还可可以

14、取得得房产的的所有权权。相对对于酒店店式公寓寓不包租租，或包包租期很很短（如如三年）的的特点，产产权式酒酒店收益益稳定的的优势不不言而喻喻。投资资产权式式酒店，应应关注其其物业的的位置、酒酒店等级级、地区区酒店竞竞争等因因素。一一般而言言，物业业位置越越好，未未来升值值的潜力力就越大大；地区区酒店需需求量越越大、酒酒店星级级越高，酒酒店经营营期客户户的收益益安全性性也就越越强；如如果开发发商以长长期经营营该酒店店为目标标，那么么，客户户的收益益也就更更有保证证了。 酒店式公公寓、公公寓式酒酒店、产产权酒店店、时权权酒店，这这些楼盘盘在沪上上楼市引引人注目目，不少少市民竞竞相购买买。但专专家提醒

15、醒，市民民买这些些房子时时，第一一要务是是防范其其中存在在的法律律风险。 近两年，本本市楼市市发展迅迅速，不不仅商品品住宅供供需两旺旺，商铺铺、办公公楼更是是供不应应求。如如此一来来，不少少开发商商就适时时推出了了交叉型型的商品品房产品品。由于于目前这这方面的的法规还还不够完完善，有有些尚处处空白地地带，因因此其中中的法律律风险较较大，市市民购买买时一定定要注意意防范，搞搞清相关关问题。 明确房屋屋性质。据据房屋管管理部门门的人士士介绍，目目前市场场上的酒酒店式公公寓、公公寓式酒酒店、产产权酒店店等，有有的是住住宅用途途，有的的是办公公、商铺铺用途，但但多数购购房者很很难从这这些名称称中知晓晓

16、房屋的的具体用用途。按按照规定定，购买买住宅用用途的房房屋，购购房者可可迁入户户口，当当然最主主要的是是可以把把房屋用用作住所所，居住住其中。购购买办公公或商铺铺用途的的房屋，购购房者则则不能将将其作为为住所使使用，也也不得迁迁入户口口。另外外，在贷贷款以及及将来的的投资途途径方面面，购买买住宅与与非住宅宅也大有有不同。因因此，房房屋用途途是购房房者购买买前需搞搞清的第第一个问问题。 慎签委托托经营合合同，保保障投资资收益。市市民购买买酒店式式公寓、公公寓式酒酒店、产产权酒店店等，多多是投资资用途。因因此，除除了和开开发商签签订购房房合同外外，购房房者一般般还要与与开发商商或开发发商提供供的管

17、理理公司签签订一份份委托经经营合同同。专家家指出，购购房者应应特别重重视委托托经营合合同，因因为这是是保障投投资收益益的法律律文书。目前，在在投资收收益的约约定上，一一般是前前三年有有个保底底价，以以后根据据经营状状况确定定。在此此，购房房者要注注意对经经营状况况的细化化与量化化。 有些销售售方式是是打擦边边球，有有关部门门需完善善相应法法规。由由于酒店店式公寓寓、产权权酒店等等是较新新的房产产品种，因因此销售售方式也也比较特特别。一一种方式式是，把把原来整整层的办办公房或或铺面分分割成多多个小间间进行出出售。这这种方式式遇到的的最大问问题是，原原来整个个楼面登登记为一一个产权权证，如如今分割

18、割成多个个小间，每每个小间间是否一一定能拿拿到产权权呢？据据悉，这这种方式式已经引引起管理理部门的的注意。还还有一种种是售后后包租，即即市民买买下房屋屋后，由由开发商商代为包包租。这这种方式式，已为为商品品房销售售管理办办法明明文禁止止，但仍仍有极少少数开发发商在暗暗地里或或变相地地进行。除除了上述述方式外外，有的的还推出出回购的的销售方方式。上上海君悦悦律师事事务所主主任刘正正东律师师认为，购购房者对对违规的的销售方方式应不不予接受受，对没没有法律律明文规规定的销销售方式式，最好好请专门门人士进进行把关关，房屋屋管理部部门应及及时出台台相关规规定，对对新的销销售方式式加以规规范。其其强调“自

19、自助性”,比如有有厨房可可以自己己动手做做饭,比比如要自自己动手手“整理理内务”,比如得得自带洗洗浴工具具、使用用家用装装的牙膏膏、沐浴浴液等等等,但也也正因为为如此,公寓式式酒店更更有家的的气息。这这对于在在异乡的的人们而而言,无无疑有相相当的吸吸引力。酒店式公公寓：投投资新品品种时下下，一种种新型的的建筑形形式-酒店店式服务务公寓在在岛城房房地产市市场开始始走红。服服务性公公寓又称称酒店式式公寓。这这种业态态形式源源于欧洲洲19世世纪，并并逐渐流流行于欧欧美房地地产市场场，是当当时旅游游区内租租给游客客供游人人临时休休息的物物业，由由专门的的管理公公司进行行统一管管理，既既有酒店店的性质质

20、又相当当于游客客的“临临时之家家”。其其房型以以类似酒酒店标准准间为主主，配有有豪华商商务套房房，并提提供居家家生活所所需的厨厨卫、家家具等多多种生活活设施。高高级的酒酒店公寓寓拥有多多种康乐乐设施，能能提供餐餐饮、健健身、商商务服务务等多种种服务，就就软件服服务而言言，酒店店公寓的的服务水水准一般般都达到到星级酒酒店的标标准，它它除了提提供传统统酒店的的各项服服务外，更更重要的的是向住住客提供供居家的的、家庭庭式服务务，真正正实现宾宾至如归归。酒店店式服务务公寓与与传统酒酒店相比比，设施施先进、服服务细致致，价格格更为经经济，因因此与传传统酒店店展开了了积极竞竞争。 目目前，酒酒店服务务式公

21、寓寓在青岛岛还只是是处于起起步阶段段，至少少还有557年年的发展展期才能能进入繁繁华期。青青岛的酒酒店式公公寓还没没有真正正地面向向单身白白领，更更多的是是适合于于投资，如如位于香香港中路路的新世世界数码码港的三三度空间间。这个个住宅品品种的特特性决定定了它并并不受地地域影响响，连锁锁经营将将成为一一个趋势势。 随着着人们生生活方式式的改变变，休假假制度的的实行，旅旅游度假假的盛行行，私人人汽车迅迅速发展展，国际际商务交交流的日日益增多多，酒店店式服务务公寓必必然与旅旅游、度度假及商商务往来来结合起起来。 酒酒店式公公寓必定定会锁定定客户资资源从而而走向市市场细分分。产权权式酒店店、酒店店公寓

22、、留留学生公公寓、单单身公寓寓等将逐逐步流行行起来。人人们会利利用节假假日、外外出旅游游等短期期居住而而首选酒酒店公寓寓。 作为为投资酒酒店公寓寓的要素素，其中中地段、配配置、服服务管理理、客户户资源最最为重要要。地理理位置的的方便性性决定了了旅居的的人出行行观光、商商务交往往的便利利性。公公寓配置置的品质质决定居居住的档档次，提提供的服服务与管管理远离离物业管管理公司司的经营营理念，有有的只是是纯正的的酒店服服务，它它把星级级酒店一一整套规规范、周周到细致致的服务务程序移移植过来来。酒店店公寓的的服务从从其深度度和广度度上都有有广阔的的想象空空间，新新的服务务项目将将不断被被发掘。是是否达到

23、到星级标标准，将将直接决决定投资资的价值值性。在在上海，目目前此类类公寓的的入住率率达到了了90，青岛岛的酒店店公寓也也有着广广阔的发发展前景景。说明两两个概念念先：1、酒店店式公寓寓 我们现在在所说的的酒店式式公寓它它的全称称是酒店店式服务务公寓，它它是一种种集住宅宅、酒店店、会所所等多功功能于一一体的，具具有自用用和投资资两大功功能的物物业类型型，与传传统的酒酒店相比比，它在在硬件配配套设施施上毫不不逊色，而而服务则则更胜一一筹，除除了提供供传统酒酒店的各各项服务务外，还还向住客客提供家家庭式的的居住布布局、家家居式的的服务，最最大的特特点就是是比传统统的酒店店更多了了家的味味道。 2、公

24、寓寓式酒店店 公寓式酒酒店则是是设于酒酒店内部部的公寓寓形式的的酒店套套房，此此种物业业的特点点在于其其一，它它类似公公寓，拥拥有居家家的格局局和良好好的居住住功能，客客厅、卧卧室、厨厨房和卫卫生间，一一应俱全全。其二二，它配配有全套套的家具具电器；同时，能能够为客客人提供供酒店的的专业服服务，如如室内打打扫、床床单更换换以及一一些商业业服务等等，它既既有公寓寓的私密密性和居居住氛围围，又有有高档酒酒店的良良好环境境和专业业服务。 酒店公寓寓VS产产权酒店店闹京城城 谁比比谁更牛牛(转贴贴)酒店店公寓VVS产权权酒店闹闹京城 谁比谁谁更牛 近期，北北京房地地产市场场出现了了“酒店店式公寓寓”产

25、品品，也出出现了因因旅游地地产而出出售火爆爆的产权权式酒店店；二者者在房地地产市场场轮流登登场，又又都打着着酒店的的“旗号号”，是是概念创创新，还还是市场场需求的的集中体体现 随着房地地产市场场的不断断发展和和住宅产产品进一一步创新新升级，使使酒店式式公寓与与产权式式酒店这这两个本本是不同同类型的的产品，在在国内大大中城市市展露头头脚，并并受到购购房者追追宠。虽虽然，酒酒店式公公寓与产产权式酒酒店在北北京尚属属不普遍遍的物业业类型，但但随着市市场竞争争的日趋趋激烈，以以及客户户对服务务型住宅宅的要求求日益升升级，两两种产品品从最初初的概念念推广有有相似之之处，慢慢慢在硬硬件设施施和配套套服务等

26、等其它方方面也越越走越近近。 最初，当当人们接接受和喜喜欢上了了“酒店店式公寓寓与产权权式酒店店”这样样两个新新鲜的概概念和事事物时，关关注它们们的优点点胜过了了它们的的缺点。由由于两种种产品自自身发展展的时间间都不长长，欠缺缺一个市市场完善善和改进进的过程程，再加加上行业业不规范范和开发发商经验验不足，使使该类型型产品在在最初的的使用中中暴露出出种种缺缺陷；而而且概念念上的碰碰撞给一一些业内内人士和和购房者者均造成成了一定定程度的的混淆，也也出现过过一系列列争议和和法律纠纠纷，为为这两个个新鲜产产品蒙上上了一层层阴影。 从传统意意义来讲讲，酒店店式公寓寓是融合合酒店配配套服务务与家庭庭生活为

27、为一体的的特色住住宅。从从长期居居住的角角度看，它它的售价价要比租租住真正正酒店来来得实惠惠。这类类产品的的目标客客户主要要针对外外籍公司司外派的的高级员员工、经经常出国国的商人人、国内内大型私私营管理理者等高高阶层人人士，以以及度长长假的家家庭。 发展商借借用酒店店式公寓寓及其投投资的概概念来提提升项目目附加值值，正因因为它具具有比正正规酒店店更低的的建筑成成本、较较短的安安顿期、较较高和较较稳定的的入住率率以及较较低的经经费，可可以为开开发商赢赢得更大大的利润润空间。在在北京，早早期的酒酒店式公公寓以AAscoott(雅诗阁阁)与OOrieentPPlazza(东东方广场场)、国国际俱乐乐

28、部酒店店为主，以以星级酒酒店的零零散公寓寓为辅，逐逐渐在建建国门、朝朝阳门外外、亮马马河及王王府井、使使馆区、亚亚运村等等商务氛氛围较浓浓厚的区区域，形形成了酒酒店式公公寓的聚聚居区。据据了解，到到今年第第二季度度末，北北京共有有高级公公寓项目目1000余个，其其中酒店店式公寓寓有近440个，共共提供近近3万个个住宅单单位。其其中，朝朝阳和东东城两区区拥有的的高级公公寓的套套数占全全市供应应量的880。事事实上，我我们可以以粗略地地认为，商商务公寓寓更多是是借助一一定的商商务环境境为某些些商务团团体或个个人，提提供商业业、办公公或居住住等用途途的投资资型物业业。于是是，市场场上出现现了一种种建

29、筑综综合体中中理想的的功能配配比：写写字楼550%，商商业100%，酒酒店100%，公公寓（含含酒店式式）255%，文文化、休休闲5%。 酒店式公公寓的卖卖点主要要为从事事商务活活动的公公寓，另另外它融融入了更更多居家家氛围。近近期，在在北京房房地产市市场上出出现了一一些较成成熟的酒酒店式公公寓项目目。开发发商在户户型设计计上，开开始着重重强调功功能分区区和使用用面积，一一居、二二居、三三居、豪豪华跃层层的选择择更适合合不同品品味的人人群，完完全摆脱脱了以往往“过渡渡型居住住场所”的的老式看看法，向向着永久久型居住住场所*近。具具有代表表性的项项目有：金桥国国际公寓寓、富顿顿中心、易易墅殿殿堂

30、、东东方瑞景景等项目目。 国润建设设集团副副总裁蔡蔡维杰先先生认为为，市场场竞争和和细分的的结果导导致了开开发商利利润空间间的降低低，也催催生了酒酒店式公公寓这种种复合产产品的入入市。事事实上，酒酒店式公公寓应该该算是集集合式住住宅的最最高档产产品，所所以把握握项目的的品质就就显得尤尤为重要要。但这这种产品品也不能能无选择择地开发发。从位位置来说说。这类类项目要要紧挨商商务区，它它从一定定程度上上决定着着商务客客源和投投资潜力力；配套套设施要要和星级级酒店不不相上下下；在服服务上，要要有一个个经过良良好训练练的班子子，只要要是客户户需要都都能“做做细做好好”，就就应该算算是名副副其实的的酒店式

31、式公寓。根根据时代代的发展展进步，虽虽然初期期的市场场定位决决定着日日后的销销售，但但是优秀秀的售后后服务会会越来越越重要，它它能让客客户放心心，也会会影响项项目本身身的口碑碑和今后后的出租租率。 目前，新新一代酒酒店式公公寓的市市场优势势： 第一，区区位交通通便利。位位于成熟熟商务中中心，外外国企业业和外籍籍人员聚聚集流动动地带，这这些地区区写字楼楼、酒店店、商业业中心等等酒店式式配套设设施完善善。有些些项目提提供了充充足的商商务、休休闲、社社交及生生活配套套设施，为为公寓储储备了得得天独厚厚的共享享资源，在在居住、商商务双重重兼备的的居家环环境，更更符合年年轻白领领的心理理取向和和生活习习

32、惯特征征。 第二，从从建筑外外形、户户型设计计、精装装修风格格等方面面体现高高品质。作作为稳定定的居住住建筑形形式，新新一代的的酒店式式公寓在在设计和和使用功功能上更更符合客客户需求求，包括括独立卫卫生设施施、厨房房操作区区、就餐餐区、书书写工作作区、梳梳妆区、衣衣储区等等等；其其中，独独立卫生生设施与与厨房操操作区是是必备内内容；空空间设计计保证了了公寓的的私密性性和居住住氛围，能能够建立立一定的的邻里关关系。公公寓内有有充足的的车位。 第三，管管理服务务优秀。聘聘请专业业的酒店店物业管管理公司司或酒店店式公寓寓管理公公司入驻驻，可以以提供224小时时送餐、迎迎宾、导导游、集集成办公公、保洁

33、洁、清洗洗等多方方面的服服务，为为住户的的生活带带来极大大便利。 第四，投投资价值值呈良好好趋势。中中国入世世后将会会有更多多的跨国国公司企企业来北北京设立立公司，中中档次、单单位面积积小的酒酒店式公公寓相对对较好管管理，通通常租金金要比正正规酒店店低300%，会会成为它它们的首首选；高高档次项项目所占占用的资资金相对对较多，回回报的周周期相对对较长，会会成为中中长线投投资者青青睐的目目标。另另外，相相对稳定定的客源源会给酒酒店式公公寓带来来了相当当可观的的租金收收益。 酒店主要要服务于于三点：一是旅旅游、二二是商业业、三是是会议。对对于北京京的房地地产市场场来说，产产权式酒酒店主要要集中在在

34、风景区区和旅游游点，所所以多数数为郊区区项目。在在功能上上，商务务相对少少一些，主主要是休休闲度假假。产权权式酒店店都是以以住宅立立项，没没有真正正酒店的的严格建建设标准准，所以以能够很很好地控控制成本本。另外外，产权权式酒店店项目在在户型设设计上，多多数延用用旧式的的酒店设设计，没没有独立立的客厅厅和厨房房，户型型面积十十分单一一。 随着假日日经济的的蓬勃发发展以及及20008奥运运的成功功举办，以以产权式式酒店命命名的项项目会越越来越多多，也越越来越有有市场。特特别是“分分时度假假+房产产投资”的的购买理理念，以以及委托托专业的的酒店管管理公司司经营或或分时度度假网络络管理，对对购房者者有

35、很大大的吸引引力。目目前，市市场上销销也些项项目改变变了传统统户型（220330平方方米）的的老模式式，完全全根据市市场需要要量身定定作。销销售较好好的有位位于延庆庆风景区区的“美美妙时光光”，以以及位于于密云的的世豪国国际酒店店等项目目。 北京中天天鸿森房房地产开开发有限限公司营营销策划划总监詹詹亦斌先先生告诉诉记者，在在20008年之之前北京京房地产产市场会会有一个个紧缩期期，住宅宅和写字字楼开发发都会有有一定的的风险。而而产权式式酒店就就不同了了，它有有一个投投资、经经营、收收益的过过程。从从长远角角度考虑虑，是开开发商要要发展的的一个方方向。相相信在五五年之内内，这种种产品会会有很好好

36、的市场场。目前，产产权式酒酒店的市市场优势势： 第一，据据权威数数据表明明，20002年年北京市市全市涉涉外饭店店、旅游游公寓的的平均出出租率为为61.8，客客房的平平均房价价为3992元/间天，其其中，旅旅游公寓寓利润总总额4.1亿元元，增长长46.3；收入利利润率为为27.9，远远远高出出全市其其他产业业增长的的平均水水平。另另外，我我国每年年的法定定休息假假期共有有1344天，为为产权式式酒店提提供了一一个广阔阔市场空空间。 第二，对对投资者者来讲，产产权式酒酒店拥有有明确的的产权作作为投资资凭证（一一般是七七成二十十年按揭揭），具具有很强强的稳定定性；业业主与酒酒店管理理公司签签订委委

37、托租赁赁合同，不不用承担担酒店经经营的风风险，直直接获得得经营回回报。由由于该客客房年度度出租利利润分红红足以抵抵消分期期付款的的费用，并并有可观观的盈余余，因此此业主只只要投入入金额不不多的首首付，就就可享有有类似股股东的权权益，甚甚至实现现“异地地置业”。 第三，业业主拥有有该酒店店每年一一定时间间段的免免费居住住权，还还享有酒酒店统一一提供的的各种配配套设施施的使用用权，所所以该物物业也可可以作为为郊区的的第二居居所或企企事业单单位的度度假基地地，可为为企业节节省一定定的活动动资金。 第四，对对于身处处优美风风景区的的酒店式式公寓，如如果拥有有特色餐餐饮和娱娱乐设施施，如温温泉浴场场、多

38、功功能运动动厅、嬉嬉水乐园园、特色色酒吧等等活动设设施，会会吸引众众多的旅旅游人群群；开发发商通过过出售产产权式酒酒店的项项目回笼笼资金，分分散经营营风险，并并借助国国际酒店店与旅游游机构网网络提高高客源数数量与质质量，通通常还可可以带来来物业的的增值效效应。 投资价值值各有千千秋 随着酒店店式公寓寓项目单单价的急急剧猛涨涨，平均均价格都都在500万元60万万元之间间，甚至至超过百百万。这这就意味味着其升升值空间间已经不不多，其其风险是是可想而而知的。而而有些产产品在设设计和定定位上存存在着先先天缺陷陷，便会会在相当当程度上上让其投投资价值值大打折折扣。房房地产市市场的周周期性波波动是众众所周

39、知知的，风风险是显显而易见见的。 北京凯迪迪宝房地地产开发发有限公公司策划划经理谭谭子默认认为，新新一代的的酒店式式公寓可可以在硬硬件建设设和服务务上再上上一个台台阶；另另外，开开发商的的承诺一一定要兑兑现，不不能只当当作是普普通产品品来开发发。在销销售时，应应该与物物业管理理公司、酒酒店服务务公司协协商好。 酒店式公公寓的投投资风险险特征： 1、居住住功能差差 一些改造造的小户户型酒店店式公寓寓，户型型单一，无无独立厨厨房、客客厅，缺缺乏足够够的储存存空间，只只具备旅旅店的暂暂住功能能，虽然然在价格格上有一一些优势势，但从从综合角角度考虑虑，既不不适宜日日常起居居，也会会让投资资贬值。 2、

40、成本本过高 由于酒店店式式公公寓的经经营也相相当非常常复杂，所所以定位位时必须须把握准准确、条条理、便便捷的原原则。盲盲目追求求奢华，不不仅会增增加成本本，也会会与市场场脱节。另另外，开开发商缺缺乏此类类产品开开发经验验，却坚坚持自己己经营，也也会为交交房后的的矛盾留留下隐患患。 3、得房房率低 多数酒店店式公寓寓项目只只有600%多的的得房率率，最多多也只有有70%左右的的得房率率，这就就在无形形之中抬抬高了其其套内实实际使用用面积的的折合单单价，降降低了其其性价比比，并直直接影响响其保值值增值功功能。 产权式酒酒店是房房地产业业与酒店店业、旅旅游业相相互交融融的一种种综合性性产品。虽虽然从

41、某某种意义义上讲，它它比酒店店式公寓寓更具有有投资价价值，更更容易实实现人们们预期的的投资目目标，但但它的分分时度假假和稳定定的租金金回报，也也不容易易实现。 曾从事产产权式酒酒店项目目开发工工作的殷殷先生告告诉记者者，这类类产品本本身的一一些概念念如分时时度假等等，与中中国人的的生活习习惯和节节奏有很很大出入入，只能能是一种种短期行行为。而而此类项项目又多多位于远远郊，自自住当然然不合适适。如果果是出租租，问题题也不少少。北方方四季温温差很大大，适合合长年旅旅游、度度假的地地方并不不多，这这就不具具备产权权式酒店店开发的的大环境境。与酒酒店式公公寓不同同的是它它的租客客不是固固定的，不不同季

42、节节如何安安排租金金，以及及打折的的幅度，对对开发商商来说都都是一件件难事，而而购房者者如何掌掌握这些些情况就就更困难难了。其其实，开开发商多多数都不不太关心心买房之之后的事事，出现现很多问问题当然然也就不不意外。许许多购买买者都是是被这类类项目的的“低总总价”、“分分时度假假”和“超超值投资资”等卖卖点所吸吸引，其其实它的的风险要要比酒店店式公寓寓大很多多。 产权式酒酒店的投投资风险险特征： 1、有的的产权式式酒店档档次和定定位不准准确，不不是太低低就是太太高，可可能在价价格上有有一定的的优势，但但从长远远角度讲讲，它根根本不具具备投资资价值。开开发商只只是在炒炒作一种种概念，通通过精心心的

43、包装装、策划划，希望望早日出出售回收收资金。而而一些盲盲目看好好酒店投投资物业业的购房房者不考考察清楚楚就会上上当受骗骗，每月月要支付付银行的的按揭还还款和较较高的物物业费。 2、有些些项目五五证不全全，甚至至是乡产产权、村村产权，再再加上开开发商本本身实力力不够，没没有估计计好开发发和经营营中的困困难，一一旦出现现了资金金周转、延延时交房房等问题题，开发发公司就就临阵退退出，让让银行和和购房者者都承受受巨大损损失。 3、一般般来说，出出租年限限长可令令回报更更长期稳稳定，也也有利于于酒店气气氛和品品牌的形形成。可可是，面面对市场场上产权权式酒店店项目打打出每年年6%以以上的回回报率，购购买前

44、一一定要考考虑好该该项目是是否具备备长期出出租的可可能，租租金是否否受季节节影响。开开发商所所说的收收益，是是否还要要交纳房房产税、营营业税及及其他附附加税款款。 谁的生命命力更长长 酒店式公公寓与产产权式酒酒店项目目，经过过北京市市场的预预热期后后，开始始向成熟熟、理性性的方向向发展。目目前，一一些新上上市的项项目在开开发中，开开始避免免早期项项目的许许多弊病病,在许许多方面面尝试创创新，受受到市场场的认可可。 位于广渠渠门立交交桥的金金桥国际际公寓，推推出一款款全新的的55平平方米“四四明小户户型”（一一居），即即明厅、明明卧、明明厨、明明卫，将将性价比比做到最最佳。另另外，由由专业的的酒

45、店服服务公司司为业主主提供的的酒店式式服务，包包括基本本服务、220余专专项服务务和特约约服务，以以及近110项酒酒店特有有的无偿偿服务等等，让业业主真正正体验铂铂金生活活。 位于东三三环劲松松桥的富富顿中心心国际际公寓，在楼楼体内进进行国际际化功能能分区，不不同楼层层采用不不同的装装修风格格，以表表现不同同的异域域风情，并并通过精精巧的设设计将使使用率提提升到880。另另外，通通过244小时流流动警卫卫和244小时社社区管理理，实现现星级酒酒店的生生活品质质。 美妙时光光是产权权式酒店店项目，在在项目中中设计有有独栋别别墅、TTOWNNHOUUSE、低低密度的的板式公公寓，完完全打破破了传统

46、统酒店的的形态，再再加上222项星星级公馆馆式的物物业服务务，以及及周边众众多风景景名胜，相相信会打打造一个个完美的的“第二二居所”。 通过目前前的市场场上，做做得比较较到位、诚诚信度较较高的酒酒店公寓寓和产权权酒店的的项目，我我们看到到了非主主流产品品流行的的原因，也也希望它它们的出出现和热热销能扭扭转人们们对早期期项目的的看法，重重新认识识和接受受这两种种产品。与与此同时时，我们们也祝愿愿这两种种产品在在一定的的市场需需求面前前，能继继续保持持高品质质的风格格，营造造高尚的的人居生生活方式式。 产权式酒酒店起源源于欧洲洲20世世纪700年代，根根据其用用途，又又可分为为产权式式商务酒酒店、

47、产产权式度度假酒店店等. 产权式酒酒店投资资客户的的比例比比酒店式式公寓高高许多。产产权式酒酒店的最最大卖点点也是其其投资价价值。 以会展、度度假为主主，旅游游观光为为辅”的的酒店经经营思路路。 从传统意意义来讲讲，酒店店式公寓寓是融合合酒店配配套服务务与家庭庭生活为为一体的的特色住住宅。从从长期居居住的角角度看，它它的售价价要比租租住真正正酒店来来得实惠惠。这类类产品的的目标客客户主要要针对外外籍公司司外派的的高级员员工、经经常出国国的商人人、国内内大型私私营管理理者等高高阶层人人士，以以及度长长假的家家庭。酒酒店式公公寓的卖卖点主要要为从事事商务活活动的公公寓，另另外它融融入了更更多居家家

48、氛围。 市场上出出现了一一种建筑筑综合体体中理想想的功能能配比：写字楼楼50%，商业业10%，酒店店10%，公寓寓（含酒酒店式）225%，文文化、休休闲5%。 酒店主要要服务于于三点：一是旅旅游、二二是商业业、三是是会议，产产权式酒酒店是房房地产业业与酒店店业、旅旅游业相相互交融融的一种种综合性性产品。 策之以求求道破天天机，划划之以求求导引潮潮流。策策，意在在深挖潜潜在规律律，因为为规律所所引发的的力量无无以伦比比；划，意意在掌握握领先优优势，因因为优势势所带来来的利益益无人企企及。 羊群效应应也称“跟跟风效应应”，英英文中将将其描述述为：TTheGGreaaterr-foool-Gamme，意意为“下下家都是是比你更更大的傻傻瓜”。