谈美国房地产金融机制的启示glkk.docx

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1、美国房地地产金融融机制的的启示20033-055-099：中中国房地地产金融融20003年年第2期期美国的住住宅金融融机制是是在政府府干预和和市场调调节下发发展成熟熟起来的的，其成成功的运运作模式式在弱化化和规避避住房金金融风险险等方面面发挥了了重要作作用。因因此，借借鉴美国国的经验验，对促促进我国国房地产产金融业业的发展展，启动动我国的的住房消消费有着着重要意意义。 一、美国国的住房房金融机机制的构构成20世纪纪60年年代以来来，美国国居民的的住房自自有率大大幅提高高，跟它它高度发发达的住住房抵押押贷款机机制是密密切相关关的。住住房抵押押贷款是是购房人人以所购购住房为为抵押，向向金融机机构申

2、请请贷款来来支付该该住房的的购房款款的一种种住房金金融类型型，主要要包括三三个主体体：放款款人、购购买人以以及从事事抵押贷贷款交易易的机构构。在这这种机制制下，相相应地形形成了美美国住宅宅金融的的一级市市尝二级级市场和和住房抵抵押保险险市常自自19665年美美国家庭庭住房自自有率就就达到66300，至至20001年达达到6778 (资资料来源源：美国国国家统统计局)。 1丰富富的资金金来源(一级市市场)一级市场场是直接接发放贷贷款的市市场，由由集蓄贷贷款协会会、商业业银行、互互助储蓄蓄银行、人人寿保险险公司、抵抵押银行行等构成成。 表1 未未清偿抵抵押贷款款来源(19660119811年) 单

3、位：亿美元元储蓄互助商业人寿政府年份贷款储蓄保险支持其他 总计协会银行银行公司机构1960055.4420.6619.2224.997.114.77141.91965594.2233.8830.4429.666.625.99220.519700124.542.1142.3326.8824.7737297.419755223.9507717.666647.66482.119788356.163.33129.214.44119.670.99753.519811433.168.2217017.22209.7140.310388.5资料来源源：美国国国家统统计局 储蓄贷款款协会大大多是地地方所有有的私

4、营营机构，吸吸收个人人存款，然然后发放放长期贷贷款，主主要用于于房屋建建造、购购买、修修缮。商商业银行行除了直直接向消消费者发发放住房房信贷外外，还向向有关的的经销商商购买抵抵押贷款款票据。人人寿保险险公司中中向房地地产公司司提供贷贷款，把把它作为为一种投投资形式式，以适适应经济济条件的的变化，而而更好地地调节所所持有的的有价证证券的价价值。政政府支持持机构的的贷款主主要满足足消费信信贷短缺缺的农村村和小城城市的退退伍军人人的要求求。抵押押银行通通过向商商业银行行借款来来发放贷贷款，其其借贷的的利息差差为仓储储利润，用用来维持持其放贷贷服务。 2完备备的二级级市场二级市场场是出售售抵押贷贷款的

5、市市场，主主要由抵抵押贷款款的保险险机构和和从事二二级抵押押市场交交易的机机构组成成。二级级市场的的运作使使一级市市场有了了长期稳稳定的资资金来源源。现在在，全美美国的二二级市场场主要由由这三家家机构垄垄断：政政府全国国抵押协协会、联联邦全国国抵押协协会、联联邦住宅宅贷款抵抵押公司司。 联邦全国国抵押协协会(FFNMAA)，它它主要是是依严格格条件购购买FHHA和VVA提供供的贷款款，也担担负为传传递证券券按期支支付本息息提供担担保的职职责。 政府全国国抵押协协会(GGNMAA)：它它不购买买抵押贷贷款，而而是发行行以抵押押贷款为为担保的的长期证证券，提提供担保保的机构构主要是是FHAA和VA

6、A。 联邦住宅宅贷款抵抵押公司司(FHHLMAA)，它它主要从从储贷协协会、储储蓄银行行、抵押押银行等等购买抵抵押贷款款，然后后将贷款款通过抵抵押参与与证的办办法再次次转让出出售，联联邦住宅宅贷款抵抵押公司司负责及及时向投投资者转转付收到到的抵押押贷款的的利息和和本金。 3健全全的保险险市场保险市场场为一级级市场和和二级市市场提供供安全保保证。在在一级市市场上，当当贷款数数额占所所购房价价的800以上上时，金金融机构构就必定定要求借借款人投投保。保保险不仅仅转移了了金融机机构的风风险，也也有利于于抵押证证券在二二市场上上的发行行。 在一级市市场上，联联邦住房房管理局局(FHHA)、退退伍军人人

7、管理局局(VAA)等这这样的政政府担保保机构，它它们为住住房抵押押贷款提提供保证证保险。FFHA的的保险对对象主要要是购房房债务支支出占家家庭收入入29411的中中低收入入居民的的住房贷贷款。FFHA为为抵押贷贷款提供供1000的担担保，但但其担保保对象必必须经过过严格的的审核。VVA只对对住房抵抵押贷款款的部分分实行担担保，担担保的比比率视抵抵押贷款款金额的的大小而而定。 在二级市市场上，政政府全国国抵押协协会(GGNMAA)、联联邦全国国抵押协协会(FFNMAA)、联联邦住宅宅贷款抵抵押公司司 (FFHLMMC)等等提供担担保，目目的是加加强FHHA、VVA保险险的抵押押贷款在在二级市市场

8、的流流动。 此外，还还有一些些私营保保险机构构，成为为保险市市场的有有力补充充。私营营保险不不只是局局限于中中低收入入者，可可以是任任何具有有支付能能力的购购房者。其其理赔方方式有两两种：一一种是向向贷款机机构支付付全部款款额，拥拥有房屋屋所有权权；另一一种是支支付贷款款额的22030，让贷贷款机构构拥有房房屋产权权。 表2 11993319996年年美国新新增抵押押贷款保保险金额额(单位位：百万万元) 年份 FFHA VVA私营保险险私营保险险 的份额额19933791331415881136776753.110%19944916222494774131440248.220%19955453

9、111239440109662561.330%19966716117333558126997254.770%二、美国国住房金金融机制制的具体体运作图1一级市场场的运作作：一级级市场住住房抵押押贷款的的核心是是抵押贷贷款的发发行银行行和购房房人。在在抵押贷贷款生效效前，购购房人到到保险公公司投保保，抵押押贷款生生效后，购购房人有有投保并并交保费费的义务务，保险险的受益益人为抵抵押权人人、购房房人。其其中银行行为第一一受益人人，发生生投保标标的事故故后，保保险公司司有优先先赔偿损损失的义义务。银银行首先先受偿，在在赔偿超超过债务务后，购购房人才才能受偿偿。 在抵押贷贷款中，购购房人以以购房合合同和

10、房房屋产权权证换取取抵押权权人的贷贷款，购购房者得得到的是是房屋产产权证及及抵押贷贷款的合合同承诺诺(还本本付息)，付出出的是资资金。正正常情况况下，抵抵押人按按约还本本付息，到到期取得得房产权权，银行行收回本本金和利利息。 二级市场场的运作作：债券券投资者者，抵押押贷款的的发行银银行以及及作为中中介的担担保保险险机构，它它们同一一级市场场的主体体抵押贷贷款的发发行银行行、购房房者成为为一个完完整统一一的市常常发行银银行是联联系一、二二级市场场的纽带带。 由于房地地产市场场与资金金市场紧紧密相连连，房地地产依赖赖长期贷贷款。一一级市场场上如果果因为银银行长期期缺乏信信贷资金金，就会会造成资资金

11、紧缩缩，资金金利率上上升，相相应导致致借款成成本上升升，取得得贷款变变得困难难，房产产需求就就会下降降。因此此，发行行银行将将已抵押押的房地地产债权权让渡给给抵押贷贷款的交交易机构构，这些些机构在在二级市市场上将将成千上上万的债债权，打打包推向向金融市市场(即即抵押贷贷款证券券化)，从从金融市市场吸收收资金投投到房地地产抵押押贷款的的发行银银行。 三、从美美国住房房金融机机制得到到的启示示美国在住住房金融融体系中中树立了了“市场机机制与政政府干预预相结合合”的良好好典范，使使住房金金融体系系稳步发发展并日日趋成熟熟。目前前，我国国的住房房抵押贷贷款以成成倍的速速度增长长，截至至20002年33

12、月，我我国的住住房抵押押贷款市市场大概概有65500亿亿左右。但但由于我我国住房房金融机机制的不不成熟，形形成住房房市场上上强大的的消费需需求和有有支付能能力的需需要相对对不足的的矛盾，造造成我国国住房消消费发展展缓慢。因因此，我我们总结结了美国国房地产产金融机机制的经经验，提提出一些些促进我我国住房房金融和和住房消消费发展展的建议议： 1政府府介入住住房金融融市场是是必要的的，但必必须符合合市场机机制的原原则政府介入入有两种种形式：一种是是直接干干预，一一种是间间接干预预。美国国政府对对房地产产金融的的干预则则是建立立在高度度发达的的市场体体制下的的，是间间接干预预。我国国正处于于经济转转轨

13、时期期，我国国市场经经济体制制的特征征是参与与市场交交易主体体地位的的平等。因因此，从从经济体体制改革革的目标标看，我我们对住住房金融融的干预预也应该该是间接接调控为为主。政政府应该该通过完完善市场场的基础础设施和和体制的的建设来来促进住住房金融融体制改改革的深深化，并并尽可能能避免扭扭曲市场场的行为为。 2政府府可以成成立专门门机构为为居民贷贷款提供供但保和和保险，促促进二级级市场的的发展政府成立立专门担担保机构构为居民民住房贷贷款提供供担保和和保险，可可以使贷贷款者遇遇到拖欠欠和违约约风险时时，免受受直接经经济损失失。我们们应当建建立类似似FHAA和VAA这样的的政府担担保机构构，专门门对

14、中低低收入庭庭的住房房抵押贷贷款提供供但保，使使它在二二级市场场的发展展中担当当重任，并并推动住住房金融融体系的的形成和和发展。 二级市场场的流动动性强弱弱与否，直直接关系系到住房房抵押贷贷款资金金来源大大小以及及住房金金融的宏宏观风险险。目前前，我国国的商业业银行发发放的住住房抵押押贷款已已经积累累了一定定的规模模，由于于这几年年利率处处在不断断下调的的过程中中，再加加上宏观观经济不不景气，可可贷项目目偏少，因因此住房房抵押贷贷款短存存长贷的的不匹配配风险目目前还没没有体现现出来。但但是，随随着抵押押贷款规规模的不不断增长长，在利利率上涨涨的情况况下，这这些金融融机构将将面临很很大的风风险，

15、因因此，提提高抵押押贷款的的流动性性就成为为了化解解金融风风险的一一个很重重要方面面。要解解决流动动性的问问题，从从国际金金融发展展的趋势势来看，无无非就是是抵押贷贷款证券券化。抵抵押贷款款的证券券化，要要求对抵抵押贷款款进行集集合，增增强信用用等级，以以便在二二级市场场上出售售。政府府机构或或者准政政府的机机构在信信用增强强的过程程中可以以发挥独独特的作作用，并并且还可可以通过过设立证证券发行行标准，从从而扩大大抵押贷贷款的证证券化。 3培育育多层次次、多种种类的消消费信贷贷主体我们看到到，美国国提供消消费信贷贷的主体体非常多多，包括括金融结结构(如如商业银银行、储储蓄银行行等)和和非金融融

16、机构(如保险险公司等等)。而而我国提提供消费费信贷的的主体则则过于集集中，基基本限于于四大国国有专业业银行，其其他金融融机构介介入少。以以建设银银行为例例，它的的个人抵抵押贷款款业务只只占全行行贷款业业务的11，更更不用说说涉及这这一行业业比较晚晚的中国国银行和和中国农农业银行行。因此此，我们们应该鼓鼓励更多多的金融融机构和和非金融融机构提提供消费费信贷。 我国住房房抵押贷贷款的发发展给我我国保险险业提供供了很大大的发展展空间。我我们认为为，当前前除了开开展财产产保险及及信用保保证保险险以外，保保险公司司可以积积极尝试试开办寿寿险抵押押贷款。在在欧洲一一些国家家，尤其其是荷兰兰，普遍遍将住房房

17、抵押贷贷款与人人寿保险险相结合合，借款款人获得得住房抵抵押贷款款后，每每月支付付的费用用由两部部分组成成：本金金和利息息。其中中利息付付给银行行，本金金则交给给保险公公司，贷贷款到期期，保险险公司将将本金全全部交还还银行。这这种做法法，对贷贷款方来来讲，它它避免了了借款人人健康状状况带来来的风险险，到期期由保险险公司交交还全部部本金；对借款款方来讲讲，它在在转移贷贷款风险险时，给给借款人人送上了了一份人人寿保险险；对保保险公司司来说，每每月收到到的本金金可能带带来盈利利。 就目前国国内的情情况来看看，人保保、太保保、平保保等几家家大保险险公司涉涉足房地地产领域域还属于于起步阶阶段，所所以这些些

18、保险公公司可以以尝试借借鉴荷兰兰的经验验，开办办类似业业务，促促进住房房消费发发展。 4构造造完善的的金融市市场环境境，加快快住房金金融市场场的发展展随着居民民收入的的提高，居居民住房房消费由由集团购购买逐步步向个人人购买转转移，住住房抵押押贷款大大幅增长长，客观观上存在在着银行行减少金金融风险险的需要要。因此此，国内内外机构构投资者者和居民民个人也也越来越越看好中中国的资资产证券券化市常常所以，我我们必须须加快建建立完善善的资产产信用评评级制度度和住房房金融相相关的法法律法规规。同时时，大力力发展从从事住房房金融业业的中介介机构，提提供信托托、保险险、资产产评估、投投资、法法律等方方面的服服务。此此外，我我们还要要不断推推进资本本市场的的发展，进进一步完完善社会会保障体体系，逐逐步将养养老保险险、失业业保险、住住房公积积金及寿寿险基金金、投资资基金等等培育为为资本市市场上成成熟的机机构投资资者，为为住房金金融市场场提供资资金支持持。