cfi_无锡XXXX别墅策划案0grv.docx

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1、无锡XXXX别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 威廉姆姆巴特勒勒济慈 I wiill leaave noww , beccausse II caan hhearr thhe llow voiice froom tthe lakke wwateer fflapppinng tthe bannk WWhenn I staand aloong thee rooad or on thee grrey pavvemeent , II caan hhearr thhat it is my deeep

2、 hhearrt.Willliaam BBarttlerr Jiice赛博地地产顾问问机构前言第一章、市市场分析析一、 无锡锡别墅市市场分析析二、 竞争争对手分分析第二章、SSWOTT分析一、 现状状分析二、 SWWOT分分析第三章、产产品策略略一、 产品品定位及及布局规规划二、 独立立别墅外外立面风风格建议议三、 其他他物业形形式的建建议四、 功能能配套五、 环境境建议六、 物业业管理规规划第四章、目目标客户户群分析析第五章、营营销策略略一、 推广广案名、LLogoo二、 项目目核心价价值体系系的建立立三、 主题题定位、广广告语、卖卖点提炼炼四、 推广广策略五、 推广广重点让TTownnho

3、uuse迅迅速窜红红市场六、 价格格策略七、 现场场销售策策略八、 阶段段性媒体体计划及及SP活活动策略略第六章、营营销管理理一、 营销销管理二、 人员员配置及及培训管管理 前 言别墅物业曾曾经作为为“成功、富富有”的象征征，代表表了生活活的“最高境境界”。现在在，无锡锡的国民民收入已已达到中中等发达达国家水水平，城城市白领领阶层、中中产阶级级的形成成，更使使居住理理念发生生了深刻刻的变化化。如果果说，“扩大居居住面积积，改善善居住条条件”是“第一波波”，“优化居居住环境境，讲究究生活质质量”是“第二波波”的话，那那么无锡锡楼市将将在近两两、三年年进入“第三波波”“追求求回归自自然，提提高生活

4、活品位”。继多层、高高层、小小高层产产品之后后，更接接近自然然风景的的郊外将将成为市市民居住住所关注注的热点点方向，所所以别墅墅将成为为今后几几年无锡锡楼市关关注的热热点之一一。对于无锡的的开发商商来说，别别墅物业业开发的的经验从从总体来来说并不不丰富，但但大多数数参与别别墅开发发的房产产商，都都在做着着努力让产产品更具具个性，让让客户更更加心动动，让物物业品牌牌更有魅魅力！项目应该怎怎么规划划？如何何给该产产品作准准确的市市场定位位？她的的主要客客户群体体特征又又是怎样样？做什什么样的的别墅产产品在市市场上才才会受欢欢迎这些都都是本策策划案所所主要阐阐述的。第一章、市市场分析析一、 无锡锡别

5、墅市市场分析析1、五里湖湖将成成为未来来几年无无锡别墅墅开发的的焦点无论在北京京、深圳圳，还是是距离无无锡较近近的上海海、苏州州，真正正的顶级级别墅都都分布在在风景秀秀丽的自自然山水水附近，如如北京的的香山周周围数十十平方公公里内将将建成上上百万平平方米的的高档别别墅区，有有开发商商说“要把这这里变成成京城的的第二个个富人聚聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格

6、在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种种诗意存存在中的的乡村，居居住在其其中的人人们既要要享受城城市的便便捷与舒舒适，又又要有乡乡村的宁宁静安详详，所以以风景区区就成为为首选。从从历史传传统上看看，别墅墅一般位位于城市市外面像像一个卫卫星一样样的位置置上，使使用者可可以方便便地到达达，同时时也可以以方便地地回到城城市中去去。别墅墅概念是是和城市市生活相相对立、相相均衡的的，离开开了城市市这一概概念，别别墅也就就无法理理解了。太湖是无锡锡这个著著名的旅旅游城市市最为秀秀美的景景观之一一，尤其其是五里里湖沿岸岸得天独独厚的山山水自然然风貌，成成为了别别墅建造造的上佳佳风水宝宝地，无无锡真

7、正正意义上上的别墅墅竞争的的烽火将将在这里里燃起，所所以近几几年内，五五里湖沿沿岸将成成为无锡锡高档别别墅的开开发焦点点。2、近年来来别墅市市场开发发的严重重滞后，积积聚了巨巨大的消消费空间间。无锡的别墅墅物业，五五年的时时间，只只有世纪纪湖滨太太湖威尼尼斯花园园和太湖湖世家三三个像样样的别墅墅项目上上市，加加起来也也不到4400套套物业。这这与无锡锡这个人人均GDDP在全全国排名名前列的的中等发发达城市市来讲，别别墅市场场的开发发无论在在数量还还是质量量上都严严重滞后后。所以以市场已已经积聚聚了巨大大的消费费空间。从从20003年房房交会上上，唯一一参展的的别墅项项目金色水水岸超旺旺的人气气

8、和只挂挂了两幅幅效果图图的项目目湖光光山色展展为前络络绎不绝绝的询问问者来看看，无锡锡别墅物物业的稀稀缺就可可见一斑斑了。3、无锡的的别墅普普遍缺乏乏个性，缺缺乏真正正的顶级级高尚别别墅无锡现有的的别墅容容积率相相当高，高高档别墅墅形象大大打折扣扣。威尼尼斯花园园为典型型的古典典欧式，但但其中因因为有部部分高级级公寓而而使容积积率较高高，生活活舒适度度大大下下降。真真正的顶顶尖级别别墅在无无锡是难难觅的，但但是在未未来的一一两年之之内，无无锡将有有大量的的高品质质别墅上上马，有有以水景景见长，有有以山景景见长。如何从这些些项目中中脱颖而而出，树树立自己己独特的的风格是是本策划划案的重重点，要要

9、通过对对项目主主题和内内涵的挖挖掘包装装，在对对市场精精准分析析的基础础上，让让本项目目在无锡锡别墅物物业中独独树一帜帜。4、别墅市市场今明明两年将将风云突突变，科科学的营营销企划划显得尤尤为重要要。 以以往的无无锡市场场因为，别别墅物业业的稀缺缺，所以以有像样样的别墅墅，一般般销售情情况都较较好，相相对不需需要强有有力的推推广活动动。但是是随着几几个大规规模的别别墅用地地推出，今今明两年年的别墅墅市场竞竞争将正正式拉开开帷幕，本本项目要要从中脱脱颖而出出，应该该重广告告包装、重重活动的的渲染、重重细节的的创造、重重口碑的的传播。因因此，科科学的营营销企划划、富有有创意的的SP活活动尤其其重要

10、。二、竞争对对手分析析太湖虹桥花花园太湖虹桥花花园依托托太湖花花园度假假村四星星级酒店店的成熟熟配套，有有着相当当的优势势，但是是规模不不大，而而且因为为政府对对于五里里湖周边边的规划划有所变变化，所所以此项项目正在在调整之之中。因因为量体体小和部部分内部部消化的的原因，估估计此项项目不会会有太大大的市场场炒作，所所以不会会对本案案构成严严重的威威胁。太湖明珠苑苑项目（湖湖光山色色）与太湖虹桥桥花园仅仅几百米米之隔，也也处于旅旅游风景景区，有有着难得得的太湖湖山水自自然资源源，而且且迎合建建筑风水水上所谓谓的“左青龙龙，右白白虎”。得天天独厚的的地理位位置，决决定了太太湖明珠珠苑非凡凡的物业业

11、价值。现现在本地地块已经经由有着着商业大大厦上市市公司背背景的民民生房产产以约1110万万元/亩亩的地价价拿下，按按照民生生一贯的的开发理理念，肯肯定会造造成高档档的别墅墅区。220033年秋季季房交会会上，此此项目已已经亮相相，案名名为湖光光山色，建建筑风格格是类似似于佘山山银湖别别墅的美美式别墅墅，原规规划中的的1655幢也缩缩为944幢，是是容积率率下降了了还是分分期开发发，还有有待考证证，作为为本项目目最为强强劲的竞竞争对手手，我们们应继续续密切地地关注此此项目的的发展，包包括台湾湾三福福福祯的整整体包装装及销售售策略。宝界山庄 地处太湖湖花园度度假村对对面的原原大浮种种禽场地地块，位

12、位于太湖湖风景区区第一站站，地块块北面面面湖，南南面倚山山，与其其他项目目比，地地理位置置不够优优越，聚聚江公司司以1220万元元/亩拍拍得，拟拟建造556幢独独立别墅墅，整体体规模较较小，估估计售价价在1000000元/以上。该该地块所所拥有的的自然山山景是其其他项目目所无可可匹敌的的，聚江江公司计计划建造造传统与与现代相相结合的的类似于于上海云云顶别墅墅的风格格，估计计会利用用项目的的山体优优势进行行大量的的半地下下室设计计，力求求更多的的可销售售面积。太湖威尼斯斯花园二二期金马地产把把地块转转让给了了益都开开发，地地块与本本案距离离较远，从从五里湖湖的地形形来分析析，属于于二类区区域，该

13、该项目的的物业档档次较高高，充分分做足了了水文章章，但其其中不是是纯粹的的别墅区区，估计计还有部部分高级级公寓。该该项目的的设计风风格仿照照杭州著著名的别别墅项目目九溪溪玫瑰园园，采用用欧式的的建筑，日日式景观观，若益益都的项项目已全全部交给给星观达达阵代理理的话，其其以后的的营销策策略也应应该密切切关注。蠡湖新城11号地块块2003年年9月阳阳光集团团以166.711亿拍得得蠡湖新新城1号号地，如如此高昂昂的价格格和1.2的容容积率，开开发商一一定会采采用别墅墅、Toownhhousse、公公寓相结结合的建建筑形式式，结合合蠡湖新新城的规规划方案案，该地地区的独独栋别墅墅和Toownhhou

14、sse估计计会采用用现代式式风格。有有政府宣宣传作为为其项目目的有力力支持，在在社会上上市民的的关注度度就胜人人一筹，本本地块也也将是我我们强劲劲的竞争争对手。太湖金色色水岸地处马山太太湖十里里明珠堤堤两侧，有有2411套别墅墅，分三三期开发发，首推推73户户，其中中独立别别墅555幢，ttownnhouuse118户（双双拼别墅墅，面积积2300），是是目前无无锡最大大的别墅墅群落。由由于地处处马山，离离市区距距离相对对较远，有有着明显显的不足足之处，定定位在度度假别墅墅。现在在此项目目一期以以40000-665000元的市市场价格格已经销销售一空空，因为为其定位位与本项项目有很很大的差差异

15、性，故故不会对对本案造造成太大大的竞争争压力。上上海新联联康的营营销策略略也没有有很大的的突破，作作为20003年年秋季房房交会上上唯一的的参展的的别墅项项目，金金色水岸岸却也赚赚足了人人气。 马山檀溪村村地块本地块为供供电局拍拍下，占占地12200亩亩，现在在正在拆拆迁阶段段，一部部分对供供电局内内部职工工，一部部分对外外销售，销销售价格格会有较较大优势势，估计计会在明明年五、六六月份上上市。巨大中高档档楼盘对对本案的的冲击 以以上的竞竞争对手手都是别别墅物业业，但本本案不是是纯粹的的别墅社社区，还还有相当当的toownhhousse、叠叠加式别别墅和电电梯洋房房，所以以，整个个无锡市市场今

16、明明两年的的中高档档物业都都将给本本案带来来巨大的的市场冲冲击，如如“财富广广场”的住宅宅部分、金金色维也也纳的ttownnhouuse和和叠加式式别墅部部分、构构件厂地地块很大大量体的的towwnhoousee、阳光光城市花花园二期期、金色色江南二二期、奥奥林花园园二期和和蠡湖新新城内即即将推出出的其它它地块，也也会对本本项目形形成巨大大的市场场冲击，而而现在无无锡各大大楼盘都都越来越越重视营营销企划划或全案案代理的的导入，所所以各项项目的动动向都应应该及时时关注。第二章、SSWOTT分析一、 现状状分析无锡有得天天独厚的的自然风风光和丰丰富的人人文资源源，无锡锡近几年年来在经经济和城城市建

17、设设上都取取得了极极大的发发展。城城市中心心南移，市市民广场场、太湖湖大道等等市政重重点工程程先后建建成，随随着政府府“打太湖湖牌，唱唱运河歌歌，建山山水城”理念的的逐渐深深入，五五里湖将将成为众众多购房房者关注注的焦点点。 本地块位位于五里里湖之畔畔，无论论是到市市区还是是太湖风风景区都都非常便便捷，西西侧的蠡蠡湖新城城现在已已经初绽绽芳容，而而地块隔隔湖相望望是规划划中的蠡蠡湖新城城国际级级演艺中中心，所所以本地地块是建建设高档档住宅的的理想用用地。二、 项目目SWOOT分析析优势：1、地理位位置优势势非常明明显，三三面环湖湖，拥有有不可再再生的自自然资源源，将成成为无锡锡真正的的滨湖高高

18、尚社区区。2、规模优优势也很很明显，今今年上半半年楼盘盘多为大大盘，大大盘也成成为市民民购房的的一个重重要筹码码，本项项目建筑筑面积222万多多平米，也也是市民民心目中中最理想想的规模模。3、地块方方正，规规划设计计可发挥挥空间较较大。4、亮丽的的美湖路路已成为为一道风风景，周周边的绿绿化等都都已初具具规模。5、市民对对临湖而而居的生生活有种种向往，五五里湖整整治、沿沿湖规划划雏形已已现，这这种高品品质生活活可成为为现实。6、无锡楼楼市一路路高走，拥拥有极庞庞大的购购房人群群，投资资者也对对楼市充充满信心心。7、政府对对蠡湖及及湖滨的的改造方方案累计计了一部部分持币币观望的的购房者者，本案案优

19、越的的地理位位置也会会吸引这这部分人人群形成成购买，即即具备天天时和地地利。8、苏锡路路和美湖湖路交叉叉口，正正在兴建建的望湖湖楼商业业中心将将给社区区购物带带来很大大的方便便，易初初莲花卖卖场等使使周边的的生活配配套逐步步完善。9、规划中中金城路路将与长长江路贯贯通，届届时本物物业与新新区的距距离大大大缩短了了，将能能吸引新新区很多多白领及及金领的的目光。 劣势：1、 目前周边配配套不够够成熟，给给生活带带来诸多多的不方方便。（随随着政府府规划不不断进展展，配套套会逐渐渐完善，小小区商业业部分和和内部配配套也会会弥补这这方面的的不足）2、 目标客户都都比较注注重学区区，但本本社区没没有很好好

20、的学校校。（建建议利用用泰德学学校超前前而气派派的硬件件设施，联联系名校校进驻，变变劣势为为优势）3、 地块的保留留建筑为为94年年建造的的，无论论是外观观立面、整整体布局局，还是是现在的的居住人人群素质质，都影影响社区区的整体体品质感感。（可可以在社社区规划划中分割割成不同同的组团团，对其其外立面面与绿化化景观作作整体调调整）4、 地块对岸的的现状破破旧不堪堪，成为为目标客客户的形形成购买买的障碍碍。（随随着规划划不断进进展，政政府重金金打造的的金色港港湾将很很快启动动，这些些都将得得到彻底底改善，销销售说辞辞和销售售道具中中应充分分体现这这些规划划的优势势）5、 市民对本地地块还比比较生疏

21、疏，要认认识其价价值，除除靠政府府规划宣宣传外，还还需要较较长时间间的导入入。（全全面导入入营销策策略，新新概念包包装的渗渗透逐渐渐拉近与与目标客客户的心心理距离离）6、 离市中心有有一定距距离，目目前公交交线路不不多，住住户必须须有私家家车，会会缩小了了目标客客户的范范围。（随随着地块块的逐步步成熟这这种现状状会逐步步改善，也也可开通通社区巴巴士，既既服务于于业主，又又是楼盘盘的形象象宣传）7、 区域内跨湖湖的水管管会挡住住部分视视线，规规划设计计中也要要为其让让路。（景景观设计计中，因因势造景景，可以以营造优优美的水水系）机会：1、 政府总体规规划中的的地块周周边基础础设施将将逐渐成成熟，

22、蠡蠡湖新城城同样提提升了本本地块所所在的蠡蠡溪板块块的综合合居住品品质。今今年100.1对对市民开开放的环环湖路周周边区域域，其叹叹为观止止的美让让人对蠡蠡湖的价价值有了了感性的的认识，本本地块所所在的区区域内，政政府明年年将重金金打造的的“金色港港湾”将吸引引众人的的目光，市市民对本本项目会会更有信信心。2、 蠡湖新城一一号地块块的拍卖卖更帮助助支撑起起本案的的价值定定位。威胁：1、 明年无锡整整体房地地产市场场的上市市量将持持续放大大，toownhhousse的上上市量会会迅速增增长，本本案目标标客户为为中高档档收入人人群，锁锁定此类类人群的的楼盘将将陆续在在今年下下半年和和明年强强势推出

23、出，本案案的公寓寓房与别别墅将同同样面对对的非常常激烈的的市场竞竞争。2、 本案附近立立项的楼楼盘拍卖卖的价格格较低（四四药厂地地块和新新联村地地块），会会拥有更更大的价价格优势势,从而而分流掉掉部分客客户。（针针对这些些现状，首首先本案案在规划划上要出出奇制胜胜，在销销售过程程中导入入强有力力的营销销策划也也非常重重要）第三章、产产品策略略小区就应该该是一个个社区、一一个城市市、一个个全面照照顾、全全员呵护护的生活活空间。一、产品定定位及布布局规划划根据地块特特征及指指标，结结合本案案目标客客户的定定位及喜喜好，以以及本地地块楼盘盘的综合合定位等等，在平平面布局局上一定定要体现现精品楼楼盘的

24、气气质和韵韵味，所所以应充充分考虑虑建筑的的节奏感感于韵律律感。利利用地块块较方正正的优势势，形成成一个围围合式的的布局，优优美的立立面天际际线摒弃弃传统建建筑高度度一致或或相差不不远的特特点，讲讲究建筑筑高度的的变化等等落差。在在地块西西南湖景景最开阔阔处应该该造独立立别墅，依依次向东东排列可可以双拼拼别墅、ttownnhouuse、叠叠加式别别墅和高高级公寓寓，使整整个社区区拥有优优美的立立面天际际线。本地块的总总体规划划原则是是要通过过道路使使新建筑筑与保留留建筑各各自成区区又相互互联系，充充分考虑虑到沿湖湖的景观观与美湖湖路沿路路的景观观，形成成高低错错落的湖湖畔风景景线，让让建筑、景

25、景观与自自然和谐谐共生。本项目地分分成三个个部分：第一部分位位于美湖湖路北侧侧，独立立成区，建建议做成成高层，成成为一个个高品质质湖景住住宅，每每栋都可可以欣赏赏太湖的的风光，面面湖一侧侧以大落落地窗、大大面宽拉拉近与湖湖景距离离。第二部分位位于美湖湖路南侧侧的东半半部这里里可以排排布双拼拼别墅、ttownnhouuse和和叠加式式别墅及及高级电电梯公寓寓，并与与保留建建筑形成成整体。第三部分由由星级酒酒店和提提供度假假式服务务的独立立别墅。美湖路南侧侧的有两两个入口口，一个个是在社社区中央央的美湖湖路沿路路，还有有即在星星级酒店店广场和和会所处处入口。沿沿五里湖湖是退湖湖50米米的绿化化带，

26、也也是整个个小区的的公共部部分。本本社区的的几个部部分是相相对分离离，但又又拥有许许多共享享的风景景与配套套，建议议在沿湖湖适当堆堆坡造景景，使独独立别墅墅第一排排沿湖，第第二排因因在坡上上而也能能领略到到五里湖湖的秀丽丽水景。二、独立别别墅外立立面风格格建议别墅物业在在建筑造造型上风风格迥异异，有充充满地中中海风情情的西班班牙建筑筑，此类类风格多多见外挑挑门亭、弧弧型长窗窗、圆柱柱塔楼等等；有海海岸风情情的北欧欧式建筑筑，此类类风格常常见三角角型屋檐檐、米字字格墙面面，别具具一格；有造型型简洁明明快的德德国式建建筑，常常见有大大坡顶包包裹、外外挑柱廊廊；有古古典现代代完美融融合的欧欧式城堡堡

27、；也有有内廊环环绕、实实用美观观的欧美美乡村型型别墅；还有简简约与皇皇家气息息并存的的英式、富富有贵族族气质的的意大利利式、浪浪漫端庄庄的法式式、充满满阳光的的澳洲建建筑，自自然还有有江南山山水的中中国庭园园式建筑筑等等，建建筑艺术术风格越越具独异异性，其其审美价价值就越越恒久。 对于开发发商来说说，开发发获利是是一方面面，另一一方面也也有着一一定的社社会责任任，应该该更是城城市新的的生活方方式的引引导者，这这才是开开发商真真正的贡贡献所在在，也是是能够迅迅速提升升开发商商品牌知知名度的的捷径，这这就需要要开发商商的智慧慧、勇气气和创新新。如始始终站在在中国房房地产风风口浪尖尖的潘石石屹的ss

28、ohoo现代城城、建外外sohho曾一一度成为为中国房房地产的的里程碑碑，其在在海口开开发的博博鳌蓝色色海岸的的现代式式风格一一举成为为别墅产产品创新新的旗帜帜！所以以建议开开发商在在建筑风风格上要要有创新新，将自自然资源源和建筑筑的灵性性发挥到到极致！建筑风格建建议：根据以上别别墅市场场分析，本本项目的的SWOOT分析析，感觉觉本项目目的优势势和机会会点非常常清晰，处处在政府府规划的的黄金地地段，分分析地块块处于五五里湖北北岸，蠡蠡湖新城城隔路为为邻，本本楼盘的的外立面面风格建建议以下下两种：1、美国乡乡村别墅墅推荐原因：无锡至今还还没有这这种风格格的别墅墅项目（仅仅有湖光光山色在在规划中中

29、），美美式别墅墅也是最最经典的的风格之之一，其其尖屋顶顶及充满满乡村味味和艺术术感的石石材墙若若坐落在在本项目目地，定定会成为为五里湖湖边最让让人惊叹叹的神来来之笔。可能发生的的情况及及解决方方案：虽然项目地地的建筑筑形式有有多种，但但毕竟独独立别墅墅所吸引引的人群群是有很很大的雷雷同，而而其他竞竞争对手手有相当当部分是是纯粹的的独立别别墅项目目，综合合品位在在本项目目之上的的。所以以在主题题定位上上应该有有很大的的差异性性。独特特的SPP促销手手段也要要让其脱脱颖而出出。2、现代欧欧式别墅墅推荐原因：现代欧式别别墅这种种风格已已为大众众所接受受，许多多人概念念中豪宅宅的模板板都是现现代欧式式

30、的，所所以这种种风格在在推广中中没有什什么市场场风险。可能发生的的情况及及解决方方案：与威尼斯二二期等项项目形成成激烈的的市场竞竞争，可可以在产产品的内内部结构构上有所所创新，比比如像上上海的九九溪十八八岛一样样，把中中庭的结结构放到到户型中中，使整整个户型型采光和和通透性性特别好好，并可可以设置置地下室室，增加加功能区区。另外外在营销销导入独独特的UUSP，使使本案在在众多项项目中独独树一帜帜。三、其他物物业形式式的建议议1.保留单单位项目地中的的保留单单位是本本项目产产品设计计中的一一个难点点。保留留单位建建设初期期是外销销房，当当时档次次并不低低，但是是几年下下来，数数易其主主，加之之有

31、一部部分一直直没有销销售出去去，由建建筑工地地上民工工居住，所所以整体体档次不不高。为为避免保保留单位位影响本本项目的的整体品品位，我我们建议议在整体体规划设设计上，考考虑别墅墅及TOOWNHHOUSSE的立立面颜色色、整体体风格等等，对保保留单位位进行一一定的改改造，保保证整个个社区格格调的整整体性，同同时又要要将保留留单位与与别墅及及TOWWNHOOUSEE适当分分离，建建议采用用红外线线报警系系统进行行隔断，别别墅和TTOWNNHOUUSE入入口处采采用电子子卡入户户方式，保保留单位位住户不不能进入入别墅区区。对于于几幢民民工租住住的部分分，建议议寻找其其现在所所有权人人，协商商进行收收

32、购，对对立面、楼楼道、景景观进行行处理后后可进入入二手房房市场进进行销售售。2. 双拼拼别墅、TTOWNNHOUUSE及及叠加式式别墅对于TOWWNHOOUSEE我们建建议采用用化整为为零，各各个击破破的方式式。本项项目中TTOWNNHOUUSE、叠叠加式别别墅及花花园电梯梯洋房占占的比重重很大，而而无锡的的别墅市市场至今今还没有有一个真真正的TTOWNNHOUUSE项项目，这这是我们们的优势势，同时时也会成成为我们们销售的的一个风风险点，因因此我们们建议将将这些建建筑设计计在外立立面风格格上建造造成时尚尚简洁的的现代式式风格，规规划和景景观上设设计为几几个小型型组团，结结合本项项目“水边的的

33、法尔内内塞贵族族生活”（见后后），分分别以意意大利著著名街区区命名，同同时在景景观设计计上、小小品运用用上与街街区风格格相吻合合，这样样每个小小组团都都各具特特色。户型建议：别墅的户型型设计和和室内空空间格局局，理应应更注重重人与环环境的沟沟通与交交互作用用，如日日照采光光、空气气对流、起起居室、客客厅、餐餐厅、过过廊等居居室活动动空间与与私家花花园、自自然环境境的视觉觉通透，融融为一体体（即以以大面积积的玻璃璃墙体为为隔断与与围护）。TTownnhouuse和和花园洋洋房的户户型上做做大面宽宽、小进进深的设设计，这这样才能能让本项项目在产产品上与与其他项项目有所所区别，公公寓房可可以称为为花

34、园电电梯洋房房，每户户都有精精装修花花园，而而公寓房房有电梯梯也凸现现了社区区的每一一个业主主都有着着尊贵的的身份。面积控制：独立别墅：3500-5000，主主力为4400左右townhhousse:联联排：2220-2500叠加式：1180-2000公寓房：1120-1400四、功能配配套本项目具有有自然资资源优势势，但是是相对于于市中心心周围的的配套则则不略显显不足，所所以在功功能配套套上要充充分利用用自己具具备的自自然资源源，做到到人有我我有，人人无我也也有，自自然环境境与物质质环境和和谐统一一，才能能吸引消消费者的的关注。针对本项目目多种不不同的物物业形式式，功能能配套在在总体协协调基

35、础础上，不不同物业业也应有有其不同同的配套套。总体配套：游艇码头高尔夫球推推杆练习习场学校（建议议在原泰泰德国际际学校基基础上进进行改建建，与名名校联合合办学）五星级VIIP会所所不同产品功功能配套套：独立别墅：中央空空调系统统私家游泳池池太阳能热水水系统中水处理系系统（中中水用于于花园灌灌溉）卫星电视接接收系统统精装修花园园Townhhousse：精精装修花花园家用中央空空调卫星电视接接收系统统多层花园洋洋房：电电梯精装修花园园卫星电视接接收系统统注：精装修修花园（即即每户的的入户花花园或私私家花园园在交付付使用的的时候绿绿化及小小品都有有创意的的“装修”，使室室内的绿绿化悦目目且有品品位，

36、整整体可以以提高对对目标客客户的吸吸引力）四、环境建建议体现纯水岸岸别墅的的主题，在在景观上上营造可可分可合合的水岸岸四重奏奏：第一一重，远远山近水水；第二二重，整整体内部部景观，水水系、绿绿化、小小品；第第三重，组组团内景景观，风风情街区区；第四四重，屋屋顶花园园和私家家花园。生态环境是是给予人人们生活活的自然然环境。生生态，这这个大内内涵包括括生活的的方方面面面：房房屋采光光、日照照、保暖暖、节能能、通风风、外墙墙遮阳、绿绿径、人人工河道道等等，为为人们提提供清新新的空气气、怡然然的视野野、干净净的路径径和超然然于城市市的喧嚣嚣嘈杂的的家居气气氛。环环境组成成了宏观观的生态态系统，绿绿化是

37、美美化微环环境、改改善居住住条件的的关键要要素，它它构成了了绿树成成荫的美美丽景象象，又能能净化空空气、减减弱噪音音、调节节气温、湿湿度和风风速、改改善小气气候。为此我们提提出下列列建议仅仅供参考考：小区道路路选择树树干高大大乔木、树树冠浓密密生长快快抗灾性性强的树树种，例例如梧桐桐、杨柳柳和香樟樟等；草地上种种植无刺刺、无毒毒花木，并并且颜色色丰富有有层次；水池边的的树种宜宜选用灌灌木或垂垂柳等；近建筑物物用低矮矮灌木、花花草或间间种少量量乔木，远远高建筑筑物则结结合组团团主题设设置不同同种类植植被。小区景观一个好的别别墅住宅宅区必须须具有一一个良好好的视觉觉环境，使使人们对对环境产产生舒适

38、适的心理理感受，为为此我们们建议： 围绕“水”作为景景观的重重头戏，根根据规划划布局，重重点规划划开挖一一条贯穿穿小区的的人工河河，以此此划分出出不同区区域、不不同景观观、不同同类别的的物业形形式； 在河边边设置特特色景观观，以人人工河为为中心（或或为轴）向向外辐射射将河边边的开阔阔地区如如集中绿绿地与小小区各组组团特色色景观连连接起来来，使每每一户都都非常接接近特色色景观，从从而把水水景与其其他景观观贯穿起起来成为为社区业业主活动动、休闲闲的重要要场所； 在小区区主入口口处建造造别具一一格、景景色怡人人的特色色景观，获获得丰富富多变的的空间，凸凸显别墅墅住宅区区的高雅雅性特色色； 道路走走向

39、应符符合进出出人流动动线，道道路设计计应设有有排水系系统，建建筑物与与车行道道保持一一定距离离。五、物业管管理规划划因本物业度度假式别别墅的定定位，在在物业管管理上要要突出自自助式客客户服务务，提供供的服务务包括：多功能会会所 家居清清洁 汽车清清洁 衣服洗洗烫 代聘钟钟点工代购商品品 代定车车船票 邮政服服务 住宅外外观清洗洗 保管行行李服务务花匠服务务 上门厨厨师 订餐 地毯清清洗 宾馆预预约服务务代办快递递服务 叫车服服务 代办搬搬家 健身房房预约 叫醒服服务商务中心心预约：电脑/传真服服务 代订书书报智能化管理理服务：周界报警警系统 红外线线及闭路路电视监监控系统统 可视对对讲系统统门

40、窗防盗盗系统 煤气泄泄露报警警系统 给排水水监控系系统输配电监监测系统统 照明监监测系统统 紧急求求助按钮钮宽带网入入户二、目标消消费群分分析从本案的市市场定位位来看，本本案在目目标人群群的定位位上也有有别于其其他别墅墅类项目目，它不不完全以以经济总总量来对对目标人人群进行行区隔，其其考虑的的复杂程程度，涵涵盖内容容将更为为广泛，也也更为细细致，简简单的说说就是要要在有可可能购买买类似物物业项目目的人群群中，再再进行甄甄选，方方可成为为本案的的有效目目标客源源。购买本案的的客户层层面，总总体上分分成经济济实力截截然不同同的客户户，购买买独立别别墅的客客户主要要是有经经济实力力的高端端人群，而而

41、其他诸诸如电梯梯洋房的的主要为为城市的的中产阶阶级。客户的职业业构成背背景由外资企业业家、外外企高层层管理者者等外籍籍人士构构成的国国外购买买需求，随随着对外外开放的的深化，在在无锡工工作的外外国人增增多，他他们主要要分布在在新区和和其他区区域的外外资企业业，随着着这个人人群的不不断扩大大，购买买需求将将不断增增长。中资企业家家、高级级经理人人及ITT、金融融、房地地产界精精英，他他们在职职业生涯涯中积累累了大量量的财富富，追求求生活的的品位与与质量，改改善居住住条件时时，他们们会考虑虑在环境境优美的的风景区区。城市的“中中产阶级级”，如薪薪资优厚厚的律师师、会计计师、高高级知识识分子等等，二

42、次次置业时时多会选选择良好好人文环环境的TTOWNNHOUUSE。金金城路和和长江北北路贯通通以后，无无锡新区区与本项项目的物物理距离离和心理理距离大大大缩短短了，这这样一群群高学历历高收入入的人群群肯定会会考虑在在太湖边边拥有自自己的家家，他们们选择高高档公寓寓、叠加加式别墅墅和toownhhousse等物物业形式式。投资人士（来来历比较较复杂），别别墅抗风风险能力力较强，增增值潜力力大，特特别是依依山傍水水的别墅墅项目，低低价高卖卖或用于于出租。但是由于社社会文化化背景、传传统生活活习惯、知知识文化化水平、居居住水平平、居住住观念的的差异，不不同买家家对别墅墅要求相相差很大大。客户特征描描

43、述他们属于社社会上较较富裕的的一族，有有稳定的的社会收收入，具具有较高高甚至显显赫的社社会地位位。他们含蓄内内敛、深深藏不露露，不事事张扬，不不爱露富富；生活阅历丰丰富，见见多识广广，视野野开阔，具具有国际际观念，对对文化认认同与敬敬慕，钟钟情于纯纯自然背背景和高高品质建建筑，追追求“珍品化化生活”；在释放成功功的同时时，喜欢欢树立自自我，标标榜个性性，追求求独特的的文化品品位，注注重高质质量休闲闲健康的的生活方方式；比较关注国国家政治治、经济济新闻动动态，以以把握大大局，掌掌控商界界风云。客户行为习习惯分析析比较喜欢诸诸如财经经、汽车车、家居居、高尔尔夫等专专业类杂杂志新闻闻；工作比较繁繁忙

44、，出出差机会会多，往往返于市市内、机机场、大大城市之之间；日常交际，高高级应酬酬比较多多，经常常出入高高级消费费场所，如如星级酒酒店、俱俱乐部、高高尔夫球球场等；周末喜欢从从事一些些度假式式休闲活活动或参参加国际际化的高高档文化化活动，如如名车展展、模特特SHOOW、高高雅文艺艺演出等等是他们们喜欢观观看的活活动。不喜欢太被被关注，一一般场合合不爱露露面，行行踪甚至至有点诡诡秘。第四章、营营销策略略一、推广案案名、llogoo设计及及释义1、推广案案名案名原则l 突出其其珍贵的的自然资资源。太太湖是闻闻名海内内外的自自然风景景，也是是本项目目最大的的优势，所所以首先先利用这这一资源源来吸引引目

45、标客客户。l 满足目目标客户户的精神神需求在市场经济济条件下下的社会会生活中中，一天天就可以以产生一一个暴发发户，但但三年却却不能培培养一个个“精神贵贵族”，这就就是文化化内涵的的稀缺性性。别墅墅是亚文文化的载载体，别别墅的精精神就是是别墅的的灵魂，所所以，也也要赋予予本楼盘盘丰富而而高尚的的文化内内涵，所所以在取取案名时时，更多多的是考考虑对客客户精神神需求的的挖掘，并并在不断断丰满其其文化内内涵。 l 能给人人以诗意意栖居的的美好联联想。l 案名要要简洁易易记，朗朗朗上口口、易于于传播。案名推荐XXXX 推推荐指数数推荐理由本项目三面面环水，位位于名副副其实的的半岛上上，这里里的金色色港湾

46、将将成为无无锡太湖湖边上最最为瑰丽丽的的风风景之一一，而本本项目正正好是坐坐落于风风景中的的别墅，也也成为风风景的组组成部分分。在推推荐案名名前，我我们做了了简单的的市场调调查，调调查对象象为有实实力并有有意向购购买别墅墅的人，有有约600%喜欢欢半岛丽丽景这个个案名，觉觉得该案案名朗朗朗上口并并且能体体现出别别墅的贵贵族气质质，目标标消费群群的喜欢欢和认同同是案名名确定的的最好导导向。XXXX 推推荐指数数推荐理由XXXX，让让消费人人群第一一时间得得到本项项目地理理位置的的信息位于于山清水水秀的太太湖边，自自然资源源的优势势不言自自名。消消费者认认可度330%。太湖浅水水湾 推推荐指数数位于香港岛岛南部的的浅水湾湾是香港港最具代代表性的的美丽港港湾。浅浅水湾风风景秀丽丽，波平平浪静，是是感受自自然欣赏赏红日西西沉的好好地方。浅浅水湾的的美丽景景色，使使它成为为香港著著名的高高级住宅宅区之一一，其中中包括香香港巨商商李嘉诚诚、包玉玉刚的豪豪华私宅宅。借助助浅水湾湾形象，本本项目意意在打造造一个太太湖边的的浅水湾湾。标志及示意意太湖境界界 推荐指指数境界是一种种高度，只只有财富富和人生生的经历历积累到到一定程程度，才才能从容容享受自自然的境境界、生生活的境境界，太