云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法bszg.docx

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1、文政发22010073号文山州人民民政府关关于印发发文山壮族苗苗族自治治州物业业管理暂暂行办法法的通知知各县人民政政府，州州直各委委、办、局局：文山壮族族苗族自自治州物物业管理理暂行办办法已已经第十十二届州州人民政政府第441次常常务会议议讨论通通过，现现印发给给你们，请请结合实实际，认认真贯彻彻执行。二O一O年年七月二二十七日文山壮族苗苗族自治治州物业业管理暂暂行办法法第一章总总则第一条 为加强强我州城城镇住宅宅小区物物业管理理，规范范物业管管理服务务活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，改善善提高人人民群众众的居住住生活和和工作环环境，根根据中中华人民民共和国国物权法法和国国

2、务院物物业管理理条例（以以下简称称条例例）、云云南省物物业管理理规定等等有关法法律、法法规的规规定，结结合我州州实际，制制订本暂暂行办法法。第二条 本办法法所称的的物业，是是指已建建成的并并经验收收合格投投入使用用的各类类房屋建建筑和附附属配套套的设备备、设施施、建筑筑地块以以及管理理服务用用房、会会所等。第三条 本办法法所称的的物业管管理服务务，是指指物业服服务企业业(以下下简称物物业企业业)按照照物业服服务管理理合同约约定，对对各类房房屋及配配套的设设施、设设备、道道路、绿绿化和相相关场地地等进行行维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和公共秩秩序的服服务活动动。第四条 本办法法所称的的

3、住宅小小区，是是指以住住宅为主主体功能能配套齐齐全的住住宅小区区或住宅宅组团以以及各单单位的单单元住宅宅楼、办办公住宅宅混合楼楼，住宅宅、非住住宅混杂杂居住区区、工矿矿居民点点等。第五条 本办法法所称的的业主，是是指房屋屋所有权权人或单单位。第六条 政府提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择合法法的专业业化物业业企业。鼓鼓励物业业企业采采用新技技术、新新方法、依依靠科技技进步提提高物业业服务和和管理水水平。第七条 凡在文文山州行行政区域域内的物物业服务务管理活活动均适适用本办办法。县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业服服务管理理活动的

4、的监督管管理工作作。第二章 业主及及业主大大会、业业主委员员会第八条 业主可可以委托托代理人人参加业业主大会会会议，业业主应当当有签名名的书面面委托书书给代理理人。委委托代理理人应当当具备完完全民事事行为能能力，业业主在物物业服务务管理活活动中享享有下列列权利：(一)按照照物业服服务管理理合同的的约定，接接受物业业企业提提供的服服务管理理；(二)提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业服务管管理的有有关事项项提出建建议；(三)提出出制订和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；(四)参加加业主大大会会议议，享有有投票权权，享有有业主委委员会成成员的选选举权和和被选举举权；(五)监督

5、督业主委委员会工工作；(六)监督督物业企企业履行行物业服服务管理理合同；(七)监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金的的管理使使用；(八)对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；(九)法律律、法规规规定的的其他权权利。第九条 业主在在物业服服务管理理活动中中，应当当履行下下列义务务：(一)遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；(二)遵守守物业管管理区域域内共用用部位、共共用设施施设备的的使用，公公共秩序序和公共共环境的的维护等等方面的的规章制制度；(三)执行行业主大大会的决决议和业业主大会会授权业业主委员员会做出出的决定定；(四)按

6、照照国家和和各级政政府的有有关规定定交纳专专项维修修基金；(五)依法法履行物物业服务务管理合合同，按按时交纳纳物业服服务管理理费用及及合同约约定的相相关费用用；(六)法律律、法规规规定的的其他义义务。第十条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业业主大会会是代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业服服务管理理活动中中的合法法权益的的自治组组织。第十一条 一个个物业管管理区域域只能成成立一个个业主大大会和一一个业主主委员会会。物业业管理区区域应根根据便于于管理，相相对集中中的原则则划分，但但建筑面面积在330万平平方米以以上分多多期开发发的住宅宅小区，可可以划分分为两个个以上

7、物物业管理理区域。属于城市建建设中自自然形成成的，相相对独立立的住宅宅区和非非住宅物物业，可可以划分分为一个个物业管管理区域域。第十二条 同一一个物业业管理区区域内的的业主，应应当在物物业所在在地的县县级以上上房地产产行政主主管部门门的指导导下成立立业主大大会，并并选举产产生业主主委员会会。但是是，只有有一个业业主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。第十三条 物业业管理区区域符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主委员会会：(一)将物物业交给给业主的的建筑面面积达

8、物物业服务务管理区区域总建建筑面积积50%以上的的；(二)将物物业交给给第一个个业主之之日起满满3年的的；(三)占购购房业主主30%以上业业主提议议的。第十四条 业主主在业主主大会会会议上的的投票权权，根据据业主拥拥有物业业的建筑筑面积、住住宅套数数等因素素，按下下列标准准确定：(一)住宅宅物业，每每套住宅宅建筑面面积在1140平平方米以以下的11票；超超过1440平方方米不足足2800平方米米的为22票；2280平平方米以以上的为为3票。(二)非住住宅物业业，每处处建筑面面积在2200平平方米以以下的为为1票；每超过过2000平方米米的增加加1票，但但最多不不超过330票。第十五条 业主主大

9、会履履行下列列职责：(一)制订订、修改改管理规规约和业业主大会会议事规规则；(二)选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会的工作作；(三)选聘聘、解聘聘物业企企业；(四)决定定专项维维修基金金的使用用、续筹筹方案，并并申报、监监督实施施；(五)审议议物业企企业有偿偿服务及及其收费费标准；(六)制订订、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；(七)法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理职责。第十六条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面、

10、表表格征求求意见的的形式，但但应当有有本区域域内持有有二分之之一以上上投票权权的业主主参加。第十七条 业主主大会做做出决定定，应当当经与会会业主所所持投票票权二分分之一以以上通过过。业主主大会作作出制订订和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业企业，专专项维修修基金使使用和续续筹方案案的决定定，应当当经本区区域内全全体业主主所持投投票权三三分之二二以上的的业主通通过。业主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。第十八条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开，经经20%以上

11、的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十九条 召开开业主大大会会议议，业主主委员会会应当在在会议召召开155日前通通知全体体业主，并并告知相相关的居居民委员员会、社社区，同同时做好好业主大大会会议议记录。业主大会的的决议、章章程、规规章制度度等不得得与国家家的法律律、法规规相抵触触。第二十条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，履履行下列列职责：(一)召集集并主持持业主大大会会议议，报告告物业服服务管理理的实施施情况；(二)代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业企业签签订物业业服务管管理合同同；(三)了解解、听取取业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监

12、监督和协协助物业业企业履履行物业业服务管管理合同同；(四)监督督业主遵遵守管理理规约和和监督管管理规约约的实施施；(五)监督督业主遵遵守物业业服务管管理合同同，按时时交纳物物业服务务管理费费用及合合同约定定的相关关费用；(六)业主主大会赋赋予的其其他职责责。第二十一条条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内，向物物业所在在地的县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门和居居民委员员会、社社区、乡乡镇人民民政府备备案。第二十二条条 业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会成员员中推选选产生，主主任1人人，副主主任按照照业主委委员会成成员人数数的200%选举举。业主主委员

13、会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织协调调能力的的业主担担任。业主委员会会委员的的任期每每届为33年，可可连选连连任。业业主委员员会委员员原则上上不计发发薪金，但但是，为为了加强强其责任任心，管管理服务务好物业业、业主主，可根根据物业业管理区区域规模模大小，物物业服务务管理质质量等因因素给予予一定的的工作补补贴。工工作补贴贴的标准准应当由由本区域域内全体体业主所所持投票票权三分分之二以以上的业业主商议议确定。第二十三条条 管管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理(包包括餐饮饮、加工工修理、油油漆、油油料、粉粉碎等污污染公共共环境的的生产经经营活动动)；

14、共共用部位位、共用用设施设设备的使使用、收收益、维维护、管管理；业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务；违违反规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。管管理规约约应当尊尊重社会会公德，不不得违反反法律、法法规，不不得损害害社会公公共利益益。管理理规约对对全体业业主具有有约束力力。第二十四条条 业业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。第二十五条条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依法履行行职责，不不得作出出与物业业管理服服务无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理服

15、务务无关的的活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，物物业所在在地的县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门，应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第二十六条条 业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关，与与居民委委员会、社社区相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关居民委委员会、社社区依法法履行自自治管理理职责，支支持居民民委员会会、社区区开展工工作，并并接受其其指导和和监督。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出

16、的决定定，应当当告知相相关的居居民委员员会、社社区，并并认真听听取居民民委员会会、社区区的意见见和建议议。第三章物物业服务务企业资资质管理理第二十七条条 州州人民政政府房地地产行政政主管部部门是州州人民政政府物业业服务管管理行业业的行政政主管部部门，负负责全州州行政区区域内物物业企业业的行政政管理，负负责一、二二级企业业资质的的申报、年年检的初初审管理理和三级级企业资资质以下下等级的的认证、审审批和年年检工作作。第二十八条条 申申请设立立物业服服务的企企业，除除应当符符合有关关法律、法法规规定定的企业业设立条条件外，还还须按照照国家建建设部物物业管理理企业资资质管理理试行办办法和和云南南省物业

17、业管理企企业资质质等级管管理办法法的规规定办理理。在文山州境境内从事事物业服服务管理理活动的的外地物物业企业业，应当当备齐有有关资料料到当地地房地产产行政主主管部门门进行登登记，同同时报文文山州人人民政府府房地产产行政主主管部门门办理备备案登记记。第二十九条条 物物业企业业依法取取得资质质证书后后方可接接受委托托，依法法从事物物业服务务管理活活动。在在物业企企业从事事物业服服务管理理的从业业人员，应应当按照照国家和和省人民民政府的的有关规规定，取取得相应应职业资资格证书书。业主主委员会会、房地地产开发发企业、机机关、团团体等单单位不得得聘请无无物业服服务资质质的企业业从事物物业服务务管理活活动

18、。第四章 前期物物业服务务管理第三十条 本办办法所称称的前期期物业服服务管理理是指业业主委员员会尚未未组成前前，开发发建设单单位选聘聘的物业业企业实实施的物物业服务务管理。开开发建设设单位选选聘物业业企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务管管理合同同。前期期物业服服务管理理费用，由由开发建建设单位位与物业业企业协协商确定定，物业业服务管管理费在在业主委委员会未未成立前前，由开开发建设设单位支支付。前期物业服服务管理理合同可可以约定定期限，但但是，期期限未满满，业主主委员会会成立后后与物业业企业签签订的物物业服务务管理合合同生效效的，前前期物业业服务管管理合同同终止。前前期物业业服务管管理

19、合同同期限最最长不得得超过33年。第三十一条条 将将物业交交给第一一个业主主之日起起，满33年仍未未成立业业主委员员会的，开开发建设设单位可可以继续续选聘物物业企业业实施物物业服务务管理，同同时应当当签订书书面的物物业服务务管理合合同，物物业服务务管理费费用由开开发建设设单位与与物业企企业协商商确定。从从第4年年开始，物物业服务务管理费费用由物物业买受受人自行行承担。开发建设单单位与物物业企业业签订的的物业服服务管理理合同期期限为暂暂定期限限，最长长不得超超过3年年。业主主委员会会成立后后应当按按照本办办法的相相关规定定选聘物物业企业业，签订订物业服服务管理理合同，并并提前11个月书书面告知知

20、原物业业企业，原原物业企企业接到到告知书书后，应应当在11个月的的时限内内与业主主委员会会办理清清楚相关关交接手手续，并并同时终终止原物物业服务务管理合合同。第三十二条条 开开发建设设单位在在销售物物业之前前，应当当制订临临时管理理规约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。开发建设单单位制订订的临时时管理规规约，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。第三十三条条 开开发建设设单位制制订的临临时管理理规约，应应当在物物业销售售前向物物业买受受人明示示，物业业买卖合合同（商商品房购购销合同

21、同）中中应当包包含前期期物业服服务管理理合同约约定的内内容。物物业买受受人在与与开发建建设单位位签订物物业买卖卖合同（商商品房购购销合同同）时时，应当当对遵守守临时管管理规约约给予书面面承诺。第三十四条条 业业主依法法享有物物业的共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权、使使用权，开开发建设设单位不不得擅自自处置。第三十五条条 物物业企业业承接物物业时，应应当对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行查验验并进行行书面登登记，经经有关人人员签字字认可后后备案管管理。第三十六条条 在在办理物物业承接接验收手手续时，开开发建设设单位应应当向物物业企业业移交下下列资料料，同时时将下列列资料(二套)报

22、送同同级房地地产行政政主管部部门登记记备案：(一)小区区竣工总总平面图图，单体体建筑、结结构、设设备竣工工图，小小区附属属配套设设施、地地下管网网工程竣竣工图，小小区各项项工程竣竣工验收收和验收收备案等等资料；(二)设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；(三)物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；(四)物业业管理所所必需的的其他资资料。物业企业应应当在前前期物业业服务管管理合同同终止时时5日内内，将上上述资料料全部移移交给业业主委员员会。第三十七条条 开开发建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期和和保修范范围，承承担物业业的保修修责任。第三十八条条 开开发建设设单

23、位应应当按照照规定在在物业管管理区域域内配建建必要的的物业管管理用房房。物业业管理用用房配建建标准如如下：(一)小区区内房屋屋总建筑筑面积在在1万平平方米以以下的，物物业管理理用房建建筑面积积不得少少于155平方米米；(二)小区区内房屋屋总建筑筑面积在在1万平平方米以以上3万万平方米米以下的的，物业业管理用用房建筑筑面积不不得少于于40平平方米；(三)小区区内房屋屋总建筑筑面积在在3万平平方米以以上5万万平方米米以下的的，物业业管理用用房建筑筑面积不不得少于于60平平方米，物物业管理理用房不不少于两两处；(四)小区区内房屋屋总建筑筑面积在在5万平平方米以以上的，每每超过11万平方方米，物物业管

24、理理用房在在60平平方米的的基础上上应当再再增加115平方方米，增增加数量量以此类类推，物物业管理理用房应应当为两两处以上上。第三十九条条 开开发建设设单位按按照房地地产开发发与物业业服务管管理相分分离的原原则，通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应合法法资质的的物业企企业。住宅物业的的开发建建设单位位，应当当通过招招投标的的方式选选聘具有有相应合合法资质质的物业业企业；投标人人少于33个或者者住宅规规模较小小(总建建筑面积积1万平平方米以以内)的的，经物物业所在在地房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议的方方式选聘聘具有相相应合法法资质的的物业企企业。第五章 物业管管理与服服务第四

25、十条 一个个物业管管理区域域只能由由一个物物业企业业实施物物业服务务管理。业业主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业企业业订立书书面的物物业服务务管理合合同，物物业服务务管理合合同的约约定应当当包括下下列内容容：物业服务质质量、内内容、范范围、费费用（包包括管理理费用）；物业管管理事项项、区域域、权限限；小区区内绿地地、绿化化管理；小区内内道路、场场地管理理；小区区内停车车场地及及收费管管理；小小区内共共用部位位、共用用设施设设备正常常维护管管理及经经营收费费管理；物业服服务管理理用房的的使用、双双方的权权利义务务、合同同期限、违违约责任任等。第四十一条条 物物业企业业在承接接物业服服务管

26、理理时，应应当向业业主委员员会交纳纳物业服服务管理理保证金金50000元至至100000元元。该保保证金作作为物业业企业使使用物管管用房、相相关资料料管理、共共用部位位、共用用设施设设备的正正常维护护管理等等。物业服务管管理合同同终止时时，物业业企业能能完好、完完整地按按时交还还物管用用房、本本办法规规定的相相关资料料、共用用部位和和共用设设施设备备的正常常运转等等，业主主委员会会应当及及时如数数退还物物业服务务管理保保证金，反反之，物物业服务务管理保保证金将将作为违违约损失失补偿费费，不予予退还。第四十二条条 物物业企业业应当按按照物业业服务管管理合同同的约定定，提供供相对应应的服务务管理。

27、物物业企业业未能履履行物业业服务管管理合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担违违约责任任或者相相应的法法律责任任。第四十三条条 物物业企业业承接物物业时，应应当与业业主委员员会办理理物业验验收手续续，业主主委员会会应当向向物业企企业移交交本办法法第三十十六条规规定的资资料。物业服务管管理合同同终止时时，物业业企业应应当在115日内内将物业业管理用用房和本本办法第第三十六六条规定定的资料料交还给给业主委委员会。物业服务管管理合同同终止时时，业主主大会若若另行选选聘其他他物业企企业的，物物业企业业之间应应当做好好交接工工作，不不得相互互刁难。第四十四条条 物物

28、业管理理用房的的所有权权依法属属于业主主。物业业管理用用房的用用途是保保障本小小区业主主和物业业的服务务管理的的必备用用房，未未经业主主大会同同意，物物业企业业不得改改变物业业管理用用房的用用途。业业主、业业主委员员会和业业主大会会不得处处置物业业管理用用房。第四十五条条 物物业企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该该区域内内的全部部物业服服务管理理委托给给他人。第四十六条条 对对物业管管理区域域内违反反有关治治安、环环保、物物业装饰饰装修和和使用等等方面法法律、法法规规定定的行为为，物业业企业应应当制止止，并及及时向公公安机关关和有关关行

29、政管管理部门门报告。公安机关和和有关行行政管理理部门在在接到物物业企业业的报告告后，应应当及时时依法对对违法行行为予以以制止或或者依法法处理。第四十七条条 物物业企业业应当协协助做好好物业服服务管理理区域内内的安全全防范工工作，发发生安全全事故时时，物业业企业在在采取应应急措施施的同时时，应当当及时向向有关行行政管理理部门报报告，并并协助做做好救助助工作。物业企业雇雇请的保保安人员员（应取取得国家家认可的的保安资资格上岗岗证）、清清洁(保保洁)工工和其他他工作人人员、管管理人员员，应当当遵守国国家有关关规定，对对被雇请请的人员员身份情情况、家家庭情况况、社会会关系情情况和个个人一贯贯表现等等情

30、况进进行甄别别，并将将详细登登记的情情况报送送房地产产行政主主管部门门备案。第四十八条条 保保安人员员在维护护物业管管理区域域内的公公共秩序序时，应应当履行行职责，不不得侵害害公民的的合法权权益。物业企业在在服务管管理活动动中，应应当公示示在本小小区服务务管理的的全部工工作人员员基本情情况和照照片。工工作人员员应当相相对固定定，更换换时间原原则在11年以上上，人员员更换后后须及时时更换其其基本情情况和照照片。第四十九条条 物物业使用用人在物物业管理理活动中中的权利利义务由由业主和和物业使使用人约约定，但但不得违违反法律律、法规规和管理理规约的的有关规规定。物物业使用用人违反反本管理理办法和和管

31、理规规约的规规定，有有关业主主应当承承担连带带责任。第五十条 小区区内的环环境卫生生清洁和和业主的的垃圾统统一由物物业企业业清扫、收收集投放放在业主主委员会会确定的的本小区区内的投投放场地地，城市市垃圾清清运机构构每日须须到小区区内将所所投放的的垃圾彻彻底清运运到城市市垃圾处处理场(厂)。业主装修、改改造房屋屋的建筑筑垃圾由由业主负负责自行行清运。第五十一条条 小小区内的的停车场场地、空空地、道道路可设设置固定定停车位位或临时时停车位位，但应应当征得得所持投投票权三三分之二二以上业业主的同同意，且且规范有有序，不不得影响响业主的的正常生生活，不不得影响响道路通通畅等。物物业企业业可收取取车位费

32、费，收取取的车位位费700%归小小区全部部业主所所有，作作为住宅宅专项维维修基金金存入专专项账户户内（从从中抽出出10%用于业业主委员员会的日日常办公公经费和和工作补补贴），330%归归物业企企业所有有。业主对停放放的车辆辆有特殊殊保管要要求的，须须与物业业企业单单独签订订相关车车辆保管管合同，双双方协调调确定车车辆特殊殊保管费费额，同同时还应应当交纳纳车位费费，在车车辆保管管合同有有效期限限内发生生车辆丢丢失、损损坏的(自然损损坏除外外)，由由物业企企业按照照合同约约定承担担责任。仅仅交纳车车位费，未未签订车车辆保管管合同的的车辆丢丢失和损损坏，小小区业主主和物业业企业均均不承担担责任。车车

33、辆保管管收入费费用在扣扣出车位位费后全全部归物物业企业业所有。第五十二条条 县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门应当及及时处理理业主、业业主委员员会、物物业使用用人和物物业企业业在物业业管理活活动中的的投诉。第六章 物业的的使用与与维护第五十三条条 物物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑、场场地、绿绿化和共共用设施施设备，开开发建设设单位、物物业企业业和业主主均不得得擅自占占用或者者改变用用途。业主确需改改变公共共建筑和和共用设设施设备备用途的的，应当当征得业业主大会会三分之之二以上上代表的的同意后后，并报报经规划划、建设设、房地地产、消消防等政政府行政政职能管管理部

34、门门，依法法办理有有关手续续后告知知物业企企业方可可动工。第五十四条条 业业主、物物业企业业等不得得擅自占占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场场地、绿绿化用地地及公共共空间等等，损害害业主的的共同利利益。因维修物业业或者公公共利益益，业主主确需临临时占用用、挖掘掘物业管管理区域域内的道道路、场场地、绿绿化用地地及公共共空间的的，应当当征得业业主委员员会和物物业企业业的同意意；物业业企业确确需临时时占用、挖挖掘上述述公共场场地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业业主、物物业企业业必须将将临时占占用、挖挖掘的道道路、场场地、绿绿化用地地及公共共空间，在在约定的的期限内内恢复原原状。第五十

35、五条条 供供水、供供电、供供气、供供热、通通讯、有有线电视视等单位位，应当当依法承承担物业业管理区区域内相相关管线线和设施施设备维维修、养养护的责责任。以以上单位位因维修修、养护护等需要要，临时时占用、挖挖掘道路路、场地地、绿化化用地的的，应当当征得业业主委员员会和物物业企业业的同意意后方可可施工并并及时恢恢复原状状。第五十六条条 业业主在住住宅室内内装饰装装修工程程开工前前，应当当向房地地产行政政主管部部门申报报登记，或或者委托托物业企企业向房房地产行行政主管管部门申申报登记记，非业业主的住住宅使用用人对住住宅室内内进行装装饰装修修，还应应当取得得业主的的书面同同意。房地产行政政主管部部门应

36、当当根据申申请业主主的房屋屋结构、质质量和毗毗邻房屋屋的影响响关系等等情况，告告知业主主房屋在在装饰装装修中的的禁止行行为和注注意事项项等，并并签订住住宅室内内装饰装装修管理理协议。第五十七条条 利利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会的同意意后，按按照国家家的相关关规定办办理有关关手续，同同时须向向业主委委员会签签订租用用协议，按按期支付付租金。租租金收益益80用于补补充小区区内的专专项维修修基金，存存入规定定的住宅宅专项维维修基金金账户内内；200%用于于业主委委员会的的日常办办公经费费和工作作补贴。物业共用部部位、共共用设施施设备的的

37、经营收收入和资资金使用用支出，业业主委员员会应当当每个季季度向业业主公布布一次，并并接受业业主的监监督。第五十八条条 严严禁业主主、业主主委员会会、物业业企业等等擅自改改变房屋屋结构、房房屋外观观；严禁禁拆改房房屋承重重结构、墙墙体、梁梁柱、楼楼板、阳阳台等；严禁搭搭占共用用阳台、天天台、屋屋面、通通道、绿绿化等。第五十九条条 物物业管理理区域不不得建设设污染环环境的工工业生产产设施；建设其其他设施施，其污污染物排排放不得得超过国国家、省省有关规规定的排排放标准准；已建建成的设设施，其其污染物物排放超超过规定定排放标标准的要要限期治治理。住住宅、经经营、生生产、加加工等混混合的物物业，经经营人

38、在在经营、生生产、加加工时，昼昼间（凌凌晨6时时至晚上上22时时）不得得产生660分贝贝以上的的噪声，夜夜间（晚晚上222时至次次日凌晨晨6时）不不得产生生50分分贝以上上的噪声声。业主在装修修物业时时，在以以上时段段中应当当参照上上述规定定办理。第六十条 物业业存在安安全隐患患，危及及公共利利益及他他人合法法权益时时，责任任人应当当及时维维修养护护，有关关业主应应当给予予配合。责任人不履履行维修修养护义义务的，经经业主大大会同意意，可以以由物业业企业维维修养护护，费用用由责任任人承担担。第六十一条条 业业主在小小区内饲饲养家畜畜、家禽禽和宠物物等动物物，须自自行加以以管束，不不得放养养及影响

39、响他人正正常生活活、安全全及危害害公共利利益。严严禁将家家畜、家家禽和宠宠物的粪粪便排放放在小区区内。小区内不得得停放22吨以上上的载货货车辆，不不得停放放工程车车、拖拉拉机、农农用车辆辆等。第七章 物业维维修基金金第六十二条条 文文山州人人民政府府房地产产行政主主管部门门，是全全州物业业共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金的管理理部门。县县人民政政府房地地产行政政主管部部门负责责本县物物业共用用部位、共共用设施施设备的的维修基基金监管管工作。第六十三条条 住住宅物业业、住宅宅小区内内的非住住宅物业业或者与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业的业主主，应当当按照国国家有关关规定交交纳

40、专项项维修基基金。专项维修基基金属业业主所有有，专项项用于物物业保修修期满后后物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造，不不得挪作作他用。第六十四条条 专专项维修修基金交交存、使使用、管管理和监监督的具具体办法法按照住住宅专项项维修资资金管理理办法(建设部部、财政政部令220077第1165号号)和云云南省住住宅专项项维修资资金交存存管理规规定执执行。第八章 物业服服务管理理收费第六十五条条 物物业服务务管理实实行有偿偿服务管管理的办办法，物物业服务务管理收收费应当当遵循合合理、公公开以及及费用与与服务管管理项目目、水平平相适应应的原则则，区别别不同物物业的性性质和特特点，由

41、由业主委委员会和和物业企企业按照照文山州州价格主主管部门门会同建建设房地地产行政政主管部部门制订订的物业业服务管管理收费费办法，在在物业服服务管理理合同中中约定。第六十六条条 物物业服务务管理收收费可按按照政府府指导价价和市场场调节价价区别管管理。政府指导价价的物业业范围：未成立立业主委委员会前前的前期期物业服服务管理理，政府府保障性性住房的的物业服服务管理理，危险险房屋改改造回迁迁小区的的物业服服务管理理等。物物业服务务管理费费标准不不可上浮浮，下浮浮不限。市场调节价价的物业业范围：除政府府指导价价物业范范围外的的物业服服务管理理均可实实行市场场调节价价。物业业服务管管理费标标准由业业主委员

42、员会与物物业企业业协商确确定。政府鼓励业业主通过过公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业企业；提倡物物业企业业开展正正当的价价格竞争争，禁止止价格欺欺诈，促促进物业业服务管管理收费费通过市市场竞争争形成。第六十七条条 物物业企业业向业主主提供服服务管理理的，不不论是否否与业主主和业主主委员会会合同约约订服务务管理项项目的，都都应当实实行明码码标价，标标明服务务项目、收收费标准准、服务务时限等等情况。物业企业实实行明码码标价，应应当遵循循公开、公公平和诚诚实守信信的原则则，遵守守国家价价格法律律、法规规、政策策和合同同约定价价格。第六十八条条 物物业服务务管理收收费明码码标价的的内容

43、包包括：物物业企业业名称、收收费对象象、服务务内容、服服务标准准、计费费方式、计计费起始始时间、收收费项目目、收费费标准、价价格管理理形式、收收费依据据、价格格举报电电话等。以上物业服服务管理理收费的的内容应应当在小小区内显显著位置置和收费费点，采采取公示示栏、公公示牌等等接受业业主监督督。第六十九条条 业业主应当当根据物物业服务务管理合合同的约约定按时时交纳物物业服务务管理费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务管理费费用的，由由物业使使用人交交纳，物物业使用用人滞交交或不交交纳的，由由业主负负连带交交纳责任任。第七十条 物业业管理区区域内，城城市供水水、供电电、

44、供气气、供热热、通讯讯、有线线电视、垃垃圾清运运等单位位应当自自行向最最终用户户收取有有关费用用。物业业企业接接受委托托代收上上述费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用，其其代理手手续费用用由上述述委托单单位支付付。第七十一条条 物物业服务务管理费费用的构构成主要要包括物物业服务务管理成成本、法法定税费费和企业业法定利利润。物物业服务务管理成成本费用用一般由由以下内内容构成成：(一)服务务管理人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；(二)物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用；(三)物业业管理区区域清洁洁卫生费费用；(四)物业业管理区区域绿

45、化化养护费费用；(五)物业业管理区区域秩序序维护费费用；(六)办公公费用；(七)物业业企业固固定资产产折旧；(八)经业业主同意意的其它它费用等等。物业共用部部位、共共用设施施设备的的大修、中中修和更更新、改改造费用用不属于于该范畴畴内，应应当通过过专项维维修基金金予以管管理列支支。物业业户内设设施设备备的维修修、改造造和疏通通等费用用需另外外计算收收取；第七十二条条 对对于小区区内二次次加压水水泵、电电梯、消消防等公公共设施施设备的的运行维维护费用用，所有有因此而而受益的的业主(或使用用人)应应当平均均分摊支支付。第七十三条条 物物业服务务管理收收费的计计算办法法一般按按法定的的产权面面积计算

46、算(以房房屋所有有权证登登记的面面积计费费，未办办产权证证的以售售房合同同中的建建筑面积积计费)，按月月计算收收取。别墅、单体体、联体体住宅可可按幢或或者分户户计算包包干收费费。营业性商业业物业可可根据人人流活动动量多少少，按法法定产权权面积或或者分户户计算收收费。第七十四条条 县县级以上上人民政政府价格格主管部部门和房房地产行行政主管管部门，是是本辖区区内物业业服务管管理收费费的行政政主管部部门，应应当加强强对物业业服务管管理收费费的监督督管理。政政府指导导价的物物业服务务管理收收费标准准，原则则上应当当2至55年内结结合当地地市场物物价水平平做一次次调整。第九章 法律责责任第七十五条条 开

47、开发建设设单位在在销售物物业时未未制订临临时管理理规约或或者规约约有侵害害物业买买受人合合法权益益的，以以及未向向物业买买受人明明示(签签名)临临时管理理规约的的，由县县以上人人民政府府房地产产行政主主管部门门按照国国务院条条例有有关规定定处罚。第七十六条条 开开发建设设单位擅擅自处分分属于业业主的物物业共用用部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权的的，由县县以上人人民政府府房地产产行政主主管部门门按照国国务院条条例第第六章第第五十八八条规定定处罚。第七十七条条 开开发建设设单位、物物业企业业等不移移交小区区有关资资料的，由由县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例第六六章第五五十九条条规定处处罚。第七十八条条 未未取得物物业管理理资质证证书从事事物业服服务管理理的，由由县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例第六六章第六六十条规规定处罚罚。第七十九条条 物物业企业业聘用未未取得物物业管理理等职业业资格证证书的人人员或者者雇请身身份、家家庭、社社会关系系不明的的保安人人员等从从事物业业服务管管理活动动的，由由县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例第六六章第六六十一条条规定处处罚。第八十条 物业业企业将将一个物物业管理理区域内内的全部部物业服服务管理理一并委委托给他他人的，由由县以上上