物业管理前期介入方案(DOC54页)gwdk.doc

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1、 前期介入物业服务管理方案Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.前 期 物 业 管 理 方 案二一二二年二月月十七日日目 录录第一部分分前期介介入服务务的四个个阶段33一、物业业顾问组组建阶段段3二、建设设施工阶阶段4三、竣工工验收阶阶段5四、物业业销售阶阶段6第二部分分物业管管理模式式及服务务目标77一、服务务管理模模式的设设想7二、服务务管理目目标构建“阳光社社区”11第三部分分项目组组织架构构与岗位位人员设设置133一、组织织机构设设置与岗岗位人员员配备情情况133二、各部部门主要要工作职

2、职责144三、物资资装备需需求情况况17四、前期期介入工工作计划划17五、日常常管理期期工作计计划188第四部分分物业前前期管理理开支计计划预算算201.行政政办公用用品计划划表2002.维修修工具计计划表2203.护卫卫、消防防装备计计划表2214.环境境绿化装装备计划划表2115.前期期介入日日常费用用开销预预算表222第五部分分前期物物业管理理工作的的开展223一、前期期物业工工作重点点23二、前期期管理流流程及工工作计划划25三、前期期管理总总要求226四、物业业接管验验收的前前期管理理27五、接管管验收程程序及注注意事项项31六、设备备设施试试运行332七、全面面清洁开开荒322八、

3、样板板房的服服务接待待工作336九、会所所及康乐乐服务建建议522第一部分分 前期介介入服务务的四个个阶段*住宅小小区的前前期介入入物业管管理，是是指物业业正式进进驻前的的物业管管理，其其主要目目的是：及时发发现设施施、设备备的遗留留问题，为为日后物物业的顺顺利运作作打好基基础，进进行沟通通渠道、管管理架构构和相关关资源准准备，确确保业主主顺利进进驻以及及正式进进驻后的的良好管管理效果果。*公司针针对*住住宅小区区的前期期物业管管理特点点及项目目进度安安排，拟拟在*物业管管理平台台的支持持下，从从客户关关系、制制度管理理、技术术资料管管理三个个环节入入手，制制定出完完善、高高效、科科学的作作业

4、规程程和工作作计划，以以保障*住宅小小区物业业的正常常、有序序运转，协协助集团团使之物物业建立立良好之之窗口形形象。要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，将根根据物业业施工进进度的实实际情况况，对“*”制订科科学、成成熟、相相应的物物业管理理前期介介入工作作计划，并并按计划划和阶段段开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。一、物业业顾问组组建阶段段 对于物物业管理理前期介介入，物物业公司司将依托托集团公公司总部部强大的的技术力力量以及及与我们们合作多多年、极极具专业业见解及及工作经经验的各各相关专专业专家

5、家，组建建“项目前前期顾问问团”。根据据物业特特点，提提出合理理建议。前前期介入入人员需需要参与与小区规规划设计计方案的的变更讨讨论，从从管理的的角度审审视规划划设计方方案是否否合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。1. 小区人车车分流的的设计；人员、车车辆进出出智能化化“一卡通”系统；2. 电梯联动动监控和和消控中中心的设设置五方方通话，刷刷卡上下下梯系统统；3. 会所功能能设计；4. 公共照明明开关设设置位置置及开闭闭形式；5. 家用空调调穿墙孔孔和室外外机座位位置的预预留；6. 信报箱的的设立，公公共告示示栏的配配置；7. 直饮水系系统功能能配置；8. 公共洗手手间

6、的设设置；9. 小区垃圾圾房的设设置；10. 物业管理理用房的的位置设设计；11. 附属工程程配置设设施建设设的设计计参与。二、建设设施工阶阶段 建设过过程中，物物业前期期介入人人员及物物业顾问问每日到到现场了了解工程程进度、施施工情况况，逐步步对物业业的硬件件增加了了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。1. 提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；2. 分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；3. 审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优

7、劣，提提供改善善意见；4. 提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；5. 提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；6. 帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；7. 对施工现现场出入入的车辆辆实施安安全监察察与环境境清洁措措施管理理。8. 提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；并配合合对各施施工现场场的水电电核抄数数据与施施工单位位正常使使用的管管理。9. 检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程例会和和建筑负负责人定定期碰面面会等）；

8、10. 检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；11. 配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；12. 提出遗漏漏工程项项目的建建议；13. 对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和贯标（ISOO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001等）需需要，减减少投入入成本和和今后的的物业管管理成本本。三、竣工工验收阶阶段 物业管管理前期期介入人人员将定定期视察察施工现现场，参参与工程程例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的

9、的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。1. 参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；2. 发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；3. 参与重大大设备的的调试和和验收；4. 制订物业业分户验验收流程程并执行行；5. 指出工程程缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。四、物业业销售阶阶段 良好的的物业管管理形象象及物业业管理品品牌会吸吸引大量量的购房房者，同同时也有有助于开开发单位位树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助开

10、发部部的物业业销售和和宣传推推广。1. 制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准备；2. 会所的服服务与管管理；3. 小区门岗岗、售楼楼处及样样板房的的保安、保保洁规范范等服务务，建立立良好的的物业形形象；4. 设置物业业专业人人员在售售楼现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；5. 对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；6. 负责有关关售楼宣宣传、构构建小区区未来的的居所环环境，物物业服务务、配套套设施的的宣传与与推广。7. 拟在*推行科科学、实实用的“礼宾助助理服务务” ，从而而扩大物物业管理理的服务务领域，使使服务更更为细致致，反应应更为

11、快快捷。第二部分分 物业管管理模式式及服务务目标一、 服服务管理理模式的的设想*是集团团公司第第一个整整体开发发的优良良项目，集集公司技技术和资资金的优优势，大大手笔打打造的高高档纯住住宅小区区，真正正实现以以房地产产带动建建筑业发发展的思思路。为为此，作作为物业业前期介介入，也也是物业业行业经经过多年年探索的的成功经经验，作作为开发发的一个个后勤部部门开展展工作，在在全国一一二线城城市采用用这种模模式非常常成功，为为达康公公司树立立品牌，创创品牌打打造精品品小区奠奠定扎实实的基础础。为达达康公司司大盈利利，大发发展提供供强有力力的后勤勤保障，促促进了楼楼盘更好好的销售售，并在在同等楼楼盘的销

12、销售价格格上，有有着一定定的提价价优势。物物业公司司历经多多年的市市场运作作，由于于利润薄薄弱，没没有完全全发挥应应有的更更加功效效，因此此，我公公司作为为集团的的下属企企业，一一定以集集团公司司大局为为重，学学习和借借鉴先进进管理模模式，结结合自己己实际情情况，摸摸着石头头过河。众众观中国国地产业业多数的的房地产产商，如如万科、保保利等全全国著名名房地产产品牌企企业，均均以其产产品开发发的建筑筑质量与与优质的的物业服服务取胜胜，从而而在全国国各地创创造出一一个又一一个的精精品楼盘盘，在房房屋销售售价格上上也比一一般非品品牌楼盘盘高出10%，企业业从中获获取丰厚厚的利润润回报。近近年已有有恒大

13、华华府、碧碧桂园两两大品牌牌进驻郴郴州地产产市场，现现正开发发挂牌销销售的楼楼盘，其其地理位位置与周周边配套套条件并并无优势势，然而而开发企企业成熟熟而大气气的前期期运作模模式，除除大胆的的在楼盘盘景观建建设投入入外，更更是大手手笔投资资把前期期物业服服务体现现得淋漓漓尽致，其其品牌的的效应与与优质的的物业服服务的发发挥，使使其楼盘盘的销售售价格远远远地突突破郴州州本地的的新高，从从开盘以以来空前前好的销销售量来来看，也也得到了了郴州客客户的认认可。现本市物物业企业业均采用用包干制制经营，盈余或或者亏损损均由物物业服务务企业享享有或者者承担。但但郴州市市属于物物业管理理起步较较晚的地地区，物物

14、业服务务行业还在在摸索发发展的幼幼稚期，在在市场竞竞价激烈烈的条件件下，多多数物业业企业采采取尽量量减少人人员开支支，来降降低经营营成本，获获取企业业利润的的最大化化，然而而造成从从业人员员工资福福利待遇遇低，员员工招聘聘困难，从从业人员员素质参参差不齐齐，服务务质量普普遍不高高，物业业服务企企业与业业主甚至至与开发发商之间间之间矛矛盾重重重的恶性性循环，最终导致两败俱伤。根据我公司在著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，安居公司拟在*住宅小区前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包干制，而实行酬金制经营模式与服务管理，即前期物业管理阶段的服务管理所有开支成本，由物业方在履行物

15、业服务活动开展的过程中，按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用的方式。既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。根据优质质物业服服务的要要求与项项目的特特点相结结合,*物业通通过对项项目的情情况分析析及对项项目周边边情况的的了解,结合对对项目的的定位,我们认认为*住宅小小区的物物业管理理服务一一定要把把“安全、舒舒适、快快捷、健健康”放在首首位。*住宅小小区物业业管理围围绕“安全、舒舒适、快快捷

16、、健健康”八个字字展开。安全是指指让业主主在小区区里生活活得安全全放心；舒适是指指要创造造优美整整洁的环环境，让让业主感感到舒适适、温馨馨；快捷是指指让业主主在小区区里方便便的与各各地进行行联系，交交换信息息，这就就要求我我们打造造一个高高端品位位的智能能化小区区；健康是指指良好的的环境促促进人的的身心健健康，同同时丰富富多彩，形形式各样样的社区区文化活活动引领领业主健健康的生生活工作作习惯。为此，项项目的物物业管理理与服务务要按照照以下要要求展开开： 1、科学学化、制制度化、规规范化、高高起点 *住宅小小区技术术含量高高，管理理范围广广，不能能只凭经经验办事事。要积积极探索索制定并并不断完完

17、善一套套覆盖各各个方面面的管理理制度，使使整个管管理工作作有章可可循，有有据可依依，管理理与服务务走上科科学化、制制度化、规规范化的的轨道；要有高高素质的的员工队队伍，高高技术的的管理手手段，高高标准的的管理要要求。只只有这样样，才能能达到好好的管理理效果。 2、加强强治安防防范，严严格出入入管理制制度，建建立客户户档案 小小区住宅宅管理最最重要的的就是安安全管理理。而*住宅小小区物业业管理的的安全保保卫工作作极其重重要，必必须加强强治安防防范，建建立和健健全各种种值班制制度，坚坚持外来来人员出出入检查查登记制制度，坚坚持定期期检查楼楼宇防盗盗与安全全设施制制度，坚坚持安全全管理下下班交接接检

18、查制制度，坚坚持24小时值值班巡逻逻，力求求做到万万无一失失。同时时，应全全面建立立客户档档案，熟熟悉业主主情况，增增加沟通通了解，做做到时时时心中有有数，确确保业主主的人身身和财产产安全。 3、加强强消防管管理，做做好防火火工作 由由于*住宅小小区功能能多、设设备复杂杂、人流流频繁、装装修量大大（特别别是入伙伙初期，将将面临大大批量的的装修管管理），所所以火灾灾隐患因因素多。因因此，*住宅小小区物业业管理防防火要求求高，应应特别加加强对消消防工作作的管理理。做好好对业主主、对各各施工单单位用火火、用电电的宣传传教育及及监督管管理工作作，明确确防火责责任人，熟熟悉消防防基本 知识，掌掌握防火火

19、、救火火基本技技能；加加强防范范措施，定定期检查查、完善善消防设设施，落落实消防防措施，发发现问题题及时处处理，消消除事故故隐患。 4、重视视清洁管管理 环环境卫生生好坏是是小区管管理服务务水平的的重要体体现。我我们将在在自身环环境管理理经验的的基础上上，为小小区提供供专业的的清洁服服务工作作。为此此要制定定完善的的清洁细细则，明明确需要要清洁的的地方、材材料、清清洁次数数、检查查方法等等。同时时要加强强经常性性巡视保保洁，保保证大堂堂、电梯梯、过道道随脏随随清，广广场走道道无杂物物、灰尘尘，门窗窗干净明明亮。5、强化化设备管管理及设设施的维维修保养养 设设备、设设施的正正常运行行是小区区是否

20、正正常运作作的核心心。应重重视对*住宅小小区水电电设施(包括高高低压变变电房，高高低压电电缆、电电线，上上下水管管道等各各项设施施)的全面面管理和和维修，供供水供电电要有应应急措施施。应特特别注重重对电梯梯的保养养与维修修，注重重对消防防系统的的检查、测测试。要要有健全全的检查查维修制制度，要要对公用用设备、公公共场所所，如大大厅、走走道 、电梯梯间等定定期检查查、维修修维护。对对业主的的设备报报修要及及时处理理，并定定期检查查。要做做到电梯梯运转率率不低于于98，消消防设备备完好率率达到100。6、设立立前台客客户中心心，完善善配套服服务 管管理就是是服务。为为方便客客人，满满足客人人需要，

21、*住宅小小区应有有配套的的服务，设设立客服服中心。 帮助业业主、租租户办理理各种手手续，解解决相关关问题；提供问问讯、商商务等各各类服务务，包括括提供一一些日常常性服务务，如协协助接待待来访客客人，回回复电话话投诉，提提供打字字、传真真、复印印及订票票服务等等；提供供其他可可能的委委托服务务，如代代送快件件等（小小区多种种经营有有偿服务务范畴）。7、加强强沟通协协调，不不断改进进工作 小小区管理理处应加加强与业业主的沟沟通，主主动征询询、听取取他们对对管理服服务工作作的意见见与要求求，认真真接受、处处理业主主、租户户的投诉诉，及时时反映、解解决他们们提出的的问题。要要谨慎对对待，协协调好各各方

22、关系系，协调调配合好好政府各各部门的的工作，还还要不断断改进各各项管理理，使各各项工作作指标达达到同行行业先进进水平。二、 服服务管理理目标构建建“阳光社社区”*住宅小小区作为为高尚物物业居所所，开展展物业管管理工作作，就必必须高度度重视他他们的文文化需求求、服务务需求及及主动参参与社区区建设的的愿望,共同营营建高品品质的服服务环境境。我们提出出构建“阳光社社区”的人居居理想模模式，强强调由“物化”管理上上升到“文化”管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“阳光社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人员与小小区成员

23、员以及小小区成员员之间的的正常沟沟通，使使“长幼有有序，睦睦邻亲善善”的传统统社区概概念得以以理性回回归，并并激发小小区成员员共同参参与建设设社区人人文环境境的积极极性。二二是通过过多种宣宣传形式式培养社社区成员员集体主主义观念念，进而而深入到到他们在在使用物物业尤其其是在使使用共享享性较强强的物业业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的设设想是：1、倡导导“全员参参与”的管理理文化：在管理处处内部我我们强调调员工在在合理分分工基础础上的充充分合作作，例如如在保洁洁方面提提倡“人过地地净，全全员保洁洁”，安全全管理方方面提倡倡“全员防防范，全全员消防防”等，以

24、以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在在小区内内，我们们推崇“为客户户节约每每一分，让让客户满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心小区区公益事事业的业业主组织织起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设设。并且且，通过过实施“年度管管理报告告制度”，定期期如实向向客户报报告综合合管理服服务费的的收支使使用情况况，以及及治安、保保洁、绿绿化、社社区文化化等各专专项工作作的运作作情况，真真正做到到尊重业业主权益益。2、推广广“平等互互动”的服务务文化服务文化化的涵义义在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的

25、规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建建立这种种认识能能使员工工真正尊尊重自身身的工作作，产生生服务热热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服服务产品品的供方方和需方方均保持持愉悦的的心境，服服务水准准在平等等互动的的基础上上得以提提升。3、营建建“和睦亲亲善”的社区区文化社区文化化是物业业管理人人与小区区成员共共同创造造的、具具有社区区特色的的精神财财富和物物质形态态的完美美结合，社社区文化化建设的的

26、最终目目的是在在居住区区内建立立一种“和睦亲亲善”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在蔓延延的“人情冷冷漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。我们将围围绕“爱国主主义、环环境保护护、社区区科普、全全民健身身、社区区公益、尊尊老爱幼幼、物管管宣教、健健康家居居”等八大大主题来来组织、策策划社区区活动，努努力把*住宅小小区创建建为“精神家家园”。4、塑造造“亲和人人文”的环境境文化现代信息息时代的的到来，业业主更加加关注社社区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然

27、的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上上，我们们将导入入一套结结合现代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象识别系系统，提提升档次次；提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念；以多多种形式式组织业业主开展展环境保保护及美美化家园园活动。并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。第三部分分 项目组组织架构构与岗位位人员设设置一、 组织机机构设置置与岗位位人员配配备情况况结合对*住宅小小区的管管理设想想，我们们认为，完完善明晰晰的管理理职责、高高效节约约的组织织架构，是是物业公公司保证证管理成成效的前前提，

28、是是为业主主提供及及时、完完善物业业管理服服务的基基础。在在*住宅宅区项目目上，从从提高工工作效率率的角度度出发，建建议尽量量减少不不必要的的管理环环节，特特设置以以下的管管理架构构（见组织织架构图图设置表表）物业服务务中心人人员的配配备及组组织架构构图设置置表客 户 部26人主 任1人礼宾管家部10人收费员1人前台接待员1人绿化组4人保洁组10人*物业客服中心项目经理1人秩序维护部24人*公司队长1人工程部3人行政部2人主任1人主任秩序班长3人维修组2人行政人事1人培训专员1人运行组1人秩序员20人 根据以上上客服中中心架构构示意图图，管理理中心拟拟配备56人。备注：本本方案只只是对项项目的

29、管管理岗位位进行预预设置，而而各岗位位的具体体人员编编制则要要根据小小区入伙伙情况及及各岗位位的工作作范围进进行配置置增减。所所有人员员工资、福福利、服服装、工工作餐等等费用由由开发单单位承担担。二、各部部门主要要工作职职责1）物业业公司总总部：负责协调调、监督督、检查查、指导导*的管理理情况及及实际成成效，控控制费用用开支，合合理调配配人力、物物力；定定期与相相关主管管部门沟沟通汇报报，并根根据其相相关意见见调整*的管理理计划。2）服务务中心项项目经理理：A执行公公司决议议，负责责*日常工工作的整整体计划划、协调调、组织织、控制制及跟进进落实；B对项目目的服务务质量及及经营成成本进行行目标控

30、控制；C参照住住宅小区区物业管管理标准准，对项项目每日日的管理理情况进进行现场场检查及及督导落落实整改改；D每月对对小区的的管理实实效进行行综合评评审考核核，并对对存在问问题组织织及时、有有效的专专项整改改，保障障高质量量的物业业管理及及服务。3）客户户服务部部：A面向业业主现场场接受咨咨询、意意见、建建议、投投诉、求求助、质质疑等工工作，突突发性事事件处理理及报告告；B定期组组织进行行业主意意见调查查，回访访统计分分析工作作，及时时掌握业业主综合合评价等等数据；C根据业业主的实实际需求求，协调调其他各各部门，及及时为其其提供各各类专项项有偿服服务；D根据交交楼的计计划安排排楼宇前前期介入入、

31、接管管验收、单单元移交交及楼宇宇交收统统筹工作作；E定期落落实社区区文化活活动的拟拟定及组组织工作作；F二次装装修的申申报、监监督、管管理工作作；G接受业业主的零零星报修修工作，并并及时反反馈工程程人员，安安排工程程人员及及时上门门进行维维修服务务；H按有关关规定和和合同约约定公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况；I负责*项目的的清洁、绿绿化、消消杀工作作的检查查、考核核、工作作质量的的监督管管理等；J礼宾部部的规范范操作（电电瓶车对对小区内内业主接接送、样样板房管管家）K为进一一步提高高物业管管理服务务质量和和效率，在在短时间间内解决决业主的的投诉，同同时全面面提高员员工

32、职业业道德水水平和工工作责任任意识，也也为了提提高业主主的满意意度，最最终满足足业主高高标准、高高质量的的健康生生活需求求，在客客户服务务管理工工作上推推行“礼宾助助理”服务。L前台接接待的规规范管理理工作 ；负责责向住客客提供全全方位的的尊贵服服务，接接收客户户电话之之服务要要求、投投诉等，向向各部门门转达住住户的要要求，协协调各部部门的工工作，保保证住户户需求在在24小时时内获得得反馈。“助理”对客户户提出的的服务要要求进行行全程监监控，务务求按时时确保服服务质量量；定期期拜访客客户，听听取服务务质量反反馈意见见。M对*项目各各类型物物业进行行管理费费收缴、代代收代支支费用的的收缴等等；N

33、进行管管理中心心的成本本控制、资资金计划划和管理理。行政部：A主要负负责客服服中心的的内勤管管理，包包括文件件、档案案、正常常办公运运作、B会议召召集、固固定资产产及物品品的采购购和保管管等工作作； C负责客客服中心心人员招招聘、培培训的组组织；D负责客客服中心心人员的的考核、薪薪酬管理理等；E负责客客服中心心内部管管理制度度的制度度及实施施监督等等。三、 物资装装备需求求情况为创造一一个良好好的生活活与工作作环境，请请按物业业建设规规划的要要求配置置物业管管理用房房物业管管理用房房包括：1. 管理服务务用房：管理处处接待、办办公用房房；2. 保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工具设设备、维维

34、修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；物业管理理用房的的配置要要求：1. 管理处处办公用用房 划分为为客户接接待和办办公两个个区域。 2. 工程维维修作业业工作室室 需放置置梯子、台台钻等设设备及备备品备件件仓库。3. 保安、保保洁人员员休息、更更衣室 放置更更衣箱、凳凳子、保保洁工具具等。以上配置置除管理理用房外外，其他他用房可可利用车车库等多多余房间间，以不不侵占正正式办公公用房为为宜。总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高物业人人员工作作效率。四、前期期介入工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1成立*前前期介入入工作组组工程管理理介入时间项目目

35、进展确确定售楼处保保安、清清洁服务务客户档案案建立物业资料料归类收收集2成立住宅宅区物业业管理处处协商确定定管理处处办公场场所；项目入伙伙前2个月二次装修修管理处处办公场场所；办理管理理处有关关运作手手续；人员配置置、培训训；管理处办办公设备备配置。3前期介入入收集各类类工程资资料；入驻前二二个月熟悉、掌掌握各类类设施和和系统4导入*物业管管理模式式导入ISSO90001；导入*物业各各项规章章制度；导入*物业管管理理念念。5物业接管管准备物业验收收（软、硬硬件）；入驻前一一个月内内资料移交交；问题备忘忘。6首次业主主意见调查查收集小区区合理化化建议分分析调查查结果， 入驻前一一个月内内上门调

36、查查和回访访；提出改进进方案。五、日常常管理期期工作计计划管理策划划内容描述述备注体系完善善完善日常常管理流流程，修修订会务务运营管管理办法法；完善各类类壁挂文文件，VI系统，物物业招租租配合程程序；建立完善善的分包包方工作作绩效考考评体系系；展开管理理委员会会的筹备备工作。定期内部部评审ISOO90001（20112版）质质量管理理体系服务持续续改进定期对员员工进行行服务意意识、技技能培训训；定期上门门回访及及开展客客户意见见调查；全面开展展促进*销售的的住宅小小区的文文化活动动（一年年不少于于2次）；开展各种种形式的的物业法法规宣传传活动，制制作小区区办事指指南；会所策划划营运定期开展展客

37、户消消费意向向调查，适适当调整整服务项项目及内内容加强对分分包项目目的监管管管理达标标两年内达达到区、市市物业管管理示范范小区标标准，三年内达达到省优优秀物业业管理示示范小区区标准第四部分分 物业前前期管理理开支立立项预算算1.行政政办公用用品立项项表名称数量单价（均均价）合计备注办公桌椅椅5打印机1传真机1会客桌椅椅2复印机1电脑设备备3空调机（分分体式、柜柜式）2饮水机2照相机1电话1档案、资资料柜1整体制作作员工服装装56各类标识识牌1鞋套机4根据样板板房数量量伞架2电瓶看房房车3小区宣传传栏1员工餐厅厅用具各类办公公用品1小计2.维修修工具立立项表名称数量单价合计备注75型室室内疏通通

38、机1200型型室外疏疏通机18KVAA型电焊焊机1冲击钻1砂轮切割割机1手电钻1台钳1梯子1万用表1摇表1潜水泵1电工工具具2电流表1打磨机1水工工具具1高层作业业工具1其它工具具材料备备件13.护卫卫、消防防装备立立项表名称数量单价合计备注无线对讲讲系统12消防工具具2巡逻车13米高铝铝合金人人字梯2床及床上上用品24手电筒以以及雨具具124.环境境绿化装装备立项项表名称数量单价合计备注洗地机1吸水吸尘尘机1打磨机1抛光机1剪草机、雨雨衣1小推车、胶胶水管3农药喷杀杀器1铁锹、锄锄头1多功能清清洁车1小计备注：以以上四项项物资开开办筹备备物质立立项表，由由开发方方出资采采购。5.前期期介入日

39、日常费用用开销预预算表项 目目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1工资费用用项目经理理500001600000社保费未未计行政部250002600000社保费未未计礼宾部（置置业顾问问）18000102160000社保费未未计前台接待待180001216000社保费未未计物业收费费180001216000社保费未未计维修240003864000社保费未未计保洁12000101440000社保费未未计绿化160004768000社保费未未计秩序维护护18000245184400社保费未未计2工作餐费费16800056201660010元每每人每日日4办公费用用5005660000印刷、办办公用

40、品品等费用用5交通费用用30056360006接待费用用60056720007饮水费20056240008办公室水水电费5609通讯费用用1005612000宽带网络络费手机通讯讯费100560000办公室通通讯费300563600010培训费20000561120000计划物业业人员考考察培训训费12员工人身身意外险险100565600013不可预见见费用5005660000合计156000000备注：以以上日常常费用开开销预算算合计：156600000元，由由开发方方出资。第五部分分 前期物物业管理理工作的的开展一、前期期物业工工作重点点（一）建建立*住住宅小区区项目管管理部的的沟通渠渠道

41、。与与同人置置业良好好的沟通通是*住住宅小区区管理成成功与否否的关键键，物业业公司将将建立公公司、管管理处、现现场三个个层次的的沟通渠渠道。在在项目进进驻的初初始阶段段起，就就建立24小时值值班的客客户服务务热线，随随时接受受业主咨咨询和服服务需求求。1、认真真听取集集团或使使用人对对物业管管理的要要求、希希望。2、了解解集团或或使用人人对物业业使用的的有关安安排、打打算。（二）全全面了解解物业的的土建结结构、管管线走向向、设施施、设备备安装等等情况，参参与工程程验收，协协助成品品保护，进进行器材材检查、外外观检查查、性能能检查、功功能测试试、标牌牌检查，并并按整改改计划督督促整改改。（三）设

42、设计管理理模式拟拟定管理理制度。根根据前期期管理过过程中集集团的意意见和要要求，结结合现场场实际情情况，对对各项管管理方案案进行调调整，使使之更加加适合集集团的要要求，经经过一段段时间的的运行磨磨合，最最终固化化为基于于ISOO90000标准要要求的*住宅小小区物业业服务中中心程序序文件及及作业指指导书。1、拟定定物业辖辖区的规规章制度度、装修修施工管管理办法法、大门门出入管管理办法法、停车车场管理理办法等等。2、设置置物业辖辖区内的的物业管管理处，规规定各类类人员岗岗位责任任制定等等。3、制定定上岗人人员的培培训计划划，并实实施计划划。（四）办办理移交交接管事事宜，进进行工程程及物业业资料交

43、交接。1、拟定定移交接接管办法法。2、协助助和办理理移交接接管事项项。（五）建建立良好好的外部部公共服服务系统统和服务务网络，以以利于今今后工作作的开展展。1、消防防、电梯梯等专业业维保公公司的评评估、选选定。2、同街街道、公公安、交交通、环环保、卫卫生、市市政、园园林、教教育、公公用事业业、商业业及文化化娱乐等等部门进进行联络络、沟通通。3、建立立代办服服务项目目网络。（六）工工程、技技术等档档案资料料的建立立与管理理。经整整理后按按照资料料本身的的内在规规律和联联系进行行科学的的分类与与归档，所所有资料料实行“双档”（电子子档案、文文本档案案）管理理，并对对重要资资料进行行备份以以及规定定相应的的保存时时限。（七）协协助作好好小区入入伙前的的准备工工作。物物业公司司在长期期的物业业管理实实践中积积累了丰丰富的相相关工作作经验，我我们将在在总结过过去经验验的基础础上，协协助作好好*住宅宅业主入入伙及相相关手续续的办理理工作。（八）清清洁开荒荒工作。*住宅小区入伙前，施工管理方将负责进行初次全面清洁工作，物业管理公司将给予全面配合，在进行开荒过