某某地产苏园地块项目市场定位策划报告exng.docx

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1、某某地产产苏园地地块项目目市场定定位策划划报告目 录一、项目目概况1、苏项项目地块块区位环环境分析析.62、周边边环境分分析.663、项目目所在区区域规划划情况分分析.73.1项项目自身身概况.73.2项项目周边边区域规规划.8二、项目目市场环环境分析析1、苏州州市房地地产经济济背景分分析.,91.1苏苏州市概概况.91.2苏苏州市宏宏观经济济影响关关系分析.1111.3苏苏州市城城市规划划概况及及对本项项目的影影响.2551.4苏苏州市房房地产政政策概况况对本项项目的影影响2、苏州州市区房房地产市市场情况况调查.2282.1 苏州近近几年房房地产态态势分析析.3222.2苏苏州房地地产200

2、06年年发展态态势总结结及预测测3332.3苏苏州市区区房地产产市场调调查分析析.3552.4苏苏州市区区二级市市场（商商品房市市场）分分析.3382.5苏苏州市区区三级市市场（二二手房市市场）概概况及分分析.4423、苏州州市区房房地产区区域市场场调查.4423.1苏苏州房地地产市场场区域板板块分析析.4464、苏州州工业园园区房地地产市场场.4464.1园园区房地地产发展展及走势势.4884.2近近年内各各年度园园区供应应及销售售情况484.3园园区商品品房价格格走势及及与其他他片区房房价比较较情况. 4994.4园园区未来来房地产产市场分分析与预预测.5774.5典典型个案案和基准准竞争

3、对对手分析析.661三、苏州州各类物物业分物物业形态态专题分分析1、苏州州各类物物业形态态的发展展情况.691.1写写字楼.6691.2类类别墅.701.3多多层等低低密度住住宅.751.4高高层及小小高层住住宅市场场.7662、苏州州各类物物业市场场的主要要特征7793、苏州州各区域域典型个个案分析析.80四、消费费者需求求分析1、区域域内购房房者细分分及需求求分析8441.1何何谓市场场需求?.8441.2我我们的需需求者在在哪里?.8441.3需需求者购购买因素素分析.8552、消费费者需求求分析.8872.1私私营业主主.8772.2政政府官员员.8992.3本本地高收收入职业业经理人

4、人.9002.4外外来高收收入职业业经理人人.9332.5等等自由职职业者.9552.6投投资客户户.97五、本项项目分析析及定位位1、本项项目SWWOT分分析.2、本项项目整体体形象定定位.3、本项项目可能能发展物物业形态态的目标标客户定定位.3.1目目标客户户职业分分析3.2目目标客户户来源地地及比例例分析3.3目目标客户户家庭成成员构成成分析3.4目目标客户户可承受受总价范范围段及及各自比比例3.5目目标客户户可承受受面积范范围段及及各自比比例3.6客客户特征征描述3.7客客户行为为习惯分分析4、楼型型（物业业形态及及配比）定定位.5、价格格定位、分分析与建建议.6、户型型建议.六、产品

5、品多方案案配比建建议1、经济济成本分分析.2、总体体规划分分析.3、针对对消费群群分析.4、分期期发展规规划分析析.5、销售售分期分分析.七、营销销概念主主题与项项目规划划概念的的结合点点1、概念念产生的的背景.2、概念念主题的的诠释.3、案名名诠释.一、项目目概况1、项目目地块区区位环境境分析07号项项目地块块位于苏苏州新加加坡工业业园区金金鸡湖西西南岸，东东临金鸡鸡湖，西西接星港港街，南南靠机场场路，北北面垂柳柳路；可可以说是是近几年年来园区区湖西的的稀有临临湖观景景板块。图1：苏苏园（220055）077号地块块区位图图2、周边边环境分分析07号项项目地块块附近区区域目前前正处于于大规模

6、模开发建建设时期期，周围围工地林林立，仅仅机场路路一路之之隔即有有大湖城邦、和和乔丽晶晶、高尔尔夫花园园三个在在售中高高档住宅宅项目。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。由于项目目区域位位于湖西西成熟版版块，是是在政府府的宏观观规划和和控制下下有步骤骤地开发发建设的的，目前前景观方方面的布布局目前前已经初初现美好好轮廓，交交通及绿绿化等基基础公益益设施也也已经建建设齐备备，科教教文卫、行行政、商商业生活活配套也也不断新新增。交通方面面：项目目地块区区位交通通便利发发达，可可达苏城城南北。沿沿南侧机机场路往往东可通通金鸡湖湖东，往往西可通通苏州古古城区东东环路，沿沿

7、星汉街街可以方方便快捷捷直通湖湖西核心心CCBD商商业街区区。区域内道道路主要要为四块块板结构构，其中中星汉街街和星港港街以及及机场路路均为双双向六车车道，其其他如垂垂柳路、芙芙蓉街等等均为双双向四车车道，所所有道路路均路面面状况良良好，通通行顺畅畅,出行行十分便便利。3、项目目所在区区域规划划情况调调查3.1项项目自身身概况20055年122月299日苏州州工业园园区国有有土地使使用权挂挂牌出让让，在国国际大厦厦4楼会会议厅举举行。园园区国土土局该次次共推出出三宗地地块，总总占地面面积为55232291.15，起拍拍总价为为20228600万元，成成交总价价为21100668万元元，平均均楼

8、面价价：40045.91元元/，平平均涨幅幅：5.02。其中中备受瞩瞩目的本本项目地地块07号号“地王王”，被被中海地地产以110.33亿获得得。表1：苏苏园土挂挂07号号地块概概况表编号地块坐落落土地面积积用途出让年限（年绿地率建筑密度容积率起报总价价（万元）苏园土挂20055/077金鸡湖西西畔星港街东东机场路北北772889.002(含.7公顷顷幼儿园园用地)居住7050%25%1.66（不含幼幼儿园用用地）1031100金鸡湖西西畔垂柳路南南机场路北北1257764.93居住7045%30%0.88金鸡湖西西畔垂柳路东东机场路北北643777.004居住7045%30%0.66表：苏苏

9、园土挂挂07号号地块成成交价格格编号土地面积积（）容积率起报楼面面均价（元）成交楼面面均价（元）成交总价价涨幅苏园土挂20055/077772889.0021.6639211.63339211.633103110001257764.930.88643777.0040.6607号地地块包括括3个地地块，综综合容积积率不超超过1.0（不不含幼儿儿园），并并允许在在3个地地块上综综合考虑虑布置幼幼儿园。该地块总宗地面积为267430.99，起拍总价达10.3亿，是今年苏州地区的“地王”，备受各方瞩目。3.2项项目周边边区域规规划07号地地块位于于星港街街以东，机机场路以以北，东东北面紧紧靠金鸡鸡湖，

10、综综合容积积率为11.0；该地块块建筑面面积达226.77万，约约和4000亩，产产品类型型丰富，规规模大，是是园区近近几年内内少见的的大地块块，未来来此类规规模（特特别是湖湖西）的的地块将将越来越越少。由由于地块块大，总总价高，在在一定程程度上屏屏蔽了一一些竞争争对手，加加上“中中海发展展”园区区项目的的成功操操作，对对市场有有足够的的信心，因因此077号“地地王”最最后被中中海地产产以底价价获得。(1)未未来商业业休闲功功能逐渐渐显现：周边拥拥有临湖湖生态公公园、景景观带 “李公公堤”、水水乡邻里里中心（目目前正在在火热招招商）。独墅湖湖东（高高尔夫花花园东南南面）将将建一大大型标准准高尔

11、夫夫球场机场路路即将南南迁，原原机场路路改做金金鸡湖南南侧景观观大道目前，大大湖城城邦优客客公寓内内也已建建成2万万大型型Shooppiing Malll(2)未未来居住住集中区区功能初初现轮廓廓：南面是是已开发发楼盘“高高尔夫花花园”，“大大湖城城邦”和和“和乔乔丽晶酒酒店式公公寓”07号地地块区域域未来的的巨大增增值潜力力和未来来区域内内繁荣之之景象展展露无疑疑二、项目目市场环环境分析析1、苏州州市房地地产经济济背景分分析1.1苏苏州市概概况1.1.1苏州州市地理理位置、区区县划分分(1) 苏州地地处亚热热带北缘缘，四季季分明，气气候温和和，年平平均气温温16度度上下，年年降水量量1100

12、0毫米米左右。苏苏州地理理环境优优越，位位于长江江三角洲洲中部。东东经1119555-1211200，北北纬300477-332002之之间，东东邻上海海，西傍傍无锡，南南接浙江江，北依依长江，面面积84488.42平平方公里里，占全全省面积积的8.27%。苏州全市市地势低低平，平平原占总总面积的的54%，平均均海拔44米左右右，东南南部地势势低洼，西西南部多多小山丘丘。吴中中区穹窿窿山主峰峰高3551.77米，为为全市最最高点。苏州区位位优势明明显，交交通十分分便利，京京杭大运运河纵贯贯南北，京京沪铁路路、沪宁宁高速公公路横穿穿东西，是是3122、2004、3318国国道的交交汇处，苏苏州到

13、上上海虹桥桥机场有有直达快快车干线线。境内内有张家家港、常常熟、太太仓3个个国家一一类长江江口岸。苏州是我我国经济济最发达达的城市市之一，古古城东西西两侧工工业区体体现了目目前现代代中国最最先进的的技术产产业和管管理水平平。苏州州交通便便利，高高速公路路、沪宁宁铁路、3312国国道东接接上海11小时车车程，北北离南京京2小时时车程，并并有机场场路直通通虹桥机机场。大大运河北北接无锡锡，南抵抵杭州。(2)苏苏州古称称吴。周周敬王六六年(前前5144)，吴吴王阖闾闾命伍子子胥在今今苏州城城址建都都城。秦秦设吴县县，为会会稽郡治治。三国国时属吴吴国。梁梁太清三三年(5549)，侯景景作乱，城城遭荼毒

14、毒。隋开开皇九年年(5889)，始始名苏州州。宋政政和三年年(11113)，升苏苏州为平平江府。几几经破坏坏又重建建，元至至元十三三年(112766)，为为平江路路治。元元末，张张士诚据据城称王王，改名名隆平府府。明洪洪武元年年(13368)为苏州州府治。清雍正二二年(117244)，为为江苏省省会，苏苏州府辖辖9县，长长洲县、元元和县、吴吴县同城城而治。辛辛亥革命命后，省省会西迁迁，废苏苏州府，并并长洲、元元和、吴吴县为吴吴县。119499年4月月，成立立苏州市市，19983年年与苏州州地区合合并。目前苏州州市辖55县市、88区，55县市分分别为：张家港港、常熟熟、太仓仓、昆山山、吴江江；8

15、区区分别为为平江、金金阊、沧沧浪、虎虎丘、吴吴中和相相城区以以及苏州州工业园园区、苏苏州新区区。共有有1300个乡镇镇。1.1.2苏州州市面积积、市区区面积、人人口、市市区人口口及居民民构成特特点(1)苏苏州市面面积目前前为84488.42平平方公里里，市区区面积117300平方公公里目前，苏苏州市全全市共有有1255个镇，面面积88848平平方公里里，市区区面积117300平方公公里，建建成区面面积1008.66平方公公里，古古城区114平方方公里。20011年3月月，吴县县撤市建建区，被被拆分成成吴中、相相城两区区。原先先吴县市市城区，即即昔日的的吴国中中心，被被冠名吴吴中区；撤市建建区让

16、苏苏州市区区面积比比老城区区扩大了了约3倍倍左右。使使苏州的的城区面面积猛增增到17730平平方公里里。(2)220055年末苏苏州市户户籍人口口607731001人，其其中市区区常住人人口222515522人人20055年苏州州全市出出生4335955人，出出生率为为7.22，人人口自然然增长率率为1.01。年末末全市户户籍总人人口6007.331万人人，比上上年增加加8.447万人人，其中中市区总总人口2224.53万万人，比比上年增增加3.78万万人。(3)苏苏州市居居民年龄龄、民族族等构成成特点苏州人口口目前平平均寿命命已达775岁(市区777岁)。655岁以上上老人占占苏州全全市总人

17、人口比例例逐年增增加，最最近几年年已达111，苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。目前，苏苏州人口口的民族族构成以以汉族为为主(约约占总人人口的99999)，兼兼有回、蒙蒙古、维维吾尔、苗苗等411个少数数民族，少少数民族族中回族族人数最最多。随着苏州州经济的的发展，外外人口大大量涌进进苏州。苏苏州现有有人口总总数已超超过9330万人人，其中中苏州本本地人口口约6000万，外外来人口口3333万左右右。1.2苏苏州市宏宏观经济济背景及及对房地地产市场场和本项项目的影影响关系系分析目前，苏苏州工业业经济已已形成了了机械、电电子、纺纺织、丝丝绸、轻轻工、工工艺、医医药、化化工、建建材、冶冶金、食

18、食品等111个行行业。图2：220055年122月苏州州GDPP量三大大产业比比例构成成图(单单位：元元)从第三产产业的GGDP比比重看，远远没有达达到发达达城市第第三产业业占700%以上上比重的的指标要要求，因因此，苏苏州目前前还是一一个处于于发展阶阶段中的的新型工工贸城市市，第三三产业（服服务业）的的发展还还有广大大的市场场契机，也也必定会会因此而而存在巨巨大需求求，而促促进房地地产业尤尤其是高高端物业业和商业业地产的的发展。图3：220055年122月苏州州规模以以上企业业轻重工工业产值值比例构构成图(单位：万元)从20005年112月苏苏州工业业产值轻轻重工业业所占比比例可以以看出：目

19、前苏苏州工业业产值中中占绝对对比重的的是轻工工业，也也就是主主要集中中在苏州州各区域域的电子子技术产产业以及及制造加加工业，随随着经济济的强劲劲增长，各各种人才才也会继继续涌入入苏州，他他们对居居住环境境的高要要求，将将带来强强大市场场需求，因因此，未未来几年年内，这这些企业业集中区区域，代代表性的的如园区区新区等等，对高高端物业业的渴需需将会继继续被强强化。1.2.1苏州州市2000020005年全全市GDDP及涨涨幅，其其中房地地产所占占比例及及涨幅表3：22000020005年年苏州市市地区生生产总值值GDPP（单位位：万元元）及涨涨幅年份20000年20011年20022年20033年

20、20044年20055年元154007122317600280052080000000280220000034500000004026652000涨幅/11.44%11.88%13.55%12.33%11.77%图4：22000020005年年苏州市市GDPP（单位位：万元元）柱状状图图5：22000020005年年苏州市市GDPP年涨幅幅折线图图1.2.2苏州州市2000020005年全全市固定定资产投投资及涨涨幅，房房地产开开发所占占比例及及涨幅表4： 20000220055年苏州州市固定定资产及及房地产产投资开开发额（万万元）及及涨幅年份20000年20011年20022年20033年2

21、0044年20055年固定资产产投资516334000564333000812550544140889322914799463341784473449增长额度度879.343.44%73.33%10.33%20.33%房地产投投资开发发59911006677700107333633177994033334332000414333000图6：22000020005年年苏州市市固定资资产投资资额（单单位：万万元）柱柱状图（其中：系列11：固定定资产投投资；系系列1：房地产产投资开开发）图7：22000020005年年苏州市市固定资资产投资资涨幅折折线图上图显示示：20003年年苏州固固定资产产投资

22、额额与20002年年相比，增长了73.3%，也正是我国国家经济过热的一年，国家在该年月颁布了控制房地产开发的121文件，通过提高开发商和建筑商的自有资本金来调整经济过热的局面，同时也正式开始对房地产进行宏观调控。表5： 20000220055年苏州州市房地地产投资资开发额额（单位位：万元元）及其其涨幅年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年房地产投投资开发发59911006677700107333633177994033334332000414333000增长额度度11.44%9.1%56.44%65.88%87.990%23.990%图8：22000020

23、005年年苏州市市房地产产投资开开发额及及涨幅图图（单位位：万元元）自20002年起起，房地地产投资资开发额额连续三三年增长长率超过过50，20004年年增长率率更是接接近900%，也也正是这这一阶段段苏州房房地产的的发展最最为迅猛猛，甚至至可以说说是处于于一个发发展过热热的局面面。表6： 20000220055年苏州州市房地地产市场场施工竣竣工房屋屋面积比比较（单单位：万万）年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年施工房屋屋面积787.64839.5114577.72576638433.946000增长幅度度199910.2246.5575.6644.44

24、10%竣工房屋屋面积405.79422.90557.3779.211299.116000增长幅度度4.7-4.996.539.6650.669.1住宅销售售面积311.04390.71535.52575.4633.79。722.00增长幅度度7.018.3311.886.619.55%13.99%图9：苏苏州市22000020005年年施工/竣工/实销面面积柱状状比较图图（单位位：万）由上组图图可以明明显看出出自20002年年起苏州州房地产产业开始始迅速发发展，220033年施工工房屋增增长幅度度75.6%，220055年竣工工房屋增增长幅度度9.11，这些些体量基基本会在在0506年年完工，

25、因因此，006年苏苏州住宅宅市场的的竞争将将会更加加激烈，目目前市场场已经产产生3220万空空置房，加加上今年年的新供供应体量量，今年年的住宅宅供应量量将超过过8000万。1.2.3苏州州市2000020005年人人均GDDP及涨涨幅、人人均可支支配收入入及涨幅幅图10：江苏省省/苏州州市2000020005年人人均GDDP及涨涨幅表8：苏苏州市22000020005年年人均GGDP及及涨幅年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年江苏省117773129222143991167996208552243330苏州市26699230388435733347700

26、1576110541443苏州涨幅幅13.11%13.88%17.66%33.55%20.88%-6%20055年，苏苏州人均均GDPP较044年有所所下降，究究其根本本原因外来来人口增增多，对对促进苏苏州房地地产市场场的（尤尤其是二二手房市市场）活活跃来说说，是个个利好消消息。图11：20000220055年苏州州市人均均可支配配收入（单单位：元元）及涨涨幅比较较图表9：22000020005年年苏州市市人均可可支配收收入（单单位：元元）及涨涨幅年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年人均收入入9274410511510611712366114455116

27、2776增长幅度度10.3313.44%0.9%16.442%16.990%12.660%人均GDDP少了了，但人人均收入入较044年有所所增加，增增幅122.600%，购购买力上上涨，对对促进苏苏州房地地产市场场的（尤尤其是二二手房市市场）活活跃来说说，是个个利好消消息。1.2.4苏州州市2000020005年社社会消费费品零售售总额及及涨幅表10：20000220055年苏州州市社会会消费品品零售总总额（单单位：亿亿元）及及涨幅比比较年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年社会消费费品34817391.54451.62526.05625.10905.07

28、增长幅度度103312.55%15.33%16.55%18.88%16.550%图12：20000220055年苏州州市社会会消费品品零售总总额（单单位：亿亿元）及及涨幅比比较1.2.5 22000020005年年苏州市市（全口口径）财财政收入入及财政政支出总总额表11：20000220055年苏州州市财政政收支主主要指标标明细表表年份20000年20011年20022年20033年20044年20055年财政收入入15827208.95290.82409.9585597地方一般般预算收收入7255111.57147.03170.5219.573168图13：20000220055年苏州州市财

29、政政收支主主要指标标柱状明明细图1.3苏苏州市城城市规划划概况及及对本项项目的影影响(1)苏苏州市城城市规划划规划结结构：一一个中心心、五个个副中心心、十二二个片区区、四个个发展轴轴图14：苏州市市生态功功能分区区图图15：苏州市市城镇空空间网络络规划图图一个中中心：中中心城市市苏苏州都市市区规划以都都市区的的构想培培育苏州州中心城城市苏州市市区的发发展，突突破行政政区划的的界限，以以日常往往返通勤勤范围为为主体，主主要包含含苏州外外环高速速公路以以内和沿沿太湖的的地区，核核心是苏苏州市区区的建设设用地，核核心外围围保留大大片的绿绿色开敞敞用地。苏州中心心城市功功能： 上海海大都市市圈副中中心

30、，最最靠近上上海的特特大城市市和最具具发展潜潜力城市市 长江江三角洲洲重要的的中心城城市之一一 重要要的风景景旅游城城市 国家家历史文文化名城城 具有有多种现现代交通通方式，交交通优势势凸现 具有有洁净、舒舒适、宜宜人的生生活环境境和充满满绿色的的旅游环环境五个副副中心 常熟市区区是国家家历史文文化名城城，现代代化的商商贸城市市和风景景旅游城城市，是是全省新新兴的中中心城市市。它是是苏州的的北部门门户、沿沿江地区区的区域域性中心心，在苏苏州市域域的次中中心城市市中具有有最强的的综合实实力和最最高等级级、最完完善的各各类设施施 吴江市区区是苏、沪沪、浙交交界地区区的丝绸绸之都，新新兴工贸贸城市昆

31、山市区区是苏沪沪接壤地地带以外外向型经经济为主主的工贸贸城市太仓市区区是港口口、工业业城市张家港市市区是港港口、工工业城市市市域发发展轴沿沪宁城城镇聚合合轴沿轴的的发展以以IT等等高新技技术产业业带为龙龙头，大大力优化化城市空空间，努努力提高高产业和和空间集集聚度，成成为我国国引进、消消化、吸吸收国外外先进技技术的重重要基地地和高新新技术开开发、传传播、扩扩散的孵孵化基地地沿太湖旅旅游休闲闲轴沿太湖湖地区是是苏州生生态环境境和景观观最重要要、最具具特色的的地区，以以生态旅旅游为主主要功能能。以苏苏震桃高高速公路路、苏州州西南环环高速公公路等为为纽带，构构筑环湖湖旅游道道路，加加强景点点和景区区

32、与高速速公路环环路互通通的联系系，根据据景点和和景区布布局灵活活组织旅旅游线路路 沿苏嘉嘉杭交通通走廊发发展轴该轴轴是苏州州南北向向重要的的城镇轴轴线，以以苏嘉杭杭高速公公路为轴轴线，是是苏州辐辐射苏北北、联系系浙北的的重要通通道地区区，是市市域重要要的物流流走廊。应应因地制制宜，发发挥各地地优势，选选准产业业发展方方向，努努力形成成特色 沿沪青湖湖高速公公路发展展联系轴轴规规划沿轴轴城镇进进一步加加强与上上海的沟沟通与联联系，呼呼应苏州州临沪浙浙产业带带的发展展，注重重提高城城镇建设设的层次次和品位位，优化化城镇的的人居环环境和空空间景观观，多方方面增强强城镇对对人流、物物流、信信息流的的集

33、聚和和牵引功功能。妥妥善处理理城镇发发展与水水网的关关系，形形成具有有独特水水乡风貌貌的现代代化城镇镇。苏州生生态功能能分区环太湖生生态功能能区、阳阳澄淀泖泖水乡与与古镇生生态功能能区、沿沿长江生生态功能能区、沿沿沪宁线线城镇发发展轴生生态功能能区。(2)苏苏州工业业园区规规划园区简简介苏州工业业园区是是中国和和新加坡坡政府间间重要的的合作项项目。119944年2月月，中新新两国政政府签署署了关关于合作作开发建建设苏州州工业园园区的协协议，同同年5月月实施启启动。园园区地处处苏州城城东金鸡鸡湖畔，行行政区域域面积2260平平方公里里，下辖辖四个镇镇，总人人口233万。其其中，中中新合作作开发区

34、区规划面面积700平方公公里。园区的目目标是：把苏州州工业园园区建设设成为具具有国际际竞争力力的高科科技工业业园区和和现代化化、园林林化、国国际化的的新城区区。为了推进进苏州工工业园区区的顺利利发展，中中新两国国政府建建立了中中新联合合协调理理事会，由由两国副副总理分分别担任任理事会会中新双双方主席席，中国国外交部部、商务务部、发发改委、财财政部、国国土资源源部、建建设部、海海关总署署和新加加坡外交交部、贸贸工部、国国家发展展部、环环境部、经经发局等等有关部部门及江江苏省政政府和苏苏州市政政府的负负责人为为理事会会成员，定定期举行行会议，及及时协调调解决园园区发展展中的重重大问题题。中新双方方

35、财团还还共同出出资组建建了中新新苏州工工业园区区开发有有限公司司（CSSSD），具具体负责责成片土土地开发发建设。国国家有关关部门先先后在项项目审批批、外事事管理、海海关物流流等许多多方面授授予园区区相应的的管理权权限和优优惠政策策，江苏苏省和苏苏州市更更是把园园区作为为全省、全全市对外外开放的的重中之之重，全全力以赴赴推进开开发建设设，为园园区加快快发展创创造了良良好条件件。十年来，在在中央和和省市的的正确领领导下，经经过中新新合作双双方的共共同努力力，苏州州工业园园区经济济发展和和开发建建设取得得了令人人瞩目的的成就。目前，园园区以不不到苏州州市3%的土地地、3.5%的的人口和和5%的的工

36、业用用电量，创创造了全全市144%的地地方一般般预算收收入、118%的的工业产产值、222%的的注册外外资、228%的的进出口口额，每每万元GGDP耗耗水5.9吨、耗耗能0.22吨吨标准煤煤，达到到了900年代世世界先进进水平，初初步走出出了一条条高产出出、低能能耗的新新型工业业化发展展之路，成成为国内内开发速速度最快快、协调调发展最最好、竞竞争力最最强的开开发区之之一，成成为我国国对外开开放的重重要窗口口、中外外经济技技术合作作的成功功典范。园区未未来规划划图16：苏州工工业园区区二三期期景观规规划示意意图苏州工业业园区总总体规划划70平平方公里里，按照照规划，将将建成一一座600万人在在这

37、里居居住工作作的新型型工业城城市。首期开发发8平方方公里，这这里紧靠靠苏州古古城，将将建成一一个以工工商业为为主体、包包括金融融业和旅旅游业的的中心区区；第二区环环绕秀美美的金鸡鸡湖，将将建成一一个富有有水城特特色的居居住区和和高新技技术产业业区。07号项项目地块块位于金金鸡湖畔畔的二区区发展核核心区域域，其区区域居住住版块也也逐渐形形成，007号地地块的优优越位置置优势将将随着二二期开发发的配套套而凸现现价值中央央湖区高高尚观景景版块。第三区靠靠近上海海，地势势开阔，将将建成一一个技术术密集的的制造业业和加工工工业基基地。全全部建成成后，园园区将提提供366万个就就业岗位位。1.4苏苏州市房房地产政政策概况况对本项项目的影影响(1)220055年宏观观政策信信息分析析20055年可以以称为楼楼市政策策年，这这是社会会各界给给出的评评价。很很明显，自自上而下下、从中中央到地地方，今今年政策策出台之之密集、力力度之大大前所未未有，可可以说贯贯穿于220055年全年年的调控控政策，改改变了房房地产行行业发展展的“惯惯性”。 1月严严控土地地1月100日，国国土资源源部正式式对外发发布了220055年工作作要点，对对建设用用地供应应政策则则采用了了“从严严从紧”四四个字。220055年的土土地政策策以“严严”字当当头拉开开序幕。 3月提提高房贷贷利