某某房地产投资项目汇报材料分析(doc 17)expg.docx

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1、 乍浦项目目汇报材材料投资发展展部2022年10月3日主要结论论摘要乍浦项目目主要分分为两个个部分：一、与与嘉兴市市港口开开发建设设公司（以以下简称称“嘉港建建”）合资资成立码码头运营营公司；二、受受让港区区政府提提供的3322亩亩 详细区位参见所附图纸土地打打造浙江江浙北北物流基基地。由由于嘉兴兴市港务务局（嘉嘉港建的的股东之之一）和和嘉兴港港区的负负责人为为同一人人，与嘉嘉港建合合资后，港港区管委委会能够够为浙北北物流基基地的建建设提供供一定的的便利条条件。与嘉港建建合资成成立码头头运营公公司项目目的投资资机会在在于： 投资港口口具有一一定的战战略意义义：可以以保障集集团货物物在乍浦浦港接

2、卸卸中转，且且可为打打造浙北北物流基基地奠定定基础，也也便于专专业公司司利用乍乍浦有利利的地理理位置将将业务辐辐射到江江苏的太太湖流域域地区； 嘉兴港为为浙北地地区唯一一出海口口，地理理位置优优越。220088年后，浙浙北地区区原经上上海港中中转的部部分货物物将分流流嘉兴港港，嘉兴兴港货物物中转的的市场容容量扩大大，嘉兴兴港成为为上海港港这个国国际性大大港配套套港的地地位将进进一步确确立； 乍浦码头头投资项项目从财财务角度度而言，静静态年投投资回报报率为44.388，投投资回收收期为113.33年，盈盈亏平衡衡点为年年吞吐量量1155万吨，符符合基础础设施一一般项目目回报率率水平，可可行。该项

3、目投投资风险险在于： 乍浦港三三期通用用和扩建建码头为为中型通通用码头头，随着着码头泊泊位向大大型化、专专业化方方向发展展，存在在着结构构性过剩剩的风险险； 从敏感性性分析来来看，该该投资项项目对货货种、装装卸费率率和吞吐吐量都十十分敏感感，这三三个因素素的变动动对投资资收益的的影响巨巨大，所所以投资资有一定定的风险险性； 与合资方方存在着着一定的的文化差差异。关于投资资主体的的选择问问题，有有以下两两种方案案： 方案一：以集团团公司为为投资主主体：以以集团公公司作为为投资主主体，符符合打造造集团统统一物流流平台的的战略意意图；也也能够在在一定程程度上保保证今后后公司的的煤炭、化化工、钢钢材物

4、资资从乍浦浦中转；打造浙浙北物流流基地诸诸多事宜宜需要与与嘉兴港港区协调调，由集集团公司司作为合合资方便便于后期期浙北临临港物流流基地的的建设； 方案二：以燃料料公司为为投资主主体：经经测算，燃燃料公司司认为220088年以后后从吴泾泾中转仍仍比从乍乍浦港中中转运费费上经济济；且燃燃料公司司在乍浦浦已有1115亩亩土地，其其中预留留堆场553亩，整整合存量量资产后后就能满满足煤炭炭流通量量扩大的的需要。基于以上上分析，乍乍浦码头头运营公公司项目目符合基基础设施施项目回回报要求求，可行行。为了了打造浙浙北物流流基地，保保证集团的的货物优优先中转转，可与与嘉港建建合资。下一步可由投资主体进一步详细

5、论证该项目可行性，并与嘉港建商谈具体合资事宜。关于浙北北物流基基地的定定位问题题，根据据收集的的相关信信息，可可以初步步将浙北北物流基基地定位位为以化化工、建建材为主主的临港港物流园园区，形形成一体体两翼、两两翼联动动的格局局。但是是具体的的定位和和物流园园区项目目可行性性分析还还需进一一步调研研，可由由专业公公司会同同有关部部门进一一步分析析。第一部分分 合合资成立立浙江嘉兴兴港口公公司项目目一、项目目简介嘉兴市港港口开发发建设有有限公司司是乍浦浦港三期期通用和和扩建码码头的投投资建设设方，目目前通用用码头及及其配套套设施已已经完成成施工进进入验收收阶段，预预计今年年九月份份可试运运转。在在

6、这样的的背景下下，集团拟拟与“嘉港建建”（嘉港港建注册册资本555000万元，浙浙江省港港航局占占82%股份，嘉嘉兴市港港务局占占18%股份）合资成立浙江嘉兴港口有限公司。该公司提供装卸及堆存服务，运营期限为20年。合资公司注册资金10000万元人民币。其中，嘉兴市港口开发建设有限责任公司以实物资产出资，占65%股份，浙江以现金出资，占35%股份。公司分两期注资，2005年9月注册资本500万元，浙江出资175万元; 2006年4月增加注册资本至10000万元，浙江再出资3325万元。嘉兴港自自东向西西分为独独山、乍乍浦、海海盐三大大港区。浙江嘉兴港口有限公司的码头位于乍浦港区。乍浦港区岸线1

7、2公里，设有陈山原油码头和乍浦港区一、二、三期码头。三期规划9个码头，其中5个码头已经确定了货主自行建设，2个码头给嘉兴电厂预留，浙江嘉兴港口有限公司的码头是三期的通用和扩建泊位。该公司主主要资产产包括：港区堆堆场用地地1433亩（其其中通用用配套设设施占地地83亩亩，扩建建配套设设施占地地60亩亩）；港港区生产产辅助及及生活辅辅助设施施；港区区水、电电、消防防、环保保等配套套设施；16吨吨门吊22台、225吨门门吊3台台，叉车车、铲车车等装卸卸机械。以以上4项项码头配配套设施施投资估估算为1110000万元元。另外外还有港港区公共共道路、停停车场5525330 mm2，该项项公共设设施投资资

8、为25500万万元，仅仅需承担担养护费费，不用用公司投投资建设设。码头和栈栈桥为浙浙江嘉兴港港口有限限公司向向嘉港建建承租资资产。其其中通用用码头为为长1660m，宽宽35mm，1.5万吨吨级散杂杂多用途途平台11座；扩扩建码头头为长1179mm，宽335m，11.5万万吨级散散杂多用用途平台台1座；另有共共用栈桥桥一座，长长6000m，宽宽16.5m。通通用码头头、扩建建码头和和栈桥的的资产估估算为1130000万元元（实际际资产价价值待竣竣工后由由双方认认可的评评估机构构确定）。通用码头头年设计计吞吐能能力600万吨，扩扩建码头头年设计计吞吐能能力644万吨，两两码头实实际吞吐吐能力可可达

9、2000万吨吨以上。通通用码头头、栈桥桥及其配配套的水水、电、消消防、环环保、装装卸、机机械、堆堆场、仓仓库、道道路、生生产辅助助、生活活辅助等等设施已已完成施施工进入入验收阶阶段，预预计九月月可试运运转。扩扩建码头头已完成成码头平平台以下下部分的的施工，预预计明年年5月能能完工。二、港口口行业分分析（一）港港口行业业发展速速度快于于国民经经济增长长速度，吞吞吐量供供需有一一定缺口口19977年-220044年我国国沿海主主要港口口的吞吐吐量表现现为一条条上升的的趋势线线，如下下图所示示：年代1997719988199992000020011200222003320044吞吐量（万吨）9082

10、22922337105116211500141291161151339318000642245527增长率1.566%14.001%9.377%12.330%17.221%18.994%24.669%从具体数数值上来来看，港港口行业业发展速速度快于于国民经经济发展展速度。经经过100多年的的建设，我我国港口口形成了了由主枢枢纽港为为骨干、区区域性中中型港口口为辅助助、小型型港口为为补充的的层次分分明的港港口布局局体系。根据交通通部20010年年港口业业计划目目标表，220100年沿海海港口吞吞吐能力力将达330亿吨吨（供给给量），220200年将达达到444亿吨。根根据我国国港口协协会预测测，

11、20010年年我国沿沿海地区区货物吞吞吐量将将达到339亿吨吨（需求求量）。从从整体上上看，我我国港口口供给能能力同市市场需求求有一定定差距。所所以从长长远角度度来看，投投资乍浦浦码头有有一定的的战略意意义。（二）我我国沿海海港口码码头吨级级结构性性矛盾突突出，中中小型、通通用型码码头泊位位数量偏偏多，大大型、深深水专用用码头泊泊位不足足表1：220044年沿海海港口万万吨级以以上泊位位统计表表分类1-3万万吨级3-5万万吨级5-100万吨级级10万吨吨级以上上个数46514314537分类通用件杂杂货泊位位通用散货货泊位专用泊位位个数260119524分类专用原油油泊位专用成品品油及液液化气

12、泊泊位专用煤炭炭泊位专用粮食食泊位专用集装装箱泊位位个数547411027155港口泊位位的发展展方向是是大型化化、专业业化。从从上表可可见，我我国沿海海港口码码头吨级级存在结结构性矛矛盾，中中小型、通通用型码码头泊位位数量偏偏多，大大型、深深水专用用码头泊泊位不足足。从行业供供需角度度而言，投投资嘉兴兴港有一一定的战战略意义义，但是是乍浦三三期的合合资码头头为中型型通用码码头，使使得投资资价值打打了折扣扣。三、嘉兴兴港市场场分析（一）嘉嘉兴港区区地理位位置较为为优越嘉兴港为为浙北地地区唯一一的出海海口，同同时内河河运输和和公路运运输便捷捷。乍浦浦港区通通过乍嘉嘉苏线沟沟通京杭杭运河、长长湖申

13、线线等内河河水系，内内河船从从乍浦可可以到达达杭嘉湖湖地区除除淳安以以外的所所有市、县县，此外外“南排工工程”建设完完成将使使得乍浦浦和江苏苏的太湖湖流域连连通。公公路上与与3200国道、007省道道、沪杭杭甬高速速、乍嘉嘉苏高速速通联。另另乍嘉苏苏铁路正正在规划划中。根根据长长江三角角洲地区区现代化化公路水水路交通通规划纲纲要，嘉嘉兴港为为地区性性重要港港口。（二）预预计乍浦浦港区市市场容量量在20008年年以前平平稳增长长，20008年年以后中中转量的的增速将将有所提提高三期通用用和扩建建码头建建成后，乍乍浦港将将形成66个公用用码头，最最大接卸卸能力将将达到5560万万吨/年年（其中中三

14、期通通用和扩扩建码头头2000万吨，一一期两个个码头1160万万吨，二二期1、22号码头头2000万吨）。近两年乍乍浦港吞吞吐量将将平稳增增长，预预测如下下：表2：乍乍浦港66个公用用码头中中转量预预测表年2001120022200332004420055（F）20066（F）20077（F）中转量（万万吨）100120145205266346450基于此，预预测浙江江嘉兴兴港口有有限公司司的中转转量为：20006年1100万万吨，220077年1550万吨吨。嘉兴港的的腹地经经济，长长期以来来一直以以上海港港为主要要进出海海口。近近期来，由由于地区区经济发发展迅速速，物资资中转量量骤增，对对

15、上海港港造成了了很大的的压力，而而上海港港吞吐能能力的进进一步增增长，又又受到岸岸线资源源不足的的制约，特特别是上上海为迎迎接20010年年世博会会，将调调整黄埔埔江两岸岸泊位的的布局，黄黄浦江沿沿岸码头头的外迁迁，上海海港的货货物将分分流罗泾泾、吴泾泾和嘉兴兴港。这这使得嘉嘉兴港成成为上海海港这个个国际大大港的配配套港口口，为嘉嘉兴港的的发展带带来新的的机遇。乍乍浦港220088年以后后的未来来中转货货物量，直直接与腹腹地的经经济发展展、乍浦浦港的接接卸能力力及中转转成本三三大因素素相关。预预计20008年年以后乍乍浦港的的中转量量增长速速度将提提高。基于此，预预测浙江江嘉兴兴港口有有限公司

16、司的中转转量为：20008年1180万万吨，220099年及以以后为2200万万吨。四、财务务分析及及评价（一）损损益及现现金流量量估算1、基本本假设条条件前期公司司领导、流流通部、燃燃料公司司做了大大量的调调研工作作，在此此基础上上根据最最近两次次的谈判判结果进进行调整整，得出出财务分分析的基基本假设设如下：表3：财财务分析析基本假假设表项目基本假设设费率内贸货物物装卸费费按照118元/吨计算算，外贸贸货费率率按照330元/吨计算算堆存费收收入每年年2100万元运量内贸量：外贸量量3：220066年中转转量1000万吨吨、20007年年中转量量1500万吨、220088年中转转量1880万吨

17、吨、20009年年-20025年年中转量量2000万吨税金及附附加装卸收入入按税率率3.33计算算，堆存存收入按按税率55.5计算码头、栈栈桥租金金率码头、栈栈桥原值值1.33亿元，按按照6租金率率计算材料等费费、外付付装卸费费、短驳驳及保险险费材料、维维修、燃燃料、水水、电、消消防等费费用按照照1.55元/吨吨计外付装卸卸费按照照1.55元/吨吨计短驳及保保险费按按照4元元/吨计计折旧门机原值值34000万元元，按照照20年年直线折折旧、后方机械械原值6600万万元，按按照100年直线线折旧、库场等其其他配套套设施原原值25576万万元，按按照500年直线线折旧摊销土地1443亩，按按照20

18、0万元/亩交纳纳土地出出让金，土土地按照照50年年直线摊摊销工资及福福利费用用按照码头头运营公公司员工工1600人，按按照5元元/吨计计提工资资注：码头头装卸工工部分属属于企业业雇员，需需付工资资及福利利费；部部分是外外包的日常费用用业务招待待费、差差旅费、办办公费等等费用按按照1.5元/吨测算算，营业业费暂不不考虑财务费用用假设每年年银行贷贷款额110000万元，其其余部分分企业自自筹，假假设年利利率6所得税按照333计，暂暂不考虑虑税收返返还等优优惠政策策；预计计能够获获得较为为优惠的的税收政政策残值公司运营营20年年后土地地残值为为17116万元元，库场场等其他他配套设设施残值值为155

19、45.6万元元从上表可可见，公公司运营营固定成成本为111799.2万万元；变变动成本本为133.5元元/吨。 2、损损益及现现金流量量估算表表表4：损损益及现现金流量量估算示示意表项目单位20066 20077 20088 20099 总运量万吨100.0 150.0 180.0 200.0 内贸装卸卸费元/吨18.00 18.00 18.00 18.00 内贸运量量万吨60.00 90.00 108.0 120.0 外贸装卸卸费元/吨30.00 30.00 30.00 30.00 外贸运量量万吨40.00 60.00 72.00 80.00 装卸费收收入万元22800.0 34200.0

20、41044.0 45600.0 堆存费万元210.0 210.0 210.0 210.0 营业收入入万元24900.0 36300.0 43144.0 47700.0 减：营业业税金及及附加万元86.88 124.4 147.0 162.0 减：材料料等、短短驳、外外付装卸卸费万元700.0 10500.0 12600.0 14000.0 减：码头头栈桥租租费万元780.0 780.0 780.0 780.0 减：折旧旧万元282.0 282.0 282.0 282.0 减：摊销销万元57.22 57.22 57.22 57.22 减：工资资及福利利费用万元500.0 750.0 900.0

21、10000.0 减：日常常费用万元150.0 225.0 270.0 300.0 减：财务务费用万元60.00 60.00 60.00 60.00 利润总额额万元-1266.0 301.4 557.8 728.8 减：所得得税万元0.0 99.55 184.1 240.5 净利润万元-1266.0 201.9 373.7 488.3 加：折旧旧、摊销销万元339.2 339.2 339.2 339.2 年现金净净流量万元213.2 541.1 712.9 827.5 现值系数数（5）0.95524 0.90070 0.86638 0.82227 年现金净净流量折折现值万元203.1 490.8

22、 615.8 680.8 具体测算算结果参参见附件件嘉兴码码头运营营公司损损益及现现金流量量估算表表。该该项目盈盈亏平衡衡点为年年中转货货物1115万吨吨。（二）从从投资项项目指标标来看，项项目投资资价值一一般表5：投投资项目目指标分分析表投资回收收期年13.33 投资收益益率%4.388%收益净现现值（考考虑货币币时间价价值）万元538.7 我们选用用三个财财务指标标衡量评评价该项项目，分分别为投投资回收收期、投投资收益益率和收收益净现现值，其其中前两两个指标标没有考考虑货币币的时间间价值，分分别为113.33年和44.388。收收益净现现值考虑虑了货币币时间价价值，为为5388.7万万元。

23、表6：港港口行业业上市公公司近两两年净资资产收益益率对比比表公司名称称20033年净资资产收益益率（%）20044净资产产收益率率（%）营口港6600331768998611芜湖港6600557560558811锦州港66001190745510666北海港000055821633-104该项目（FF）4388注：选取取的对比比样本为为港口上上市公司司，港口口条件和和公司治治理结构构方面要要好于合合资公司司；另近近两年港港口行业业景气度度高，故故净资产产收益率率要高一一些。可见与同同行业上上市公司司数据进进行对比比，仅从从财务角角度而言言，该项项目投资资评级为为一般。（三）从从敏感性性分析角角

24、度来看看，该投投资项目目对费率率和周转转量十分分敏感表7：敏敏感性对对比表因素因素110因素-110变动前的的收益净净现值（万万元）538.7货运量变变动后的的收益净净现值（万万元）19855.8-7566.9变动率（）269-2411装卸费率率变动后后的收益益净现值值（万元元）41322.2-29003.33变动率（）667-6399码头栈桥桥租费变变动后的的收益净净现值（万万元）-61.312900.2变动率（）-1144140具体测算算表见附附件嘉兴兴码头运运营公司司损益及及现金流流量估算算表货货运量减减少100等等7张表表。另外码头头中转的的货种也也是一个个重要的的敏感性性因素，将将中

25、转的的外贸量量：内贸贸量由假假设的22：3变变为1：1，则则投资回回收期变变为111.3年年，投资资收益率率为5.88，收益益净现值值为24465.9万元元。收益净现现值对装装卸费最最敏感，其其次是货货运量，再再次是租租费率。同同时，敏敏感性分分析也说说明该项项目的风风险性较较大，货货运量、装装卸费率率减少和和码头栈栈桥租金金增加都都可能会会使得收收益净现现值变为为负数。五、该项项目投资资存在一一定投资资机会，但但是风险险性不能能忽视综合以上上四部分分分析可可见，该该项目存存在的机机会和风风险如下下：（一）存存在的机机会到20110年，我我国沿海海港口吞吞吐能力力供需有有一定缺缺口，现现阶段投

26、投资港口口具有战战略意义义，可以以保障集集团货物物在乍浦浦港接卸卸中转，且且可为打打造浙北北物流基基地奠定定基础，形形成两翼翼联动的的格局；嘉兴港港为浙北北地区唯唯一出海海口，220088年后，浙浙北地区区原经上上海港中中转的部部分货物物将分流流嘉兴港港，嘉兴兴港货物物中转的的市场容容量扩大大，嘉兴兴港成为为上海港港配套港港的地位位将进一一步确立立；乍浦浦码头营营运投资资项目从从财务角角度而言言，静态态年投资资回报率率为4.38，投资资回收期期为133.3年年，作为为一个基基础设施施投资项项目，基基本可行行。（二）存存在的风风险乍浦港三三期通用用扩建码码头为中中型通用用码头，随随着码头头泊位向

27、向大型化化、专业业化方向向发展，存存在着结结构性过过剩的风风险；从从敏感性性分析来来看，该该投资项项目对装装卸费率率和运量量都十分分敏感，投投资有一一定的风风险性；合资方方人员多多为政府府公务员员，与浙浙江存在着着一定的的文化差差异。六、投资资主体的的选择（一）以以集团公公司为投投资主体体物流有关关的新投投资项目目由集团团公司作作为投资资主体，符符合打造造集团统统一物流流平台的的战略意意图，也也能够在在一定程程度上保保证今后后公司的的煤炭、化化工、钢钢材物资资从乍浦浦中转；打造浙浙北物流流基地诸诸多事宜宜需要与与嘉兴港港区协调调，由集集团公司司作为合合资方便便于后期期浙北物物流基地地的建设设。

28、（二）以以燃料公公司为投投资主体体嘉兴港与与上海港港辐射的的腹地重重合，煤煤炭中转转价格优优势在220088年以后后仍不明明显。虽虽然20008年年以后上上海港货货物将分分流到罗罗泾、吴吴泾和嘉嘉兴三地地。从上上海港中中转将增增加内河河船运费费5-66元/吨吨。但是是上海港港仍具有有竞争优优势。具具体测算算如表77所示。所所以燃料料公司选选择从乍乍浦大量量中转从从运费上上来说不不经济。表8：煤煤炭运费费测算表表序号项目通过乍浦浦港中转转通过上海海港中转转（20008年以以前）通过上海海港中转转（20008年以以后）通过宁波波港中转转1秦皇岛中转港港船运费费454040452港口装卸卸费1812

29、12173中转港绍兴的的船运费费35384438合计989096100从燃料公公司存量量资产的的角度来来看，燃燃料公司司现有乍乍浦煤场场占地1115亩亩，其中中已建成成堆场和和码头554亩，预预留堆场场53亩亩（剩余余为办公公附属设设施）。目目前燃料料公司年年经营量量5000万吨，按按照经验验数据，一一般库存存保持在在25万万吨即可可，其中中在浙江江省境内内的堆存存量为110万吨吨（即总总库存的的40%）。现现有堆场场扩建后后堆存能能力达118万吨吨，远大大于100万吨，故故即使公公司经营营量扩张张一倍，乍乍浦煤场场也已经经能够基基本满足足燃料公公司的堆堆存需要要。另外燃料料公司目目前经营营的

30、品种种较为单单一，资资金实力力单薄，但但是燃料料公司在在项目前前期的洽洽谈方面面做了大大量的工工作，以以其为投投资主体体能够较较快推进进这个投投资项目目。第二部分分 浙浙北物流流基地事事宜目前乍浦浦港区可可出让3322亩亩土地（每每亩土地地价格在在17-20万万之间）给给，供供建设设浙北物物流基地地。根据据前期调调研（与与嘉兴电电厂傅林林江总经经理访谈谈）的结结果来看看，这个个价格是是比较优优惠的，但但是需尽快快决策，与与港区联联络。浙江省近近期大力力发展的的三个临临港化工工业区为为宁波（镇镇海区块块、北仑仑区块、大大榭岛区区块）；嘉兴（乍乍浦区块块、白沙沙湾区块块）；舟舟山（金金塘岛区区块）

31、。乍乍浦石化化工业园园区总规规划面积积30平平方公里里，一期期10平平方公里里。目前，乍乍浦港一一方面进进口有机机化工原原料，开开展高分分子材料料合成和和有机化化工产品品深加工工，形成成从基本本无机原原料、有有机原料料到合成成材料配配套的石石化工业业区；另另一方面面利用有有利的地地理区位位，与上上海金山山石化、漕漕泾化学学工业园园接轨，利利用从上上海获得得的有机机原料进进行深加加工。化化工园区区重点发发展石油油化工、精精细化工工产品、功功能材料料及深加加工、工工程塑料料等产业业。这些些都为物物流业发发展提供供了产业业依托。预计到220077年，乍乍浦石化化园区石石化工业业总产值值达到1100亿

32、亿元。目目前入住住园区较较为有名名的企业业情况如如下:表1：乍乍浦石化化园区入入驻企业业情况投资者总投资额额项目内容容项目进展展日本帝人人化成株株式会社社2亿美元元10万吨吨级的碳碳酸酯项项目05年55月，该该项目一一期工程程顺利投投产，二二期工程程正在准准备动工工建设，预预计到明明年年底底可达到到年产110万吨吨的能力力浙江嘉化化集团8亿元离子膜烧烧碱项目目，硫磺磺制酸项项目等其产品专专为“帝人”配套。第第一期项项目工程程已于220055年3月月全面竣竣工投产产三江化工工项目4.5亿亿元环氧乙烷烷装置、22万立方方米低温温乙烯贮贮罐和660000空分装装置一期投资资计划顺顺利进行行，准备备投资88亿人民民币兴建建年产330万吨吨乙二醇醇和年产产10万万吨表面面活性装装置庆安化工工项目2.4亿亿美元N.AN.A另外还有有日本岩岩谷气体体、日本本德山气气相二氧氧化硅、新新加坡美美福也已已经入驻驻园区。浙北物流流基地可可以初步步定位为为化工、建建材、金金属物流流园区。下下一步需需在相关关专业公公司在充充分调研研的基础础上进行行物流园园区定位位和可行行性分析析。投资发展部 - 18