旅游度假地产发展前景及旅游消费趋势分析egzs.docx

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1、由旅游消消费趋势势解析旅旅游度假假地产发发展前景景1. 前言近几年，我我国房地地产业、旅旅游业发发展持续续升温，成成为社会会关注的的焦点，而而旅游业业与房地地产业的的交叉产产业-旅游地地产业更更是引人人注目，不不仅成为为业内讨讨论的热热点话题题，而且且成为越越来越多多的地产产开发商商竞相争争夺的蛋蛋糕，主主要表现现为以旅旅游为晃晃子，纷纷纷圈地地，把旅旅游地产产业作为为房地产产业新的的发展战战略。作作为两大大黄金产产业的新新生儿，目目前在逐逐渐走上上成熟，特特别是第第一居所所和第二二居所概概念的提提出，产产权酒店店、分时时度假物物业的进进一步推推进，旅旅游地产产的内涵涵已大为为丰富。那那么，作

2、作为旅游游地产的的一部分分-度假地地产，是是否有其其内在发发展规律律？未来来的发展展前景在在哪？本本文将从从旅游消消费的角角度来解解析度假假地产的的发展规规律与趋趋势。2. 度假地产产的含义义目前业内内对度假假地产的的解释五五花八门门，有人人把旅游游地产当当作度假假地产，有有的把度度假地产产当做旅旅游地产产，事实实上，这这是对旅旅游消费费认识还还停留在在表层上上的一种种模糊认认识，旅旅游地产产与度假假地产在在概念并并不相同同，尽管管它们都都受旅游游消费规规律的影影响，但但在本质质上是包包含与被被包含的的关系。旅游地产产：指所所有与旅旅游业相相关的物物业类型型。主要要包括三三类：旅旅游景点点地产

3、、旅旅游商业业地产、旅旅游住宅宅地产。其其表现形形态有休休闲度假假村、主主题公园园、旅游游培训基基地、会会议中心心、产权权酒店、分分时度假假酒店、高高尔夫度度假村、风风景名胜胜度假村村等旅游游房地产产项目。与与普通住住宅、商商业地产产不同的的是，旅旅游地产产高度依依附于旅旅游业的的发展水水平，具具有科学学的规划划、功能复合合、附加加值较高高和宜于于投资等特征。这些特特征使旅旅游地产产在居住住品质、投投资价值值和发展展前景方方面，比单一一的住宅宅或商业业地产项项目具有有更多的的优势，因因而备受受开发商商和购房房者关注注和青睐睐。旅游景点点地产：主要是是指在旅旅游区内内为游客客的旅游游活动建建造的

4、各各种观光光、休闲闲、娱乐乐性质的的、非住住宿型的的建筑物物及关联联空间。一一般以主主题公园园最为常常见。旅游商业业地产：主要是是指在旅旅游区内内或旅游游区旁边边提供旅旅游服务务的商店店、餐馆馆、娱乐乐城等建建筑物及及关联空空间。旅游住宅宅地产：指依靠靠旅游景景区、景景点、主主题公园园或者度度假区的的各种资资源而发发展起来来的住宅宅物业，包包括为游游客提供供度假需需求的公公寓、度度假别墅墅、产权权酒店等等物业类类型，这这一类属属于第二二住所，也也就是我我们所说说的度假假地产；也包括括位于旅旅游区内内外用来来居住的的第一住住所，此此类物业业的购买买者主要要来源于于旅游区区所在地地常住居居民。3.

5、 旅游消费费趋势3.1 GDPP与旅游游业的相相关性度假地产产是在房房地产业业与旅游游业持续续发展的的基础上上产生的的，从本本质上来来说，属属于旅游游消费的的一部分分，因此此对旅游游消费规规律与趋趋势的研研究对度度假地产产有重要要的指导导意义。我国旅游游行业收收入与GGDP相相关性非非常强，我我们以110年为为一个阶阶段，对对两者的的相关性性进行分分析。时间国内旅游游收入（）（亿元）GDP()（亿亿元）1996616388678885199772113374466219988239117834451999928322819111200003176689400420011352229593332

6、002238788 110233982003334422 111669942004447111136551520055528661823321说明：（1） 数据来源源：国家家统计局局历年国国民经济济与社会会发展统统计公报报。（2） 表格中数数据按“四舍五五入法”进行了了取舍，因因此与原原数据略略有出入入。根据公式式r=/（其中中r为相相关系数数，x为为国内旅旅游收入入，y为为GDPP）可以以计算出出r为00.933。根据统计计学相关关系数理理论我们们知道，相相关系数数是指两两个事物物之间的的关联程程度，也也就是说说，当一一个变量量发生变变化时，另另一个变变量会产产生什么么变化，相相关系数数的值

7、在在-1到到1之间间，通常常情况下下：相关系数数 0.8-11为极强强相关 00.6-0.88为强相相关 00.4-0.66为中等等程度相相关 00.0-0.22为极弱弱相关或或无相关关根据上面面的分析析可以得得出，国国内旅游游收入与与GDPP相关性性极强，随随着GDDP的持持续增长长，我国国旅游业业也在迅迅速发展展。3.2 旅游消费费规律国际惯例例表明，一一国人均均GDPP达到110000美元时时，就进进入国内内旅游的的需求增增长期，此此时的旅旅游形态态主要是是观光旅旅游；当当人均GGDP达达到2000030000美元元，旅游游形态开开始向休休闲旅游游转化，进进入出国国旅游的的增长期期；当人

8、人均GDDP达到到3000050000美元元，旅游游形态开开始向度度假旅游游升级；达到550000美元以以上则开开始进入入成熟的的度假经经济时期期。观光旅游游：观光光旅游是是旅游业业发展初初期的主主要形式式。从心心理学的的深度剖剖析旅游游需求，观观光旅游游追求的的是“刺刺激”，即即通过“求求新求异异”获得得刺激，从从而获得得与日常常生活全全然不同同的体验验。“刺刺激”越越大，体体验越深深刻，旅旅游效果果越好。其其最明显显的特点点是以单单一的风风景、名名胜为主主要旅游游吸引物物，以走走马观花花似的消消费方式式来完成成旅游活活动全过过程。休闲旅游游：休闲闲旅游是是观光旅旅游向度度假旅游游的过度度阶

9、段，目目前对休休闲有许许多种解解释，概概括起来来，休闲闲是在社社会经济济发展到到一定水水平与社社会文明明发展到到一定阶阶段的前前提下，人人们拥有有了属于于自己的的闲暇时时间与一一定经济济实力，通通过参与与社会各各种活动动，包括括娱乐、休休息、教教育、运运动、度度假等方方式，以以此来达达到恢复复体能和和打发时时间，并并获得一一种愉悦悦的心理理体验，产产生美好好感。相相对观光光旅游而而言，休休闲旅游游是放慢慢速度的的观光旅旅游。度假旅游游：度假假旅游是是旅游业业发展到到高级阶阶段的必必然产物物。虽然然度假旅旅游是在在观光旅旅游的基基础上发发展起来来的，但但与观光光旅游相相比，度度假旅游游具有很很大

10、的独独特个性性，度假旅旅游追求求的是“放放松”，通通过各种种方式和和活动获获得生理理和心理理的“放放松”，从从而恢复复正常的的生理机机能和心心理平衡衡。相对对休闲旅旅游活动动来说，度度假更注注重的是是在固定定旅游目目的地的的停留，因因此对住住宿及其其配套要要求较高高，是属属于休闲闲的高级级形式。图 一 旅游消费费趋势示示意图三种旅游游形式的的对比指标观光旅游游休闲旅游游度假旅游游人均GDDP10000美元20000美元元20000美元30000美元元30000美元以以上理念追求体验验，获得得刺激追求愉悦悦，获得得放松追求健康康，获得得放松目的通过适当当的外部部刺激摆摆脱日常常生活的的枯燥，达达

11、到身心心愉悦。通过各种种不同方方式的体体验达到到摆脱生生活的枯枯燥。通过各种种活动使使紧张得得到放松松，恢复复身心平平衡。产品形式式多个不同同的景点点串成的的旅游线线路多种不同同休闲产产品的组组合依靠单个个旅游度度假地的的各种产产品组合合旅游半径径由小到大大，越走走越远不太注重重距离的的远近相对较近近，主要要集中在在居住地地附近几几小时车车程内停留时间间在单个景景点或目目的地停停留时间间较短停留时间间相对延延长在单个度度假地较较长时间间停留旅游形式式以旅游团团队形式式居多团队较多多，但逐逐渐在减减少以散客为为主要求重点点对景点吸吸引力、交交通便利利、导游游服务要要求较高高对娱乐产产品的新新鲜度

12、、参参与性要要求较高高对住宿、餐餐饮、环环境要求求较高。消费特点点中低档为为主中档为主主以中高档档为主购买方式式较多选择择旅行社社与中间间商越来越倾倾向自我我选择。较多选择择直接购购买重复购买买较少越来越多多较多消费心理理从众心理理从众较多多从众较少少3.3 我国旅游游消费趋趋势从上图可可以知道道，我国国人均GGDP已已经突破破10000美元元并向220000美元跃跃进，居居民消费费结构正正从温饱饱型转向向小康型型，消费费从生存存型消费费向享受受型和发发展型方方向发展展，旅游游消费正正在以排排浪式方方式产生生，但旅旅游消费费依然停停留在以以观光旅旅游为主主，向休休闲度假假过度阶阶段。根据“十十

13、一五”规划目标，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增长率，到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元，开始进入中等收入国家行列。届时我国将全面进入度假时代，从观光到休闲再到度假，这对我们业内来说是一个转型期，我们必须抓住这个机遇，开发出符合旅游消费趋势的产品，才能在市场上立于不败之地。4. 度假地产产发展趋趋势。根据前面面对旅游游消费规规律的研研究知道道，我国国旅游市市场正在在处于转转型期，转转型期的的突出特特点是旅旅游产品品的升级级，即：观光旅旅游休休闲旅游游度假假旅游。现阶段，我国旅游市场正从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。度假地产产作为旅旅游与地地产的交交叉点，既既是房地地

14、产消费费的重要要组成部部分，又又是旅游游消费的的重要组组成部分分，因此此在发展展规律上上度假地地产既遵遵循房地地产消费费规律，同同样遵循循旅游业业受GDDP影响响的规律律，也就就是随着着人均GGDP的的增长，旅旅游地产产也将随随着旅游游消费的的日渐成成熟而发发展，旅旅游消费费的升级级给旅游游地产带带来的直直接影响响就是旅旅游地产产的升级级，即：旅游观观光地产产形态旅游休休闲地产产形态旅游度度假地产产形态。三种旅游游地产形形态对比比指标观光地产产休闲地产产度假地产产人均GDDP10000美元20000美元元GDP220000美元30000美元元30000美元以以上产品形态态包括景观观建筑、旅旅游

15、服务务建筑、普普通接待待设施等等以休闲为为目的的的地产，包包括主题题公园、游游乐园、健健康中心心等以度假别别墅、产产权酒店店、公寓寓等形式式为主功能提供基本本的观光光、购物物、服务务功能是游客教教育、娱娱乐、健健身等各各种休闲闲活动的的场所为游客提提供住宿宿、餐饮饮等功能能或做较较长时间间停留的的物业要求重点点强调其对对旅游观观光功能能的适应应性对参与性性与体验验性要求求较高对环境、配配套要求求较高经营方式式不销售物物业所有有权，只只提供观观光、商商业等基基本服务务功能不销售物物业所有有权，只只为游客客提供休休闲活动动的场所所以出售或或租赁等等其它方方式提供供给度假假游客度假地产产不同于于普通

16、的的房地产产开发，它它更依赖赖于环境境条件和和投资的的实力。因因为度假假地产的的客户群群已不是是简单地地为解决决住房有有无的客客户群体体而是是一批讲讲究生活活质量、着着眼投资资效益的的苛求客客户。而而随着中中国经济济持续不不断的发发展，会会造就更更多的富富裕人群群，再加加上不可可抗拒的的旅游经经济潮流流的到来来，度假假地产未未来发展展前景乐乐观。具具体表现现在以下下几大特特点：（1）去去城市化化。繁华的都都市，灯灯红酒绿绿，魅力力无穷，但但对于每每天穿梭梭于都市市钢筋水水泥丛林林之中的的高级白白领而言言，这种种无处不不在的人人为痕迹迹与喧嚣嚣环境逐逐渐在失失去它的的吸引力力，“回归自自然”、“

17、返朴归归真”成为他他们最迫迫切的渴渴望。九九寨天堂堂“消失在在丛林中中的建筑筑”理念正正是对这这种趋势势最准确确的把握握。（2）强强调环境境的舒适适性。度假地产产大多以以优美的的景观资资源为核核心，完完善的旅旅游度假假经营设设施相配配套，通通过对环环境的精精心塑造造来营造造一个能能让度假假游客彻彻底放松松的空间间。（3）度度假地产产属于第第二住所所。度假地产产明显地地不同于于传统住住宅。传传统房地地产主要要以住宅宅产品为为主，解解决消费费者的长长期居住住需求。度度假地产产则是解解决消费费者的度度假需求求，尤其其是中、长长期度假假需求。（4）在在能产生生度假感感觉的心心理范围围。对于度假假游客来

18、来说，1100-3000公里是是他们认认为最恰恰当的距距离，1100公公里内无无法让他他们产生生外出度度假的感感觉，1100公公里以上上才能让让他们暂暂时遗忘忘城市的的喧嚣，感感受度假假的氛围围与环境境。3000公里里以上容容易产生生疲劳和和厌烦。（5）度度假区与与中心城城市有快快速干道道相连接接。 度假追追求的是是一种精精神上的的放松，度度假物业业在地点点选择上上最好能能与常住住地有一一定的差差异，这这就要求求度假区区既要远远离城市市中心区区，又必必须有完完善的交交通配套套。（6）客客源市场场的地域域界线逐逐渐消失失。 随着交交通环境境的改善善与自驾驾车等交交通工具具的运用用，城市市与城市市

19、之间的的距离在在逐渐缩缩短，许许多地区区在推行行所谓的的2小时时或3小小时经济济圈，前前提就是是构筑发发达的交交通网络络。因此此在交通通允许的的条件下下，度假假区的客客户不局局限于所所在地的的中心城城市，一一部分是是为了纯纯粹的度度假，另另一部分分是为了了投资需需求，他他们最关关心的是是度假物物业的环环境与增增值潜力力，对于于度假地地产地域域界线而而言，已已经变得得越来越越不重要要了。5. 度假地产产经典案案例（1）深深圳万科科17英英里楼盘名称称万科177英里所属片区区大、小梅梅沙之间间基本情况况占地6775711平方米米，容积积率0.75，住住宅约4480000平方方米，商商业面积积约20

20、000平平方米；面向大大鹏湾，约约6000米海岸岸线，二二期均价价200000元元/平米米。销售情况况第一期为为退台式式连排住住宅（多多拼与双双拼）1107套套；第二二期为小小高层公公寓（AA栋177层，BB栋188层）物业沿海海湾排布布，景观观资源最最大化；修建海滨滨步径、私私人沙滩滩等休闲闲设施。评析：距距深圳市市区约22小时车车程的万万科英里已已经超越越了普通通住宅概概念，三三面环海海，背靠靠青山，由由大海、高高山、海海洋、礁礁石等稀稀缺元素素构成清清晰的海海岛风景景，优越越不言自自明。117英里里的产品品定位为为顶尖级级富豪阶阶层，凝凝造的是是一种“名名流聚会会、精英英汇集”的的商务名

21、名利沙龙龙。能满满足居住住、商务务、度假假、甚至至部分的的商业功功能的要要求。（2）深深圳天琴琴湾楼盘名称称天琴湾所属片区区大、小梅梅沙之间间基本情况况占地300万平方方米，一一期699栋公寓寓，容积积率0.13；二期天天琴湾大大宅，容容积率00.0999，448套别别墅，总总面积不不到2.5万平平方米。销售情况况一期售罄罄入伙，二二期在建建功能定位位豪宅别墅墅户型公馆的退退台式公公寓最小小的是775平米米，最大大2144平米大宅户型型4400（200多套）、7750、8850、110000（只有有4套）平平米配套会所两个个，直升升机停车车坪，77万平米米生态园园林，游游艇会所所（不自自主经营

22、营）客源60%-70%为香港港客户，220%为为国外的的，例如如新加坡坡的，115%来来自深圳圳。价格公馆均价价2万元元/平米米，大宅宅4400平米至至少20000万万元 评析：天天生丽质质”的半半岛别墅墅天天琴湾，三面环环海，景景色迷人人，为深圳圳市内绝绝无仅有有的珍稀稀绝版地地块。二二期容积积率仅为为0.0099，绿绿化覆盖盖率达887以以上，并由拥拥有“世世界管家家”美誉誉的第一一太平戴戴维斯担担纲物业业管理顾顾问，为为业主提提供个性性化管家家式服务务。是企企业及商商界的领领袖级人人物休闲闲度假的的天堂。6.结语语尽管目前前房地产产行业红红红火火火，一些些城市房房价逆势势而行，一一路飙升

23、升，但谁谁也无法法逃脱房房地产行行业竞争争日趋激激烈，平平均利润润率越来来越低的的发展规规律。加加上经济济发达城城市土地地供应量量有限，度度假地产产便成了了许多开开发商踊踊跃尝试试的对象象，象深深圳天琴琴湾、万万科十七七英里等等度假地地产项目目的成功功开发已已经给业业内带来来了新的的信号：作为两两大热门门行业（房房地产业业与旅游游业）的的交叉行行业-旅旅游地产产业已初初露光芒芒。 而以度度假为目目的的第第二住所所-度假假地产，又又是属于于旅游地地产的高高级阶段段，在国国内还处处于起步步探讨阶阶段，但但随着旅旅游消费费的逐步步升级与与房地产产业的日日益成熟熟，度假假地产将将成为一一个充满满机遇的的新兴领领域。